不動産売却の専属専任・専任媒介・一般媒介の違いとは

不動産を売却するときに業者を選ぶことからスタートしますが、その時にでてくるのが媒介に種類の違いがわからにくいことです。
3つタイプがありどう違うのか、また専門用語で最初にぶつかる壁です。仲介業者は売却までお世話になる存在ですから、しっかりと理解して納得いく契約方式を選びましょう。

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仲介業者の契約タイプはこんなにあるの？
一般媒介はどんなメリットがあるの？
専任媒介は自由度が低くてメリットがないの？
専属専任媒介はマンツーマン制ってこと？それなら効率的？
違いを理解したら状況で最適な方法を選ぼう
まとめ
不動産会社に依頼する前に確認しておきたい特徴とサポート内容

仲介業者の契約タイプはこんなにあるの？

不動産を売るときに頼りになる存在が仲介業者です。仲介業者自体は信頼や説明力、担当スタッフの人柄などで選ぶと良いでしょう。しかし、業者の中でも契約の形式を複数あり選べます。それが専属選任・専任媒介・一般媒介の3つです。
それぞれ契約条件が異なりますので、それがメリットにもデメリットにもなります。でも何が違うのか、どれが自分たちに合っているのかは判断を誤ると損をしたり、スムーズな買取先を見つけられなかったりします。時間と手間だけかかってしまうので慎重に選ぶ必要がいります。そこで3つの契約タイプについて、整理して理解してから売却へ動きましょう。

一般媒介はどんなメリットがあるの？

一般媒介はもっともメジャーかもしれません。仲介業者を何社契約して、購入者を探してもらっても構いません。つまり売買先を決めるまでは複数社に営業してもらい、売るチャンスを広げることが可能です。それぞれの仲介業者に競争相手がいるので、相手に負けな陽に頑張って力を入れて対応してくれることは大きなメリットです。
ただし気を付けておきたいこともあり、各社が力を入れるのは業者が「売れる」と思った物件だけです。例えば立地が良いとか築年数が新しめといった条件です。競争相手がいるので、どこかの業者が動くだろうという、一歩引いたスタンスになる業者もいます。条件次第では必ずしもプラス面だけではないので、よく検討してから一般媒介にすることが重要です。
不動産売却の一般媒介では、業者に競争相手となる業者名を公開するタイプと非公開にするタイプがあります。公開にしておくと各社が相手の様子をみて動いてくれるので、競争が生まれて積極的になってくれることも多いです。

専任媒介は自由度が低くてメリットがないの？

専任媒介はその名の通り1社に専任で不動産売却をお願いするスタンスです。契約するのは1社の仲介業者だけです。その仲介業者にすべてをお願いすることになるので、信頼できる長くつきあえる業者選びの重要度が増してきます。
1社だけに絞ることで、売却先が限定的になるのではと心配になるかもしれません。確かに販売力がない業者を選んでしまうと、不動産売却先がなかなか見つからず、時間がかかったり値を下げることになります。そうならないように営業力の高い仲介業者を選ぶことで、メリットも多くなります。
まず自社だけが契約しているという意識が高くなります。自社で売却先を見つけなくてはならないので、より積極的に動いてくれます。そのため集中して営業してくれるので、結果的に売却先が見つかりやすいといったことも多いです。さらに1社だけなので、売主との連携も密にできます。
専任媒介の場合は自分でも不動産売却先を見つけることも可能です。専任でお願いした業者を自分の営業とで、こまめな営業ができます。1社だけというデメリットは、営業力と信頼できる業者を選ぶことでカバーできます。

専属専任媒介はマンツーマン制ってこと？それなら効率的？

最後に専属専任媒介です。専任をさらに限定的にしたのがこの契約タイプです。1社だけと契約して不動産売却先を見つけてもらうところまでは、専属媒介と同じです。さらに条件が加わり、自分で探して売却するのも禁止です。つまり本当に1つの仲介業者にすべてを任せるといった方式です。
逆に言えば、売主は仲介業者との連携だけしておけばいいので、やることは少ないです。忙しい方などは、この専属専任媒介なら負担が少なくてメリットも大きいです。
ただ営業力がない業者を選んでしまうと、その影響がダイレクトに表れてしまいます。自分では動けない契約内容ですから、専属専任媒介を選ぶときには、慎重な業者選びが求められます。

違いを理解したら状況で最適な方法を選ぼう

3つのタイプの契約がありますが、どれを選ぶのかはメリットとデメリットを理解することが一番です。そのうえで自分の不動産の状況や売りたい金額、売りたりタイムリミットなどから選ぶと納得できるでしょう。
ま気を付けたいのが解約です。媒介契約をしたとしても、途中で納得できないので契約をやめたいとなることもあります。一般媒介なら解約も可能です。しかし専任媒介の場合は解約にかかる費用が発生する場合もあります。ですから、その点も含めて契約条件をよく確認してから決める必要があります。

まとめ

3つの契約には条件があり、それによって契約が別れています。
・一般媒介は複数社と契約して競争させる、かつ自分でも探せる
・専属媒介は1社のみ契約だが自分でも探せる
・専属専任媒介は1社のみ契約で自分で探すのもNG

人気エリアなら一般媒介がおすすめですが、購入者から見て少し考えてしまう条件なら専任の方が密着した対応なので、売り手も見つかりやすいです。

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不動産会社に依頼する前に確認しておきたい特徴とサポート内容

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のどれを選ぶかは、依頼する不動産会社がどのようなサポート体制を用意しているかによっても変わってきます。以下では、契約形態を決める前に確認しておきたい不動産会社側の特徴やサービス内容について解説します。

不動産会社ごとに異なる販売活動の内容

媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件の販売活動を開始します。ただし、レインズへの登録や販売状況の報告義務は契約の種類によって異なり、同じ「仲介」でも不動産会社が実際にどこまで手厚いサポートを行うかは会社ごとに差があります。問い合わせ対応のスピード、広告の出し方、内覧対応の丁寧さなど、購入希望者（買主）とのやり取りに直結する部分は、契約前の面談でしっかり確認しておくとよいでしょう。

専任系媒介契約が向いている方の特徴

専属専任媒介・専任媒介は、1社に絞って販売活動を任せる分、担当者との連携が密になりやすいという特徴があります。「なるべく早く売却したい」「不動産会社にしっかり動いてもらいたい」という方に向いている契約形態です。一方で一般媒介は複数の不動産会社と契約を結べる自由度の高さが特徴ですが、各社の販売活動が分散しやすく、レインズ登録の義務もないため、物件情報が広がりにくいという面もあります。

契約を結ぶ前に確認しておきたいポイント

どの媒介契約を選ぶ場合でも、契約を結ぶ前に不動産会社の実績やサポート内容を比較しておくことが大切です。ハウスドゥつくば研究学園都市店では、つくば市の不動産売却・買取を専門に扱う立場から、それぞれの契約形態のメリット・デメリットを踏まえたうえで、お客様の状況に合った販売活動をご提案しています。契約内容に関する疑問点は、契約を結ぶ前の無料相談でお気軽にご質問ください。

媒介契約を締結した後の一般的な流れとしては、まず販売活動の方針をすり合わせ、そのうえで内覧対応や価格交渉を経て売買契約の締結へと進みます。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれを選ぶ場合も、契約締結前にレインズ登録や販売状況報告の頻度など具体的な流れを確認しておくと、契約後に「思っていたサポートと違う」というすれ違いを防ぎやすくなります。