離婚によって不動産売却が必要になるのはどんな場面？

不動産売却が必要となる場面の一つが、離婚時です。賃貸物件に住んでいる場合とは違い、マイホームを所有している場合は不動産をどう分けるか話し合う必要が出てきます。離婚後に不動産売却が必要となるのはどんな状況か、どんな形で不動産売却をしていけば良いかなどの情報を簡単に説明していきます。

離婚時には必ず不動産売却が必要？

離婚をする際に必要となる手続きが、財産分与です。婚姻中に夫婦で築いた財産があれば、離婚時に分ける形となります。この財産分与に含まれる財産の一つが、不動産です。

マイホームや土地などの不動産が、財産分与の対象となるかどうかは、所有の仕方次第です。親から譲り受けたり、個人的に購入するなどの形で、結婚前から所有していた不動産は夫婦で築いた共有財産とはみなされません。この場合、夫婦で一緒に住んでいる家であったとしても、財産分与の対象にする必要はありません。元々所有をしていた人が、そのまま引き継ぐことができます。
ただ、例外となるのが住宅ローンなどを活用し購入した後に結婚をして、一緒にローンを支払っていた場合です。ローンの支払いを一緒にしていた場合は、ローンの負担割合で不動産を分割することができます。

婚姻後に夫婦で購入した不動産は、財産分与の対象となります。どちらか一人の単独名義にしていた場合であっても、一緒にお金を出し合い購入したり、協力して住宅ローンの返済をしているのであれば財産分与が必要です。

財産分与の形は夫婦の話し合いで決めていく形となるため、どちらか一人が家を引き継ぐという形も可能です。ただ、どちらもその家に住まない、公平に財産分与をするためには家を売却した現金が必要という場合は、不動産売却を考える形になります。

離婚時の不動産売却で必要なことは

離婚によって不動産売却を考える際に気にかけておきたいことが、名義と税金です。

単独名義であれば、名義人の独断で不動産売却をすることができます。この場合、一緒に住宅ローンなどを支払っていたとしても、名義人でない側は勝手に不動産を売却したりすることはできません。それに対し、双方の同意がなければ不動産売却ができないのが、共有名義です。住宅ローン控除を増やすためや、将来的な遺産分割を楽にするために共有名義を選ぶ夫婦は多いものです。メリットの多い共有名義ですが、共有名義状態で不動産売却を選ぶと、離婚を決めた後も売却が完了するまで相手との関係が続くことになります。
こうした状態を避けたい時は、共有名義の解消をした上で不動産売却へと進むことが有効です。この場合、名義人でなくなる側に対し現金を支払うなどの形で清算を行い、名義人となった側は売却完了後に売却額全てを受け取るという形が一般的です。

共有名義解消によって、不動産売却の手続きが行いやすい状態を作れますが、名義解消や不動産売却では思わぬ税金がかかってくることがあります。不動産売却前に財産分与を完了させておくのであれば、財産分与によって贈与税がかからないか、不動産売却によって多額の譲渡所得税がかかることがないかなど、細かい点までしっかり確認しておくと良いでしょう。
最初に税金についてまで考えておくことで、財産分与や不動産売却完了後にトラブルが起きにくい状態を作れます。

住宅ローン返済中の物件も売却できるの？

住宅ローンを利用して購入した不動産は、ローンが完済するまでの間、お金を貸した金融機関が抵当権を所有する形となります。そのため、ローンが残っている間は自由に売却できないことが殆どです。そのため、住宅ローンが残った状態で離婚をする場合は、どちらか一方が完済までローンを支払い続ける必要があるのではないかと考える人もいるでしょう。

名義を引き継いだ側が、今後もその家に住み続ける場合は住宅ローンの完済を目指していく形がおすすめです。ただ、財産分与のために現金が必要な場合は、債権者の同意を得て不動産を売る任意売却という形で不動産を手放すことが可能です。そのために必要となるのが、ローン残高の確認です。

不動産の売却額で残ったローンを全て返済できる場合は、そのまま売却という形を選ぶと良いでしょう。ただ、残債が多く残ってしまう場合は、名義人となった側の負担が大きく残ることになります。住宅ローンが残っている場合は、離婚後の生活についても考えた上で、不動産をどうするか話し合いをしていくと良いでしょう。
住宅ローン返済中の不動産は、婚姻中に行った住宅ローンの返済額などを参考に、財産分与の割合を決めていく形となります。

離婚時は不動産についてしっかり話し合おう

住宅や土地などの不動産は、離婚時に分けることができる財産の一つです。ただ、分与の対象になるかは所有のキッカケや名義の状態によっても変わります。共有財産の場合は売却をして現金という形で財産分与を行うことも可能です。ただ、売却をする場合は名義や残った住宅ローンをどうするか、分与後に思わぬ税金がかかることがないかなどをしっかり確認しておくことが大切です。