不動産売却の税金はいくら？所得税等の税率・特例・確定申告まで解説【つくば市】

引越しを行うにあたってマイホームや分譲マンションを売る場合には、所得を得ることになるので、税金のことを考えなければなりません。問題はどれだけ所得税等がかかってくるかですが、これは売る物件の所有期間などの状況により異なります。

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1：一般的には所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%かかる

居住用の自己所有物件を手放す場合には、一般的には5年超は住んでいた（所有していた）ケースが多いです。

取得日から売却日の属する年の1月1日までが5年超であれば、不動産売却の所得に対し、所得税15％・復興特別所得税0.315%・住民税5%の計20.315%かかってきます。

所得税・復興特別所得税・住民税と3種類の税金がかかりますが、いずれも所得にかかる税金です。違いは所得税が国に納める税、復興特別所得税は国に納めるもののうち東日本大震災の復興財源となる税、住民税はお住まいの地方自治体に納める税という点です。

また20.315%の税金は、例えば物件の売却代金が9,000万円になるとして、9,000万円×20.315%と計算するわけではありません。

物件の取得費が2,500万円、売るのにかかった諸費用（譲渡費用）が500万円とすれば、かかる税金は（9,000万円-2,500万円-500万円）×20.315%＝1,218万9,000円と計算されます。要は所得計算にあたり、売却代金から取得費と譲渡費用は差し引けます。

取得費は物件を買ったときの金額から建物の価値減少額を差し引いたもの、譲渡費用は売買契約書に貼る印紙代や仲介業者へ支払う手数料などが該当します。

取得費が不明な場合は、売却代金の5%とすることができますので、取得費と譲渡費用が不明であっても売却代金に税率をかけて計算する必要は無く、売却代金の95%に税率をかけて計算できます。

取得費と譲渡費用のほかにも差し引ける特別控除もあるのですが、これは次の所有期間５年以下に該当する物件の売却に関して説明します。

2：5年以下の短期保有物件は 所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%

取得日から売却日の属する年の1月1日までがもし5年以下と短いようですと、税負担があわせて39.63%と倍に増えることに気をつけてください。

所有期間が短い物件の税率を高くしているのは、不動産の値上がり益で儲けることに対して抑制するためで、持家以外の投資物件などにも適用されます。

ただし事業用や貸付用でない居住用物件であれば、短期と長期を問わず所得を最大3,000万円引き下げる特別控除の特例を受けることができます。

特例を受ける要件に関しての主な留意点は、下記のとおりです。

・親族に売却するものでは無い
・売却物件または新居で住宅ローン控除を受けていない・受ける予定がない

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住まいを購入した際に、原則13年にわたり年末ローン残高の0.7%を所得税額から差し引くことができる控除です。

物件の売却代金が9,000万円、取得費2,500万円、譲渡費用500万円のケースで短期に該当する場合でも、特別控除3,000万円を差し引けば、税額は（9,000万円-2,500万円-500万円－3,000万円）×39.63%＝1,188万9,000円となります。

所有期間５年超の長期に該当し特別控除3,000万円を差し引くのであれば、かける税率は20.315%ですので、このおよそ半額の609万4,500円に下がります。

3：所得税10%・復興特別所得税0.21%・住民税4%の軽減税率が適用されることも

長期保有の物件でも所有期間10年超などの要件を満たすと、20.315%より3分の2程度に下がる軽減税率が適用されることがあります。

具体的には、所得税10%・復興特別所得税0.21%・住民税4%の計14.21%に下がります。ただだし所得が6,000万円を超える部分には軽減税率が適用されず、20.315%となります。

軽減税率が適用される主な要件は

・取得日から売却日の属する年の1月1日まで所有期間・居住期間10年超
・親族に売却するものでは無い

物件の売却代金が9,000万円、取得費2,500万円、譲渡費用500万円のケースで上記および3,000万円特別控除の要件を満たした場合は、税額は（9,000万円-2,500万円-500万円－3,000万円）×14.21%＝426万3,000円となります。

ただし例えば、売却代金－取得費－譲渡費用－3,000万円の差引所得が7,000万円と6,000万円を超えている場合は、6,000万円×14.21%＋（7,000万円－6,000万円）×20.315%＝1,055万7,500円と計算されます。

まとめ

不動産売却にかかる所得税などの税金は、売却代金そのものではなく、取得費（または売却代金の5%）と譲渡費用を差し引いた所得に税率をかけて計算します。この税率は20%となることが多いですが、所有期間等により変動する点にも注意してください。

そして居住用の不動産を売却するのであれば、所得は最大3,000万円減らせるので、取得費がきちんとわかっているのであれば税金がかからないことも多く、売主側が税金面で大きな心配をする必要はありません。

税金を払うことになった場合、サラリーマンや年金受給者に関しての住民税は給与や年金から差し引かれますが、一方で所得税と復興特別所得税に関しては、売却した年の翌年3月15日までに売主自身で納税が必要になります。

売った段階で試算額を提示する業者もありますが、100万円以上の多額の納税が見込まれる場合は、資金を事前に貯めておいた方がよいと売主にアドバイスすることも有効です。

つくば市周辺での不動産売却・査定を検討されている方は、当店の売却査定実績とお客様の声もぜひご参考にしてください。

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不動産を売却したら確定申告が必要になる場合

不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。会社員の方でも、給与とは別に譲渡所得税・住民税・復興特別所得税を申告・納付する必要があるため、売却した年は忘れずに申告の準備を進めましょう。

確定申告に必要な主な書類

確定申告では、売買契約書の写しや取得費・譲渡費用がわかる領収書、登記事項証明書などが必要になります。マイホームを売却して3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、要件を満たしていることを証明する書類の添付が必要です。書類が手元にない場合は、法務局や購入時の不動産会社に確認して早めに準備しておくと安心です。

相続した不動産を売却する場合の取得費加算の特例

相続した不動産を、相続開始から3年10か月以内に売却した場合は、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を利用できることがあります。取得費が増えれば譲渡所得を圧縮できるため、税負担を抑えられる可能性があります。適用には期限があるため、相続税の申告時期とあわせて早めに売却スケジュールを検討することが大切です。

不動産売却にかかる税金の種類と課税のポイント【つくば市の売却で知っておきたい知識】

不動産を売ると、「どの税金が」「いつ」「いくら」かかるのかが分かりにくいと感じる方は多いです。売却時に関係する主な税金は次のとおりです。譲渡益にかかる課税だけでなく、契約書や登記の手続きにも費用がかかります。

税金・費用	内容	かかるタイミング
所得税・復興特別所得税・住民税	売却で利益（譲渡所得）が出た場合の課税	売却した翌年に申告・納付
印紙税	売買契約書に貼る収入印紙の税金	契約時
登録免許税（登記）	抵当権抹消や住所変更などの登記にかかる税金	引渡し・決済時
消費税	建物の売却や仲介手数料にかかる場合がある	契約・決済時

このうち金額が大きくなりやすいのが譲渡所得にかかる税金です。ここからは、課税対象となる譲渡所得の算出方法を見ていきましょう。

譲渡所得の算出方法｜課税対象の金額を知る基礎

課税対象になるのは売却代金そのものではなく、そこから取得費と譲渡費用を引いた「譲渡所得」です。

取得費は「購入代金−建物の減価償却費」で考える

取得費は、土地・建物の購入代金や購入時の仲介手数料などの合計から、建物の減価償却費相当額を差し引いて求めます。建築費や新築時の価格が分かる資料があると、算出がスムーズです。土地は減価償却しませんが、建物は築年数に応じて価値が下がるため、古い建物ほど取得費が小さくなる点がポイントです。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、建物を取り壊した場合の解体費用などが含まれます。測量は境界確定のために行うことが多く、実際にかかった費用は領収書を保管しておきましょう。

計算例で見る課税対象のイメージ

たとえば売却価格4,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用150万円の場合、譲渡所得は4,000万円−2,000万円−150万円＝1,850万円です。マイホームで3,000万円特別控除が使えれば、課税される譲渡所得はゼロになります。数字は説明用の例であり、実際の金額は個別の状況で変わります。

所有期間による税率の違い｜5年・10年のラインに注意

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。実際の売却日ではなく1月1日時点で判定する点に注意が必要です。

• 5年以下（短期譲渡）：所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%で、合計約39.63%です。
• 5年超（長期譲渡）：所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%で、合計約20.315%です。
• 10年超（居住用の軽減税率）：6,000万円以下の部分は約14.21%、6,000万円を超える部分は約20.315%が目安です。

売却時期を数か月ずらすだけで、短期から長期に変わり税負担が大きく変わるケースもあります。購入時期をあらためて確認してから売却スケジュールを組むのがおすすめです。

節税に使える特例と控除｜条件を満たせば負担を軽減できる

不動産売却の節税対策として代表的な制度は次の4つです。いずれも適用条件があり、併用できるものとできないものがあります。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの条件があります。

10年超所有の軽減税率の特例

所有期間が10年を超える居住用財産を売った場合、3,000万円特別控除と併用して、6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。

特定のマイホームの買い換え特例

買い換えをして一定の要件を満たすと、譲渡益への課税を将来に繰り延べられる制度です。3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利かを比較して選びます。

譲渡損失の損益通算と繰越控除

売却で損失が出た場合、一定の要件を満たすと給与所得などと損益通算でき、引ききれない損失は翌年以後3年間繰り越せます。住宅ローンが残っている場合の特例もあり、利用には申告が必要です。

特例	主な条件	併用のポイント
3,000万円特別控除	居住用財産。住まなくなって3年を経過する年の12月31日まで	軽減税率と併用可
買い換え特例	買い換えの要件を満たすこと	3,000万円控除とは併用不可
損益通算・繰越控除	所有期間などの要件あり	要件を満たす場合のみ利用

相続・空き家の売却で使える節税制度｜実家の売却対策

被相続人から相続した実家を売るときは、通常の特例に加えて、相続特有の制度が使えることがあります。

• 取得費加算の特例：相続税を支払った場合、相続開始の翌日から3年10か月以内の売却で、相続税の一部を取得費に加算できます。
• 空き家の3,000万円特別控除：被相続人が住んでいた家屋などが一定の要件を満たす場合に使えます。建築年が古いこと、売却価格が1億円以下であることなどの条件があります。

空き家は売却までの管理負担も大きいため、期限と条件を早めに確認することが対策の第一歩です。詳しくは空き家売却の3000万円特別控除と取り壊し時期ガイドや兄弟で実家を相続した場合の売却もご覧ください。

印紙税・登記・仲介手数料など売却時の諸費用

税金以外に、売却には次のような諸費用がかかります。

• 印紙税：売買契約書の記載金額に応じた額です。不動産売買契約書には軽減措置が設けられており、期限や金額は国税庁の最新情報で確認しましょう。
• 登記費用：住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消には、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士報酬がかかります。
• 仲介手数料：売買価格が400万円超の場合の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が目安です。

仲介手数料の詳しい計算は不動産売却の仲介手数料の計算方法で解説しています。

売却後の手続きと確定申告｜12月31日・申告期限・必要書類

売却した年の翌年に確定申告を行い、納税します。流れは次のとおりです。

1. 売却した年の12月31日までに売却・引渡しを完了する（年内の売却かどうかで申告年が決まります）
2. 売買契約書、取得費・譲渡費用の領収書、登記事項証明書などの書類をそろえる
3. 翌年の申告期間（原則2月中旬〜3月15日頃）に確定申告書と譲渡所得の内訳書を提出する
4. 所得税は申告期限までに納付し、住民税は後日届く納付書で納める

3,000万円特別控除などを使って税額がゼロになる場合も、申告しなければ特例は受けられません。手続きが不安な場合は税務署や税理士に相談しましょう。

売却を検討するときの注意点とチェックポイント

• 所有期間は「売却した年の1月1日時点」で5年・10年を判定する
• 取得費の資料（契約書・領収書）を早めに探す。見つからなければ5%の概算取得費になる
• 特例ごとに期限があり、併用できない組み合わせがある
• 買取と仲介で手取りが変わるため、不動産買取のメリットと媒介契約の違いもあわせて確認する
• 最終判断は国税庁の情報や税理士への確認を踏まえて行う

税金の金額は売却価格だけで決まらず、取得費・所有期間・特例の有無で大きく変わります。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、つくば市内の売却に関わる税金の概算や必要書類の整理も、元プロ野球選手の古田敦也さんがイメージキャラクターを務めるハウスドゥのネットワークを活かしてご相談を承ります。

ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、不動産売却にかかる税金の概算や、利用できる特例についてのご相談を承っております。確定申告に向けた必要書類の整理についても、お気軽にご相談ください。

なお、売却によって譲渡損失（財産を売った際の損失）が出た場合は、一定の要件を満たせば給与所得など他の所得と損益通算できる特例もあります。税率や特例の適用要件は国税庁の公表資料でも随時更新されるため、ご自身のケースに当てはまるかどうかの最終的な判断は、国税庁の情報や税理士への確認を踏まえて行うことをおすすめします。

不動産売却の税金に関するよくある質問（FAQ）

Q. 不動産売却の税金はいくらかかりますか？

A. 譲渡所得（売却価格−取得費−譲渡費用）に税率をかけて算出します。所有期間が5年超なら合計約20.315%、5年以下なら約39.63%が目安です。譲渡益が出なければ譲渡所得税はかかりません。

Q. 3,000万円特別控除は誰でも使えますか？

A. マイホーム（居住用財産）を売る場合の特例で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却など、条件があります。親族への売却などは対象外になる場合があるため、事前に確認しましょう。

Q. 売却した年の確定申告はいつ行いますか？

A. 売却した翌年の2月中旬〜3月15日頃が原則の申告期間です。特例を使う場合や、譲渡損失の繰越控除を使う場合は、利益が出ていなくても申告が必要です。

Q. 取得費がわからない場合はどうしたらよいですか？

A. 購入時の契約書や領収書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とする方法があります。ただし実際の取得費より小さくなることが多いため、まず書類の再確認をおすすめします。

Q. 相続した実家を売るときの節税対策はありますか？

A. 相続税を支払った場合の『取得費加算の特例』や、要件を満たす空き家の『3,000万円特別控除』があります。いずれも期限や条件があるため、売却スケジュールを早めに立てることが大切です。

Q. 売却時にかかる印紙税や登記の費用はどのくらいですか？

A. 売買契約書の印紙税は契約金額で決まり、軽減措置の対象になる場合もあります。登記費用は、抵当権抹消の登録免許税が不動産1個につき1,000円など、内容により異なります。