事故物件サイト5選｜大島てるの使い方・隠れ事故物件の調べ方と告知義務【2026年版】

一般の人が見られない「業者専用サイト」で分かること｜レインズ・ATBB

ここまでご紹介した5つのサイトは、どなたでも無料でご覧いただけるものです。しかし不動産業界には、宅地建物取引業者しか閲覧できないデータベースが別に存在します。事故物件を調べるうえで見落とされがちですが、実はもっとも実務的な情報源です。

レインズ（指定流通機構）とは

レインズは、国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営する不動産流通標準情報システムです。宅地建物取引業者は、専任媒介契約を結んだ物件は契約日から7営業日以内、専属専任媒介契約なら5営業日以内に登録する義務があります（宅地建物取引業法34条の2）。つまり市場に出た物件のほとんどが、ここを通っているということです。

レインズには物件の間取りや価格だけでなく、成約価格と備考欄が残ります。心理的瑕疵がある物件は、この備考欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と記載されるのが通例です。過去に売りに出たことのある物件であれば、その履歴が残っている可能性があります。

ATBBなどの業者間流通サイト

ATBBは不動産会社向けに提供されている物件流通データベースで、こちらも宅地建物取引業者専用です。レインズと重なる部分もありますが、掲載される物件や情報の粒度が異なるため、実務では両方を確認します。

一般の方が使えないなら、不動産会社に代わりに見てもらえばよい

ここが本記事でもっともお伝えしたい点です。「大島てるに載っていないから大丈夫だろう」と自己判断するより、宅地建物取引業者に一言たずねるほうが、はるかに確実で早いのです。私たちのような地域の不動産会社は、これらの業者専用データベースを日常的に使っています。

しかも宅地建物取引業者は、知っている事実について問われた場合に故意に事実を告げない・不実のことを告げることを法律で禁じられています（宅地建物取引業法47条1号）。メールなど記録の残る形で質問することを強くおすすめします。

調べても出てこない事故物件が生まれる3つの仕組み

事故物件サイトを丹念に調べたのに何も出てこなかった。それでも安心しきれない、という方のために、なぜ情報が出てこないことがあるのかという仕組みそのものをご説明します。

仕組み1：賃貸は「概ね3年」を過ぎると告げなくてよくなる

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸借について、告知が必要なケースであっても概ね3年が経過すれば原則として告げなくてよいとされています。逆に言えば、3年より前の出来事は不動産会社から自発的に語られない可能性があるということです。

仕組み2：建物名や所有者の変更（いわゆる事故物件ロンダリング）

マンション名やアパート名が変更されると、事故物件サイトに残っている旧名称の投稿と、いま募集されている物件名が結び付かなくなります。所有者が変わったタイミングで名称変更されることもあります。これは検索で引っかからなくなるだけで、その物件で起きた事実そのものが消えるわけではありません。

見分けるコツは、登記事項証明書で建物の所有権移転の履歴をたどることです。法務局で誰でも取得でき、オンライン請求なら1通あたり数百円程度です。所有者が短期間で入れ替わっている場合は、その理由を不動産会社に確認する価値があります。

仕組み3：短期の入居者を一度挟む

事故の後に短期間だけ入居者を入れ、「前の方は普通に住んで退去されました」という状態を作る手法が語られることがあります。ただし国土交通省のガイドラインは、入居者が入れ替わったことをもって告知義務が消えるとは述べていません。3年の経過を待つ以外に、賃貸で告知義務が消える仕組みは示されていないのです。

そして売買には「◯年で消える」という期限がありません

ここが賃貸ともっとも大きく違う点です。売買については、ガイドライン上、経過期間の目安が示されていません。「3年経ったから売買でも言わなくてよい」という理解は誤りで、10年前の出来事であっても、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には告げるべきものとされています。

売主のお立場からすると不安に感じられるかもしれませんが、私たちはこれをむしろ売主を守るルールだとお伝えしています。理由は次の章のとおりです。

事故物件と知らずに買ってしまったときの3つの対処法

買った後に事故物件だと分かった場合、買主には法律上の手当てがあります。売主のお立場の方にとっても、隠して売ることがどれだけ危険かを知っていただくために重要な章です。

対処1：契約不適合責任を追及する

引き渡された物件が契約の内容に適合しない場合、買主は民法にもとづき修補などの追完請求（562条）、代金の減額請求（563条）、損害賠償請求と契約の解除（564条）を求めることができます。心理的瑕疵がこれに当たるかどうかは個別の事案によりますが、実際に争われている類型です。

対処2：期間制限に注意する

種類または品質に関する契約不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主へ通知しなければ、原則として追及できなくなります（民法566条）。気づいたら早めに、記録の残る方法で通知することが大切です。

対処3：売主が宅地建物取引業者かどうかを確認する

売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合、担保責任について通知期間を引き渡しから2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効とされています（宅地建物取引業法40条）。個人間売買よりも買主が保護される仕組みです。

裏を返せば、売主のお立場では「知っていたことを告げずに売る」ことが最大のリスクだということです。数年後に代金の減額や契約解除を求められるくらいなら、はじめから事情を理解したうえで買う相手に売るほうが、結果として手元に残るお金は多くなります。これが私たちが買取という選択肢をご案内する理由です。

事故物件サイト5選 早わかり比較表｜まず全体像から

「事故物件サイト」と検索される方の多くは、まずどのサイトを見れば何が分かるのかを知りたいはずです。結論から先に表でお示しします。詳しい使い方はこの後の各章で解説します。

サイト	情報の出どころ	対象範囲	信頼度の考え方	費用
大島てる	誰でも投稿できるユーザー投稿型	全国（賃貸・売買を問わない）	件数は最多。ただし裏付けは自分で取る必要あり	無料
UR賃貸住宅「特別募集住宅」	運営者（都市再生機構）が自ら公表	UR賃貸住宅のみ	公的機関の公式情報。信頼度は高い	無料
JKK東京	運営者（東京都住宅供給公社）が公表	東京都内の公社住宅のみ	公式情報。ただし茨城県の物件は対象外	無料
成仏不動産	事故物件を専門に扱う不動産会社	同社の取扱物件	宅地建物取引業者による情報	無料
SUUMO・HOME’Sなど大手ポータル	宅地建物取引業者が登録した物件情報	全国	「告知事項あり」表記は業者による正式な告知	無料
レインズ・ATBB（業者専用）	宅地建物取引業者のみが利用	全国	一般の方は閲覧不可。不動産会社に依頼して確認	一般利用不可

ポイントは3つです。①個人投稿型（大島てる）と公式情報（UR・JKK・ポータルの告知事項）は性質がまったく違うこと、②茨城県つくば市・土浦市周辺の一戸建てや土地を調べたい場合、実質的に使えるのは大島てるとポータルサイトの2つであること（UR・JKKは対象外）、そして③どのサイトにも載らない事故物件が一定数存在することです。3つ目については本記事後半で詳しく扱います。

【PC・スマホ版】大島てる事故物件マップの基本的な使い方と注意点

所有不動産や近隣の物件が事故物件マップに載っていないか、気になった経験をお持ちの方は少なくないでしょう。テレビ等で取り上げられる「大島てる」は、日本全国の事故物件情報を地図上で確認できるウェブサイトとして広く知られています。

▶ あわせて読みたい：事故物件・訳あり物件の買取はハウスドゥへ

しかし、その情報の見方や信憑性に疑問を持つ方も多いのが実情です。このセクションでは、プロの視点から大島てる事故物件マップ 使い方の基本と、情報を正しく読み解くための注意点をPC・スマホ別に解説します。

PCサイトでの基本的な使い方

パソコンでじっくり情報を確認したい方向けに、PCサイトでの使い方を説明します。操作は非常にシンプルです。

1. 物件の探し方

大島てるのサイトにアクセスすると日本地図が表示されます。物件の探し方は主に2通りあります。

• 地図を動かして探す: マウスで地図をドラッグすれば自由に移動でき、ホイール操作や画面上の「＋」「－」ボタンで拡大・縮小が可能です。調べたいエリアを拡大していくと、該当物件に「炎のアイコン」が表示されます。
• 住所やキーワードで検索する: 画面上部の検索窓に、調べたい住所や駅名、建物名などを入力して検索する方法が最も効率的です。場所が特定され、周辺の状況をすぐに確認できます。

2. 「炎のアイコン」の意味と情報の見方

地図上のオレンジ色の「炎のアイコン」が事故物件を示します。このアイコンは、火災だけでなく殺人、自殺、孤独死など、その物件で人の死に関わる出来事があったことを意味します。

アイコンをクリックすると、詳細情報がポップアップで表示されます。

• 住所・建物名: 該当物件の所在地
• 発生年月日: 事故が発生したとされる時期
• 死因・内容: 「心理的瑕疵」「告知事項あり」のほか、「縊死」「焼死」など具体的な内容が記載されていることもあります。

これらの情報は閲覧者からの投稿によって成り立っているため、情報量にはばらつきがあります。

スマートフォンアプリでの便利な使い方

外出先で気になる建物を手軽に調べたい時には、スマートフォンアプリが便利です。基本的な機能はPCサイトと同じですが、スマホならではの利点があります。アプリは無料でダウンロードできます。

最大の特徴はGPS機能との連携です。アプリを開くと、スマートフォンの位置情報をもとに現在地周辺の地図が自動で表示されます。これにより、移動中や散歩中に気になる物件を見つけた際、その場で手軽に調べることが可能です。

地図の拡大・縮小は指でピンチイン・ピンチアウトし、炎のアイコンをタップすれば詳細情報を確認できます。直感的な操作で情報を確認できる点が、アプリ版の強みです。

【プロの視点】大島てるを利用する上での重要な注意点

大島てるは便利なツールですが、情報を鵜呑みにするのは危険です。大島てる事故物件マップ 使い方を誤ると、不正確な情報に惑わされる可能性があります。利用する上で心に留めておくべき、3つの重要な注意点を確認しましょう。

1. 情報の信憑性は100%ではない

最も重要な点です。大島てるの情報は、報道や公的資料に基づくものもありますが、多くは一般ユーザーの投稿で成り立っています。そのため、事実誤認や古い情報、悪意のある虚偽投稿が含まれる可能性も否定できません。あくまで「公的な証明書」ではなく、「参考情報の一つ」として捉える冷静な視点が必要です。

2. 全ての事故物件が掲載されているわけではない

「炎のアイコンがないから安心」と判断するのは早計です。特に、誰にも知られずに亡くなった孤独死などは外部に情報が漏れにくく、サイトに掲載されていないことも少なくありません。情報の更新が追いついていない場合もあります。掲載がないからといって、過去に何もなかったとは断定できません。

3. 「心理的瑕疵」の定義を理解する

大島てるに掲載される物件は、不動産取引における「心理的瑕疵（しんりてきかし）」に該当するものがほとんどです。心理的瑕疵とは、「その場所に住むことに対し、買主や借主が心理的な抵抗を感じるような目に見えない欠陥」を指します。しかし、何に抵抗を感じるかは人それぞれです。サイトの情報に一喜一憂せず、ご自身やご家族がどう感じるかという基準で情報を判断することが大切です。

大島てるは物件の過去を知るきっかけになりますが、情報だけで全てを判断するのは避けるべきです。最終的な確認に不安が残る場合は、地域に根差した不動産の専門家への相談が確実です。

大島てる掲載＝心理的瑕疵物件？知っておくべき告知義務の重要性

大島てるに掲載されているような物件は、法律上「心理的瑕疵物件」と判断される可能性が非常に高いです。不動産を売却する際には、この心理的瑕疵について買主へ伝える「告知義務」が売主に課せられます。これは金銭トラブルや契約解除に発展しかねない重要な責任であり、売主として正確に理解しておく必要があります。

そもそも「心理的瑕疵」と「告知義務」とは？

まず、基本となる二つの言葉を整理します。

• 心理的瑕疵（しんりてきかし） 物件自体に物理的な欠陥はないものの、過去にその場所で起きた出来事が原因で、買主が「住みたくない」と感じるような心理的な抵抗感のことです。具体的には、殺人、自殺、火災による死亡事故などが典型例です。

• 告知義務（こくちぎむ） 売主が知っている心理的瑕疵の情報を、買主に対して正直に伝えなければならない法的な義務です。この義務を怠ると、後述する「契約不適合責任」を問われる可能性があります。

つまり、所有物件で過去に人の死に関わる出来事があった場合、その事実を隠しての売却はできません。リフォームで見た目がきれいになっていても、過去の出来事そのものが瑕疵（キズ）と見なされるのです。

【2021年最新】国土交通省ガイドラインで明確化された基準

告知義務の範囲は長らく明確な基準がありませんでしたが、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、一定の基準を示しました。

告知義務が「発生する」ケース

原則として、以下のような人の死が発生した場合は告知が必要です。

• 他殺、自死、事故死（火災や転落など）、その他原因が明らかでない死亡 いわゆる「事件・事故」に該当するものです。発見が早く室内が汚損されなかったとしても、事実自体の告知義務があります。

• 特殊清掃などが必要となった自然死 老衰や病気による自然死でも、発見が遅れ遺体の腐敗が進み、特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合は告知義務が発生します。

告知義務が「発生しない」と判断されるケース

一方で、以下のような場合は原則として告知義務はないとされています。

• 自然死（老衰、病死など） 自宅で亡くなってもすぐに発見・対応され、特殊清掃が不要だった場合は、告知の必要はありません。

• 日常生活の中での不慮の事故死 自宅の階段からの転落や浴室での溺死など、日常生活で起こりうる不慮の事故による死亡も、基本的には告知不要とされています。

ただし、これらのケースでも買主から質問があった場合や、売主が買主の判断に影響を与えると判断した場合は、正直に伝えることが望ましいでしょう。

告知義務はいつまで続く？賃貸と売買の大きな違い

では、この告知義務はいつまで続くのでしょうか。ガイドラインでは、賃貸と売買で期間の目安が大きく異なります。

• 賃貸物件の場合：概ね「3年間」 アパートやマンションの賃貸では、事件・事故発生から概ね3年間が告知義務の期間とされています。

• 売買物件の場合：「期間の定めなし」 一方、土地や建物を売却する場合は、期間の定めがありません。つまり、何十年前に起きた出来事であっても、売主がその事実を把握している限り、告知する義務があるのです。これは、買主が永続的にその不動産を所有し、資産として扱うという性質の違いによります。

この違いは非常に重要です。「もう何十年も前の話だから大丈夫」という自己判断は、不動産売買では通用しません。後から事実が発覚すれば、損害賠償請求や契約解除といった深刻なトラブルに発展するリスクがあります。正直な告知が何よりも大切です。

もし所有物件が掲載されたら？不動産価値への影響と売却価格の目安

不動産売買における告知義務には期間の定めがないことをお伝えしました。では、所有物件が事故物件として認識された場合、資産価値には具体的にどのような影響が及ぶのでしょうか。所有者にとって最も気掛かりな「価格」と「売却期間」について、現実的な視点で解説していきます。

事故物件の売却価格はどれくらい下がるのか？

結論として、事故物件の売却価格は、周辺の市場価格からおよそ2割～5割程度下がるのが一般的です。これは買主が抱く「心理的瑕疵」が主な原因で、価格を大幅に下げなければ買い手の検討対象にすらなりにくい現実があります。

ただし、下落率は瑕疵の内容によって大きく変動します。

• 自然死・事故死（発見が早い場合）：1～2割程度の下落 孤独死でも発見が早く特殊清掃が不要な場合、影響は比較的小さいですが、価格調整は必要です。

• 孤独死（発見が遅れ、特殊清掃が必要な場合）：2～3割程度の下落 特殊清掃やリフォームが必要なケース。物理的な修繕費用に加え、心理的抵抗感も強まります。

• 自殺：3～4割程度の下落 買主に強い心理的抵抗感を与え、特に室内で亡くなられた場合は大幅な価格交渉は避けられません。

• 殺人事件：4～5割、あるいはそれ以上の下落 最も影響が深刻なケースです。事件の知名度によっては市場価格の半値以下でも買い手が見つからず、売却自体が極めて困難になる可能性があります。

これらの下落率はあくまで目安であり、物件の状態や買主の受け止め方によって個別に判断されます。

【つくばエリア特化】資産価値への影響は「立地」で大きく変わる

事故物件の価格下落率は一律ではありません。特に、つくばエリアのように多様な地域特性を持つ場所では、物件の「立地」が価格への影響度を大きく左右します。

• 需要の高いエリア（研究学園駅・みどりの駅周辺など） つくばエクスプレス（TX）沿線の駅周辺は、都心へのアクセスの良さから常に高い住宅需要があります。そのため、たとえ事故物件であっても「価格が安いなら」と検討する層が一定数存在し、価格下落率が一般的な目安よりも低く抑えられる可能性があります。

• 郊外エリア（つくば市周辺部や近隣市町村） 一方で、駅から離れたエリアや近隣の市町村では状況はよりシビアになります。代替物件が豊富なため、買主はわざわざ事故物件を選ぶ必要がありません。結果として、買い手を見つけるためには、TX沿線エリアよりも大幅な価格の引き下げ（3～5割減など）が必要になる傾向があります。

このように、所有物件がつくばエリアのどこに位置するかで、資産価値へのダメージは大きく変わります。

価格だけではない「売却の長期化」という深刻なデメリット

事故物件の売却で直面する問題は、価格の下落だけではありません。「売却活動が長期化しやすい」という、もう一つの深刻なデメリットがあります。通常の物件が3ヶ月～半年で売却に至るのに対し、事故物件は買い手候補が圧倒的に少ないため、売却までに1年以上かかることも珍しくありません。

長期化の主な理由は2つです。

1. 検討者の絶対数が少ない 心理的な抵抗感からほとんどの人が購入をためらい、問い合わせが全く入らない状況も起こり得ます。

2. 住宅ローンの審査が厳しくなる 金融機関は事故物件の担保評価を低く見積もる傾向があり、買主が住宅ローンの審査に通らなかったり、希望額の融資が受けられなかったりするケースがあります。これにより購入できる人が限定され、さらに買い手が見つかりにくくなります。

売却が長引けば、その間も固定資産税や管理費といった維持費は発生し続けます。時間とコストだけが積み重なっていく可能性があるため、事故物件の売却には、訳あり物件の取り扱いに長けた専門家の知見が不可欠です。

つくば市・土浦市周辺で事故物件を売却する3つの方法と専門家の選び方

所有不動産が事故物件となってしまっても、売却を諦める必要はありません。状況に応じた適切な売却方法を選び、その分野に精通した専門家をパートナーに迎えることが重要です。つくば市や土浦市周辺で事故物件を売却するには、主に3つの方法が考えられます。

方法1：不動産仲介（できるだけ高く売りたい方向け）

不動産会社に買主を探してもらう、最も一般的な方法です。

• メリット： 市場価格に最も近い価格で売却できる可能性があります。立地条件が良ければ、心理的抵抗の少ない買主が見つかる可能性もあります。
• デメリット： 売却活動が長期化しやすく、1年以上売れ残るケースも珍しくありません。広告活動で近所に事情が知られる可能性があり、内覧時の厳しい質問や価格交渉など、精神的な負担が大きくなることもあります。

方法2：不動産買取（早く・確実に・秘密裏に売りたい方向け）

不動産会社が直接、買主として物件を買い取る方法です。

• メリット： スピードと確実性が最大の利点。買主を探す必要がなく、最短数日～数週間で現金化できます。広告活動をしないため、近所に知られずに秘密厳守で売却可能です。多くの場合「契約不適合責任」が免除され、売却後のトラブルの心配がありません。室内の残置物もそのままで買い取れるケースが多く、手間をかけずに現状のまま手放せます。
• デメリット： 不動産会社は再販を目的とするため、売却価格は仲介の市場価格と比べて7割～8割程度になるのが一般的です。

早期に確実に現金化し、管理の手間や精神的ストレスから解放されたい方には、買取が最も有効な選択肢と言えます。

方法3：買取保証付き仲介（安心感を重視したい方向け）

「仲介」と「買取」を組み合わせた方法です。

• メリット： まずは仲介で一定期間、高値での売却を目指し、もし売れなければ不動産会社が約束の価格で買い取ります。「高く売れる可能性」に挑戦しつつ、「最終的には必ず売れる」という安心感が得られます。
• デメリット： 現金化までの期間が長くなり、保証される買取価格は通常の買取査定額より低めに設定される傾向があります。

訳あり物件の売却成功は、パートナー選びで決まる

事故物件の売却を成功させるには、「誰に依頼するか」が極めて重要です。以下の点を満たす不動産会社を選びましょう。

1. 訳あり物件の取扱実績が豊富か 事故物件の売却には専門的な知識と経験が不可欠です。過去の取扱件数などを確認し、実績豊富な会社を選びましょう。

2. つくば・土浦エリアの市場に精通しているか 地域ごとの需要や相場を熟知している会社でなければ、適正な査定はできません。

3. 買取の資金力と決断力があるか 「買取」を希望する場合、その会社に直接買い取るだけの体力（資金力）があるかは重要なポイントです。

所有者の気持ちに寄り添い、プライバシーを守りながら最適な解決策を提案してくれる、信頼できるパートナーを見つけることが成功への第一歩となります。

買取実績多数！ハウスドゥつくば研究学園都市が訳あり物件に強い理由

訳あり物件の売却を成功させるには、専門知識と経験、そして地域に精通した信頼できるパートナー選びが何よりも重要です。ここでは、私たちハウスドゥ家・不動産買取専門店つくば研究学園都市が、つくば市・土浦市周辺の訳あり物件売却において、多くのお客様から選ばれている理由を具体的にお話しします。

理由1：「買取専門店」だからこその圧倒的な実績とノウハウ

私たちの最大の強みは「買取」を専門としている点です。自社で直接物件を買い取るため、通常の仲介では取引が難しい「訳あり物件」の取り扱いに豊富な経験と独自のノウハウを蓄積してきました。

これまでに、つくば市・土浦市を中心に県南・県西エリアにおいて、数多くの訳あり物件のご相談を承っています。対応してきた物件は多岐にわたります。

• 再建築不可物件
• 市街化調整区域内の物件
• 残置物が多い物件（ゴミ屋敷など）
• 共有名義の物件
• 借地権付きの物件

これらの物件は一般的な市場では買主が見つかりにくいですが、買取専門店である私たちは、買い取った後の活用方法を自社で計画できるため、どのような状態の物件でも価値を見出し、適正な価格で買い取ることが可能です。

理由2：つくば・土浦エリアに特化した地域密着の査定力

訳あり物件の価値を正確に判断するには、その物件が位置する「エリアの特性」を深く理解していることが不可欠です。私たちはつくば市に拠点を置き、県南・県西エリアに特化して活動することで、地域ごとの微細な市場動向を常に把握しています。机上のデータだけでは見えない、地域に根差した「生きた情報」をもとに査定を行うため、「訳あり」というマイナス面だけでなく、その土地が持つプラスの価値を最大限に引き出した価格提示が可能です。

理由3：直接買取による「早さ」と「安心感」

事故物件の売却を検討されるお客様の多くが持つ「早く手放したい」「近所に知られず売りたい」というご希望に、私たちの「直接買取」は的確にお応えできます。

• 仲介手数料が不要： 私たちが直接の買主となるため、仲介手数料は一切かかりません。
• 最短での現金化： 買主を探す期間が不要なため、スピーディーな現金化を実現します。
• 周囲に知られない売却： 広告活動を一切行わないため、プライバシーを守りながら静かに手続きを進められます。

さらに、売却後の「契約不適合責任」が免責されるのも大きなメリットです。将来的なトラブルの心配なく、安心して物件を手放すことができます。

理由4：お客様のお気持ちに寄り添う徹底したサポート体制

訳あり物件の売却は、所有者様にとって精神的にも大きなご負担を伴うデリケートな問題です。私たちは、そのお気持ちに深く寄り添い、お客様が安心して次の一歩を踏み出せるよう全力でサポートします。

秘密厳守はもちろん、お客様一人ひとりのご事情を丁寧にお伺いし、法律や税務に関する複雑な事柄も分かりやすくご説明します。事故物件の売却で重要となる「告知義務」についても、専門的な知見から的確にアドバイスいたします。まずはお話を聞いてみたいという段階でも全く問題ございません。豊富な実績と専門知識、そしてお客様を思う気持ちで、最良の解決策をご提案します。

不安を抱え込まず専門家へ相談を｜事故物件売却成功への第一歩

この記事では、大島てる事故物件マップ 使い方の基本から、告知義務の複雑さ、売却価格への影響まで詳しく解説してきました。これらの情報は、時に所有者様を大きな不安に陥れるかもしれません。「本当に売れるのか」「誰に相談すればいいのか」。そんなお悩みを、どうかお一人で抱え込まないでください。事故物件の売却は、専門的な知識と経験が成功の鍵を握ります。その第一歩は、信頼できる専門家に相談することです。

事故物件の課題は、時間と共に複雑化するケースも

事故物件に関する問題は、放置すると複雑化する傾向にあります。空き家のままでは建物の老朽化が進み、不法投棄などの新たなリスクを生む可能性もあります。もちろん、固定資産税や管理費といった経済的負担は継続します。

こうした負の連鎖を断ち切るためにも、できるだけ早い段階で専門家の意見を聞き、現状を正確に把握することが極めて重要です。問題が深刻化する前に手を打つことで、より円滑に売却を進められる可能性が高まります。

まずは「知る」ことから｜専門家による無料査定の価値

漠然とした不安の正体は、多くの場合「分からないこと」にあります。

• 自分の物件の告知義務はどこまでか？
• 現在の市場でいくらの価値があるのか？
• 仲介と買取の違いは？
• 売却の期間と費用は？

これらの疑問が明確になれば、不安は具体的な「課題」へと変わり、解決への道筋が見えてきます。そこで私たちは、売却を前提としない「無料相談・無料査定」をご提案しています。専門家による査定を通じて、お客様の物件が持つ本来の価値と、特殊な事情を考慮した現実的な価格を知ることは、今後のライフプランを立てる上で非常に重要な判断材料となるはずです。

つくばエリアを知り尽くした私たちが、最善の道筋をご提案します

事故物件の売却を成功させるには、法律や不動産取引の知識に加え、そのエリアに対する深い理解が不可欠です。私たちは、つくば市・土浦市をはじめとする茨城県南・県西エリアに特化した不動産のプロフェッショナルです。

私たちがご提案する「買取」は、買主を探す必要がなく、最短数日での現金化が可能です。広告活動を行わないため、ご近所に知られることなくプライバシーを守りながら手続きを進められます。将来のトラブルを防ぐ「契約不適合責任の免責」と併せて、お客様のあらゆるご負担を最小限に抑える、最も確実な解決策の一つです。

所有不動産にまつわる問題は、ご家族にも話しにくいデリケートな内容であることが少なくありません。何から手をつけていいか分からないという方も、まずはその胸の内を私たちにお聞かせください。お客様のお気持ちが少しでも軽くなるよう、お話をお伺いすることから始めさせていただきます。つくばエリアの不動産のお悩みは、私たちにお任せください。

事故物件を調べられるサイト5選｜大島てる以外にもあります

「事故物件サイト＝大島てる」と思われがちですが、目的によって使い分けたほうが確実です。それぞれ何が分かって、何が分からないのかを整理します。

1. 大島てる｜情報量は最大、ただし裏付けは自分で

全国の事故物件情報を地図上に表示する、最も知られたサイトです。誰でも投稿できる仕組みのため掲載件数が多い一方、投稿内容が事実である保証はなく、削除依頼にも一定の手続きが必要です。調べる側にとっては入口として便利ですが、ここに載っている＝法的に事故物件と確定した、という意味ではありません。逆に、載っていない＝事故物件ではない、とも言い切れません。

2. UR賃貸住宅の「特別募集住宅」｜公的機関の公式情報

UR都市機構が、前の入居者が亡くなった住戸を「特別募集住宅」として、一定期間の家賃減額つきで公式に募集しているものです。運営主体が公的機関で、情報も公式に開示されているため信頼性が高いのが特徴です。ただし対象はUR物件に限られます。

3. JKK東京（東京都住宅供給公社）

URと同様の仕組みで公社住宅を公開しています。こちらも対象は東京都内の公社住宅に限られるため、茨城県内の物件を調べる用途には使えません。

4. 成仏不動産｜事故物件を専門に扱う会社のサイト

事故物件を専門に扱う不動産会社が、自社で扱う物件を公開しているサイトです。実際に売買・賃貸に出ている物件を見られる点が、投稿型のサイトとの違いです。

5. SUUMO・HOME’Sなどの大手ポータル｜「告知事項あり」で探す

一般のポータルサイトでも、フリーワードに「告知事項あり」「心理的瑕疵」と入れて検索すると該当物件が出てきます。宅地建物取引業者が正式に告知しているものなので、情報としては最も確かです。ただし「告知事項あり」は人の死以外（設備の不具合、近隣環境など）を指す場合もあるため、内容は必ず確認してください。

サイトに載っていない「隠れ事故物件」の見抜き方

事故物件サイトは万能ではありません。掲載されていない物件を見分けるには、次の5点を組み合わせます。

周辺相場より極端に安くないか

同じ地域・同じ広さ・同じ築年数の物件と比べて、価格や家賃が2〜3割以上安い場合は理由があります。設備や日当たりで説明がつかないときは、確認する価値があります。

一部だけ不自然に新しくないか

建物全体は古いのに、1室だけ・床だけ・浴室だけが新品同様、というケースです。内見時に見えやすいサインです。

建物名やオーナーが変わっていないか

「マンション名が数年前に変更されている」場合、事情があることがあります。登記事項証明書を取れば、所有者の変遷は誰でも確認できます。

近隣の方や管理人に聞いてみる

地域の記憶は残ります。ただし断定的な噂を鵜呑みにせず、あくまで確認のきっかけとして扱ってください。

不動産会社に直接質問し、回答を記録に残す

これが最も確実です。宅地建物取引業者は、買主・借主から問われた場合、把握している事実を告げなければなりません。口頭ではなくメールなど記録に残る形で質問し、回答を保存しておくことをおすすめします。

告知義務のルール｜国土交通省ガイドラインの要点

2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、それまで曖昧だった基準が整理されました。売主・買主どちらの立場でも、ここは押さえておいてください。

原則として告知が不要とされるもの

老衰や持病による自然死、および転倒事故や誤嚥といった日常生活の中での不慮の死は、原則として告知の必要がないとされています。これらは居住用不動産で発生し得る一般的なものと考えられているためです。

ただし「特殊清掃等が行われた場合」は告知の対象

自然死であっても、長期間発見されず、特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合は告知の対象になります。孤独死がすべて告知不要というわけではない、という点は誤解が多いところです。

賃貸は「概ね3年」、売買は期間の定めなし

賃貸借の場合、告知が必要なケースでも概ね3年が経過すれば原則として告げなくてよいとされています。一方売買については、ガイドライン上、経過期間の目安が示されていません。「3年経てば売買でも告知不要」というのは誤りですので、ご注意ください。

期間にかかわらず告げるべき場合

事件性・周知性・社会に与えた影響が特に大きい場合や、買主・借主から問われた場合、その方が判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、期間にかかわらず告げる必要があるとされています。

自分の物件が事故物件サイトに載っていたら

ここからは、調べる側ではなく所有者側のお話です。ご自身の所有物件が掲載されているのを見つけて、当社にご相談いただくケースは実際にあります。

まず、掲載＝売れない、ではありません

掲載されていても売買は成立します。価格には影響しますが、「一切売れない」ということはありません。焦って相場を大きく下回る価格で手放してしまう前に、まず現在の評価を確認してください。

削除依頼はできますが、過度な期待は禁物です

サイト運営者への削除依頼という手段はありますが、必ず応じてもらえるとは限りません。掲載を消すことに時間と労力をかけるより、告知すべきことを適切に告知したうえで、事情を理解して買える相手に売るほうが、結果的に早く確実です。

隠して売るのは、最も危険な選択です

告知すべき事実を伏せて売却すると、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償に発展するおそれがあります。目先の価格差より、はるかに大きな損失になり得ます。当社では、告知すべき内容を整理したうえで進め方をご提案しています。

事故物件を相続してしまった場合の選択肢

そのまま所有し続けるリスク

使わないまま保有すると、固定資産税と管理の負担が続きます。建物が傷めば価値はさらに下がり、特定空家等に指定されれば固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性もあります。

リフォーム・解体して土地として売る

建物の状態によっては、解体して更地にしたほうが買主が付きやすくなります。ただし解体費用の負担と、更地にすると翌年の固定資産税が上がる点は考慮が必要です。

買取に対応する会社に相談する

一般の仲介では買主が住宅ローンを組みにくく、長期化しがちです。当社は買取に対応しているため、直接買い取れるケースがあります。内覧対応も不要で、近隣に売却を知られにくいという利点もあります。

相続放棄は「価値を確かめてから」

相続放棄は3か月の期限があり、一度受理されると原則撤回できません。しかもプラスの財産も含めて手放すことになります。「事故物件だから価値がない」と決めつけず、まず査定で数字を確認してください。ただし査定を受けるだけなら問題ありませんが、売却契約を結ぶと相続を承認したとみなされ、放棄できなくなりますのでご注意ください。

つくば市・茨城県で事故物件・訳あり物件の売却をお考えの方へ

ハウスドゥ つくば研究学園都市は、テレビCMでおなじみのハウスドゥ加盟店として、茨城県内4店舗で不動産の売却・買取に対応しています。

仲介と買取、両方の数字をお出しします

事故物件の場合、「時間をかけて理解のある買主を探す」のか「当社が直接買い取る」のかで、手取りも期間も変わります。片方だけでは判断できませんので、両方の価格を並べてご覧いただけるようにしています。

ご相談の内容が外に出ることはありません

ご近所に知られたくない、というご要望は非常に多くいただきます。買取であれば広告を出さずに進められます。査定は無料で、査定を受けたからといって売却する義務はありません。

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事故物件サイトに関するよくある質問

Q. 事故物件を調べられるサイトは大島てる以外にもありますか？

A. あります。UR都市機構の「特別募集住宅」やJKK東京は公的機関の公式情報で信頼性が高く、事故物件を専門に扱う会社のサイトでは実際に取引に出ている物件を確認できます。またSUUMOやHOME’Sなどの大手ポータルで「告知事項あり」と検索する方法もあり、これは宅地建物取引業者が正式に告知しているため最も確かな情報です。

Q. 大島てるに載っていなければ事故物件ではないと考えてよいですか？

A. いいえ。大島てるは誰でも投稿できる仕組みのため、掲載されていない事故物件も存在します。逆に掲載されていても、その内容が事実である保証はありません。確実に確認するには、不動産会社にメールなど記録の残る形で質問してください。宅地建物取引業者は、問われた場合には把握している事実を告げる必要があります。

Q. 事故物件の告知義務は3年で終わりますか？

A. 賃貸借については、告知が必要なケースでも概ね3年が経過すれば原則として告げなくてよいとされています。しかし売買については、国土交通省のガイドライン上、経過期間の目安は示されていません。「売買でも3年で告知不要」というのは誤りです。

Q. 孤独死があった物件は必ず事故物件になりますか？

A. 必ずしもそうではありません。老衰や持病による自然死は原則として告知不要とされています。ただし長期間発見されず、特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合は告知の対象になります。

Q. 自分が所有する物件が事故物件サイトに載っていました。売却できますか？

A. 売却できます。価格には影響しますが、売れないということはありません。削除依頼という手段もありますが必ず応じてもらえるとは限らないため、告知すべきことを適切に告知したうえで、事情を理解して購入できる相手に売るほうが確実です。隠して売ると契約不適合責任を問われるおそれがありますので避けてください。

Q. 事故物件を相続しました。相続放棄したほうがよいですか？

A. まず不動産の価値を確認してからご判断ください。相続放棄は3か月の期限があり、一度受理されると原則撤回できず、プラスの財産も含めて手放すことになります。なお査定を受けるだけなら問題ありませんが、売却契約を結ぶと相続を承認したとみなされ放棄できなくなりますのでご注意ください。

Q. 一般の人が見られない不動産業者専用のサイトはありますか？

レインズ（指定流通機構が運営する不動産流通標準情報システム）とATBBなどの業者間流通データベースがあり、いずれも宅地建物取引業者しか閲覧できません。物件の備考欄に「告知事項あり」と記載されていることがあります。一般の方は直接見られませんが、不動産会社に依頼すれば確認してもらえます。

Q. 建物の名前が変わっていると事故物件かどうか分からなくなりますか？

検索では結び付かなくなりますが、事実が消えるわけではありません。法務局で登記事項証明書を取得すると建物の所有権移転の履歴をたどれます。所有者が短期間で入れ替わっている場合は、その理由を不動産会社に確認することをおすすめします。

Q. 事故物件と知らずに買ってしまった場合はどうすればよいですか？

民法にもとづき、追完請求（562条）、代金減額請求（563条）、損害賠償請求や契約解除（564条）を求められる場合があります。ただし種類・品質の契約不適合は、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと原則として追及できなくなります（民法566条）ので、早めに記録の残る形で通知してください。

Q. 売主が不動産会社の場合、買主はより保護されますか？

はい。売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合、担保責任の通知期間を引き渡しから2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効とされています（宅地建物取引業法40条）。個人間売買よりも買主が保護される仕組みです。