不動産売却の仲介手数料の計算方法｜上限額の早見表と相場【つくば市】

不動産売却の値段は需要によって決まりますが、仲介料は業者によって変わってきます。ですから、自分で選んで納得の料金にすることができます。
でも仲介手数料の基準は分かりにくいですし、相場があるのかなど分からないことも多いです。不動産売却を依頼する前に、仲介手数料について知っておきましょう。

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仲介手数料って何のこと？

不動産売却では不動産仲介業者を利用することがほとんどでしょう。専門的な知識と買い手を探すルートを多岐に持っているので、自分だけではできないことも頼りになります。
しかし、利用するなら仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料って一体なんなのか、絶対に必要なのかは気になるところです。実はこの手数料こそ、仲介業者の利益になる部分です。しかし利益だけではなく、実際にかかった経費も含まれています。
例えば宣伝費や申請手続きにかかった費用なども込みですから、仲介業者にとっては必要な金額です。支払う必要がないということはありません。ただ金額を決めるのは各社なので、同じ売却金額だとしても金額に差が出ます。

仲介業者に依頼したらすぐ払うの？

仲介手数料は不動産売却では必須の金額ですが、実は売主に有利になっています。というのも、支払いのタイミングが後払いになっているからです。
通常、不動産売却は仲介業者に依頼をします。ここから業者は宣伝をしたりと営業活動を始めます。当然、経費もかかりますし人件費も必要です。ですから、仲介手数料は売却を依頼した時点で前もって必要だとイメージしがちです。
ところが実際は依頼した時点や売るための営業活動をしている最中も支払い義務はありません。必要になるのは、あくまでも買主が見つかり、売買の契約が成立したときです。支払いのタイミングとしては売買の契約が成立したとき、さらに引き渡しをしたときです。
引き渡しをすると売却金額が発生しますが、そこから仲介手数料を差引されることも多いです。これなら1度の手間で済みますから便利で効率的です。
あくまでも仲介手数料は成果報酬なので、売買が成立して初めて発生します。いくら営業に費用がかかっても、買主が見つからないと支払いは生じません。

法律で手数料は決まっているってホント？

一番気になるのは仲介手数料がいくらかかるかということでしょう。これにも明確な基準があります。上限が宅建業法で決まっているので、上限を超えての請求はできません。具体的には売却額に対する割合で決まっています。
・200万円以下 売却価格×5％（+消費税）
・200万円を超え400万円以下 売却価格×4％（+消費税）
・400万円を超える場合 売却価格×3％（+消費税）

例を挙げると
不動産売却額が800万円だったなら3%なので330,000円です。計算は仲介業者がおこなってくれることが多いですが、まちがいがないかのチェックは自分でもするようにしましょう。

半額とか手数料なしを見かけるけど･･･？

仲介料の上限には法的な決まりがあります。ただしその条件を超えないことだけで、あとは自由に各社が決めても問題はありません。下限は決まっていないので、仲介手数料には開きが出ます。中には「仲介手数料は上限の半額」とか「不要」といった宣伝も見かけます。下限に決まりはないので、低い手数料の方がお得と思ってしまいます。
しかし中にはカラクリが潜んでいることもあるので内容はよく吟味しましょう。例えば売り手からの手数料は確かに無料だけど、その分を買い手から取る業者もあります。これだと売り手にはマイナスがないから問題ないと思ってしまいますが、不動産の販売価格に手数料も加わっては買い手としては割高になってしまいます。そのため売れにくくなったり、不動産自体の値を下げて売ることになったりするケースもあります。
仲介業者の利益は仲介手数料だけですから、これがまったくゼロになることはあり得ません。どこかにカラクリが隠れています。それが納得のいくものもありますので、仲介料が半額やゼロは全部が怪しいということではありません。ただ、その理由をチェックしておくことは大切です。

結局、妥当な仲介手数料って？

不動産売却で必須となる仲介手数料ですが、少しでも低い方が魅力的です。しかし、低すぎるのはデメリットもあります。では、どのくらいの仲介手数料が妥当なのでしょうか。
結論としては、上限より少しお得くらいがおすすめです。実際に売るためには仲介業者も経費がかかりますし、そこに利益もプラスされます。そうなると一生懸命営業してくれる仲介業者ほど、費用はかかりますので仲介手数料も必要になります。ですから、どうしても上限付近の金額は必要になってしまいます。
もちろん上限以上は法律違反なので問題外です。しかし、きちんとしている業者なら上限に近い金額が必要になってしまうのが実情です。著しく安い場合は、むしろ気にした方がよいでしょう。

不動産売却の仲介手数料の計算方法｜売買価格別の上限額早見表

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で定められています。売買価格（物件の価格）が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。たとえば2,000万円で売却すると、上限は税別66万円、税込72万6,000円になります。

売買価格が400万円以下の場合は、200万円以下の部分は5％、200万円超〜400万円以下の部分は4％と、価格帯ごとに分けて計算するのが本来の方法です。ただし、速算式を使うと同じ結果を簡単に出せるため、400万円を超える物件では「3％＋6万円」を覚えておけば十分です。

売買価格	上限額（税別）	上限額（税込）
500万円	21万円	23万1,000円
1,000万円	36万円	39万6,000円
1,500万円	51万円	56万1,000円
2,000万円	66万円	72万6,000円
3,000万円	96万円	105万6,000円
4,000万円	126万円	138万6,000円
5,000万円	156万円	171万6,000円

この表はあくまで「これ以上は請求できない」という上限額です。不動産会社が必ず上限額を請求するわけではなく、実際の額は媒介契約を結ぶ前に会社ごとに提示されます。売却を依頼する前に、見積もりの内訳を確認しておきましょう。

仲介手数料以外にかかる諸費用｜売却時の費用一覧

不動産売却でかかる費用は、仲介手数料だけではありません。手取り額を正しく見積もるには、諸費用もあわせて把握しておくことが大切です。一般的な内訳は次のとおりです。

費用の種類	内容と目安
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限）
印紙税	売買契約書に貼る収入印紙代。売買金額により異なり、1,000万円超5,000万円以下なら本則2万円、軽減措置の適用期間内は1万円（適用期間は国税庁の案内で確認）
抵当権抹消の登記費用	住宅ローンが残る場合に必要。登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士へ依頼する場合は別途報酬
住所変更登記の費用	登記上の住所と現住所が異なる場合に必要。登録免許税は不動産1個につき1,000円
測量費・解体費	境界が不明確な土地の測量や、古家の解体を行う場合にかかる。物件の状況により大きく異なる
譲渡所得税・住民税	売却益（譲渡所得）が出た場合に課税。3,000万円特別控除などの特例あり（詳しくは税金の解説記事をご確認ください）

印紙税や登録免許税の金額は、税制改正で変わることがあります。売却の契約前には、国税庁や法務局の最新の案内で確認するか、不動産会社・税理士・司法書士へ確認してください。税金については、不動産売却にかかる所得税等の税率は所有期間により変わるで詳しく解説しています。

仲介手数料はいつ払う？支払いのタイミングと割合

「手数料を払う」というと、依頼した時点で前払いするイメージがあるかもしれません。しかし、仲介手数料は成功報酬です。買主が見つかって売買契約が成立してはじめて、支払い義務が生じます。

支払い方法は不動産会社により異なりますが、売買契約を結ぶときに半額、決済・引渡しのときに残りの半額を払う方法が多く見られます。契約から引渡しまでの期間が短い場合は、決済時にまとめて払う会社もあります。媒介契約を結ぶ前に、「いつ・いくら払うのか」を書面で確認しておくと、資金計画を立てやすくなります。

仲介手数料は高い？安い？相場と売却価格のバランス

仲介手数料の相場は、多くの会社が上限額に近い金額を提示します。一方、「半額」「無料」をうたう会社もあります。ここで大切なのは、手数料の額だけで会社を選ばないことです。売却価格が少し違うだけで、手数料の差を簡単に上回ることがあるからです。

たとえば、3,000万円で売れた場合の上限額は税込105万6,000円です。手数料が半額なら約52万8,000円で、差額は約52万8,000円となります。一方で、売却価格が3,000万円ではなく、もし2,950万円にとどまったなら、価格差は50万円です。つまり、手数料の差と同じくらいの金額が、売却価格の差で動いてしまいます。

手数料が安くても、広告活動が少ない、買主への紹介が限られるといった理由で売却価格が下がれば、手取りは増えません。逆に、手数料が上限額でも、適正な価格で早く売れれば、結果的に満足度の高い売却になります。価格・販売力・手数料の3つを合わせて比較しましょう。

仲介手数料がかからない？買取で売る方法との違い

不動産会社が物件を直接買い取る「買取」では、売主と買主が会社自身になるため、仲介手数料はかからないのが一般的です。売却価格は、再販売のための費用や利益を見込んで、仲介より低くなる傾向があります。

比較項目	仲介	買取
仲介手数料	必要（上限：3％＋6万円＋税）	原則かからない
売却価格の目安	相場に近い価格をめざせる	相場より低くなる傾向
売却までの期間	買主探しのため数か月かかることも	最短で数日〜数週間
向いているケース	時間に余裕があり価格を重視したい	早く現金化したい・近所に知られず売りたい

茨城県では、相続した古い家や空き家など、仲介では買主が見つかりにくい物件もあります。そうした場合は、買取という選択肢が役立ちます。ハウスドゥ つくば研究学園都市は、買取専門店として売却のご相談を受け付けています。詳しくは不動産買取の5つのメリットと、不動産買取とは？仲介との違いをご覧ください。

仲介手数料の法改正｜800万円以下の物件の特例とは

近年は、仲介手数料の法改正（告示の改正）もありました。2024年7月1日から、売買価格が800万円以下の宅地・建物を扱う場合、通常より現地調査などの費用がかかる際には、報酬の上限を30万円（税別）まで認める特例が整えられています。空き家などの低額な物件は、手間がかかっても手数料が少なくなりやすく、不動産会社が扱いにくいという背景がありました。

この特例を使うには、事前に売主へ説明し、合意を得る必要があります。詳細な条件は国土交通省の告示に定められているため、該当しそうな場合は、契約前に不動産会社へ「特例の対象かどうか」を確認してください。

売却を依頼する前に確認したい見積書・契約書のチェックポイント

仲介手数料でトラブルを避けるには、媒介契約の前に次の点を確認します。

確認項目	見るポイント
手数料の額と計算方法	上限額か、割引後か。税込・税別の別も確認
支払いの時期と割合	契約時・引渡し時など。半額ずつか一括か
広告費・出張費などの別途費用	手数料に含まれるのか、別に請求されるのか
契約が途中で終わった場合	売却をやめた時の費用の扱い
物件の価格の根拠	査定価格の理由と、周辺の取引事例

不動産売却の流れや、専任媒介・一般媒介の違いについては、不動産売却の専属専任・専任媒介・一般媒介の違いとはで詳しく解説しています。また、トラブル事例を知っておきたい方は、不動産売却でよくあるトラブルについて詳しく解説もあわせてご覧ください。

仲介手数料でよくある質問（FAQ）

不動産売却の仲介手数料の上限はいくらですか？

売買価格が400万円を超える場合は、売買価格×3％＋6万円に消費税を加えた額が上限です。2,000万円なら、税込72万6,000円が上限の目安です。

仲介手数料は、いつ払うのですか？

成功報酬のため、売買契約が成立してから支払います。売買契約時に半額、決済・引渡し時に残りを払う方法が多く見られますが、会社により異なるため事前に確認してください。

仲介手数料の計算方法を教えてください。

売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円」で税別の上限を計算し、これに消費税10％を加えます。

仲介手数料以外にかかる費用はありますか？

印紙税、抵当権抹消などの登記費用、測量費、解体費、譲渡所得にかかる税金などがあります。物件や状況により異なります。

買取なら仲介手数料はかかりませんか？

不動産会社が直接買い取る買取では、仲介手数料は原則かかりません。ただし、売却価格は仲介より低くなる傾向があります。

仲介手数料が半額や無料の会社は安心ですか？

手数料の安さだけで判断するのは避けましょう。販売活動の内容や売却価格の見込み、別途費用の有無まで含めて比較するのがおすすめです。

まとめ

不動産売却では仲介手数料はかかるのは、実際に経費がかかることやここだけが利益になる事を含めると納得です。ただ上限は決まっていること、さらに安ければお得と安易に判断しないことが大切です。さらに支払いのタイミングも知っていれば、お金の管理も計画的にスムーズにできます。

つくば市周辺での不動産売却・査定を検討されている方は、当店の売却査定実績とお客様の声もぜひご参考にしてください。

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仲介手数料はいくら？速算式と支払いタイミングの確認方法

仲介手数料の上限額は、売却価格が400万円を超える場合「売却価格×3％＋6万円（税別）」という速算式でおおよその金額を計算できます。たとえば建物と土地を合わせて2,000万円で売却した場合は、2,000万円×3％＋6万円＝66万円（税別）が上限の目安です。実際に支払う金額は、消費税を含めた表示で不動産会社から提示されるため、契約前に見積書で確認しておくと安心です。

住宅ローンが残っている場合の注意点

売却する建物に住宅ローンが残っている場合、仲介手数料に加えて抵当権抹消費用や繰り上げ返済手数料もあわせて必要になります。売却代金でローンを完済できるかどうかは、事前に不動産会社に試算してもらい、税金や諸費用まで含めた資金計画を立てておくことが大切です。

不動産会社を選ぶときに確認しておきたいこと

仲介手数料の金額だけでなく、査定から契約、引き渡しまでどのようなサポートを受けられるかも不動産会社選びの重要なポイントです。手数料が安いことだけを基準にするのではなく、購入希望者への対応力や販売活動の実績もあわせて確認しましょう。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、仲介手数料の内訳や諸費用の概算について、契約前の無料相談でわかりやすくご説明しています。

仲介手数料が発生するまでの一般的な流れとしては、査定・媒介契約の締結後に販売活動を行い、購入希望者と条件がまとまった時点で売買契約を結び、決済・引き渡し時に残額を支払う仕組みになっています。この流れと支払いの仕組みをあらかじめ把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。