早く知りたい人へ：再建築不可物件の「裏ワザ」は本当に使える？
「再建築不可 だけど、なんとかならない？」「裏ワザや抜け道って本当にあるの？」──そんなお悩みでこのページにたどり着いた方も多いと思います。
結論からお伝えすると、再建築不可を“完全に”再建築可能に変える魔法の裏ワザはありません。ただし、法律に沿った手続きや行政との協議、隣地との交渉などによって、再建築や活用の可能性を高める方法はいくつか存在します。
本記事では、危ない脱法スレスレの話ではなく、建築基準法や都市計画のルールを前提とした「正攻法のテクニック」を、不動産のプロの目線から分かりやすく解説します。
- なぜ再建築不可になるのか（接道義務・市街化調整区域など）
- 隣地購入・借地・セットバック・43条但し書きなど、代表的な「合法的な裏ワザ」
- 放置した場合のリスクと、買取・活用・相続対策など現実的な出口戦略
つくば市・土浦市・牛久市など茨城県南エリアで再建築不可物件をお持ちの方は、条件次第で取れる選択肢が変わります。あくまで本記事は一般論なので、最終判断の前には必ず専門家や役所への確認を行ってください。
再建築不可物件とは？まずは基本の整理から
「再建築不可」とはどんな状態？
再建築不可物件とは、その土地に建っている建物を取り壊したあと、原則として同じ場所に新しい建物を建てられない土地を指します。
いま既に建物が建っている場合でも、「建て替え」「増築」「大規模なリフォーム」が大きく制限されることが多く、資産価値や売却時の需要に大きく影響する要注意カテゴリーです。
典型的には、次のような条件に当てはまると再建築不可と判断されます。
- 建物が建築基準法上の道路に2m以上接していない（接道義務を満たしていない）
- 市街化調整区域内にあり、原則として新たな住宅を建てられないエリアにある
- もともと古い基準で建てられていて、現在の法令に適合していない「既存不適格」の状態 など
「いま住めているから大丈夫」と油断してしまいがちですが、災害などで大きな損傷を受けて建て替えたくなったときに初めて致命的な制約に気づくケースも少なくありません。
再建築不可が問題になる主な場面
再建築不可であることは、次のタイミングで特に大きな問題となります。
- 売却するとき：購入希望者が住宅ローンを組みにくくなり、買い手が極端に限られる
- 建て替えたいとき：老朽化やライフスタイルの変化に合わせた建て替えができず、リフォームでの延命しか選べないことも多い
- 相続のとき：兄弟姉妹での分け方や活用方法で揉めやすく、空き家化・放置につながりやすい
一方で、一般の相場より価格が安いため、「とりあえず賃貸用として活用できればいい」と考える投資家や、リフォーム前提でマイホームを検討する人にとっては、うまくハマることもあります。
重要なのは、「裏ワザ」で何でも解決できると思い込まず、リスクと可能性を冷静に見極めることです。
なぜ再建築不可になるのか：2つの大きな理由
理由① 接道義務を満たしていない
もっとも多いパターンが、接道義務違反です。建築基準法では、原則として「幅員4m以上の道路」に対して、建物の敷地が2m以上接していることが求められます。
しかし現実には、次のような土地がたくさん残っています。
- 細い路地の奥にある旗竿地（竿の部分が2m未満のもの）
- 周りを他人の土地で囲まれ、公道に全く出られない袋地
- 昔からある私道に面しているが、建築基準法上の「道路」とはみなされていないケース
こうした土地では、「新たに建物を建てる」「建て替える」ための建築確認が下りないため、再建築不可というカテゴリに入ってしまいます。
理由② 市街化調整区域にある
つくば市や土浦市、牛久市など茨城県南部では、市街化区域と市街化調整区域が入り組んでいる地域が多く見られます。市街化調整区域は、無秩序な開発を抑え、農地や自然環境を守るためのエリアで、原則として新たな住宅や店舗の建築が認められていません。
この区域内にある土地は、たとえ接道条件を満たしていたとしても、
- 「開発行為」と判断される規模の建築ができない
- 農家住宅や地域に必要な施設など、限定的な用途しか許可されない
といった理由で、実質的に再建築不可に近い扱いとなる場合があります。
茨城県内でも自治体によって運用の細かいルールが異なるため、必ず市役所・県の窓口で個別に確認することが重要です。
再建築不可になりやすい典型パターン
旗竿地・路地状敷地
「道路から細い通路が伸び、その奥に敷地が広がっている」形状の土地は、俗に旗竿地と呼ばれます。
通路部分（竿）が建築基準法上の道路に2m以上接していれば問題ありませんが、
- 実測すると1.8mや1.9mしかない
- 通路の一部が他人の土地にかかっており、法的な通行権がはっきりしていない
といったケースでは、建て替え時の建築確認でNGとなることがあります。
袋地・行き止まりの私道奥
周囲を他人の土地に囲まれ、公道につながる道がない袋地も、再建築不可の代表例です。
また、表面上は道路に面しているように見えても、
- 前面道路が私道で、建築基準法上の「位置指定道路」になっていない
- 私道の所有者が複数いて、通行や掘削の同意が得られない
といった事情から、建て替え時にトラブルになるケースも珍しくありません。
市街化調整区域の古い住宅団地
昭和の頃に開発された分譲地の一部が、現在の都市計画上は市街化調整区域に含まれているケースもあります。
当時のルールでは建築が認められていたものの、現在は原則として新築が制限されるエリアになっているため、建て替えや用途変更に大きな制約が付きまといます。
このように、再建築不可の背景は土地ごとに異なるため、「うちも隣と同じ旗竿地だから同じ裏ワザが使えるはず」といった考え方は非常に危険です。条件の違いで取れる選択肢は大きく変わります。
再建築可能に近づけるための「合法的な裏ワザ」
ここからは、多くの専門家が実務で検討している代表的なテクニックを整理します。いずれも、法令を踏まえたうえで行政や隣地所有者の理解・協力を得ることが大前提であり、「やれば必ず通る」ものではありません。
裏ワザ① 隣地の一部を購入して間口2m以上を確保する
接道義務違反が原因の再建築不可では、もっともオーソドックスな方法が、隣地の一部を買い取って道路に接する部分（間口）を2m以上に広げるやり方です。
具体的には、
- 隣地所有者と交渉し、通路部分として必要な幅だけを分筆してもらう
- 買い取った部分を自分の敷地として登記し直す
- そのうえで、道路幅や用途地域の制限に合うよう、建物の計画を立てる
といった流れになります。
ただし、
- 隣地所有者が売却に応じない可能性がある
- 分筆・測量・登記・境界確認などで数十万円〜の費用がかかることが多い
- 隣地側の土地利用（駐車場スペースなど）が減ってしまい、条件調整が難航することもある
など、交渉と費用のハードルは決して低くありません。それでも、うまくまとまれば、再建築への道が一気に開けるパターンのひとつです。
裏ワザ② 隣地を「借りて」接道条件を満たす方法
隣地の一部購入が難しい場合に検討されるのが、通路部分だけを借りる（地上権や賃借権を設定する）方法です。
借地権や通行地役権などの権利を設定し、「建築基準法上の道路に2m以上接している」と認めてもらう考え方ですが、
- どのような権利設定なら行政が「有効な接道」と判断するかは自治体ごとに運用が異なる
- 登記の有無や契約期間、更新ルールなど、将来にわたる安定性が問われる
といった難しさがあります。
また、将来隣地の所有者が変わったときのトラブルを避けるためにも、単なる口約束ではなく、登記を含めたきちんとした契約が必須です。
裏ワザ③ セットバックで道路幅を確保する
前面道路の幅が4m未満であることが原因の場合、自分の敷地の一部を道路として後退（セットバック）させることで、将来的な道路幅4mを確保し、建築を認めてもらうケースがあります。
イメージとしては、
- 道路の中心線から2mの位置まで、自分の敷地を「道路予定地」として提供する
- その部分には建物を建てず、塀や門扉も後退ラインより内側に設置する
というものです。
この場合、
- セットバックした部分は建ぺい率や容積率の算定に入らないことが多く、実質的な有効宅地面積が減る
- 自治体によっては、舗装や側溝整備などの負担が生じることもある
ため、敷地の広さと建物プランのバランスを慎重に検討する必要があります。
裏ワザ④ 43条但し書きの活用（建築基準法43条2項）
道路に接していない土地でも、一定の条件を満たすことで特別に建築を認める仕組みがあり、これがいわゆる「43条但し書き」と呼ばれる制度です。
自治体が定めた運用基準に基づき、
- 安全な通行経路が確保されている
- 消防・救急活動に支障がない
- 周辺環境や将来の道路計画と矛盾しない
と判断されれば、例外的に建築確認が下りる可能性があります。
ただし、実務的には、
- 事前相談や交通・防災面の検討など、かなり綿密な資料と説明が求められる
- 審査に時間がかかり、結果として許可が得られないこともある
- 金融機関が43条但し書きの物件に対して融資を慎重に判断することが多い
など、ハードルは高めです。
「但し書きがあるから大丈夫」と安易に考えず、建築士や行政書士など専門家と連携して進めることが欠かせません。
裏ワザ⑤ 市街化調整区域での特例（地域に必要な施設 等）
市街化調整区域の中でも、
- 地域に必要な公共性の高い施設（診療所・福祉施設・保育施設など）
- 農家住宅や既存集落内での一定の住宅建築
など、用途や条件によって建築が認められるケースがあります。
この場合も、自治体ごとの細かい基準があり、市街化調整区域に詳しい建築士や行政担当者との綿密な打ち合わせが不可欠です。
茨城県内でも、「同じ市街化調整区域だからどこでも同じルール」というわけではなく、地区計画や開発指導要綱などによって細かく運用が分かれるため、個別確認が前提となります。
裏ワザを使う前に必ず押さえたい「3つの注意点」
注意点① 手続きが複雑で、時間と費用がかかる
ご紹介したような方法は、どれも一見「裏ワザ」のように見えますが、実際には、
- 測量・分筆・登記などの専門手続き
- 行政との事前協議・申請書類の作成
- 隣地所有者との交渉・契約
など、多くのステップと専門知識が必要です。
また、
- 境界トラブルが発生すれば、解決に長期間かかる
- 行政担当者の異動や、運用基準の変更により、想定どおり進まないこともある
ため、「半年以内に建て替えたい」といったタイトなスケジュールでは現実的でないケースも多いのが実情です。
注意点② コストとリターンを冷静に比較する
再建築可能に近づけるための投資が、
- 隣地購入費用
- 測量・分筆・登記費用
- 各種申請費用・設計費用
などを合計すると、数百万円単位になることも珍しくありません。
その結果として、
- 建て替え後の土地・建物の価値がどの程度上がるのか
- 賃貸や売却を前提にした場合、投資回収に何年かかるのか
といった数字ベースの検討が必要です。
場合によっては、
- 無理に裏ワザに挑戦するより、現状のまま専門業者に買取ってもらうほうがトータルで有利
- 建て替えはあきらめ、賃貸・駐車場・倉庫など別用途での活用を検討した方が良い
といった結論になることもあります。
注意点③ 法令違反や将来トラブルにつながる「危ない抜け道」は避ける
インターネット上には、法令上グレーな手法や、将来大きなトラブルを招きかねない「抜け道」の情報も散見されます。例えば、
- 実態として通行できないのに書面上だけ通行権があるように見せる
- 登記を伴わない覚書だけで接道を装う
- 建築確認を受けずに増改築を繰り返す
といった行為は、違法・不適切な状態を将来の買主に押し付けることにもなりかねません。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市では、法律や行政の方針から外れた「危ない裏ワザ」のご提案は一切行っていません。長く安心して暮らせる、あるいは安心して売却できる状態を目指すことが大前提です。
市街化調整区域にある再建築不可物件の考え方
つくば市周辺でよくあるパターン
つくば市・土浦市・かすみがうら市・阿見町・牛久市・龍ケ崎市など、茨城県南エリアでは、市街化区域と市街化調整区域が複雑に入り組んでいます。
このため、
- 同じ町名の中でも、一部は市街化区域・一部は市街化調整区域
- 昔からある住宅団地だけ特例的に建て替えが認められている地区
など、住所だけを見ても一概に判断できない状況が多くなっています。
市街化調整区域で検討される主なパターン
市街化調整区域内でも、次のような場合には建築の可能性が検討されることがあります。
- 既に長年住宅が建っており、一定の条件を満たした建て替えであれば認められるケース
- 農家住宅としての建築・増築
- 地域の生活を支える店舗・医療・福祉施設等としての建築
ただし、許可基準は自治体ごとに細かく定められているため、一般論だけで「できる／できない」を決めつけるのは危険です。
つくば市や周辺自治体の都市計画課・建築指導課に事前相談を行い、「この土地でどのような建物なら検討の余地があるのか」を早めに確認することがポイントになります。
再建築不可物件の活用・売却戦略
活用アイデア① 賃貸物件として活かす
建て替えができない土地であっても、既存建物の状態がある程度良好であれば、賃貸として活用できるケースがあります。
特に、
- 駐車スペースが確保できる
- 生活利便施設までの距離がそこまで悪くない
- リフォーム費用を抑えられる構造・間取りである
といった条件を満たしていれば、再建築不可であることを理解した上で借りてくれる入居者を見つけられる可能性があります。
ただし、大規模なリフォームを行っても、将来的な建て替えができないリスクは残るため、投資額と回収期間のシミュレーションが不可欠です。
活用アイデア② 駐車場・倉庫・資材置き場として使う
建物を残さず、更地にして駐車場や倉庫・資材置き場として活用するという選択肢もあります。
住宅街の中でも、
- 近隣に月極駐車場の需要がある
- 事業用トラックや営業車の置き場としてニーズがある
といったエリアでは、建て替えできない土地でも安定した収益を生み出せる場合があります。
一方で、土間コンクリートやフェンスなどの初期投資、固定資産税や雑草管理などのコストもかかるため、長期的な収支を見ながら判断することが大切です。
売却戦略：専門業者への買取という選択肢
「裏ワザでなんとか建て替えを目指す」か「現状のまま活用する」かを検討した結果、「そこまでの手間とリスクを取るくらいなら、早めに手放したい」という結論に至る方も少なくありません。
その場合に有力なのが、再建築不可物件の買取に慣れている専門業者への売却です。
専門業者に相談するメリットは、
- 再建築不可でも買取価格の目安をすぐに提示してもらえる
- 一般の仲介では見つかりにくい買い手を探す必要がない
- 測量や残置物撤去など、面倒な手続きまでワンストップで対応してもらえることが多い
といった点にあります。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市でも、再建築不可・市街化調整区域・旗竿地・古家付き土地などの「ワケあり不動産」について、買取と仲介の両面から最適な出口をご提案しています。
再建築不可物件を放置するリスク
リスク① 固定資産税・管理コストの負担が続く
再建築不可だからといって、固定資産税が免除されるわけではありません。むしろ、
- 建物が古くなっても税負担は毎年発生する
- 空き家のまま放置すると、雑草・不法投棄・害獣などの対策に追加費用がかかる
といった形で、「使っていないのにお金だけ出て行く」状態になりがちです。
さらに、倒壊や瓦の落下などの危険があると判断されれば、空き家対策の制度によって固定資産税の優遇が外され、税額が上がる可能性もあります。
リスク② 老朽化による安全性・近隣トラブル
老朽化した建物を放置すると、
- 台風や大雨のたびに屋根材や外壁の一部が飛散するリスクが高まる
- シロアリや害獣の巣となり、周辺住宅への被害が出る
- 子どもが入り込み、怪我をしてしまう可能性がある
など、安全面での問題が一気に表面化します。
こうした状態が続くと、近隣住民から市役所に苦情が入り、指導や勧告の対象となることもあります。最悪の場合、行政による代執行や解体命令など、持ち主にとって重い負担となる段階に発展しかねません。
茨城県南で再建築不可物件をお持ちの方へ：ハウスドゥつくば店ができること
「裏ワザを使うか」「売却するか」を一緒に検討します
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市では、つくば市・土浦市・牛久市・かすみがうら市・阿見町・龍ケ崎市など、茨城県南エリアの再建築不可物件のご相談を数多くお受けしています。
私たちが大切にしているのは、「とにかく買い取ればいい」という発想ではなく、お客様ごとに最適な出口を一緒に考えることです。
- 建て替えの可能性があるかどうか、まずは現地や図面から丁寧に確認
- 行政への事前相談が必要な場合は、そのポイントを整理してお伝え
- 裏ワザに挑戦した場合と、そのまま買取・売却した場合のコスト・リターンを比較
といった形で、メリットもデメリットも包み隠さずご説明します。
「すぐに現金化したい」場合の直接買取にも対応
相続・転居・借金返済など、早めに現金化したいご事情がある方には、ハウスドゥつくば店による直接買取もご提案できます。
- 仲介と違い、買主探しの時間が不要
- 再建築不可や市街化調整区域でも、条件次第でそのまま買取が可能
- 荷物が残ったままの状態でも、撤去費用も含めて見積もりできる
など、スピードと安心感を重視した売却方法としてご利用いただけます。
「まずはいくらくらいになるかだけ知りたい」という段階の査定も、無料・秘密厳守で承っています。
再建築不可物件に関するよくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件でも住宅ローンは組めますか？
一般的には、再建築不可物件は住宅ローンが非常に通りにくいと考えた方がよいです。
「建物が老朽化したときに建て替えられない」「担保価値が低い」と判断されるため、多くの金融機関が慎重な姿勢を取ります。
一部、投資用ローンやリフォームローンなど、別の形での融資が検討されることはありますが、金融機関によって対応が大きく異なるため、事前に相談が必要です。
Q2. 旗竿地＝必ず再建築不可ということですか？
いいえ、旗竿地だからといって必ず再建築不可になるわけではありません。
通路部分（竿）が建築基準法上の道路に2m以上接しており、道路自体も幅員4m以上などの条件を満たしていれば、問題なく建て替えられる旗竿地も多数あります。
「旗竿地＝危険」「旗竿地＝買ってはいけない」と決めつけるのではなく、接道状況と道路の種類を冷静にチェックすることが重要です。
Q3. 再建築不可物件を相続したくない場合、どうしたら良いですか？
相続放棄を検討するケースもありますが、相続放棄は、原則として相続が始まったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所で行う必要があり、一度相続財産を処分するなど「相続すると決めた」とみなされる行為をしてしまうと、その後は放棄できません。また、相続放棄には期限や手続きがあるため、慎重な判断が必要です。
現実的な選択肢としては、
- 相続が発生する前に、生前贈与や売却を行っておく
- 相続人同士で話し合い、早い段階で活用・売却方針を決めておく
といった方法があります。
ハウスドゥつくば店では、提携の税理士・司法書士等と連携して、相続が絡む再建築不可物件のご相談にも対応しています。
Q4. 行政に相談すると、不利な扱いを受けたりしませんか？
「役所に相談したら、余計なことまで突っ込まれそうで怖い」という声はよく聞きますが、建て替えや用途変更を真剣に検討するなら、行政への事前相談はほぼ必須です。
むしろ、事前相談をせずに計画を進めてしまうと、
- 図面作成や見積もりにお金をかけた後で、建築不可が判明する
- 申請時に想定外の指摘を受け、計画の大幅なやり直しが必要になる
といったリスクが高まります。
不安な場合は、不動産会社や建築士を通じて一緒に相談に行く形を取ることで、専門用語の説明や条件整理がスムーズに進みやすくなります。
Q5. とりあえず放置しておいて、必要になったら考えればいいですか？
「今は困っていないから」「親が住んでいるから」と、つい後回しにしてしまいがちですが、再建築不可物件の放置は年月が経つほど選択肢を狭める傾向があります。
特に、
- 建物の老朽化が進み、活用や賃貸が難しくなる
- 相続人が増え、意思決定が複雑になる
- 道路や都市計画のルールが変わり、条件が厳しくなる
など、「あのとき動いておけばよかった」と後悔されるケースも少なくありません。
今すぐ結論を出さなくても構わないので、現状の整理と選択肢の洗い出しだけでも、早めに行っておくことをおすすめします。
まとめ：再建築不可の「裏ワザ」は、賢く・安全に使うもの
再建築不可物件には、確かに「裏ワザ」「抜け道」と呼ばれるようなテクニックが存在します。しかしそれは、決して法律をすり抜けるための危ない方法ではなく、
- 行政のルールを正しく理解したうえで、安全性を確保する
- 隣地所有者との交渉や協力関係を丁寧に築く
- 費用とリターンを冷静に比較し、無理のない計画を立てる
といった、正攻法の延長線上にある「工夫」だと考えていただくのが安全です。
そして、すべての土地で同じ裏ワザが通用するわけではなく、一筆一筆の状況を調査しない限り、最適解は見えてきません。
茨城県南エリアで再建築不可物件をお持ちの方、相続を控えている方、早めに手放したいと考えている方は、一人でインターネット情報を抱え込まず、地元で相談しやすい窓口をぜひ活用してください。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市では、査定だけ・相談だけでも歓迎しています。
