つくば市で空き家を売却するには？方法・税金・特例・支援制度を徹底解説

「相続した実家が空き家になっているけれど、どうすればいいかわからない」「空き家を放置しているが、固定資産税の負担が重い」――つくば市でこうしたお悩みをお持ちの方は少なくありません。

全国的に空き家の増加が社会問題となっている中、つくば市でも郊外を中心に空き家が増えています。2023年12月には空家等対策特別措置法が改正され、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」に指定されると固定資産税の軽減措置が解除される可能性が出てきました。また、2024年4月からは相続登記が義務化され、放置していた空き家の名義変更を急ぐ必要も生じています。

この記事では、つくば市で空き家の売却を検討されている方に向けて、売却方法の比較、具体的な手順、税金の特例、つくば市独自の支援制度、相続時の注意点までを網羅的に解説します。地域密着の不動産買取専門店として、つくば市周辺の空き家売却をサポートしてきた実務の視点も交えてお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。

つくば市の空き家を放置するとどうなる？売却が必要な理由

「まだ使えるから」「いつか住むかもしれないから」と空き家を放置していませんか？実は、空き家を放置することには想像以上に大きなリスクがあります。ここでは、つくば市における空き家の現状と、放置した場合に生じる具体的なリスクについて解説します。

空き家放置のリスク①：固定資産税が最大約6倍に

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。しかし、空き家が適切に管理されていないと判断された場合、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定される可能性があります。

2023年12月に改正された空家等対策特別措置法では、従来の「特定空家」に加えて「管理不全空家」という新しい区分が設けられました。管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家のことです。窓ガラスが割れている、雑草が生い茂っているなどの状態が該当します。

管理不全空家に指定され、行政からの改善指導・勧告に従わない場合、住宅用地特例が解除されます。すると、固定資産税は最大約6倍（都市計画税を含めると約4.2倍）にまで増額される可能性があるのです。使っていない空き家のために高額な税負担を強いられるのは、大きな経済的損失です。

空き家放置のリスク②：建物の劣化・近隣トラブル・資産価値の低下

人が住まなくなった家は、急速に劣化が進みます。換気が行われないことで湿気がこもり、カビやシロアリが発生しやすくなります。屋根や外壁の傷みが進めば雨漏りが起こり、建物全体の老朽化が加速します。

こうした劣化は、近隣住民への迷惑にもつながります。庭木の越境、害虫・害獣の発生、景観の悪化、不法投棄のリスク、さらには放火の標的になる可能性も指摘されています。万が一、空き家の倒壊や飛散物による被害が発生した場合、所有者が管理責任を問われることもあります。

また、建物の劣化が進むほど、売却時の価格は下がります。つまり、空き家を放置する期間が長くなるほど、資産価値は減少していく一方です。「いつか売ろう」と先延ばしにしているうちに、売却が難しくなるケースは珍しくありません。

つくば市の空き家事情とエリア別の需要傾向

つくば市は、つくばエクスプレス（TX）沿線の研究学園エリアを中心に人口が増加し、住宅需要も比較的堅調な地域です。研究学園駅やつくば駅の周辺では、中古住宅やマンションの流通が活発で、空き家であっても比較的売却しやすい傾向があります。

一方で、TX沿線から離れた郊外の農村部や、筑波山麓の旧集落エリアなどでは、人口減少や高齢化の影響もあり、空き家の売却に時間がかかる傾向があります。こうしたエリアの物件については、つくば市の空き家バンクを活用して移住希望者にアピールする方法や、不動産会社による買取を検討するのが有効です。

いずれのエリアでも共通しているのは、「早めに動くほど選択肢が広がる」ということです。特に、相続空き家の3,000万円特別控除には「相続開始から3年を経過する年の12月31日まで」という期限がありますので、活用を検討されている方は早めに査定を受けることをおすすめします。

つくば市で空き家を売却する4つの方法を徹底比較

空き家を売却するといっても、その方法は一つではありません。物件の状態、立地、ご自身の希望する売却期間や価格によって、最適な方法は異なります。ここでは、つくば市で利用できる主な4つの売却方法を比較していきます。

方法①：仲介売却（不動産会社に買主を探してもらう）

仲介売却は、不動産会社に媒介を依頼して一般の買主を探す方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い点が最大のメリットです。研究学園駅やつくば駅周辺など、住宅需要の高いエリアの物件であれば、仲介売却で好条件の成約が期待できます。

ただし、買主が見つかるまでに数カ月から半年以上かかる場合もあります。また、内見対応のために建物の清掃や最低限の修繕が必要になることもあるため、遠方にお住まいで管理が難しい場合にはやや負担が大きくなります。仲介手数料は、売買価格の3％＋6万円（税別）が上限として定められています。

方法②：不動産会社による買取（直接買い取ってもらう）

不動産会社が直接物件を買い取る方法です。買取の最大のメリットは、売却までのスピードが速い点にあります。仲介と異なり買主を探す必要がないため、最短で数日から数週間で売却が完了するケースもあります。

また、物件の状態を問わず買い取ってもらえるケースが多く、古家付きのまま、残置物がある状態でも対応可能な場合があります。内見対応や広告掲載が不要なため、ご近所に知られずに売却を進めたい方にも適しています。仲介手数料がかからない点も大きなメリットです。

一方、買取価格は仲介で売却する場合と比べて6～8割程度になるのが一般的です。ただし、仲介手数料や修繕費用、管理コストなどを差し引くと、トータルでは買取のほうが有利になるケースも少なくありません。特に老朽化が進んだ空き家や、長期間売れ残っている物件については、買取を検討する価値があります。

方法③：つくば市空き家バンクへの登録

つくば市では、空き家の有効活用と定住促進を目的とした「空き家バンク制度」を運営しています。空き家バンクとは、空き家を「売りたい・貸したい」方と「買いたい・借りたい」方を市が橋渡しする仕組みです。登録された物件情報はつくば市のホームページで公開されます。

空き家バンクのメリットは、一般の不動産市場では動きにくい郊外の物件や古い物件でも、つくば市への移住を希望する方にアピールできる点です。さらに、空き家バンクに登録した物件は、つくば市空家活用補助金の対象となる場合があります。売主は家財処分費の補助（上限10万円）が受けられるため、費用面でもメリットがあります。

ただし、空き家バンクは市が直接売買の仲介を行うわけではなく、成約までに時間がかかる場合があります。また、事業用物件の登録はできないなどの制限もあります。急いで売却したい場合は、他の方法と併用して検討するのがよいでしょう。

方法④：解体して更地として売却する

建物の老朽化が著しく、リフォームしても使用に耐えない場合は、建物を解体して更地にしたうえで土地として売却する方法があります。更地のほうが買主にとって利用しやすいため、特に住宅需要のあるエリアでは売りやすくなることがあります。

ただし、解体にはまとまった費用がかかります。木造住宅の場合、一般的に坪あたり3〜5万円程度が目安とされていますが、建物の構造や立地条件、アスベスト含有の有無などによって大きく変動します。また、建物を解体すると住宅用地特例の適用がなくなるため、翌年度の固定資産税が上がる点にも注意が必要です。

解体すべきかどうかは、物件の立地や建物の状態、市場のニーズによって判断が分かれます。安易に解体を決める前に、まずは「古家付き土地」としての査定も受けて、どちらが有利かを比較検討することが大切です。

どの方法が最適かは、物件の状態やご事情によって大きく異なります。ハウスドゥ つくば研究学園都市では、仲介売却と買取の両方に対応しており、買取保証付きの仲介にも対応しています。まずは無料査定で、お客様の物件にとって最適な売却方法をご提案しますので、お気軽にご相談ください。

空き家売却の流れと必要書類【つくば市版チェックリスト】

空き家を売却するにあたって、「何から始めればいいかわからない」という方は多いでしょう。ここでは、つくば市で空き家を売却する際の具体的な流れを、ステップごとにわかりやすく解説します。

ステップ1：現状確認と権利関係の整理

まず最初にやるべきことは、物件の現状確認と権利関係の整理です。具体的には、以下の点を確認しましょう。

登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、現在の登記名義人が誰になっているかを確認します。相続によって取得した物件の場合、被相続人（亡くなった方）の名義のままになっていることがあります。売却するためには、まず相続登記を行い、現在の所有者に名義を変更する必要があります。

また、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行って、誰がその不動産を相続するのかを確定させる必要があります。共有名義のままでは、共有者全員の同意がなければ売却ができません。相続関係が複雑な場合は、司法書士や弁護士に相談されることをおすすめします。

ステップ2：査定の依頼

権利関係が整理できたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定には、物件情報をもとに概算金額を算出する「簡易査定（机上査定）」と、実際に物件を訪問して状態を確認する「訪問査定」があります。

空き家の場合は、建物の劣化状況やリフォームの必要性、周辺環境などが価格に大きく影響するため、できるだけ訪問査定を受けることをおすすめします。また、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することで、適正価格の目安がつかめます。

なお、つくば市の空き家の場合、「仲介で売る場合の査定額」と「買取で売る場合の査定額」の両方を出してもらうと、売却方法の選択に役立ちます。

ステップ3：媒介契約の締結・売却活動の開始

仲介売却を選ぶ場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますが、空き家の売却では担当者が積極的に動いてくれる専任媒介や専属専任媒介が選ばれることが多いです。

売却活動が始まると、不動産ポータルサイトやチラシなどで物件の情報が公開され、内見希望者への対応が始まります。空き家の場合、鍵を不動産会社に預けておくことで、所有者が立ち会わなくても内見に対応できるようにするのが一般的です。

買取を選ぶ場合は、不動産会社が提示した買取価格に納得できれば、そのまま売買契約に進みます。仲介での販売活動は不要なため、この工程は大幅に短縮されます。

ステップ4：売買契約・引渡し・確定申告

買主が決まったら、売買契約を締結します。契約時には、手付金の受け取りや重要事項説明が行われます。その後、残代金の決済と同時に物件の引渡しを行い、所有権移転登記を完了させます。

売却後は、譲渡所得が発生した場合に確定申告が必要です。特に、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、確定申告をしなければ適用されませんので、忘れずに手続きを行ってください。確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

空き家売却に必要な主な書類

空き家の売却にあたっては、さまざまな書類が必要になります。事前に準備しておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。主な必要書類は以下のとおりです。

登記済権利証（または登記識別情報通知）、固定資産税の納税通知書・評価証明書、印鑑証明書、住民票、本人確認書類（運転免許証等）が基本です。相続物件の場合は、これに加えて戸籍謄本（被相続人の出生から死亡まで）、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書なども必要になります。

また、相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合は、つくば市から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があります。確認書の発行にはつくば市役所の住宅政策課への申請が必要ですので、早めに準備を始めましょう。

空き家売却にかかる税金と使える特例・控除

空き家を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課されます。ただし、一定の条件を満たせば、税負担を大幅に軽減できる特例・控除が用意されています。ここでは、空き家売却に関わる主な税金と、つくば市でも活用できる特例について解説します。

空き家売却にかかる税金の基本

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）が課税されます。譲渡所得は、「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算されます。

税率は、不動産の所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）が適用されます。相続で取得した場合は、被相続人の取得日を引き継ぎますので、多くのケースで長期譲渡所得に該当します。

なお、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することができますが、この場合は譲渡所得が大きくなりやすいため、購入時の売買契約書や領収書があれば保管しておきましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）

相続で取得した空き家を売却する際に最も注目されるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」、いわゆる「空き家特例」です。この特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、多くのケースで譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。

この特例は令和5年度の税制改正により、適用期限が令和9年（2027年）12月31日まで延長されています。また、令和6年1月1日以降の譲渡については、要件が一部拡充されています。具体的には、従来は売主側で耐震改修や取り壊しを行う必要がありましたが、改正後は買主側が譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も適用対象となりました。

空き家特例の主な適用要件は以下のとおりです。

被相続人が相続開始の直前まで居住していた家屋であること（老人ホーム入所中の場合も一定要件で対象）。昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く）であること。相続開始の直前において、被相続人以外に居住者がいなかったこと。相続の時から売却の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと。相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却し、かつ令和9年12月31日までに売却すること。売却価格が1億円以下であること。

なお、令和6年1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上の場合は、特別控除額が2,000万円に減額されます。また、この特例を利用するには、つくば市から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、確定申告時に税務署に提出する必要があります。

※税制の適用要件や期限は改正されることがあります。個別の適用可否については、税理士や所轄税務署にご確認ください。

マイホーム売却の3,000万円特別控除との違い

空き家特例と混同されやすいのが、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）」です。これは、自分が住んでいた家を売却した場合に適用される特例で、所有期間の長短を問わず譲渡所得から3,000万円を控除できます。

マイホーム特例は「住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること」が要件の一つです。そのため、かつて自分が住んでいた家を空き家にしてから売却するケースでは、この特例が使える可能性があります。

ただし、空き家特例とマイホーム特例は併用ができません。どちらを使うのが有利かは個別の状況によって異なりますので、専門家に相談して判断されることをおすすめします。また、10年を超えて所有していた居住用財産については、3,000万円特別控除に加えて軽減税率が適用される場合もあります。

そのほかの税制優遇措置

空き家売却に関連して、もう一つ知っておきたいのが「低未利用土地等の長期譲渡所得の特別控除」です。これは、都市計画区域内にある低未利用の土地や空き家を500万円以下（市街化区域等の一定区域内では800万円以下）で売却した場合に、譲渡所得から100万円を控除できるというものです。令和8年度の税制改正により、適用期限が令和10年（2028年）12月31日まで延長されています。上記の3,000万円特別控除が使えない場合の選択肢として覚えておくとよいでしょう。

ただし、この制度については適用期限や要件が税制改正で変更される可能性がありますので、利用を検討される際は最新の情報を国税庁のホームページ等で確認してください。

いずれの特例についても、適用を受けるためには確定申告が必要です。特例を利用することで大きな節税になる場合がありますので、売却前に税理士や不動産会社に相談されることをおすすめします。

つくば市の空き家支援制度と補助金を活用しよう

つくば市では、増加する空き家への対策として、独自の支援制度や補助金を設けています。空き家を売却する際にこれらの制度を活用することで、手続きの負担を軽減したり、費用を抑えたりすることができます。ここでは、つくば市で利用できる主な制度を紹介します。

つくば市空き家バンク制度

つくば市空き家バンクは、市内の空き家の有効活用を通じて定住促進と地域活性化を図ることを目的とした制度です。空き家を売りたい方（所有者）が物件を登録すると、つくば市のホームページ上で情報が公開され、空き家を買いたい・借りたい方とのマッチングが行われます。

物件の登録にあたっては、所有者の希望に応じて、茨城県宅地建物取引業協会や全日本不動産協会茨城県本部に所属する不動産業者に交渉・契約の媒介を依頼することもできます。なお、事業用物件の登録はできませんのでご注意ください。

空き家バンクは、一般の不動産市場では買い手がつきにくい物件でも、移住や二地域居住を希望する方の目に留まる可能性がある点が大きな特徴です。特に、つくば市の自然環境や研究機関の集積に魅力を感じて移住を検討する方にとっては、空き家バンクが重要な情報源となっています。

つくば市空家活用補助金

つくば市では、空き家バンクに登録された物件の売買に関連して、2種類の補助金を交付しています。

1つ目は「改修工事費補助金」で、空き家バンクの登録物件を購入した利用登録者（買主）が対象です。改修工事費の50%、上限50万円が補助されます。購入者にとっては初期費用の負担が軽くなるため、「補助金が使える物件」として空き家バンク登録物件の魅力が高まります。

2つ目は「家財処分費補助金」で、空き家バンクに物件を登録した所有者（売主）が対象です。家財処分費の50%、上限10万円が補助されます。空き家を売却する際に大きな課題となる残置物（家具、家電、日用品など）の処分費用の一部をカバーできるため、売主にとっても実質的なメリットがあります。

※補助金の申請期間、対象要件、予算枠などは年度によって変わる場合があります。最新情報はつくば市公式ウェブサイトまたはつくば市役所住宅政策課にてご確認ください。

つくば市の空き家に関する相談窓口

空き家の売却や管理について相談したい場合、以下の窓口が利用できます。

つくば市役所の住宅政策課では、空き家の適正管理や空き家バンク、3,000万円特別控除の確認書発行に関する相談ができます。空き家の管理状況について心配がある方、特定空家や管理不全空家の制度について知りたい方は、まず市役所に問い合わせてみましょう。

不動産会社では、売却価格の査定や売却方法の提案、売却活動の実施まで一貫してサポートしてもらえます。相続登記や遺産分割については司法書士、税金の計算や特例の適用判断については税理士が相談先となります。ハウスドゥ つくば研究学園都市では、これらの専門家と連携して、ワンストップでのご対応が可能です。

相続した空き家を売却するときの注意点

空き家の売却理由として最も多いのが「相続」です。相続で取得した空き家を売却する場合には、通常の売却とは異なるいくつかの注意点があります。ここでは、特に押さえておきたいポイントを解説します。

相続登記の義務化に注意

2024年4月1日から、相続によって取得した不動産の相続登記が義務化されました。相続人は、不動産の相続を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なくこの義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

重要なのは、この義務化は2024年4月1日より前に発生した過去の相続にも適用されるという点です。過去の相続分については、2024年4月1日（施行日）から3年以内、つまり2027年3月31日までが相続登記の期限の目安となります。

相続登記が完了していなければ、不動産の売却はできません。空き家の売却を検討されている方は、まず登記名義を確認し、未了の場合はすみやかに手続きを進めましょう。遺産分割協議がまとまらない場合は、「相続人申告登記」という暫定的な手続きを利用することもできます。

共有名義の場合は全員の同意が必要

相続によって不動産が複数の相続人の共有名義になっている場合、売却するには共有者全員の同意が必要です。一人でも反対する人がいると、物件全体を売却することはできません。

共有名義の空き家を売却する方法としては、共有者全員で一括して売却する方法のほか、特定の共有者が他の共有者の持分を買い取って単独名義にしたうえで売却する方法、あるいは自分の持分のみを売却する方法などがあります。ただし、持分のみの売却は買い手が見つかりにくく、価格も低くなる傾向があります。

共有者間の意見調整が難航している場合は、早めに司法書士や弁護士に相談し、解決の方向性を探ることが大切です。相続から時間が経つほど、相続人がさらに増えて権利関係が複雑になるリスクがありますので、先延ばしは禁物です。

住宅ローンが残っている空き家の場合

転勤や住み替えなどで住宅ローンが残ったまま空き家になっている場合でも、売却自体は可能です。ただし、売却代金で住宅ローンの残債を完済できることが前提となります。売却代金だけでは残債を完済できない「オーバーローン」の状態の場合は、差額を自己資金で補うか、金融機関と協議して任意売却を検討することになります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て市場価格に近い金額で売却する方法です。競売と異なり、ある程度の売却価格を維持できるメリットがありますが、金融機関との交渉が必要なため、任意売却に対応できる不動産会社に相談されることをおすすめします。

空き家特例の適用期限に注意

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するためには、「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了する必要があります。たとえば、2024年3月に相続が開始された場合、2027年12月31日が期限となります。

さらに、この特例自体の適用期限が令和9年（2027年）12月31日までとなっている点にも注意が必要です。期限を過ぎてしまうと特例が使えなくなり、数百万円単位の税負担が発生する可能性があります。「まだ時間がある」と思っていても、売却活動には数カ月以上かかることが一般的ですので、特例の利用を検討されている方は早めに行動を開始しましょう。

まとめ｜つくば市の空き家売却は早めの行動がカギ

つくば市で空き家の売却を検討されている方に向けて、売却方法の比較から税金の特例、市の支援制度、相続時の注意点まで、幅広く解説してきました。

空き家を放置することには、固定資産税の増額、建物の劣化、資産価値の低下といった多くのリスクがあります。2023年の法改正により「管理不全空家」の制度が新設されたことで、空き家の管理責任はこれまで以上に厳しくなっています。また、2024年4月からの相続登記義務化により、登記を放置している場合は過料の対象にもなり得ます。

一方で、空き家売却には活用できる特例や支援制度も充実しています。相続空き家の3,000万円特別控除は令和9年12月31日まで延長されており、つくば市の空き家バンクや空家活用補助金も利用可能です。これらの制度を上手に活用することで、税負担を軽減しながらスムーズに売却を進めることができます。

大切なのは、「早めに動き始めること」です。特例には適用期限がありますし、売却活動にも一定の時間がかかります。まずは現状を把握し、無料査定を受けてみることから始めてみてはいかがでしょうか。

よくあるご質問（FAQ）

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