媒介契約の違いとは？専属専任・専任・一般の3種類をわかりやすく解説

不動産を売却するときに業者を選ぶことからスタートしますが、その時にでてくるのが媒介に種類の違いがわからにくいことです。
3つタイプがありどう違うのか、また専門用語で最初にぶつかる壁です。仲介業者は売却までお世話になる存在ですから、しっかりと理解して納得いく契約方式を選びましょう。

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仲介業者の契約タイプはこんなにあるの？

不動産を売るときに頼りになる存在が仲介業者です。仲介業者自体は信頼や説明力、担当スタッフの人柄などで選ぶと良いでしょう。しかし、業者の中でも契約の形式を複数あり選べます。それが専属専任・専任媒介・一般媒介の3つです。
それぞれ契約条件が異なりますので、それがメリットにもデメリットにもなります。でも何が違うのか、どれが自分たちに合っているのかは判断を誤ると損をしたり、スムーズな買取先を見つけられなかったりします。時間と手間だけかかってしまうので慎重に選ぶ必要がいります。そこで3つの契約タイプについて、整理して理解してから売却へ動きましょう。

一般媒介はどんなメリットがあるの？

一般媒介はもっともメジャーかもしれません。仲介業者を何社契約して、購入者を探してもらっても構いません。つまり売買先を決めるまでは複数社に営業してもらい、売るチャンスを広げることが可能です。それぞれの仲介業者に競争相手がいるので、相手に負けな陽に頑張って力を入れて対応してくれることは大きなメリットです。
ただし気を付けておきたいこともあり、各社が力を入れるのは業者が「売れる」と思った物件だけです。例えば立地が良いとか築年数が新しめといった条件です。競争相手がいるので、どこかの業者が動くだろうという、一歩引いたスタンスになる業者もいます。条件次第では必ずしもプラス面だけではないので、よく検討してから一般媒介にすることが重要です。
不動産売却の一般媒介では、業者に競争相手となる業者名を公開するタイプと非公開にするタイプがあります。公開にしておくと各社が相手の様子をみて動いてくれるので、競争が生まれて積極的になってくれることも多いです。

専任媒介は自由度が低くてメリットがないの？

専任媒介はその名の通り1社に専任で不動産売却をお願いするスタンスです。契約するのは1社の仲介業者だけです。その仲介業者にすべてをお願いすることになるので、信頼できる長くつきあえる業者選びの重要度が増してきます。
1社だけに絞ることで、売却先が限定的になるのではと心配になるかもしれません。確かに販売力がない業者を選んでしまうと、不動産売却先がなかなか見つからず、時間がかかったり値を下げることになります。そうならないように営業力の高い仲介業者を選ぶことで、メリットも多くなります。
まず自社だけが契約しているという意識が高くなります。自社で売却先を見つけなくてはならないので、より積極的に動いてくれます。そのため集中して営業してくれるので、結果的に売却先が見つかりやすいといったことも多いです。さらに1社だけなので、売主との連携も密にできます。
専任媒介の場合は自分でも不動産売却先を見つけることも可能です。専任でお願いした業者を自分の営業とで、こまめな営業ができます。1社だけというデメリットは、営業力と信頼できる業者を選ぶことでカバーできます。

専属専任媒介はマンツーマン制ってこと？それなら効率的？

最後に専属専任媒介です。専任をさらに限定的にしたのがこの契約タイプです。1社だけと契約して不動産売却先を見つけてもらうところまでは、専属媒介と同じです。さらに条件が加わり、自分で探して売却するのも禁止です。つまり本当に1つの仲介業者にすべてを任せるといった方式です。
逆に言えば、売主は仲介業者との連携だけしておけばいいので、やることは少ないです。忙しい方などは、この専属専任媒介なら負担が少なくてメリットも大きいです。
ただ営業力がない業者を選んでしまうと、その影響がダイレクトに表れてしまいます。自分では動けない契約内容ですから、専属専任媒介を選ぶときには、慎重な業者選びが求められます。

違いを理解したら状況で最適な方法を選ぼう

3つのタイプの契約がありますが、どれを選ぶのかはメリットとデメリットを理解することが一番です。そのうえで自分の不動産の状況や売りたい金額、売りたりタイムリミットなどから選ぶと納得できるでしょう。
ま気を付けたいのが解約です。媒介契約をしたとしても、途中で納得できないので契約をやめたいとなることもあります。一般媒介なら解約も可能です。しかし専任媒介の場合は解約にかかる費用が発生する場合もあります。ですから、その点も含めて契約条件をよく確認してから決める必要があります。

媒介契約とは？契約の種類と違いをわかりやすく解説

媒介契約とは、不動産を売りたい方（売主）が、不動産会社に買主探しなどの販売活動を依頼するための契約です。宅地建物取引業法では、会社が媒介契約を結んだときに、契約の種類・有効期間・報酬額などを記載した書面（媒介契約書）を売主に交付することが義務づけられています。契約を結んだ不動産会社は、広告掲載・購入希望者への紹介・内覧対応・価格交渉の調整などを行い、売買が成立したときに仲介手数料が発生する流れです。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、どれを選ぶかで、売却活動の進み方や報告の頻度、自分で買主を見つけられるかどうかが変わります。まずは3種類の違いを一覧で確認しましょう。

3種類の媒介契約の違いを比較｜契約期間・報告義務・自己発見取引

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる会社	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼可
自己発見取引（自分で買主を探す）	不可	可	可
契約期間	3か月以内	3か月以内	法定の上限なし（実務では3か月程度が多い）
販売状況の報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法定の義務なし
レインズ（流通機構）への登録	契約から5営業日以内	契約から7営業日以内	法定の義務なし（明示型では登録を求められる場合あり）

※一般媒介の「明示型」は他に依頼している会社名を知らせる契約、「非明示型」は知らせない契約です。表の内容は標準媒介契約約款に基づく一般的な内容で、実際の条件は各社の契約書でご確認ください。

契約期間は3か月以内｜更新は売主の意思で行う

専属専任媒介と専任媒介は、契約期間が3か月以内と決まっています。期間が過ぎても自動で更新されることはなく、更新したいときは売主が会社に申し出る形です。3か月たっても売れない場合は、価格や売り出し方を見直したうえで更新するのか、別の会社に切り替えるのかを検討する節目になります。

レインズ登録と販売状況の報告義務の違い

レインズとは、不動産会社が物件情報を共有する流通機構のネットワークです。専属専任媒介は契約から5営業日以内、専任媒介は7営業日以内に登録する義務があり、販売状況も定期的に報告されます。一般媒介は法定の義務がないため、売主から報告を求めるなど、会社ごとの対応を事前に確認しておくと安心です。

媒介契約の種類の選び方｜こんな方にはこの契約がおすすめ

専属専任媒介・専任媒介が向いている方

売却活動を1社に任せ、手間を減らしたい方に向いています。担当者が一貫して販売戦略を立て、定期的な報告を受けられるため、状況を把握しやすい点が魅力です。仲介業者側も成約すれば確実に報酬を得られるため、広告や案内に力を入れやすい傾向があります。

一般媒介が向いている方

立地がよく築年数が浅いなど、需要の見込める物件で、複数社に競ってもらいたい方に向いています。ただし、各社が「他社が決めるかもしれない」と考えて積極的に動かない場合もあるため、依頼する会社の販売力を見きわめることが大切です。

早く確実に売りたい方は「買取」も選択肢

媒介契約を結ばず、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法もあります。買主を探す期間がなく、現金化までのスピードが早い一方、仲介より価格は下がる傾向があります。違いや向いているケースは不動産買取の5つのメリットで解説しています。

媒介契約を結ぶ前の注意点｜仲介手数料・途中解約・契約書の確認ポイント

仲介手数料は媒介契約の種類で変わらない

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。この上限額は3種類の媒介契約で共通で、契約の種類によって手数料率が変わるわけではありません。成功報酬のため、売買が成立しなければ請求されません。計算方法は不動産売却の仲介手数料の記事で詳しく解説しています。

途中解約・契約解除の条件を確認する

媒介契約は途中で解約できますが、専任系の契約では、会社が支出した広告費などの実費を請求される場合があります。また、専属専任媒介で自己発見取引をしてしまうなど契約違反があると、違約金が発生することもあります。契約書の「契約の解除」「違約金」の欄は、署名前に必ず読みましょう。

契約書で確認したい5つのポイント

• 契約の種類と有効期間（開始日と終了日）
• 媒介価格（売り出し価格）とその根拠となる査定内容
• 販売活動の内容（広告媒体・レインズ登録・報告方法）
• 仲介手数料の額と支払い時期
• 解約・違約金の条件

不動産会社ごとに査定額や販売方針は異なります。価格の根拠は机上査定とは？訪問査定との差と使いどころや、相場を自分で調べる方法で事前に確認しておくと、契約の判断がしやすくなります。トラブルを避けるためのポイントは不動産売却でよくあるトラブルもあわせてご覧ください。

つくば市で媒介契約を選ぶときの考え方

つくば市は、つくばエクスプレス沿線の研究学園・みどりの・つくば駅周辺と、谷田部や郊外エリアとでは、購入を検討される方の層や売れるまでの期間が異なります。駅に近い人気エリアの戸建て・マンションは問い合わせが集まりやすく、一般媒介で複数社に依頼する選択肢もあります。一方、土地や築年数の古い物件、郊外の物件は、1社が腰を据えて販売戦略を練る専任系が合うケースがあります。

どの契約が合うかは、物件の種類・エリア・売却の期限によって変わります。ハウスドゥ つくば研究学園都市では、売却のご相談時に仲介と買取の両方をご提案できます。契約の種類に迷ったときも、無料でご相談ください（電話 0120-565-072）。

媒介契約でよくある質問（FAQ）

Q. 媒介契約とは何ですか？

媒介契約とは、不動産を売りたい人（売主）が不動産会社に買主探しや販売活動を依頼するための契約です。宅地建物取引業法により、会社は契約内容を書面（媒介契約書）にして交付する義務があります。売買が成立したときに、成功報酬として仲介手数料を支払う仕組みです。

Q. 専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違いは何ですか？

大きな違いは「依頼できる会社の数」と「自分で買主を見つけたときの扱い」です。専属専任媒介は1社のみで自己発見取引もできず、専任媒介は1社のみで自己発見取引はできます。一般媒介は複数社に依頼でき、自己発見取引も可能です。

Q. 一般媒介と専任媒介はどちらがよいですか？

物件の条件や売主様の優先事項によって変わります。人気エリアで築年数が浅いなど売れやすい物件は一般媒介で複数社に競ってもらう方法があり、売却活動を1社に任せて報告をこまめに受けたい場合は専任系が向いています。まずは査定を受け、各社の販売方針を比べるのがおすすめです。

Q. 媒介契約は途中で解約して、他の会社に変更できますか？

契約書の定めに従えば解約は可能です。ただし、専任系の契約では、解約の際に会社が支出した広告費などの実費を請求される場合があります。解約条件は契約前に必ず確認しておきましょう。

Q. 媒介契約の期間は何か月ですか？更新は自動ですか？

専属専任媒介と専任媒介は契約期間が3か月以内と定められており、自動更新はできません。更新する場合は、売主様からの申し出により改めて契約します。

Q. 媒介契約を結ばずに不動産を売る方法はありますか？

不動産会社が直接買い取る「買取」であれば、媒介契約を結ばずに売却できます。仲介と比べて価格は下がる傾向がありますが、早く確実に現金化できる点が特長です。仲介と買取の違いは、買取に関する記事で詳しく解説しています。

まとめ

3つの契約には条件があり、それによって契約が別れています。
・一般媒介は複数社と契約して競争させる、かつ自分でも探せる
・専任媒介は1社のみ契約だが自分でも探せる
・専属専任媒介は1社のみ契約で自分で探すのもNG

人気エリアなら一般媒介がおすすめですが、購入者から見て少し考えてしまう条件なら専任の方が密着した対応なので、売り手も見つかりやすいです。

つくば市周辺での不動産売却・査定を検討されている方は、当店の売却査定実績とお客様の声もぜひご参考にしてください。

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不動産会社に依頼する前に確認しておきたい特徴とサポート内容

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のどれを選ぶかは、依頼する不動産会社がどのようなサポート体制を用意しているかによっても変わってきます。以下では、契約形態を決める前に確認しておきたい不動産会社側の特徴やサービス内容について解説します。

不動産会社ごとに異なる販売活動の内容

媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件の販売活動を開始します。ただし、レインズへの登録や販売状況の報告義務は契約の種類によって異なり、同じ「仲介」でも不動産会社が実際にどこまで手厚いサポートを行うかは会社ごとに差があります。問い合わせ対応のスピード、広告の出し方、内覧対応の丁寧さなど、購入希望者（買主）とのやり取りに直結する部分は、契約前の面談でしっかり確認しておくとよいでしょう。

専任系媒介契約が向いている方の特徴

専属専任媒介・専任媒介は、1社に絞って販売活動を任せる分、担当者との連携が密になりやすいという特徴があります。「なるべく早く売却したい」「不動産会社にしっかり動いてもらいたい」という方に向いている契約形態です。一方で一般媒介は複数の不動産会社と契約を結べる自由度の高さが特徴ですが、各社の販売活動が分散しやすく、レインズ登録の義務もないため、物件情報が広がりにくいという面もあります。

契約を結ぶ前に確認しておきたいポイント

どの媒介契約を選ぶ場合でも、契約を結ぶ前に不動産会社の実績やサポート内容を比較しておくことが大切です。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、つくば市の不動産売却・買取を専門に扱う立場から、それぞれの契約形態のメリット・デメリットを踏まえたうえで、お客様の状況に合った販売活動をご提案しています。契約内容に関する疑問点は、契約を結ぶ前の無料相談でお気軽にご質問ください。

媒介契約を締結した後の一般的な流れとしては、まず販売活動の方針をすり合わせ、そのうえで内覧対応や価格交渉を経て売買契約の締結へと進みます。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれを選ぶ場合も、契約締結前にレインズ登録や販売状況報告の頻度など具体的な流れを確認しておくと、契約後に「思っていたサポートと違う」というすれ違いを防ぎやすくなります。