兄弟で実家を相続する流れ｜揉めない分け方・相続分・売却の手順（つくば市）

▶ 相続の基本は「やってはいけない実家の相続」ガイドもご覧ください。

住んでいる家の相続に関する基本知識

相続が発生したとき、誰がその家を引き継ぐのかは民法で定められています。兄弟間で相続が関係する場合は、法定相続人の範囲と順位を正しく理解することが重要です。

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相続の法定相続人とは？

法定相続人とは、法律で相続する権利が認められた人のことです。順位は次のとおりです。

1. 第1順位：子（直系卑属）。子が亡くなっている場合は孫が代襲相続
2. 第2順位：父母などの直系尊属
3. 第3順位：兄弟姉妹。兄弟姉妹が亡くなっている場合は甥・姪が代襲相続

配偶者は常に相続人となり、上記順位の人と一緒に遺産を分けます。

兄弟姉妹が相続人になるケース

兄弟姉妹が相続人となるのは、配偶者・子・父母がいない場合に限られます。この条件を理解しておかないと、相続人の数や範囲を誤って協議が無効になるリスクがあります。

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相続分の計算方法

相続分とは、各相続人が受け取る遺産の割合のことです。法律で基本の割合が定められています。

• 配偶者と子：配偶者1/2、子全員で1/2
• 配偶者と父母：配偶者2/3、父母全員で1/3
• 配偶者と兄弟姉妹：配偶者3/4、兄弟姉妹全員で1/4
• 兄弟姉妹のみ：全員で均等に分ける

さらに、生前贈与などの「特別受益」や財産形成に貢献した「寄与分」があれば、この割合が調整されます。

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兄弟間での相続財産の分割方法

現物分割

財産を現物のまま分け合う方法。不動産なら分筆や建物の分け方で対応します。

• メリット：実物をそのまま取得できる
• デメリット：不公平感が出やすく、代償金が必要な場合もある

換価分割

財産を売却して現金化し、分配する方法。

• メリット：平等に分けやすい
• デメリット：売却の手間や税金、価格変動のリスクがある

代償分割

特定の相続人が財産を取得し、他の相続人に金銭で補償する方法。

• 有効なケース：自宅に住み続けたい人がいる場合
• 注意点：代償金の支払い能力が必要

共有分割

共有名義にする方法。

• リスク：売却や管理に全員の同意が必要
• 対策：費用負担や使用方法を事前に書面で決定

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相続時に起こりやすいトラブル

遺産分割協議の不調

原因は相続人の認識違いや情報不足。全員参加で話し合い、主張を整理することが大切です。内容を明確にした遺産分割協議書を作成し、相続人全員の合意を書面に残しておくことで、後日「言った・言わない」のトラブルに発展する可能性を減らせます。話し合いを行う際は、感情的な対立を避けるため第三者（専門家）を交えるのも一つの方法です。

共有名義による将来的な問題

管理や売却の合意形成が難しくなるため、単独名義への移行や利用ルールの取り決めが有効です。

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兄弟間で円満に相続を進めるためのポイント

遺言書の重要性

故人の意思を明確にし、兄弟間の争いを防ぐ役割があります。公正証書遺言なら法的効力が高く、手続きもスムーズになります。

専門家の活用

弁護士や税理士に相談すれば、法律・税務面の不安を解消できます。経験や実績を確認し、信頼できる専門家を選びましょう。

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住んでいる家を相続する際の具体的な手続き

相続登記の流れ

相続人の確認 → 必要書類の収集 → 法務局で登記申請。
令和6年4月から相続登記は義務化され、期限は3年以内です。

相続税の申告

基礎控除を超える場合は申告が必要。期限は相続開始から10か月以内です。

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兄弟間でのトラブルを避けるための事前対策

生前からの財産管理

財産目録を作成し、兄弟間で相続の方針を話し合うことで誤解を防ぎます。

家族信託の活用

信託契約で財産管理を任せる方法。受託者は信頼できる人物を選び、家族全員で契約内容を共有します。

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相続後の住まいに関する選択肢

住み続けるための代償金の支払い

自宅を取得する場合、他の相続人に持分相当の代償金を支払う方法。支払い方法は一括・分割のどちらも可能です。

リースバックの利用

相続した家を売却し、賃貸契約を結んで住み続ける方法。契約内容や家賃条件を慎重に確認しましょう。

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不動産相続で兄弟がもめやすいポイント

兄弟での相続は、現金と違って不動産が分けにくいことからトラブルになりがちです。「誰が実家に住むか」「評価額をいくらと見るか」「管理や税金は誰が負担するか」で意見が割れやすいのが実情です。

遺産分割の4つの方法

・現物分割：不動産はそのまま誰か一人が相続
・代償分割：一人が相続し、他の兄弟に金銭を支払う
・換価分割：不動産を売却して代金を分ける
・共有分割：兄弟の共有名義にする（後々トラブルになりやすく、原則おすすめしません）
公平に分けやすいのは、売却して現金で分ける換価分割です。

共有名義のリスク

とりあえず共有名義にすると、売却や活用に共有者全員の同意が必要になり、将来さらに相続が重なると権利者が増えて収拾がつかなくなります。早めに方針を決めるのが円満のコツです。

兄弟で実家を相続する流れ｜5ステップと目安の期間

親が亡くなり、実家を兄弟で相続することになった場合、「何から始めればいいのか分からない」という声は少なくありません。まずは全体の流れをつかみ、どこで時間がかかりやすいのかを知っておくと、慌てずに進められます。

時期の目安	やること	ポイント
死亡後すぐ〜	遺言書の有無の確認・相続人の調査	戸籍を集めて相続人を確定します。公正証書遺言は公証役場で検索できます。
3か月以内	相続放棄・限定承認の判断	借金が多い場合は家庭裁判所での手続きが必要です。期限を過ぎると原則として単純承認となります。
10か月以内	相続税の申告・納付	基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合が対象です。
協議がまとまり次第	遺産分割協議書の作成・署名・実印	相続人全員の署名と実印、印鑑証明書が必要です。
取得を知った日から3年以内	相続登記（名義変更）	2024年4月から義務化されており、正当な理由なく怠ると過料の対象になります。

法定相続分と遺留分の早見表｜兄弟姉妹には遺留分がありません

兄弟間の相続を考えるうえで、法定相続分と遺留分の違いを整理しておきましょう。法定相続分は遺言がない場合の分け方の目安で、遺留分は遺言があっても一定の相続人に保障される最低限の取り分です。

配偶者と兄弟姉妹が相続人になる場合の法定相続分は、配偶者が4分の3、兄弟姉妹が合計で4分の1です。なお、兄弟姉妹（甥・姪を含む）には遺留分がありません。そのため、被相続人が「全財産を配偶者に」と遺言していた場合、兄弟姉妹の側から遺留分を請求することはできません。一方、被相続人の子が相続人である場合は子に遺留分があり、不公平な遺言があったときは遺留分侵害額請求が問題になることがあります。

長男・次男・長女…兄弟で揉めやすい5つのパターンと対処法

実家の相続で揉めるのは、遺産が多い家庭だけではありません。むしろ実家と少しの預貯金しかないケースほど、分けにくさから対立が起きやすいといわれます。代表的なパターンを整理します。

パターン1：実家に住み続けたい兄弟と、売って現金で分けたい兄弟の対立

長男が実家に住み続けたい一方で、次男は現金が欲しいという場面です。この場合は、住み続ける側が他の相続人に代償金を支払う代償分割が現実的です。代償金の資金が用意できないときは、売却して分ける換価分割や、住宅ローン・リースバックの活用も選択肢になります。

パターン2：親の介護をした兄弟と、していない兄弟の不公平感

介護や生活の援助を長く担った兄弟は「自分の貢献を評価してほしい」と考えがちです。法律上は寄与分という考え方がありますが、認められるには要件があり、金額で合意するのも簡単ではありません。介護の記録（日記・領収書・通院の付き添い記録など）を残しておくと、話し合いの材料になります。

パターン3：生前贈与や援助の差

兄弟の一人だけが住宅資金や学費の援助を受けていた場合、特別受益として相続分の計算に反映すべきかが争点になります。通帳の履歴や贈与の事実を確認し、感情的にならず事実を共有することが大切です。

パターン4：遠方に住んでいて話し合いに参加しにくい

兄弟のうち誰かが県外や海外に住んでいる場合でも、遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。電話やオンライン会議、書面でのやり取りで進めることは可能ですが、最終的には署名・実印・印鑑証明書が全員分必要になります。

パターン5：兄弟の一人が連絡を取れない・話し合いに応じない

連絡が取れない相続人がいると、遺産分割協議は成立しません。まずは親族を通じて連絡し、それでも難しければ家庭裁判所の遺産分割調停を利用します。調停でもまとまらない場合は審判に移り、裁判官が分け方を決定します。

兄弟が反対する場合どうする？調停・審判と共有物分割の考え方

「兄弟の一人が売却に反対している」「次男が何も決めないまま放置している」といった場合の進め方です。

1. まずは書面で提案する：口頭だと言った言わないになりやすいため、分割案を書面やメールで残します。
2. 専門家に間に入ってもらう：司法書士・弁護士・税理士・不動産会社など、立場の異なる第三者が客観的な数字を出すと、感情的な対立が和らぐことがあります。
3. 家庭裁判所の調停を申し立てる：相続人全員が揃わなくても調停は進みます。調停成立後は、調停調書が分割協議書の代わりになります。
4. 共有名義にしてしまった場合：後から売却したいときに全員の同意が得られないなら、共有物分割請求という手続きもあります。詳しくは共有物分割請求とは？流れ・方法・費用と拒否されたときの対処をご覧ください。

なお、2023年4月の民法改正により、相続開始から10年を過ぎると、原則として具体的な相続分（特別受益・寄与分の主張）による分割ができなくなりました。「そのうち話し合えばいい」と放置するのは禁物です。

兄弟で共有になった実家の売り方｜全体売却・持分売却・持分の買取の違い

実家を兄弟で共有名義にした場合、「どこまでを誰が決められるか」で売り方が変わります。大きく分けて4つの選び方があり、向き不向きは次の表のとおりです。

売り方	必要な同意	向くケース	注意点
①共有者全員で不動産全体を売る	共有者全員	誰も住まず、現金で分けたいとき	売却価格・最低価格・分配割合を事前に書面で共有しておく
②自分の持分だけを売る	自分の持分の処分は単独で可能	他の兄弟と話が進まず、早く手放したいとき	買い手が限られ、不動産全体を売るより評価が下がりやすい。他の共有者が第三者と共有することになる
③他の兄弟に自分の持分を買い取ってもらう	買い取る兄弟との合意	実家に住み続けたい兄弟がいるとき	代金は査定や鑑定を参考に決め、合意内容は書面に残す
④他の共有持分をすべて買い取って単独名義にして売る	各共有者との合意	一人で売却の判断をしたいとき	先に資金が必要になる。取得時と売却時の税金・費用を事前に確認する

どの方法でも、まず相続登記で名義を相続人に変更しておく必要があります。「誰が反対しているのか」「反対の理由はお金か、思い入れか、手続きの負担か」を整理すると、①〜④のどれが現実的かが見えやすくなります。

共有のまま、固定資産税や管理の費用を一人が払い続けているとき

誰も住まない実家でも、固定資産税や草刈り・修繕などの費用はかかり続けます。1人だけが立て替えている場合は、領収書や納税通知書を残し、負担の分け方を兄弟で話し合っておくと、後の分配の協議で整理しやすくなります。話し合いがまとまらない場合の手段として、民法（e-Gov法令検索）には、各共有者がいつでも共有物の分割を請求できる旨の規定（256条）があります。実際の進め方や費用は、共有物分割請求とは？流れ・方法・費用と拒否されたときの対処で解説しています。

また、空き家を放置して管理が行き届かなくなると、自治体から助言・指導などを受けることがあります。固定資産税の負担が変わる場合もあるため、詳しい扱いは市区町村の窓口でご確認ください。

共有者が海外に住んでいる場合に時間がかかりやすい手続き

売却や遺産分割には、共有者それぞれの署名・押印や本人確認の書類が必要です。海外に住んでいる兄弟がいる場合、日本国内の印鑑証明書や住民票の代わりとなる書類を、在外公館（大使館・領事館）などで取得する必要が出ることがあり、1日では終わらないことがあります。必要な書類の種類は国や状況によって異なるため、司法書士に早めに確認し、連絡手段（メール・郵送・オンライン面談）と日程を先に決めておくと進めやすくなります。

「話が止まっている」ときは、売却を急ぐよりも、誰が・何を・いつまでに用意するのかを一覧にして共有することが近道です。つくば市で相続した実家の査定や、共有持分・訳あり物件の買取のご相談は、ハウスドゥ つくば研究学園都市店（0120-565-072／無料査定フォーム）までお気軽にどうぞ。個別の事情により結論が異なるため、具体的な手続きは専門家とあわせてご確認ください。

相続した実家を売却するときの手順・費用・税金

誰も住む予定がない実家は、売却して現金で分ける換価分割が最も公平に分けやすい方法です。売却に進む場合の主な手順は次のとおりです。

1. 相続登記を行い、名義を相続人に変更する（売却には名義変更が前提です）
2. 不動産会社に査定を依頼し、相場と売却方法（仲介か買取か）を比較する
3. 兄弟全員で売却方針・最低価格・分配割合を確認する
4. 媒介契約または買取契約を締結し、売却活動・決済を行う
5. 売却代金を分配し、翌年に譲渡所得の確定申告を行う

売却時にかかる主な費用は、仲介手数料、登記費用、印紙税、必要に応じて解体費用や残置物の処分費用などです。仲介手数料の上限は、売却価格が400万円を超える場合「売却価格×3%＋6万円（税別）」が目安です。

知っておきたい税金の特例

• 相続税の取得費加算：相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を抑えられる場合があります。
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：一定の要件を満たす空き家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど要件が細かく、相続人が3人以上の場合の控除額にも違いがあります。適用の可否は、売却前に税務署や税理士へ確認してください。
• 小規模宅地等の特例：被相続人と同居していた親族が自宅の敷地を取得して住み続けるなど、一定の条件を満たすと相続税の評価額が下がる場合があります。

空き家のまま放置すると、固定資産税や管理の負担が続きます。空き家になった実家の考え方は空き家の売却・活用ガイドでも解説しています。売却は相続人全員の同意が前提ですので、お互いの考えを共有してから進めましょう。

相続登記の義務化・固定資産税・相続放棄の注意点

相続登記の義務化：2024年4月1日から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。遺産分割協議がまとまらない場合でも、まずは「相続人申告登記」で義務を果たす方法があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

固定資産税：毎年1月1日時点の所有者（登記上の名義人、亡くなっている場合は相続人）に課税されます。名義変更が済んでいないと、納税通知書は代表者に届きます。兄弟間で負担を話し合っておかないと、一人だけが払い続けて不満が溜まることもあります。

相続放棄：借金などの負債が多い場合は、相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申述します。一度放棄すると撤回できないため、財産調査を先に行うことが大切です。また、家を使い続けたり売却したりすると、放棄が認められなくなるおそれがあります。

相続でもめないための兄弟チェックリスト

• 相続人の全員の氏名・連絡先を把握している
• 遺言書の有無を確認した（公正証書遺言・自筆証書遺言の保管制度を含む）
• 不動産（名寄帳）・預貯金・借金の一覧を作成した
• 実家の査定価格を複数社で確認し、同じ数字を全員で共有した
• 「住む・売る・貸す」の方針を兄弟で話し合った
• 代償金を払う場合の資金計画を立てた
• 介護・援助・生前贈与の事実関係を整理した
• 専門家（司法書士・税理士・不動産会社）に相談する窓口を決めた

遺産相続のトラブルは、早めに第三者へ相談することで解決の糸口が見つかることも多くあります。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、相続した実家の査定・買取に加え、司法書士・税理士などの専門家との連携のご相談もサポートしています。なお、本記事は一般的な情報をまとめたもので、個別の事情により結論が異なる場合があります。具体的な手続きは専門家の事務所などでご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 兄弟姉妹が相続人になるのはどんなときですか？

被相続人に配偶者・子（孫）・父母（祖父母）がいない場合に限り、兄弟姉妹が相続人になります。兄弟姉妹が既に亡くなっている場合は、その子（甥・姪）が代襲相続しますが、甥・姪の子まではさらに代襲されません。

Q2. 親の実家を兄弟で相続したとき、均等に分けなければいけませんか？

法定相続分は目安であり、相続人全員が合意すれば、法定相続分と異なる分け方も可能です。実家に住む兄弟が多くを取得して、その分預貯金を他の兄弟が受け取るなど、柔軟に決められます。

Q3. 兄弟の一人が相続を放棄すると、どうなりますか？

放棄した人は最初から相続人でなかったものとして扱われます。そのため、残りの相続人の相続分が変わります。また、兄弟姉妹が相続人の場合は、放棄によって次の順位の人に相続権が移ることはありません（甥・姪には移りません）。

Q4. 兄弟の一人が遺産分割協議書に署名してくれません。

全員の署名・押印がないと協議書は有効に成立しません。話し合いが進まない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を申し立て、それでもまとまらなければ審判で決定されます。

Q5. 兄弟で共有名義にして、あとで売ることはできますか？

できますが、売却には共有者全員の同意が必要です。将来、共有者の一人が亡くなると権利者がさらに増えるおそれがあります。共有名義は「とりあえず」ではなく、期限を決めて活用や売却の出口を考えておきましょう。

Q6. 誰も住まない実家は、すぐに売ったほうがいいですか？

空き家のままでも固定資産税や管理費がかかり続け、老朽化で価値が下がることもあります。一方で、相続税の取得費加算や空き家の3,000万円特別控除には期限や要件があります。まず査定で現在の価値を把握し、期限を確認してから判断しましょう。

Q7. 相続登記をしていないと売れませんか？

はい、売却や買取の契約には、売主の名義が相続人になっている必要があります。登記には時間がかかるため、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

Q8. 相続した家に兄弟の一人が住んでいる場合の注意点は？

他の兄弟が売却を希望しても、住んでいる兄弟がいると合意が難しくなります。代償金の支払いで取得する案や、住み続ける期間を決める案、買取後に賃貸で住み続けるリースバックなど、複数の選択肢を並べて話し合うと進めやすくなります。

手続きに必要な書類については委任状の書き方（不動産売却で代理人に任せる場合）や不動産決済とは？当日の流れ・必要書類も参考にしてください。

つくば市の相続不動産はハウスドゥへ

つくば市で相続した不動産の売却・査定は、ハウスドゥ つくば研究学園都市店にご相談ください。換価分割のための公平な査定や、共有持分・訳あり物件の自社買取にも対応します。詳しくはつくば市の不動産売却・買取のトップページへ。

まとめと今後のステップ

相続では、

1. 相続人の範囲確認
2. 財産の評価
3. 分割方法の決定
4. 登記・税務申告の実施
   が基本の流れです。

兄弟間で円満に相続を進めるには、早めの話し合いと遺言書の準備、専門家への相談が不可欠です。

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つくば市周辺での不動産売却・査定を検討されている方は、当店の売却査定実績とお客様の声もぜひご参考にしてください。

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