【2026年】つくば市の空き家 固定資産税6倍はいつから？実額シミュレーションと回避法

つくば市の実家、空き家のままは危険？固定資産税が最大6倍になる前に知るべきこと

つくば市にあるご実家、最後に訪れたのはいつ頃でしょうか。「仕事や子育てが忙しく、実家の管理まで手が回らない」という方は少なくないかもしれません。庭の雑草や空き巣の心配、そして誰も住んでいない家にも毎年課される固定資産税。大切な思い出が詰まった家だからこそ、どうすれば良いか分からず、つい問題を先延ばしにしてしまうこともあるでしょう。

つくば市の空き家と固定資産税｜よくある質問（FAQ）

Q. つくば市の空き家の固定資産税は、いつから6倍になりますか？

A. 空き家になった時点では上がりません。つくば市から改善を求める「勧告」を受けた翌年度の課税分から住宅用地の特例が外れ、税額が上がります。助言・指導の段階で草木の伐採や修繕に対応すれば、増税は回避できます。

Q. 実際には何倍くらいになりますか？6倍は本当ですか？

A. 「6倍」は課税標準額を6分の1にする特例が外れることを指した表現です。特例が外れると課税標準額は評価額の70%が上限となる負担調整措置が適用されるため、実際の税額の増加はおおむね4.2倍程度が目安です。

Q. 空き家を解体して更地にすると、固定資産税はどうなりますか？

A. 建物を解体して更地にすると、その時点で住宅用地の特例が適用されなくなり、翌年度から税額が上がります。解体費用と増税の二重負担になるため、解体は売却の目処が立ってから行うことをおすすめします。

Q. 誰も住んでいない空き家でも固定資産税はかかりますか？

A. かかります。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、居住の有無は関係ありません。逆に、1月1日より前に売却して所有者でなくなれば、その年度以降の固定資産税はかかりません。

Q. 空き家であることを理由に固定資産税の減免は受けられますか？

A. 空き家であるという理由だけでは減免されません。減免の対象は災害による損害、公益のための使用、生活困窮などに限られ、申請が必要です。要件はつくば市の資産税担当課にご確認ください。

Q. 管理不全空き家に指定されやすいのはどんな状態ですか？

A. 庭の草木が道路や隣地にはみ出している、屋根瓦や外壁が落下しそう、窓ガラスが割れたまま、ごみが放置されている、といった状態です。年に1回も現地を確認していない遠方所有の物件は特に注意が必要です。

Q. つくば市の空き家を放置すると、なぜ固定資産税が6倍になるのですか？

A. 2023年の法改正により「管理不全空き家」に指定され、行政から勧告を受けると、固定資産税を最大1/6に減額する「住宅用地の特例」が解除されるためです。その結果、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

Q. つくば市で空き家を放置すると、固定資産税以外にどんなリスクがありますか？

A. 税金増額のほか、行政の命令に違反した場合に最大50万円の過料が科される可能性があります。最終的には行政代執行によって建物が解体され、その費用が請求されるリスクも存在します。防犯や衛生面での近隣トラブルも懸念されます。

Q. つくば市にある空き家の固定資産税問題を解決するには、どんな方法がありますか？

A. 主な解決策として「売却」「賃貸」「解体」などが考えられます。売却すれば管理の手間や税金の負担から解放され、まとまった現金が手に入ります。物件の状態やご自身の状況に合わせて、最適な方法を専門家と相談することが重要です。

Q. つくば市で再建築不可などの「訳あり」空き家でも売却できますか？

A. はい、可能です。一般的な仲介では売却が難しい物件でも、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法があります。買主を探す手間がないため、スピーディかつ確実に現金化できるのが大きなメリットです。専門家への相談をおすすめします。

Q. マンションを貸すと固定資産税はどうなりますか？

A. 賃貸住宅として人が住んでいる状態であれば、その土地は引き続き住宅用地として扱われるため、住宅用地の特例は継続します。小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の課税標準は6分の1のまま維持され、固定資産税が6倍になることはありません。税負担が増えるのは、空き家を放置して管理不全空き家・特定空家等に指定された場合です。

Q. 住宅ローンが残っているマンションを貸すことはできますか？

A. 住宅ローンは本人が居住することを前提とした融資のため、無断で賃貸に出すと契約違反となり一括返済を求められるおそれがあります。ただし転勤など、やむを得ない事情がある場合は、金融機関に相談すると条件付きで認められることがあります。必ず事前に借入先へご相談ください。

Q. 分譲マンションを貸すデメリットは何ですか？

A. 主なデメリットは、空室になると収入が途絶えること、入居者のトラブルや設備故障への対応が必要なこと、管理費・修繕積立金はオーナー負担のまま続くこと、住宅ローン控除が受けられなくなること、そして普通借家契約では貸主の都合で簡単に返してもらえないことです。

Q. 築30年のマンションは売るか貸すかどちらがよいですか？

A. 築年数が進むほど設備の故障リスクと修繕費が増え、賃貸に出しても手元に残る額が小さくなりがちです。将来住む予定がなく、大規模修繕や設備交換の負担を避けたい場合は売却・買取が現実的です。判断のためには、賃料査定と売却査定の両方を取って数字で比較することをおすすめします。

Q. 転勤でマンションを貸す場合、確定申告は必要ですか？

A. 必要になる場合があります。家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が生じ、会社員の方でも給与以外の所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。管理委託費・修繕費・固定資産税・減価償却費などは経費に計上できます。

Q. つくば市で空き家を売るとき、使える補助金はありますか？

A. つくば市空家バンクに物件を登録している所有者は「つくば市空家活用補助金（家財処分費補助金）」を利用できます。家財処分費の50%・上限10万円で、費用の総額が5万円以上であることが条件です。注意点は、交付決定を受ける前に片付けに着手すると対象外になること、家財処分の着手日の14日前までに申請が必要なこと、事業者に委託する場合は一般廃棄物処理業の許可業者に限られることです。申請期間は2026年4月1日から12月28日までですが、予算上限に達した時点で終了します。

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しかし、その「何となく」の放置が、近い将来、想定をはるかに超える経済的負担となる可能性が高まっています。

その背景には、2023年12月1日に施行された「改正空き家対策特別措置法」があります。この法改正で最も大きな変更点は**「管理不全空き家」という新しい区分が設けられたことです。この「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税の負担を軽くする「住宅用地の特例」が解除され、土地にかかる固定資産税が最大6倍に跳ね上がる**可能性があるのです。

通常、住宅が建っている土地には、税金の優遇措置である「住宅用地の特例」が適用され、課税標準額が最大で6分の1に減額されています。しかし、「管理不全空き家」に指定され、自治体からの「勧告」を受けると、この特例が適用されなくなります。その結果、土地の固定資産税が一気に高騰するのです。

「まだ倒壊の危険はないから大丈夫」という考えは、もはや通用しません。窓ガラスが割れていたり、雑草が生い茂っていたりするだけで「管理不全空き家」と判断されるリスクがあります。

この記事では、つくば市の空き家と固定資産税の問題に直面するあなたが手遅れになる前に行動できるよう、以下の点を詳しく解説します。

• あなたの空き家は大丈夫？「管理不全空き家」に指定される具体的な基準
• 固定資産税の増額だけではない、空き家を放置する深刻なリスク
• つくば市の特性を踏まえた、状況別の最適な空き家対策
• 費用や手間をかけずに問題を解決する「空き家買取」という選択肢

大切な資産が、知らぬ間に大きな負債、いわゆる「負動産」となる前に。まずは現状を正しく把握し、ご自身の状況に合った解決策を見つけることが重要です。

なぜ固定資産税は高くなる？『特定空き家』『管理不全空き家』の仕組みを解説

管理が不十分な空き家は固定資産税が最大6倍になる、という衝撃的な事実。その理由は、結論から言うと**「住宅用地の特例」という税金の優遇措置が適用されなくなるから**です。ここでは、大切な資産を守るために知っておくべき固定資産税増額のメカニズムを解説します。

すべての元凶は「住宅用地の特例」の解除

「住宅用地の特例」とは、住宅が建つ土地の固定資産税を大幅に軽減する制度です。土地の面積に応じて課税標準額（税額を計算する元になる金額）が以下のように減額されます。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準額が6分の1に
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：課税標準額が3分の1に

つくば市内の多くの戸建て住宅は200㎡以下であり、この特例によって土地の固定資産税が6分の1に抑えられています。しかし、所有する空き家が行政から「適切な管理が行われていない」と判断され、特定の指定を受けると、この**特例が解除（適用除外）**されてしまいます。その結果、本来の課税標準額で税金が計算され、土地の固定資産税が一気に最大6倍になってしまうのです。

では、どのような状態になると特例が解除されるのでしょうか。これには「特定空き家」と、2023年の法改正で新設された「管理不全空き家」という2つの段階が関係しています。

放置の最終段階『特定空き家』とは？

まず、従来から法律で定められているのが『特定空き家』です。これは、放置すれば周囲に深刻な悪影響を及ぼす可能性が高い、危険な状態の空き家を指します。具体的には、以下のいずれかに該当する状態のものです。

• 保安上危険となるおそれのある状態
  • 建物が傾いている、基礎に亀裂がある
  • 屋根や外壁が剥がれ落ち、崩落の危険がある
• 衛生上有害となるおそれのある状態
  • ゴミが放置され、悪臭や害虫・害獣が発生している
  • 浄化槽などが破損し、汚水が流出している
• 著しく景観を損なっている状態
  • 落書きやゴミの不法投棄がひどく、地域の景観を害している
  • 建物がツタなどの植物で覆われている
• その他周辺の生活環境の保全を図るために不適切な状態
  • 立木が隣地や道路に越境している
  • 不審者の侵入が容易な状態で放置されている

つくば市からこれらの状態と判断され、『特定空き家』として「勧告」を受けると、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が増額されます。

より身近になったリスク『管理不全空き家』とは？

そして、2023年12月に施行された改正法で新たに加わったのが**『管理不全空き家』**です。

これは、『特定空き家』になる手前の段階、つまり「このまま放置すれば、将来的に特定空き家になる可能性が高い」と判断された空き家を指します。重要なのは、倒壊などの差し迫った危険がなくても指定される可能性があるという点です。

例えば、以下のような状態が考えられます。

• 窓ガラスが1枚割れたままになっている
• 外壁の一部にひび割れや剥がれが見られる
• 雑草や庭木が伸び放題になっている
• 雨どいが壊れている
• 門扉が壊れ、誰でも敷地内に入れる状態になっている

『特定空き家』に比べ、より身近で起こりうる状態だと感じませんか？つくば市内でも、しばらく手入れされていないご実家で、このような状態になっているケースは決して珍しくありません。

この『管理不全空き家』に指定され、つくば市から改善を求める「勧告」を受けると、『特定空き家』と同様に住宅用地の特例が解除されてしまいます。法改正によって、つくば市の空き家の固定資産税が6倍になるリスクが、より早い段階で、より身近な問題になったのです。大切な資産が「負動産」になる前に、ご自身の空き家の現状を把握し、早めに対策を検討することが何よりも重要です。

【2026年最新】つくば市の空き家の固定資産税は「いつから」6倍になる？

つくば市で空き家を相続された方から最も多いご質問が「うちの空き家は、いつから固定資産税が6倍になるのですか？」というものです。結論からお伝えします。

空き家になっただけでは、固定資産税は上がりません。つくば市から改善を求める「勧告」を受けた、その翌年度の課税分から住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が跳ね上がります。

誤解されやすい3つのポイント

• 誤解①「誰も住まなくなった瞬間に6倍になる」…なりません。人が住んでいなくても、住宅として使える建物が建っていれば住宅用地の特例は継続します。
• 誤解②「特定空き家に指定されたら即6倍」…指定だけでは上がりません。指定後の「助言・指導」に応じず「勧告」まで進んだ段階で特例が外れます。
• 誤解③「もう手遅れだ」…助言・指導の段階で草木の伐採や修繕に対応すれば、増税は回避できます。行政は税金を取ることではなく、危険な状態の改善を目的としています。

正確には「6倍」ではありません｜実質の増加は約4.2倍

「固定資産税6倍」という言葉が広く使われていますが、これは課税標準額が6分の1に軽減される特例が外れることを指した表現です。実際の税額が単純に6倍になるわけではありません。

住宅用地の特例が外れて「非住宅用地」になると、課税標準額は評価額の70%が上限となる負担調整措置が適用されます。このため、実際の税額の増え方はおおむね4.2倍程度に収まるのが一般的です。ただし4.2倍でも負担は深刻です。次の章で具体的な金額を試算します。

つくば市の空き家が増税されるまでの4段階｜今どの段階かを確認する

段階1：実態調査｜つくば市が空き家の状態を把握する

つくば市は空家等対策計画にもとづき、市内の空き家の実態調査を行っています。近隣住民からの通報や外観調査によって、管理が行き届いていない建物がリストアップされます。この段階では税額に変化はありません。

段階2：助言・指導｜ここで対応すれば増税は避けられる

市の担当課から所有者に対して、草木の繁茂、屋根や外壁の破損、ごみの放置などについて改善を求める連絡が入ります。増税を回避できる最後にして最大のチャンスがこの段階です。遠方にお住まいで対応が難しい場合は、この時点で売却や買取を検討し始めるのが賢明です。

段階3：勧告｜この瞬間に住宅用地の特例が外れる

指導に応じない場合、正式に「勧告」が出されます。勧告を受けると、その翌年1月1日時点の状態にもとづき、翌年度から住宅用地の特例が解除されます。ここで固定資産税の負担が一気に重くなります。

段階4：命令・行政代執行｜解体費用は所有者に請求される

勧告後も改善されない場合は「命令」に進み、違反すると50万円以下の過料が科される可能性があります。最終手段が行政代執行による強制解体で、解体費用は全額所有者に請求されます。建物の規模にもよりますが、木造住宅の解体費用は数百万円規模になることも珍しくありません。

いくら増える？つくば市の空き家 固定資産税シミュレーション

ここでは、つくば市で空き家をお持ちの方が判断しやすいよう、具体的な金額の試算を示します。実際の税額は物件ごとの評価額で決まるため、あくまで計算の仕組みを理解するための目安としてご覧ください。

試算の前提条件

• 土地の固定資産税評価額：1,200万円（分かりやすさのため設定した仮の金額です）
• 土地面積：200㎡以下（小規模住宅用地に該当）
• 固定資産税の標準税率：1.4%
• 都市計画税は市町村ごとに税率が異なるため、この試算には含めていません（別途かかります）

ケース：特例あり／特例が外れた場合の比較

区分	課税標準額	年間の固定資産税（目安）
住宅用地の特例あり（評価額×1/6）	200万円	約28,000円
特例が外れた場合（評価額×70%）	840万円	約117,600円
差額	―	年間 約89,600円の増加（約4.2倍）

年間で約9万円、10年放置すれば約90万円の負担増です。しかもこの間、建物は老朽化し続け、売却価格は下がっていきます。「使わない実家を持ち続けるだけで、毎年9万円を捨てている」状態になりかねません。

200㎡を超える土地は軽減の割合が変わります

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準額は評価額の1/6
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：課税標準額は評価額の1/3

つくば市郊外の旧筑波町・茎崎地区などでは敷地が広い戸建てが多く、200㎡を超えるケースが少なくありません。この場合、超える部分はもともと1/3の軽減なので、特例が外れたときの増加倍率は小規模住宅用地より緩やかになります。

注意｜「解体して更地にする」場合も特例は外れます

「増税されるくらいなら先に解体しよう」とお考えの方に、必ず知っていただきたい点があります。建物を解体して更地にすると、その時点で住宅用地の特例は適用されなくなります。勧告を受けていなくても、住宅が建っていない土地は住宅用地ではないためです。

つまり、解体には①解体費用（木造戸建てで100万円台〜）と②翌年度からの固定資産税の増加という二重の負担が発生します。更地にしたのに買い手が見つからず、解体費と増えた税金だけが残ってしまうのが最悪のパターンです。

解体は「売る目処が立ってから」が鉄則です。建物が古くても、そのままの状態で買い取れるケースは数多くあります。解体を決める前に、まず「古家付きのままいくらで売れるか」を確認してください。

管理不全空き家に認定されやすい状態｜7項目セルフチェック

ご自身のつくば市の空き家が危ない状態かどうか、次の項目で確認してみてください。2つ以上当てはまる場合は、早めの対策をおすすめします。

• 庭の草木が伸び、隣地や道路にはみ出している
• 屋根瓦や外壁材が落下している、または落下しそうな箇所がある
• 雨どいが外れている、窓ガラスが割れたままになっている
• 郵便受けにチラシがあふれ、明らかに人の出入りがない
• 敷地内にごみや粗大ごみ、廃車などが放置されている
• シロアリや害獣・害虫の発生が確認されている
• 年に1回も現地を見に行っていない（遠方在住で管理を委託もしていない）

つくば市で固定資産税の減免・軽減が受けられるケース

固定資産税には減免制度がありますが、「空き家だから」という理由だけで減免されることはありません。減免の対象は、原則として次のような事情がある場合に限られます。

• 災害による被害…火災、風水害、地震などで家屋や土地が著しい損害を受けた場合
• 公益のための使用…土地や家屋を公共・公益の用途に供している場合
• 生活困窮…生活保護を受けているなど、担税力が著しく低下している場合

減免を受けるには申請が必要で、納期限前までの手続きが原則です。適用の可否や必要書類はつくば市の資産税担当課にご確認ください。制度の要件は変更されることがあるため、必ず市の公式情報で最新の内容をご確認いただくことをおすすめします。

現実的な「税負担を軽くする」方法は3つ

• 適切に管理して特例を維持する…年数回の草刈り・通風・点検を続ける（費用と手間は継続的にかかります）
• 賃貸に出す…人が住めば管理も行き届き、家賃収入で税負担を相殺できます
• 売却・買取で手放す…翌年1月1日時点で所有者でなくなれば、その年度以降の固定資産税は一切かかりません

税金だけじゃない！つくば市で空き家を放置する5つの深刻なリスク

法改正によってつくば市の空き家の固定資産税増額リスクはより身近になりました。しかし、空き家を放置する本当の怖さは、税金の問題だけにとどまりません。「固定資産税さえ払っていれば大丈夫」という考えは非常に危険です。放置された空き家は、経済的、法的、社会的なリスクを生み出す時限爆弾になりかねません。ここでは、税金以外に潜む5つの深刻なリスクを解説します。

リスク1：最終的には強制解体も…行政による厳しい措置

空き家問題が深刻化する中、国やつくば市も対策を強化しています。所有者には空き家を適切に管理する「責務」があり、それを怠った場合、段階的に厳しい措置が取られます。

1. 助言・指導：市から空き家の状態改善に関する助言や指導が入ります。
2. 勧告：指導に従わない場合、「管理不全空き家」や「特定空き家」として「勧告」を受け、固定資産税の優遇措置が解除されます。
3. 命令：勧告にも従わない場合、市は改善を「命令」できます。命令違反には最大50万円の過料が科される可能性があります。
4. 行政代執行：最終的に命令にも従わず危険な状態が続くと、行政が所有者に代わって空き家を解体する**『行政代執行』**が行われます。

最も恐ろしいのは、この行政代執行にかかった解体費用（つくば市内の木造戸建てで100万円～300万円以上になることも）が、全額、所有者に請求されることです。資産だと思っていた空き家が、ある日突然、数百万の負債に変わってしまうのです。

リスク2：ご近所トラブルでは済まない！数千万円にもなる損害賠償責任

管理されていない空き家は、いつ近隣へ被害を及ぼすか分かりません。

• 台風で剥がれた屋根材が飛んで、隣家の車を破損させた
• 老朽化したブロック塀が倒れ、通行人が怪我をした
• 害虫やネズミが大量発生し、近隣住宅に被害が広がった
• 放火され、隣家にも延焼した

このような事故が発生した場合、損害賠償責任は所有者が負うことになります。万が一人を死傷させてしまった場合、賠償額は数千万円から億単位にのぼる可能性もあります。火災保険に加入していても、建物の管理状態が悪いと保険金が支払われないケースもあります。

リスク3：TX沿線の好立地でも無価値に？資産価値の急落

つくばエクスプレス（TX）沿線の研究学園駅やみどりの駅周辺は、人気のエリアです。しかし、どれだけ立地が良くても、管理されていない空き家は資産価値を失っていきます。

人が住まなくなった家は、驚く速さで傷みます。換気がされず湿気でカビが発生し、雨漏りを放置すれば柱や梁が腐食します。湿った木材はシロアリの好物となり、気づいた時には土台がボロボロになっていることも。

このような状態では建物価値はゼロ、あるいは解体費用がかかる分**「マイナスの資産」**となってしまいます。たとえ好立地の土地でも、「古家付き土地」として売り出す際に高額な解体費用分の値引きを要求され、本来の利益を大きく損なうことになります。

リスク4：つくば市の美しい景観を損なう「地域のお荷物」に

つくば市は「研究学園都市」として整備された美しい街並みが魅力です。しかし、雑草が生い茂り、外壁が剥がれ落ちた空き家が1軒あるだけで、その地域の景観は大きく損なわれます。景観の悪化は、周辺の不動産価値の低下や治安の悪化を招き、近隣住民からのクレームの原因にもなります。大切に受け継いだ実家が、いつの間にか「地域のお荷物」と呼ばれてしまう可能性があるのです。

リスク5：不法投棄、不審者の侵入…犯罪の温床になる危険性

人の出入りがなく、管理されていない空き家は、犯罪者にとって格好のターゲットとなります。

• ゴミの不法投棄：粗大ごみなどを勝手に捨てられ、ゴミ屋敷状態になる。
• 不審者の侵入・不法占拠：ホームレスや若者のたまり場になる。
• 犯罪の拠点化：放火や薬物取引など、深刻な犯罪に使われる。

自分の知らないところで、所有する家が犯罪の温床になることは、近隣住民を危険に晒すことでもあり、社会的な責任を問われる事態にも発展しかねません。つくば市で空き家を放置し、固定資産税だけを払い続けることは、それ以上に多岐にわたる深刻なリスクを抱え込むことなのです。

税負担を回避！つくば市の空き家問題、4つの解決策とメリット・デメリット

空き家を放置し続けるリスク、特につくば市における空き家の固定資産税問題の深刻さをご理解いただけたかと思います。では、具体的にどうすればいいのでしょうか。空き家問題には必ず解決策があります。大切なのは、ご自身の状況や空き家の状態に合わせて、最適な選択をすることです。ここでは、つくば市で空き家を所有する方が取りうる具体的な4つの解決策を、メリット・デメリットと共に解説します。

空き家活用・処分 4つの選択肢 比較表

解決策	主なメリット	主なデメリット	つくば市でのポイント
① 売却する	・まとまった現金が手に入る ・管理の手間や税金の悩みから解放される ・将来の相続トラブルを回避できる	・買主が見つかるまで時間がかかる場合がある ・仲介手数料などの諸経費がかかる ・家の状態によっては希望価格で売れない	・TX沿線や研究学園都市周辺は需要が高く、高値売却も期待できる ・状態が悪くても「買取」ならスピーディに現金化可能
② 賃貸に出す	・継続的な家賃収入が得られる ・資産として持ち続けられる ・将来的に自分で住むことも可能	・リフォームなどの初期費用がかかる ・入居者管理やトラブル対応の手間がかかる ・空室になるリスクがある	・研究機関や大学が多く、学生・研究者向けの賃貸需要が根強い ・適切な管理とリフォームが成功のカギ
③ 解体して更地にする	・建物の倒壊や老朽化のリスクがなくなる ・土地として売却・活用しやすくなる	・高額な解体費用がかかる ・固定資産税が最大6倍になる可能性 ・土地の活用方法を見つける必要がある	・需要の高いエリアなら土地としての価値は高い ・税負担の急増リスクが非常に大きく、慎重な判断が必要
④ リフォームして自分で使う	・愛着のある家を活かせる ・自分のライフスタイルに合わせた住まいが手に入る	・多額のリフォーム費用がかかる ・将来的な維持管理費も必要になる	・都心へのアクセスも良く、セカンドハウスや二拠点生活の拠点としての活用も考えられる ・費用対効果を冷静に見極めることが重要

それでは、一つひとつの解決策をさらに詳しく見ていきましょう。

① 売却する：管理の手間と税負担から解放される最も確実な方法

空き家に関する悩みから解放されたい方にとって、最も確実な解決策が「売却」です。まとまった現金が手に入り、毎年の固定資産税や維持管理の負担から解放されます。将来、子孫に負の遺産を残す心配もなくなります。

デメリットは、買主を見つけるまでに時間がかかる可能性があることです。また、家の状態によっては、売却前に修繕費用がかかるケースもあります。

【つくば市でのポイント】 つくば市は、つくばエクスプレス（TX）沿線を中心に住宅需要が旺盛なため、立地や状態が良ければ好条件で売却できる可能性が高いです。しかし、「建物が古い」「荷物が大量に残っている」といった物件は、一般的な仲介では売却が難しいことも。その場合は、不動産会社が直接買い取る**「買取」**という選択肢が非常に有効です。

② 賃貸に出す：家賃収入で資産を活かす

「愛着のある家を手放したくない」という方には、「賃貸」という選択肢があります。所有し続けながら毎月安定した家賃収入を得られるのが魅力です。

デメリットは、人に貸せる状態にするためのリフォーム費用（数十万～数百万円）がかかること。また、入居者募集や家賃集金、クレーム対応といった管理業務の手間も発生します。

【つくば市でのポイント】 「研究学園都市」であるつくば市は、学生や研究者向けの単身者賃貸需要が安定しています。間取りや立地が合えば賃貸経営が成功する可能性は十分にありますが、競争も激しいため、借り手のニーズに合ったリフォームと信頼できる管理会社選びが成功の鍵です。

③ 解体して更地にする：倒壊リスクをなくし、土地として活用

建物が著しく老朽化している場合は「解体して更地にする」という選択肢もあります。建物に関するリスクが根本的になくなり、土地として売却したり駐車場として貸し出したりと、活用の幅が広がります。

しかし、この選択肢には非常に大きなデメリットがあります。それは、土地の固定資産税の急増です。建物を解体すると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がります。加えて100万円以上の解体費用もかかるため、慎重な判断が必要です。

【つくば市でのポイント】 需要の高いエリアであれば、更地にした後の土地売却は比較的スムーズに進む可能性があります。しかし、固定資産税の負担増という大きなリスクを考えると、解体前に専門家と活用プランをよく検討することが不可欠です。

④ リフォーム・リノベーションして自分で使う

「親から受け継いだ家だから自分で住みたい」という場合は、「リフォームして自分で使う」のが良いでしょう。思い出の詰まった家を再生させ、新たな価値を与えられます。

デメリットは費用面です。耐震補強や断熱改修など、快適な住まいに再生するには新築同様かそれ以上の費用がかかることもあります。

【つくば市でのポイント】 都心へのアクセスが良く自然豊かなつくば市は、セカンドハウスや週末住宅の拠点としても人気があります。ご自身のライフプランと照らし合わせ、多額の費用をかける価値があるかをじっくり見極めることが大切です。

つくば市だけの支援制度｜「空家活用補助金」で家財処分費が最大10万円戻る（2026年度）

ここまで「つくば市の空き家の固定資産税」が6倍になる仕組みを見てきましたが、実はつくば市には、空き家を手放したい所有者本人が使える補助金があります。意外と知られていないのが「つくば市空家活用補助金」の家財処分費補助金です。空き家の売却で最大の重荷になりがちな「家財道具の片付け費用」を、市が半分負担してくれる制度です。

売る側がもらえる「家財処分費補助金」の中身

補助の対象になるのは、つくば市空家バンクに物件を登録している所有者です。買主向けの制度と誤解されがちですが、この家財処分費補助金は売主側の制度です。内容は次のとおりです。

• 補助額：家財処分費の50％（上限10万円）（1,000円未満は切り捨て）
• 対象：物件内にある家具・電化製品などの家財の処分費用（産業廃棄物に該当するものは対象外）
• 下限：費用の総額が5万円以上であること（税込）
• 申請期間：2026年（令和8年）4月1日〜12月28日。ただし予算の上限に達した時点で受付終了
• 窓口：つくば市 建設部 住宅政策課（029-883-1111）。郵送での対応も可能

たとえば家財処分に20万円かかった場合、上限に達するため10万円が戻る計算です。実家に家財が丸ごと残っているケースでは処分費が20〜50万円規模になることも珍しくないため、上限まで使えるご家庭は多いはずです。

要注意｜申請前に知らないと1円ももらえない3つの落とし穴

この制度でつまずく方がとても多いポイントです。順番を間違えると補助金はゼロになります。

1. 片付けを先に始めてしまうとアウト。交付決定を受ける前に着手または完了した費用は、一切対象になりません。「業者を呼んで先に片付けた後に補助金を知った」というご相談が実際にあります。
2. 申請のタイミングに二重の期限がある。家財処分に着手する日の14日前まで、かつ空家バンクに登録した日から1年以内に申請が必要です。しかも申請から交付決定まで2週間程度かかります。逆算してスケジュールを組んでください。
3. 業者に頼む場合は「一般廃棄物処理業の許可」業者に限る。許可のない安価な回収業者に頼むと対象外になります。見積もりの段階で許可の有無を確認しておきましょう。

このほか、市税の滞納がないこと、買主と3親等以内の親族でないこと、空家バンクに登録した日から2年以上は継続して登録する意思があること、といった要件もあります。詳細と最新の要綱は必ずつくば市公式サイトの「つくば市空家活用補助金」ページでご確認ください（本記事は2026年4月1日更新の情報に基づく目安です）。

買主側が使える「改修工事費補助金」は最大50万円

あわせて知っておきたいのが、購入者側が使える改修工事費補助金（改修工事費の50％・上限50万円）です。工事費の総額が20万円以上であること、市内に本店・支店・営業所がある事業者が施工することなどが条件で、購入後3年以上住む意思がある方が対象です。さらに、つくば市空家バンクの登録物件なら住宅金融支援機構の「フラット35地域連携型」も利用できます。

売主にとってこれは見逃せません。買主側に最大50万円＋金利優遇という後押しがある＝古い空き家でも買い手がつきやすくなるということだからです。「こんな古い家は売れないだろう」と諦めていた物件が動く可能性があります。

「固定資産税6倍」と補助金、どちらを先に考えるべきか

ここで冷静に整理しておきたいことがあります。補助金は魅力的ですが、空家バンクは「登録すれば売れる」制度ではありません。買い手が現れるまで時間がかかる場合があり、その間も固定資産税は毎年かかり続けます。管理不全空き家として勧告を受ければ住宅用地の特例が外れ、税負担が跳ね上がります。

状況	向いている進め方
建物がまだ使える／急いでいない／家財の片付け費用を抑えたい	空家バンク登録＋家財処分費補助金を使いながら買主を待つ
すでに指導・助言を受けている／遠方で管理できない／相続人が複数で早く現金化したい	買取で確実に手放す（片付け不要・現況のまま）
迷っている	まず売却査定と買取査定の両方を取り、税負担の見込みと比較する

補助金で10万円戻っても、売れないまま数年が過ぎて固定資産税と管理費がそれを上回ってしまえば本末転倒です。「いくら戻るか」ではなく「いつ手放せるか」で選ぶのが、つくば市の空き家で失敗しない考え方です。

つくば市で空き家・マンションを「貸す」という選択肢｜貸せる物件の条件と収支

ここまで「売る」「解体する」を中心に見てきましたが、つくば市は研究機関・大学が集まる全国でも特殊な賃貸マーケットを持つ街です。転勤や実家の相続で空き家になった住まいでも、条件が合えば「貸す」ことで資産を手放さずに家賃収入を得られる可能性があります。ここでは貸せるマンション・貸せる戸建ての条件から、費用・税金・失敗しやすい落とし穴までを整理します。

そもそも「貸せるマンション」とは？満たしたい3つの条件

どんな物件でも貸せるわけではありません。実務上、賃貸に出して収支が合いやすいのは次の3条件を満たす物件です。

① そのまま人が住める状態であること
雨漏り・給湯器の故障・水回りの著しい劣化があると、入居前に修繕費が発生します。長期間空き家だった住まいは配管の劣化や設備の不具合が起きやすく、想定外の初期費用がかかりがちです。

② 管理規約・所有形態に問題がないこと
分譲マンションの場合、管理規約で用途を「専ら住宅」と定めているのが一般的です。居住用として貸す分には問題ありませんが、民泊や事務所利用は禁止されていることが多いため、必ず管理規約を確認してください。

③ 住宅ローンの扱いが整理できていること
住宅ローンは「本人が住むこと」が前提の融資です。無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められるおそれがあります。転勤など事情がある場合は、必ず金融機関に相談してください。

つくば市で賃貸需要が見込めるエリアの特徴

つくば市の賃貸需要は、他の地方都市とは性格が異なります。エリアごとに借り手の層がはっきり分かれるのが特徴です。

研究学園駅・つくば駅周辺…商業施設と交通利便性が高く、ファミリー層・企業の社宅需要が中心。分譲マンションの賃貸が最も成立しやすいエリアです。
産業技術総合研究所・筑波大学の周辺…研究者・留学生・単身赴任者など、数年単位で入れ替わる層の需要が根強いエリアです。
みどりの駅・万博記念公園駅周辺…新興住宅地として子育て世帯が流入しており、戸建て賃貸のニーズも見られます。
市街化調整区域・郊外部…賃貸需要が限られ、空室期間が長くなりやすい傾向があります。こうしたエリアは「貸す」より「売る・買取」のほうが現実的な選択になりやすいでしょう。

なお、具体的な賃料の見込みは専有面積・築年数・設備・階数によって大きく変わります。一般的な相場だけで判断せず、必ず個別の賃料査定を受けてください。

マンションを貸す流れ5ステップ

STEP1｜賃料査定を依頼する…不動産会社に、いくらで貸せそうかを査定してもらいます。売却査定と同時に依頼すると「貸す・売る」を数字で比較できます。
STEP2｜管理会社・管理方法を決める…入居者募集だけを依頼するのか、家賃集金やクレーム対応まで任せるのかを決めます。
STEP3｜賃貸借契約の種類と条件を決める…普通借家か定期借家か、ペットの可否や禁止事項もここで決めます。
STEP4｜入居者を募集する…室内写真の見栄えが反響数を大きく左右します。ハウスクリーニングは費用対効果の高い投資です。
STEP5｜入居審査を経て契約・引き渡し…引き渡し前に室内の写真を撮っておくと、退去時の原状回復トラブルを防げます。

賃貸借契約は3種類｜転勤なら「定期借家契約」が有力

ここを間違えると「戻りたいのに戻れない」事態になります。

普通借家契約…最も一般的な契約。借主の保護が厚く、貸主側から正当な事由なく更新を拒むことはできません。「いずれ自分が住みたい」場合には不向きです。
定期借家契約…契約期間の満了で確実に終了する契約。転勤で数年後に戻る予定がある方に適しています。賃料は普通借家よりやや低めになる傾向があります。
サブリース（一括借り上げ）…管理会社が住まいを借り上げて転貸する方式で、空室でも一定の賃料が入ります。ただし将来の賃料減額を請求される場合がある点は要注意です。賃貸住宅管理業法により契約前の重要事項説明が義務づけられていますので、条件は必ず書面で確認してください。

マンションを貸すのにかかる費用

家賃がまるまる手取りになるわけではありません。主な支出は次のとおりです（金額はいずれも一般的な目安です）。

貸し出す前の費用…ハウスクリーニング、必要に応じた設備交換・修繕、鍵の交換など。
入居者募集時の仲介手数料…賃貸の仲介手数料は賃料1か月分＋消費税が上限と宅地建物取引業法で定められています。
管理委託費…集金・入居者対応まで委託する場合、家賃の5%前後が一つの目安です。
保有中もかかり続ける費用…分譲マンションの管理費・修繕積立金は、貸していてもオーナーの負担です。ここを収支計算に入れ忘れる方が非常に多いので注意してください。固定資産税・都市計画税、火災保険料も同様です。

貸すと税金はどうなる？固定資産税・所得税・確定申告

この記事の本題である固定資産税との関係を、はっきり整理しておきます。

賃貸に出せば固定資産税が6倍になることはありません。この記事で解説してきた「6倍」は、住宅用地の特例が外れることで起こります。しかし賃貸住宅として人が住んでいる状態であれば、その土地は引き続き住宅用地として扱われ、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）は課税標準が6分の1のまま維持されます。つまり「貸す」は、放置による税負担増を避ける有効な手段の一つです。

家賃収入には所得税・住民税がかかります。家賃収入から必要経費を差し引いた額が不動産所得となり、給与所得などと合算して課税されます（総合課税）。会社員の方でも、給与以外の所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。転勤で貸し出した場合も例外ではありません。

経費にできるもの…管理委託費、管理費・修繕積立金、修繕費、固定資産税、火災保険料、減価償却費、ローンの利息部分（元本は経費になりません）など。不動産所得が赤字になった場合は、給与所得との損益通算により税負担が軽くなることがあります。

見落としがちな落とし穴｜住宅ローン控除と3,000万円控除

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、本人がその家に住んでいることが適用の条件です。賃貸に出して自分が住まなくなった年以降は、原則として控除を受けられません。控除期間が残っている方は、「家賃収入」と「失う控除額」を必ず並べて比較してください。控除額のほうが大きく、貸すと手取りが減るケースは実際にあります。

また、いずれ売却を考えている方はマイホームを売ったときの3,000万円特別控除にも注意が必要です。この特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。「とりあえず数年貸してから売る」と考えていると、この期限を過ぎて特例が使えなくなることがあります。相続した空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）についても、賃貸に出すと適用できなくなる点に注意してください。

結論｜つくば市で「貸す」が向く人・「売る」が向く人

「貸す」が向いているのは…数年後に戻る予定がある／住宅ローンを完済している、または金融機関の承諾を得られる／研究学園・つくば駅周辺など賃貸需要の見込めるエリアにある／設備が比較的新しく、すぐに人が住める状態である、という方です。

「売る・買取」が向いているのは…戻る予定がない／住宅ローンが残っており賃貸の承諾が得られない／修繕に大きな費用がかかる／市街化調整区域・郊外で空室リスクが高い／管理や入居者対応の手間を負いたくない／3,000万円特別控除の期限が近い、という方です。

迷ったときは、「賃料査定」と「売却査定」の両方を同時に取るのが最も確実です。数字を並べて初めて、ご自身にとっての正解が見えてきます。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市では、両方の査定を無料で承っています。

▶あわせて読みたい：つくば市の不動産売却・買取｜ハウスドゥ つくば研究学園都市

再建築不可・市街化調整区域でも諦めない！つくば市の訳あり空き家は『買取』が最適解

一般的な解決策では対応が難しい「訳あり」の空き家も少なくありません。特に、つくば市周辺には、法律上建て替えができない再建築不可物件や、建築が制限される市街化調整区域内の土地など、専門知識がなければ活用が難しい不動産が多く存在します。

このような八方ふさがりの状況でも、諦める必要はありません。一般的な方法では売却が難しい空き家のために、不動産会社が直接お客様の物件を買い取る**『買取』**という強力な選択肢があります。

「仲介」と「買取」の決定的な違いとは？

「仲介」は不動産会社が買い手を探す方法で、時間がかかる一方、市場価格に近い価格で売れる可能性があります。対して**「買取」**は、不動産会社が直接「買主」として物件を買い取る方法です。買い手を探す必要がないため、話がまとまればすぐに売買契約へと進めます。この「スピード感」と「確実性」こそが、買取の最大の特長です。

空き家所有者の悩みを解消する「買取」の4大メリット

「買取」が、つくば市で空き家の固定資産税にお悩みの方にとって最適解となりうる具体的なメリットを4つご紹介します。

① 圧倒的なスピード：最短数日で現金化も

仲介では売却までに平均3ヶ月から半年かかりますが、「買取」なら不動産会社が直接査定し、金額に納得いただければ最短数日で契約、現金化まで進めることも可能です。一日も早くつくば市の空き家の固定資産税の負担から解放されたい場合に最適な解決策となります。

② 現状のまま売却：リフォーム・解体・片付けは一切不要

「買取」の大きな魅力は、建物の状況を問わないことです。雨漏りやシロアリ被害があっても、荷物が大量に残った「ゴミ屋敷」状態でも問題ありません。買取業者はリフォームなどを前提としているため、所有者が高額な修繕費用や片付けの手間をかける必要は一切ありません。

③ プライバシーの保護：ご近所に知られずに売却完了

仲介では広告活動を行うため、売却の事実がご近所に知られてしまいます。「買取」は不動産会社との直接取引のため、広告活動は一切行いません。誰にも知られることなく、静かに、そしてスムーズに売却手続きを完了できます。

④ 売却後の安心：契約不適合責任の免責

個人間で売買する仲介では、売却後にシロアリや雨漏りなどの欠陥が見つかった場合、売主が修理費用などを負担する「契約不適合責任」を負うのが一般的です。しかし、買主が宅地建物取引業者である「買取」の場合、この責任を免除する特約を付けて契約することが可能です。これにより、売主は売却後に予期せぬトラブルに巻き込まれる心配から完全に解放されます。

再建築不可、市街化調整区域、共有名義など、あらゆる“訳あり物件”の扱いに長けた買取専門業者であれば、他社で断られたような複雑な案件でも解決できる可能性があります。どのような状態の空き家でも、まずはプロの視点からその価値を査定してもらうことが重要です。

つくば市の空き家問題、後悔しないための第一歩は『無料相談』から始めよう

ここまで、つくば市の空き家と固定資産税の問題、そして放置し続けるリスクと解決策について解説してきました。大切な資産が負担になる前に、今、行動を起こすことが何よりも重要です。

空き家問題の解決策は「一つ」ではありません

空き家の最適な解決策は、決して一つではありません。

• 立地や状態が良い場合：仲介でじっくり高値を目指す。
• すぐに現金化したい、ご近所に知られたくない場合：「買取」が最適。
• 建物が古く傷みが激しい場合：解体して更地として売るか、古家付き土地として現状のまま売る。
• 相続人が複数いるなど権利関係が複雑な場合：法的な整理から始め、全員が納得できる方法を探す。

このように、つくば市内での立地や建物の状態、そして所有者自身の事情によって、選ぶべき道は全く異なります。インターネットの情報だけで自己判断すると、「もっと高く売れたはず」「思わぬ費用が発生した」といった後悔に繋がるケースも少なくありません。

なぜ「地域密着の専門家」への相談が必要なのか

そこで強くお勧めしたいのが、ご自身で結論を出す前に、まずはつくば市の不動産事情に精通した専門家へ相談することです。不動産の価値を正しく見極め、最善の提案をするためには、インターネット上にはない「生きた情報」が不可欠です。

例えば、

• 「研究学園都市」としての将来性や開発計画
• つくばエクスプレス（TX）沿線の駅ごとの需要の違い
• 市街化調整区域における特有の規制や条例
• 地域の学区や商業施設の状況

こうした地域ならではの情報を網羅している専門家だからこそ、現実的で、かつ所有者のご事情に沿った解決策をご提案できます。ハウスドゥ つくば研究学園都市は、つくば市を中心とした地域密着の買取専門店として、再建築不可・市街化調整区域・残置物ありといった「他社で断られた空き家」のご相談も数多くお受けしています。査定・ご相談は無料です。まずは現状をお聞かせください。