親が施設に入ることになった。あるいは相続で実家を引き継いだ。「そろそろ実家をどうにかしないと」と思いながら、何から手をつければいいかわからないまま何年も過ぎている——つくば市でも本当に多いご相談です。
実家じまいは、家財の片付けと不動産の処分というまったく性質の違う2つの作業を同時に進める必要があります。しかも親族間の話し合いが絡み、税金の特例には期限があります。順番を間違えると、費用が膨らんだりトラブルになったりします。
この記事では、つくば市で不動産の売却・買取を専門に扱うハウスドゥ つくば研究学園都市が、実家じまいの手順と費用を、つくば市の粗大ごみ料金や制度の実データを交えて解説します。一般論ではなく、実際に動くための情報としてお読みください。
実家じまいとは｜家じまいとの違い
実家じまいとは、親が住んでいた家を片付け、不動産として処分（売却・解体・賃貸など）するまでの一連の作業を指します。似た言葉に「家じまい」がありますが、こちらは自分が住んでいる家を対象にする場合にも使われます。実家じまいは子世代が親の家に対して行う点が特徴です。
実家じまいを検討するタイミング
大きく3つの場面があります。
- 親が施設に入居することになった：介護施設や老人ホームへの入居が決まり、実家が空き家になる
- 親が亡くなり、誰も住まない：相続したものの、子は別に持ち家がある
- 親が元気なうちに準備を始める：判断力があるうちに方針を決めておく
実務でお伝えしたいのは3つ目が圧倒的に楽だということです。親が元気なうちなら、本人の意思を確認しながら進められ、名義変更も相続を経ずに済みます。逆に亡くなってからだと、相続人全員の合意が必要になり、話がまとまらないまま何年も動けなくなることがあります。
実家じまいは自分でできる？
家財の片付けは自分でできます。ただし不動産の処分は専門家の関与が避けられません。登記の名義変更、売買契約、税の特例の適用——いずれも手続きの正確さが求められます。片付けは自分で、不動産は専門家に、という分担が現実的です。
実家じまいの手順｜5つの段階
段階1：家族で方針を決める
最初にやるべきは掃除ではなく話し合いです。ここを飛ばすと、片付けた後で「売るなんて聞いていない」と揉めます。
この段階での意思決定が、その後のすべてを左右します。決めるべきことは3つ。①残すのか手放すのか ②誰が主導するのか ③費用は誰が負担するのかです。とくに費用の負担は曖昧にしがちですが、売却代金から精算する取り決めにしておくと、立て替えの不公平感を避けられます。
段階2：家財を整理する
実家じまいで最も時間がかかる作業です。詳しい費用は後述します。
段階3：名義と登記を確認する
意外に見落とされますが、売却するには名義が正しく整理されている必要があります。親名義のまま亡くなっていれば相続登記が必要ですし、祖父母の代の名義が残っていることもあります。2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。
段階4：売却か解体かを決める
建物を残したまま売るか、解体して更地にして売るかの判断です。解体してから売るのが常に有利とは限りません。後述する税の特例や、解体後の固定資産税に関わります。
段階5：税の特例を使って売却する
相続した空き家には3,000万円の特別控除という大きな特例があります。ただし期限と条件が厳しく、知らずに使い損ねる方が実際にいます。
実家じまいの費用｜つくば市の実データで見る
ここが最も知りたい部分だと思います。実家じまいの費用は①家財の処分 ②解体（する場合） ③売却の諸費用の3つに分かれます。
①家財の処分費用｜自分で出すか、業者に頼むか
自分で処分する場合、つくば市の粗大ごみは最大辺の長さで料金が決まります。
| 最大辺の長さ | 処理料金 |
|---|---|
| 50cm以上 120cm未満 | 400円 |
| 120cm以上 180cm未満 | 800円 |
| 180cm以上 200cm以下 | 1,200円 |
知っておくべき注意点があります。
- 最大辺が50cm未満のものは粗大ごみではありません。素材で分別して「燃やせるごみ」「燃やせないごみ」に出します
- 重量70kg以上、または最大辺200cmを超えるものは収集できません。大型の家具・仏壇・ピアノなどが該当し、この場合は業者に依頼するしかありません
- 板状のものは厚さ10cmまで重ねて1点として出せます。処理券を貼っていないものは収集されません
受付はつくば市粗大ごみ受付センター（029-860-2984）で、インターネット予約にも対応しています。品目によって長さに関わらず一律料金のものもあるため、事前に確認してください。
ここで現実的な話をします。実家1軒分の家財を自分で出し切るのは、想像よりはるかに大変です。収集日が品目ごとに指定され、家の中から玄関先まで自分で運ぶ必要があります。遠方にお住まいなら、その都度つくば市まで来ることになります。
業者に依頼する場合の目安は、不用品回収・遺品整理業者で戸建て1軒あたり15万円〜60万円程度です。物量と間取りで大きく変わるため、必ず複数社から見積もりを取ってください。訪問見積もりに来ない業者、極端に安い金額を提示する業者は避けたほうが無難です。
②解体費用
木造戸建ての解体費用は、つくば市周辺で坪あたり3万円〜5万円程度が目安です。30坪なら90万円〜150万円程度になります。ただし次の条件で上下します。
- 前面道路の幅：重機が入れないと手壊しになり、費用が跳ね上がります
- 隣家との距離：近いと養生や手作業が増えます
- アスベストの有無：古い建物では調査と除去が必要になります
- 家財が残っているか：残置物があると別途処分費が加算されます
③売却にかかる費用
| 費目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合） |
| 印紙税 | 1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時） |
| 相続登記の費用 | 登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）＋司法書士報酬 |
| 測量費（必要な場合） | 35万円〜80万円程度 |
なお買取であれば仲介手数料はかかりません。当社が直接買い取るため、仲介の手数料が発生しない仕組みです。
費用を抑える5つのポイント
1. 買取に対応している不動産会社を選ぶ
家財が残ったままでも買い取れる会社であれば、片付け費用そのものが不要になります。当社は残置物のある状態での買取に対応しています。「片付けてから相談しよう」と考えて何年も止まってしまうより、まず現状のままご相談いただくほうが早く進みます。
2. 自分でできる範囲を先に進める
貴重品・書類・写真だけは自分で確認してください。権利証、預金通帳、保険証券、有価証券などが家財に紛れていることがあります。業者に一括で任せると、これらを誤って処分してしまう事故が起こります。
3. 早い段階で始める
空き家は放置するほど傷みます。雨漏りやシロアリが進むと、建物としての価値が失われ、解体費用だけが残ります。時間は費用に直結します。
4. 補助金・助成金を確認する
自治体によっては空き家の解体や活用に補助金を設けています。ただし制度の有無・要件・予算枠は市町村ごとに異なり、年度で変わります。つくば市を含め、着手前に必ず市の担当窓口へご確認ください。予算枠に達すると受付が終了する制度もあるため、早めの確認が重要です。
5. 税の特例を漏らさない
次章で詳しく説明します。ここを外すと数百万円単位で損をします。
家財整理の進め方｜順番を間違えないために
実家じまいで最も体力と時間を使うのが家財整理です。闇雲に始めると途中で止まります。次の順番で進めてください。
ステップ1：貴重品と書類を先に探す
片付けを始める前に、まずこれらを回収します。後から探すのは不可能です。
- 不動産の権利証・登記識別情報通知
- 固定資産税の納税通知書（地番や評価額がわかり、査定に使えます）
- 預金通帳・キャッシュカード・印鑑
- 保険証券・有価証券・年金関係の書類
- 借入や保証に関する書類（負債も相続の対象です）
とくにタンスや仏壇の引き出し、押し入れの奥、本の間は要注意です。現金が挟まっていることが実際にあります。
ステップ2：思い出の品を分ける
写真・手紙・アルバムなどは、後から「捨てなければよかった」と後悔しやすいものです。迷ったら一旦保留の箱へ入れ、判断を先送りにして構いません。まとめてデータ化するサービスもあります。
ステップ3：売れるものを仕分ける
骨董品・美術品・貴金属・ブランド品・古い家具は、値がつくことがあります。まとめて処分する前に確認してください。ただし価値の判断は難しいため、専門業者に見てもらうのが確実です。
ステップ4：残りを処分する
ここで初めて粗大ごみや不用品回収の出番です。前述のとおり、つくば市の収集を使うか業者に依頼するかを物量で判断します。
やってはいけない進め方
親族に相談せず一人で片付けを始めるのは避けてください。「勝手に処分された」というのが最も揉める原因です。作業前に写真を撮っておく、処分するものリストを共有するなど、記録を残しながら進めると安心です。
売却・解体・賃貸｜3つの出口の選び方
家財を片付けた後、不動産をどうするかの判断です。
建物を残したまま売る
最も費用がかからない方法です。解体費用が不要で、古家付き土地として売り出せます。つくば市では、建物を解体せずそのまま買い取るケースが多くあります。
ただし前述のとおり、旧耐震の建物で3,000万円特別控除を使いたい場合は、耐震改修か取り壊しが必要です。税の特例と解体費用を天秤にかけて判断します。
解体して更地で売る
買い手が付きやすくなる一方、解体費用が90万円〜150万円程度かかり、さらに更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。
ここで重要なのがタイミングです。固定資産税は毎年1月1日時点の現況で決まるため、年内に解体を終えると翌年から更地としての課税になります。売却の見込みが立ってから解体するほうが、無駄な税負担を避けられます。
賃貸に出す
資産として保有し続ける選択です。ただし入居者を迎えるにはリフォームが必要になることが多く、数百万円の初期投資が発生します。加えて管理の手間と空室リスクが続きます。遠方にお住まいなら管理会社への委託費も要ります。
実務では、築年数が古く駅から離れた物件では、賃貸に出しても投資回収が難しいケースが大半です。「とりあえず貸す」は、判断の先送りになりがちです。
判断の目安
| 状況 | 向いている出口 |
|---|---|
| できるだけ費用をかけたくない | 建物ごと買取 |
| 時間をかけても高く売りたい | 仲介（古家付きまたは更地） |
| 旧耐震で3,000万円控除を使いたい | 取り壊して売却 |
| 相続人が複数で早く分けたい | 買取で現金化 |
| 近隣に知られたくない | 買取（広告を出さない） |
税金と3,000万円特別控除｜使い損ねが最も多い
相続した実家を売る場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除」という制度があります。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、税額への影響が非常に大きい特例です。
主な適用条件
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
- 相続の開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと
- 相続時から売却時まで事業・貸付・居住に使っていないこと
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震基準を満たすようにリフォームするか、家屋を取り壊して売ること
ここが落とし穴です
期限があります。相続開始から約3年10か月が上限です。「そのうち考えよう」と先延ばしにしているうちに期限を過ぎ、控除を使えなくなった方が実際にいらっしゃいます。
また建物を残したまま売ると使えない場合があります。旧耐震の建物は、耐震改修するか取り壊すかのいずれかが必要です。「解体費用を惜しんでそのまま売ったら特例が使えなかった」というのは、解体費用より大きな損失になり得ます。
なお相続人が複数いる場合、要件を満たせばそれぞれが3,000万円の控除を受けられます。兄弟2人なら合計6,000万円です。
この特別控除は、相続税を支払った場合に使える「取得費加算の特例」と重複して使うことはできません。譲渡所得の計算では有利な方を選ぶ必要があるため、制度の概要を理解したうえで、どちらが得になるか事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。
制度は改正されることがあり、個別の適用可否は状況によります。売却の方針を決める前に、税理士または当社にご相談ください。順番を間違えると取り返しがつきません。
実家じまいでよくあるトラブル
親族間で意見が合わない
最も多いトラブルです。「売りたい人」と「残したい人」が対立します。感情の問題なので、正論では解決しません。維持にかかる年間の費用（固定資産税・管理の手間・火災保険）を数字で示し、全員が同じ情報を見て判断できる状態を作ることが有効です。
片付け中に現金や貴重品が出てきた
タンス預金や有価証券が見つかることは珍しくありません。これらは相続財産です。見つけた人が勝手に処分・使用すると、後で大きな争いになります。必ず全員に共有してください。
仏壇・神棚の扱いで困る
実家じまいで多くの方が悩むのがここです。仏壇や神棚は粗大ごみとして出しにくく、心情的にも抵抗があります。一般的には、菩提寺や神社に依頼して閉眼供養・魂抜きを行ってから処分します。仏具店や遺品整理業者が供養から引き取りまで対応してくれる場合もあります。なお大型の仏壇は前述の70kg制限にかかることがあるため、市の収集では扱えないと考えておいたほうが確実です。
悪質な業者に高額請求された
不用品回収では、「トラック積み放題」と言いながら作業後に追加請求する手口があります。事前に書面で見積もりを取り、追加費用が発生する条件を明記してもらってください。
売れないまま放置してしまった
建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。「解体したけれど売れない」という状態が最も費用がかさみます。解体の前に、売却の見込みを確認しておくことが重要です。
つくば市で実家じまいをする際のポイント
エリアによって売りやすさが大きく違う
つくば市はつくばエクスプレス沿線と、市街化調整区域とで事情がまったく異なります。研究学園・みどりの・つくば駅周辺なら需要は堅調ですが、調整区域では建て替えの可否が価格を左右します。
調整区域なら区域指定を確認する
つくば市には区域指定制度があり、市が指定した区域内なら市街化調整区域でも住宅を建てられます。該当すれば買い手の住宅ローンが通りやすくなり、売却の可能性が大きく変わります。詳しくはネット銀行の住宅ローンと調整区域の記事で解説しています。
登記の地目や名義を先に確認する
古い実家では、敷地の一部が農地のままだったり、名義が祖父母の代で止まっていたりします。地番と住所の違いもあわせてご確認ください。売り出す前に整理しておくと、商談が途中で止まりません。
どの専門家に何を頼むか
実家じまいには複数の専門家が関わります。誰に何を頼めばよいかを整理しておくと、無駄な費用と時間を省けます。
| 専門家 | 担当すること | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 不動産会社 | 査定・売却・買取・現況の調査 | 仲介手数料（買取は不要） |
| 司法書士 | 相続登記・所有権移転登記 | 報酬5万円〜15万円＋登録免許税 |
| 土地家屋調査士 | 測量・地目変更・滅失登記 | 測量35万円〜／滅失登記4万円〜 |
| 税理士 | 相続税・譲渡所得の申告 | 案件により大きく変動 |
| 遺品整理・不用品回収業者 | 家財の搬出と処分 | 戸建て15万円〜60万円 |
| 解体業者 | 建物の解体 | 坪3万円〜5万円 |
最初の相談先は不動産会社が効率的
理由は不動産の価値がわからないと、他のすべての判断ができないからです。売却額の見込みが立って初めて、解体費をかけるべきか、専門家への報酬を払っても手元にいくら残るかが計算できます。
また、司法書士・土地家屋調査士・解体業者との連携は不動産会社が日常的に行っています。一社ずつご自身で探して見積もりを取る手間を省けます。
相談前に用意しておくと早いもの
- 固定資産税の納税通知書（所在地番・地積・評価額がわかります）
- 権利証または登記識別情報通知（あれば）
- 建築時の図面や検査済証（あれば）
- 相続人が何人いるか
すべて揃っていなくても構いません。住所さえわかれば、こちらで登記事項証明書や公図を取り寄せて調べられます。
よくある質問
Q. 親が元気なうちに実家じまいを進めても大丈夫ですか？
大丈夫どころか、そのほうが望ましいです。本人の意思を確認でき、相続を経ないため名義もそのまま扱えます。ただし売却の判断は本人が行う必要があります。認知症などで判断能力が低下すると成年後見の手続きが必要になり、大幅に手間が増えます。
Q. 家財が残ったままでも売れますか？
売れます。当社は残置物のある状態での買取に対応しています。片付けを終えてから相談しようとして何年も止まるより、現状のままご相談ください。
Q. 実家じまいにはどのくらいの期間がかかりますか？
家財整理に1か月〜数か月、売却活動に3か月〜6か月が一般的です。親族の話し合いが長引くと、全体で1年以上かかることもあります。買取なら売却部分を最短2日に短縮できます。
Q. 遠方に住んでいますが対応できますか？
可能です。現地の確認・立ち会いは当社で対応でき、書類のやり取りは郵送で進められます。何度もつくば市まで足を運ぶ必要はありません。
Q. 兄弟で相続していますが、一人だけで相談できますか？
ご相談は可能です。ただし売買契約には共有者全員の同意が必要です。まず現状と価格の目安を把握し、その情報をもとに話し合いを進める、という順序をおすすめします。
まとめ
- 実家じまいは①方針決め ②家財整理 ③名義確認 ④売却か解体か ⑤税の特例の5段階
- 最初にやるべきは掃除ではなく家族の話し合い
- つくば市の粗大ごみは400円〜1,200円。ただし70kg超・200cm超は収集不可
- 業者依頼は戸建て1軒15万円〜60万円が目安。複数社から見積もりを取る
- 3,000万円特別控除は相続開始から約3年10か月が期限。旧耐震の建物は取り壊しか耐震改修が必要
- 家財が残っていても買取なら片付け費用ゼロで売却できる
- 解体してから売れないと固定資産税だけが上がる。解体前に売却の見込みを確認する
つくば市の実家じまい・不動産売却はハウスドゥ つくば研究学園都市へ
「何から手をつければいいかわからない」「家財が残ったままで恥ずかしい」——そのままの状態でご相談ください。片付け前・名義がそのまま・遠方にお住まい、いずれの状態でも対応します。
仲介で買主を探す方法と、当社が直接買い取る方法の両方をご提案できます。買取なら残置物があってもそのまま、最短2日での現金化が可能です。査定・ご相談は無料で、売る・売らないが決まっていない段階でも構いません。
お電話：0120-565-072（通話無料）
フォーム：無料相談・査定のお申し込みはこちら
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※粗大ごみの料金・収集条件はつくば市公式サイト「粗大ごみの大きさと料金」にもとづいています。解体費用・家財処分費用は一般的な目安であり、物件の状況により異なります。税の特例は制度改正や個別事情により適用可否が変わるため、必ず税理士または所轄税務署にご確認ください。補助金制度の有無・要件は市町村および年度によって異なります。
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