古河市の空き家 固定資産税6倍はいつから？解体補助50万円【2026】

「古河市の実家が空き家のまま。放っておくと固定資産税が6倍になると聞いたが、本当だろうか」——ハウスドゥ つくば研究学園都市には、県西エリアの空き家について、こうしたご相談が増えています。

結論からお伝えします。「空き家だから自動的に6倍になる」わけではありません。上がるのは、市から勧告を受けた場合か、建物を解体して更地にした場合です。裏を返せば、勧告が来る前に動けば回避できます。

そしてもう一つ、古河市の空き家をお持ちの方に知っていただきたいことがあります。古河市には空き家の解体費補助（最大50万円）があります。ただしこの制度には、他市にはあまりない独特の条件が5つあり、知らずに動くと使えなくなります。とくに「解体工事の契約前に申し込む」という一点は、多くの方が取りこぼしています。

この記事では、古河市の公式資料（2026年4月1日更新）と2026年の公示地価をもとに、いつから・いくら上がるのか、そして回避する5つの方法を整理します。

古河市の空き家は本当に固定資産税が6倍になる？結論

正確に言うと、「税額が6倍になる」のではなく「土地の課税標準額を6分の1にしていた軽減が外れる」というのが仕組みです。結果として土地の固定資産税は大きく上がり、目安として最大でおよそ6倍になります。

ただし建物を解体した場合は、建物にかかっていた固定資産税がなくなります。そのため「土地＋建物」の合計で見ると、6倍まではいかないケースも多くあります。この点は後ほど古河市の実際の地価をもとに試算します。

古河市で特例が外れる3つのケース

1. 「管理不全空家」に指定され、勧告を受けた——2023年12月に施行された改正空家法で新設された区分です。「そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある状態」が対象で、従来より早い段階で網がかかるようになりました。
2. 「特定空家」に指定され、勧告を受けた——倒壊等の恐れがある、著しく衛生上有害、著しく景観を損なっている等の状態です。
3. 建物を解体して更地にした——住宅が建っていないため、そもそも住宅用地ではなくなります。

重要なのは、①と②はいきなり課税が変わるわけではないということです。市はまず助言・指導を行い、それでも改善されない場合に勧告へ進みます。助言・指導の段階なら、まだ特例は外れていません。市から連絡が来た時点で動けば、増税は避けられます。

仕組み：住宅用地の特例とは（古河市の空き家に効いている軽減）

住宅が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の軽減が適用されています。

区分	面積	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	200m2以下の部分	課税標準額 × 1/6	課税標準額 × 1/3
一般住宅用地	200m2を超える部分	課税標準額 × 1/3	課税標準額 × 2/3

古河市の一般的な住宅地は200m2（約60坪）前後の敷地が多く、多くの空き家がこの6分の1の軽減を受けています。だからこそ、外れたときの影響が大きいのです。

いつから上がる？勧告の「翌年度」から

固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されます。したがって勧告を受けた場合、特例が外れるのはその翌年度からです。

解体の場合も同じで、1月1日時点で建物が建っていなければ、その年度から更地としての課税になります。逆に言えば、1月2日以降に解体すれば、その年度いっぱいは住宅用地の扱いが続きます。解体の時期を選べる状況なら、この点は覚えておいて損はありません。

古河市でいくら増える？公示地価2026年をもとにした目安

実際にどれくらい負担が増えるのか、古河市の公示地価をもとに試算します。

古河市の公示地価（2026年・令和8年）

用途	平均地価	坪単価	前年比
全用途平均	4万0,979円/m2	約13万5,469円/坪	+0.55％
住宅地	3万5,644円/m2	約11万7,831円/坪	+0.31％
商業地	6万0,087円/m2	約19万8,636円/坪	+1.38％
工業地	2万1,500円/m2	約7万1,074円/坪	±0.00％

※国土交通省が公表する2026年（令和8年）公示地価にもとづく目安です。

古河市の200m2の住宅地で試算すると

住宅地の平均3万5,644円/m2で200m2の土地を仮定します。固定資産税の課税標準額は公示地価のおよそ7割が目安とされているため、次のように概算できます。

• 土地の評価額の目安：3万5,644円 × 200m2 × 0.7 ＝ 約499万円
• 特例あり（1/6）：499万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 年間およそ1万1,600円
• 特例なし（1/1）：499万円 × 1.4％ ＝ 年間およそ6万9,800円
• 差額：年間およそ5万8,000円の増

※固定資産税の標準税率1.4％で計算したあくまで目安です。実際には負担調整措置や各土地の評価によって変わります。正確な金額は納税通知書または古河市の資産税担当課でご確認ください。

年間5万8,000円の増加は、10年放置すれば58万円です。しかも空き家は、庭木の管理や火災保険、遠方からの見回りといった維持費もかかり続けます。

古河駅周辺なら負担はさらに大きい

古河市は市内の地価差が非常に大きい点に注意が必要です。2026年の地点データを見ると、最高価格地点は「東1-1-5」（古河駅前）の12万7,000円/m2、最低価格地点は「駒込字屋敷尻」の1万0,500円/m2で、その差は約12.1倍にのぼります。

所在	古河駅からの距離	地価	坪単価	前年比
東1-1-5	0m	12万7,000円/m2	約41万9,834円/坪	+1.60％
東本町2-3-3	650m	9万0,000円/m2	約29万7,520円/坪	+2.86％
東3-15-23	650m	8万8,000円/m2	約29万0,909円/坪	+2.33％
本町1-3-9	300m	7万8,200円/m2	約25万8,512円/坪	+2.36％
中央町1-4-3	500m	6万5,400円/m2	約21万6,198円/坪	+0.15％
旭町1-15-24	1,600m	5万8,600円/m2	約19万3,719円/坪	+1.03％
緑町25-5	2,100m	4万9,300円/m2	約16万2,975円/坪	±0.00％

古河駅から徒歩圏の空き家であれば、更地にしたときの増税額は前述の試算の2倍以上になることもあります。一方で、それだけ土地としての価値が高いということでもあります。駅近の空き家は「税金が重い」だけでなく「売りやすい」資産でもある、という両面を押さえてください。

実際の取引価格との差

国土交通省が公表する実際の土地取引価格（2025年第1〜第4四半期）を見ると、古河市の土地取引価格は平米単価2万3,832円／坪単価約7万8,785円、前年比+39.53％で、公示地価・基準地価の平均に対しては-42.13％の差があります。

公示地価は駅前などの標準地を含む平均です。実際に取引されているのは郊外の広い土地も多く、この差が生まれます。「公示地価の数字がそのまま売却価格ではない」点はご注意ください。

古河市の地価は「底を打って」上昇に転じている

古河市の公示地価の平均は、2023年の3万9,979円/m2が過去最低値でした。そこから2024年・2025年・2026年と3年連続で上昇しています。バブル期の最高値（1991年・11万3,004円/m2）とは2.83倍の開きがありますが、下げ止まりから反転した局面にあることは確かです。

とくに古河駅周辺の商業地・住宅地は年+1.3〜2.9％と堅調です。JR宇都宮線で上野・東京方面へ直結する立地が評価されており、都心通勤圏としての需要が下支えしています。

空き家の売却を検討されている方にとって、これは追い風です。ただし郊外の農村部は横ばい〜下落の地点も残っており、「古河市だから」ではなく「その場所だから」で判断する必要があります。

古河市で使える制度｜解体費補助・空き家バンク・リフォーム補助

①老朽した空き家の解体費補助（最大50万円）

古河市は、老朽化等により周辺の生活環境の保全に影響を及ぼしている空家等について、解体費の一部を補助しています。茨城県内には解体補助のない市町村も少なくないなかで、これは大きな強みです。

補助金額	最大50万円（解体工事費の2分の1）
申込受付	令和8年5月1日から令和8年10月30日
注意	予算がなくなり次第終了
優先順位	先着順ではなく、危険度が高い空家等が優先
申込方法	事前調査申込書を記入して申込み
担当課	古河市 営繕住宅課（電話 0280-76-1511）

★古河市の解体補助で失敗する5つのポイント

①「解体工事の契約前に申込み」が絶対条件
古河市の公式ページには太字で明記されています。解体業者と契約を結んだ後では申し込めません。「見積もりを取って、いい業者だったので契約した」——この時点で補助金は使えなくなります。必ず市への申込み → 契約の順です。

②先着順ではない
多くの自治体の補助金は先着順ですが、古河市は「危険度が高い空家等が優先」と明記しています。つまり早く申し込んでも、より危険な空き家があれば後回しになる可能性があります。逆に、傷みが激しい空き家をお持ちの方には有利な制度設計です。

③対象は「特定空家等」または「不良住宅」に限られる
不良住宅については「不良住宅判定が100点以上のもの」という具体的な基準があります。まだ住める状態の空き家は対象になりません。

④抵当権が残っていると使えない
要件に「所有権以外の権利が設定されていないこと」とあります。住宅ローンを完済していても抵当権の抹消登記をしていないケースは県西エリアでもよく見られます。登記事項証明書を取り寄せて確認してください。

⑤未登記建物は対象外
「不動産登記されている建物」であることが必要です。増築部分が未登記、あるいは建物そのものが未登記——古い農家住宅では珍しくありません。

対象となる空き家の要件（5つすべて）

1. 1年以上使用されていないこと
2. 不動産登記されている建物
3. 個人が所有するもので、営利目的でないもの
4. 所有権以外の権利が設定されていないこと
5. 公共事業等の補償の対象となっていないこと

対象者の要件

1. 所有者またはその相続人（共有者や相続人が複数いる場合は、全員の同意が得られた場合）
2. 市税等を滞納していない人
3. 古河市暴力団排除条例第2条第2号から第4号までに該当しない人

相続した空き家では①の「全員の同意」がハードルになります。相続登記が済んでいない、相続人が県外に散らばっている、連絡が取れない方がいる——こうした状況では、10月30日の受付終了までに間に合わないことがあります。制度を使うつもりなら、年明けから動き始めるくらいの余裕が必要です。

②古河市空き家バンク

空き家等の売却または賃貸を希望する所有者からの情報を受け付け、登録した物件を全国の利用希望者に紹介する制度です。ただし空き家バンクは情報を掲載する仕組みであり、市が価格交渉や契約手続きを代行するものではありません。実際の交渉・契約は所有者ご自身か、依頼した不動産会社が行います。

③古河市空き家等バンクリフォーム支援補助

古河市以外にお住まいの方が、空き家バンク登録物件を購入してリフォームする際に、工事費の一部を補助する制度です。補助額はリフォーム費の50％（上限30万円）。

これは買主向けの制度ですが、売主にとっても意味があります。「空き家バンクに登録しておくと、市外からの買主に補助が出る＝買ってもらいやすくなる」という材料になるからです。

④クラッソーネとの連携協定・空き家ガイドブック

古河市は2026年4月17日に株式会社クラッソーネと「空家等の適切な管理に関する連携協定」を締結しました。解体費用や解体後の土地売却査定の概算を確認できるサービスが利用できます。また市は2026年版の空き家ガイドブックも作成しています。

まず概算をつかむにはこうした公的なツールが便利です。そのうえで、実際の売却額は不動産会社の査定と突き合わせるのが確実です。

古河市の空き家で固定資産税6倍を回避する5つの方法

方法1：売却する（もっとも確実）

所有者でなくなれば、固定資産税の負担そのものがなくなります。管理の手間も、火災や倒壊の責任も引き継がれます。古河市の地価は3年連続で上昇しており、売り時としては悪くない環境です。とくに古河駅周辺は年+1.3〜2.9％と堅調に推移しています。

方法2：賃貸に出す・活用する

人が住んでいれば空き家ではなくなり、住宅用地の特例も維持されます。ただし古河市の郊外では借り手がつきにくいエリアもあり、リフォーム費用を回収できるかの見極めが必要です。

方法3：適切に管理して「勧告」を受けない

助言・指導の段階で改善すれば、特例は外れません。具体的には次のような管理が求められます。

• 屋根・外壁の破損を補修する
• 庭木・雑草を定期的に手入れし、隣地への越境を防ぐ
• ごみの不法投棄を防ぐ（施錠・立入防止）
• 窓ガラスの破損を放置しない

ただし遠方にお住まいの場合、定期的な管理は現実的に大きな負担です。「管理し続ける費用」と「売って手放す」を比べる視点を持ってください。

方法4：解体補助金を使って解体し、更地で売る

古河市の解体費補助（最大50万円）を使えば、自己負担を抑えて更地にできます。ただし更地にすると住宅用地の特例が外れるため、解体後すぐに売れる見通しがある場合に限って有効な手です。

買い手がつかないまま更地を数年抱えると、増えた固定資産税を払い続けることになります。「解体してから売る」ではなく「売り先を決めてから解体する」のが安全です。

方法5：買取に出して、解体せずに手放す

ハウスドゥ つくば研究学園都市では、空き家をそのままの状態で買い取ることができます。解体費用の立て替えも、残置物の片付けも不要です。

「解体補助金50万円がもらえるなら解体したほうが得では」と思われるかもしれません。しかし解体費用が仮に150万円かかれば、補助50万円を受けても自己負担は100万円。そこに家財処分費（補助対象外のことが多い）と、売れるまでの固定資産税が加わります。買取価格との差し引きで比べると、そのまま売ったほうが手元に残る金額が多いケースは珍しくありません。

古河市の空き家を売る｜仲介と買取の違い

	仲介	買取
買主	一般の個人・法人	当社（不動産会社）
期間	数か月〜1年以上かかることも	お話がまとまれば短期間で現金化
価格	市場価格に近い水準を狙える	仲介より低くなる傾向
片付け・解体	買主の希望で必要になることも	そのままの状態で引き渡せる
仲介手数料	かかる	かからない
契約不適合責任	売主が負う	免責とできる場合がある
近所に知られる	広告するため知られやすい	知られずに進めやすい

古河市のように駅前と郊外で価値が12倍も違う地域では、この選び分けが特に重要です。古河駅徒歩圏なら仲介で時間をかけて高値を狙う価値がありますが、郊外の農村部で買い手が限られる物件は、売れないまま税金と管理費を払い続けるリスクのほうが大きくなります。

理由別｜古河市の空き家・不動産のご相談

相続した空き家

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になり得ます。さらに2026年4月からは住所変更登記も義務化されました。売却の前に、まず登記の状況をご確認ください。

訳あり・再建築不可の物件

接道が足りない、境界が確定していない、共有名義で意見がまとまらない、残置物が大量にある——当社は訳あり不動産・空き家の取り扱いを専門としています。一般の買主が敬遠する条件でも、まずご相談ください。

離婚・住み替え・任意売却

住宅ローンが残っている、期限が決まっている、といったご事情にも対応しています。売却額でローンを完済できない場合の任意売却についてもご相談を承ります。

農地・広い土地付きの農家住宅

古河市の郊外には、農地や広い敷地を伴う農家住宅が多くあります。農地は転用や許可の問題が絡むため、通常の住宅とは進め方が異なります。県西エリアの事情を知る担当者がご案内します。

古河市の空き家は「ハウスドゥ つくば研究学園都市」へ

ハウスドゥは全国に店舗網を持つ不動産流通のブランドで、元プロ野球選手の古田敦也氏をイメージキャラクターに起用しています。全国ブランドの信頼性と、県西エリアを熟知した地元担当者の両方をご利用いただけるのが当社の強みです。

買取専門店として、解体前の空き家をそのまま買い取ることも、仲介で時間をかけて高値を狙うことも、ご事情に応じてご提案できます。査定・ご相談は無料です。

査定の種類と、古河市の空き家に向いている方法

種類	内容	向いている場面
AI査定	過去の取引データから機械的に算出	ごく大まかな相場観をつかむ
机上査定（簡易査定）	現地を見ずに資料から算出	まだ売ると決めていない段階
訪問査定（詳細査定）	実際に現地を見て算出	具体的に売却を検討する段階
一括査定	複数社にまとめて依頼	比較したい／各社から連絡が来る点に注意

空き家は訪問査定が現実的です。残置物の量、雨漏りや傾き、境界標の有無、前面道路の幅員、上下水道の引き込み——現地を見なければ判断できません。古河市の郊外では市街化調整区域の物件も多く、「建て替えができるかどうか」が査定額を大きく左右します。

古河市の空き家売却の流れと必要書類

1. 査定の依頼（無料・数日〜1週間程度）
2. 登記・権利関係の確認（相続登記は済んでいるか、抵当権は抹消されているか）
3. 売り方の決定（仲介か買取か、解体するかしないか）
4. 媒介契約または売買契約
5. 売却活動（仲介の場合／買取なら不要）
6. 売買契約の締結（手付金の受領・印紙税）
7. 決済・引渡し（残代金受領、所有権移転登記、抵当権抹消）
8. 確定申告（売却した年の翌年2月16日〜3月15日）

用意しておきたい書類

• 登記識別情報通知（権利証）
• 固定資産税納税通知書・評価証明書
• 土地の測量図・境界確認書
• 建築確認済証・検査済証
• 先代が購入したときの売買契約書（取得費の証明に重要）
• 相続の場合：戸籍謄本一式、遺産分割協議書
• 本人確認書類・印鑑証明書

古河市の空き家を売るときの費用と税金

仲介手数料（速算式）

売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。売買価格800万円なら、800万円×3％＋6万円＝30万円、消費税を加えて33万円が上限になります。

なお低廉な空家等（売買価格800万円以下）は、媒介報酬の上限が33万円（税込）まで認められる特例があります。古河市の郊外では800万円以下の取引も多く、この特例が関わってきます。

印紙税・登記費用

• 印紙税：売買契約書に貼付。契約金額により変わります（軽減措置あり）
• 抵当権抹消登記：登録免許税は不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬
• 相続登記：売却前に名義変更が必要です

譲渡所得税｜20.315％または39.63％

所有期間	区分	税率
5年超	長期譲渡所得	20.315％（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）
5年以下	短期譲渡所得	39.63％（所得税30％＋復興特別所得税＋住民税9％）

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算します。取得費が不明な場合は売却価格の5％を概算取得費とできますが、その分だけ税額が大きくなります。先代の売買契約書を必ず探してみてください。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと
• 相続時から譲渡時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 耐震基準に適合させるか、家屋を取り壊して売ること

この特例には「買主が引渡し後に取り壊した場合でも認められる」という運用があります（譲渡の翌年2月15日までに取壊し等が完了していることが条件）。売主が自分で解体しなくても控除を受けられる可能性があるため、買取を選ぶ場合にも検討の余地があります。適用には古河市が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。

※税金の取り扱いは個別の事情で変わります。実際の判断は税務署または税理士にご確認ください。

古河市の空き家事情とエリアの特徴

古河駅周辺（東・本町・中央町・旭町）

JR宇都宮線で上野・東京方面へ直結する市の中心部です。2026年公示地価では東本町2-3-3が+2.86％、東3-15-23が+2.33％、本町1-3-9が+2.36％と力強く上昇しています。この一帯の空き家は、更地にしても住宅としても需要が見込め、選択肢が広い地域です。

北町・雷電町・緑町（駅から1〜2km圏）

住宅地として成熟したエリアで、坪16万〜19万円台。横ばい〜微増で安定しています。実需の買主が中心です。

総和・三和地区（旧町域）

2005年の合併で古河市となった地域です。市役所の総和庁舎・三和庁舎が置かれています。駅から離れるぶん地価は下がりますが、広い敷地の住宅が多く、土地の広さを求める買主には魅力があります。

郊外の農村部（駒込・女沼・恩名など）

最低価格地点の駒込は1万0,500円/m2（坪約3万5,000円）。市街化調整区域が多く、解体すると再建築できなくなる場合があります。このエリアの空き家は、壊す前に必ず専門家にご相談ください。「補助金50万円を受け取る代わりに、土地の価値を大きく失う」ことが実際に起こり得ます。

五霞町・境町・埼玉県境

古河市は埼玉県・栃木県と接する県境の市です。県境をまたぐ通勤・生活圏が形成されており、買主が茨城県内に限られないのが特徴です。この点は売却において有利に働きます。

古河市の空き家と固定資産税｜よくある質問

Q. 古河市の空き家は放置すると固定資産税が6倍になりますか？

A. 空き家というだけで自動的に上がるわけではありません。市から「管理不全空家」または「特定空家」に指定されて勧告を受けた場合、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が最大でおよそ6倍になります。助言・指導の段階で改善すれば外れません。

Q. いつから上がりますか？

A. 勧告を受けた翌年度からです。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるためです。

Q. 古河市に空き家の解体補助金はありますか？

A. あります。「老朽した空き家の解体費の一部を補助します」という制度で、最大50万円（解体工事費の2分の1）です。令和8年度の申込受付は5月1日から10月30日までで、予算がなくなり次第終了します。

Q. 解体業者と契約してから補助金を申し込めますか？

A. できません。古河市は「解体工事の契約前に申込みしてください」と明記しています。必ず市への申込みが先です。

Q. 補助金は早く申し込んだほうが有利ですか？

A. 古河市は先着順ではなく、危険度が高い空家等が優先と明記しています。ただし予算がなくなり次第終了するため、受付期間の早い時期に申し込むことに越したことはありません。

Q. 住宅ローンを完済した空き家ですが、補助金は使えますか？

A. 完済していても抵当権の抹消登記が済んでいなければ使えません。「所有権以外の権利が設定されていないこと」が要件のためです。登記事項証明書でご確認ください。

Q. 更地にすると税金は全体でどうなりますか？

A. 土地の固定資産税は住宅用地の特例が外れて上がりますが、建物にかかっていた固定資産税はなくなります。合計では6倍まではいかないことも多く、建物の評価額次第です。

Q. 相続した空き家ですが、兄弟の同意が取れません。どうすればいいですか？

A. 古河市の解体補助は共有者・相続人全員の同意が要件です。同意が取れない場合は補助制度を使えません。この場合、共有持分の整理から進める必要があります。当社では共有名義のご相談も承っています。

Q. 解体しないまま売ることはできますか？

A. できます。ハウスドゥ つくば研究学園都市では空き家をそのままの状態で買い取ることが可能です。とくに市街化調整区域の物件は解体すると再建築できなくなる場合があるため、壊す前のご相談をおすすめします。

まとめ｜古河市の空き家は「勧告が来る前」に動くのが正解

• 空き家だから自動的に6倍になるのではなく、勧告を受けた翌年度または更地にしたときに住宅用地の特例が外れる
• 2023年12月施行の改正空家法で「管理不全空家」が新設され、従来より早い段階で対象になるようになった
• 助言・指導の段階で動けば増税は回避できる
• 古河市の住宅地200m2で試算すると、増加額は年間およそ5万8,000円が目安
• 古河市には解体費補助 最大50万円（工事費の2分の1）がある。令和8年度は5月1日〜10月30日
• ただし契約前の申込みが必須／先着順ではなく危険度優先／抵当権が残っていると不可／未登記建物は対象外／相続人全員の同意が必要
• 2026年の公示地価（住宅地）は坪約11万7,831円・前年比+0.31％。全用途では3年連続の上昇
• 市内の地価差は約12.1倍（古河駅前12万7,000円/m2 対 駒込1万0,500円/m2）
• 郊外の市街化調整区域では、解体すると再建築できなくなる場合がある

古河市は解体補助金があり、地価も上昇に転じている——空き家を手放すには悪くない環境です。しかし補助金の条件は細かく、順番を間違えれば使えません。そして解体することが必ずしも得とは限りません。

「このまま持ち続けるか、解体するか、売るか」——答えは物件の場所と状態で変わります。査定・ご相談は無料です。解体業者に連絡する前に、まず一度ご相談ください。

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