つくば市 松代エリアの暮らしガイド｜建築家の住宅地と交通【2026】

2026年4月、つくば市は松代地区で運行してきたコミュニティバス「松代南循環」の実証実験期間を、2027年3月31日までさらに1年間延長すると発表しました。研究学園地区の中でも他のエリアと接しない“飛び地”のような立地にある松代にとって、バス路線は暮らしを支える生命線のひとつです。今回は、つくば市松代エリアの地理・交通・学区・買い物環境から、建築家がデザインした住宅街としての個性、そして地価の動向まで、地域密着でお伝えします。

松代（まつしろ）ってどんなところ？

松代は茨城県つくば市の東部、筑波研究学園都市の研究学園地区に位置するエリアです。郵便番号は305-0035。一丁目から五丁目までがあり、周辺は住宅が並ぶ落ち着いた住宅地となっています。かつては平地林が広がる地帯でしたが、1977年（昭和52年）12月16日の住居表示実施により、現在の「松代」という地名が誕生しました。

研究学園地区の中では、他の研究学園地区（研究学園・葛城地区など）と直接接していない、やや独立した立地にあるのが特徴です。東は小野崎・倉掛、西は西郷・西岡・島・手代木、南は西大沼、北は原・苅間と接しています。

地名の由来

「松代」という地名は、隣接はしていないものの近隣の地名である松野木の「松」と、手代木の「代」から一字ずつを組み合わせて名付けられました。長野県の松代町（長野県松代町）や新潟県の松代町（新潟県柏崎市松代）とは関係がありません。

松代の交通アクセス｜つくば駅までとバス路線

松代からつくば駅（つくばエクスプレス）までは、地点によって徒歩30〜35分程度の距離があります。公示地価の調査地点データでは、松代四丁目6番23で徒歩約31.2分（駅距離2,500m）、松代一丁目22番15で徒歩約35.0分（駅距離2,800m）と記録されており、徒歩での通勤・通学にはやや距離があるエリアといえます。

そのため、日常の移動は関東鉄道バスが中心になります。つくばセンター（つくば駅前）を起点に松代二丁目・松代公園・松代小学校などを経由する「松代循環」（C15・C16系統）が運行しているほか、2025年度からはコミュニティバス「松代南循環（まつしろみなみじゅんかん）」の実証運行がスタートしました。利用実績を受けて、つくば市は2026年4月1日から2027年3月31日まで、この実証実験をさらに1年間延長することを決定しています。マイカーがない世帯や高齢者の生活の足として、バス路線の充実は松代エリアの今後を左右する重要なテーマです。

松代の買い物・生活利便｜松代ショッピングセンター

松代四丁目には「松代ショッピングセンター」があり、地域住民の日常の買い物を支えています。バス停「手代木団地」からもほど近く、松代循環・松代南循環いずれのルート上にも位置しているため、車を持たない世帯でもアクセスしやすい立地です。大型商業施設が集まる研究学園駅周辺やつくば駅周辺までは距離がありますが、日用品の買い物は地区内で完結できる環境が整っています。

松代の学区｜小学校・中学校

松代の学区は丁目によって分かれています。一丁目から三丁目は市立松代小学校、四丁目・五丁目は市立手代木南小学校（1979年創立）が指定校です。中学校は全丁目共通で市立手代木中学校（1980年創立）となります。

丁目	小学校	中学校
一丁目〜三丁目	松代小学校	手代木中学校
四丁目・五丁目	手代木南小学校	手代木中学校

三丁目には松代小学校に隣接して松代公園が、四丁目には手代木南小学校のほか茨城県つくば保健所（1981年に谷田部保健所として設置）も立地しています。

松代の子育て・保育環境

子育て世帯向けの施設も丁目ごとに整っています。二丁目には松代幼稚園・松代児童館、四丁目には手代木南保育所・手代木南幼稚園・手代木南児童館があり、未就学児から小学生まで身近な場所で預け先を選べる環境です。

松代の公園・緑地環境

一丁目の仲島緑地公園、三丁目の松代公園など、住宅地の中に緑地が点在しているのも松代の特徴です。かつて平地林が広がっていた土地柄を反映し、住宅街の中にも落ち着いた緑を感じられる環境が残されています。

建築家がデザインした住宅地｜松代五丁目の街並み

松代エリアの中でもとりわけ個性的なのが、五丁目9番地（松代5丁目地区）です。この一帯は建築家・宮脇檀氏（宮脇檀建築研究室）が設計を手がけた戸建住宅地として知られています。

• 「美しい街並みを創出する」という方針のもとに計画
• 区内の道路を化粧舗装面とし、車の速度を抑える「コミュニティ道路」として整備
• 緑豊かな住宅地をつくることを目指した植栽計画
• 屋根の形状や外壁の色に一定の制限を設け、景観の統一感を確保
• 各住戸のアプローチと駐車場を規則的に配置し、街並み全体に秩序を持たせる設計

研究学園都市らしい計画的なまちづくりの一例として、単なる分譲地ではなく「街並みそのものを資産にする」という発想でつくられたエリアであり、松代の資産価値を考えるうえでも見逃せないポイントです。

松代の地価動向｜2025年公示地価は上昇基調

民間の地価集計サービス（トチノカチ／tochidai.info系）によると、松代（つくば市）における2025年の住宅地の公示地価は、2地点の平均で坪単価33.4万円（10.1万円/m²）です。前年（2024年）の31.8万円/坪と比較すると、+4.7%（1.6万円/坪、0.5万円/m²）の上昇となっています。

地点	2025年公示地価	つくば駅からの距離
松代四丁目6番23	35.0万円/坪（10.6万円/m²）	徒歩約31.2分（2,500m）
松代一丁目22番15	31.8万円/坪（9.6万円/m²）	徒歩約35.0分（2,800m）

2016年から2023年にかけては坪31.2万円前後で横ばいが続いていましたが、2024年・2025年と2年連続で上昇に転じており、つくば市全体の地価上昇（2026年公示地価は市全体で91,325円/m²・前年比+5.6%）と同様の傾向が松代エリアにも波及していることがうかがえます。なお、上記の数字はいずれも公示地価に基づく目安であり、個別の土地の実勢価格は形状・接道状況などにより変動します。

松代で不動産の売却・買取を検討するときに知っておきたいこと

松代のようにつくば駅から徒歩30分以上離れたエリアでは、「駅からの距離」がそのまま売却のしやすさに直結するわけではありません。宮脇檀氏デザインの住宅地のように景観価値の高い区画や、松代ショッピングセンター・バス路線に近い利便性の高い区画など、同じ松代でも立地によって評価されるポイントが異なります。

相続や住み替え、空き家となった実家の扱いに悩む場合、まずは仲介による売却査定と、ハウスドゥの買取査定の両方を比較してみることをおすすめします。特に築年数が経過した戸建てや、宮脇檀デザインエリアのように意匠上の制約がある住宅は、一般的な相場データだけでは適正な評価が難しいケースもあるため、地域事情に詳しい専門店への相談が安心です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 松代はつくば駅からどのくらいの距離がありますか？

公示地価の調査地点データによると、松代四丁目で徒歩約31.2分（駅距離2,500m）、松代一丁目で徒歩約35.0分（駅距離2,800m）です。徒歩では距離がありますが、松代循環・松代南循環などの関東鉄道バス路線でつくばセンター・つくば駅まで移動できます。

Q2. 松代の学区はどこになりますか？

一丁目から三丁目は松代小学校、四丁目・五丁目は手代木南小学校が指定校です。中学校は全丁目共通で手代木中学校となります。

Q3. 松代に買い物できる場所はありますか？

松代四丁目に「松代ショッピングセンター」があり、バス停「手代木団地」からも近い立地です。日常の買い物はこのエリア内である程度完結できます。

Q4. 松代の地価は上昇していますか？

2025年の公示地価（住宅地）は2地点平均で坪33.4万円、前年比+4.7%と上昇しています。2016年から2023年までは横ばいでしたが、2024年以降2年連続の上昇に転じています。

Q5. 松代五丁目の住宅街には特徴がありますか？

五丁目9番地一帯は、建築家・宮脇檀氏が設計を手がけた戸建住宅地です。道路のコミュニティ道路化や屋根・外壁色の統一など、街並み全体の景観を意識した計画的な住宅地として知られています。

Q6. 松代で不動産売却や買取を相談できる窓口はありますか？

ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、松代エリアを含むつくば市内の不動産売却・買取のご相談を承っています。地域密着の視点から、立地や街並みの特性を踏まえた査定が可能です。まずは無料査定からお気軽にご相談ください。

まとめ｜松代は計画的な街並みとバス路線が魅力の住宅地

松代は、研究学園地区の中でもやや独立した立地にありながら、松代小学校・手代木南小学校を中心とした落ち着いた学区、松代ショッピングセンターによる生活利便、そして建築家・宮脇檀氏デザインという個性的な住宅地を併せ持つエリアです。松代南循環バスの実証実験延長にも見られるように、行政も交通の充実に力を入れており、今後の暮らしやすさの向上が期待されます。松代での不動産売却・買取のご相談は、地域密着のハウスドゥ つくば研究学園都市店までお気軽にどうぞ。

つくば市内の不動産売却・買取全般についてはハウスドゥ つくば研究学園都市｜不動産売却・買取専門店のTOPページもあわせてご覧ください。