「実家の前の道路が私道らしい」「登記簿に見慣れない持分がある」——売却の相談で登記を確認すると、位置指定道路という言葉が出てくることがあります。
結論からお伝えします。位置指定道路に面した土地は売れます。ただし、公道に面した土地と同じつもりで売り出すと、契約直前で止まることがあります。
この記事では、つくば市で不動産の売却・買取を扱うハウスドゥ つくば研究学園都市が、位置指定道路の基本と、実際に売るときに何を確認すべきかを実務目線で解説します。
位置指定道路とは
位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号にもとづき、特定行政庁（つくば市など）が「道路」として指定した私道のことです。
なぜこの仕組みがあるのか
建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています（接道義務）。
ところが広い土地を分割して複数の家を建てる場合、奥の土地は公道に接しません。そこで土地の一部を道路として整備し、行政に指定してもらうことで、奥の区画も家を建てられるようにします。これが位置指定道路です。
つまり位置指定道路は「私道だが、建築基準法上の道路として認められたもの」です。ここが最も重要な点で、位置指定を受けていない単なる私道とは扱いがまったく違います。
建築基準法の道路の種類
売却では「前面道路が何号道路か」が価格と手続きを左右します。
| 条文 | 通称 | 内容 |
|---|---|---|
| 42条1項1号 | 公道 | 国・県・市が管理する道路 |
| 42条1項2号 | 開発道路 | 開発許可を受けて造られた道路 |
| 42条1項5号 | 位置指定道路 | 特定行政庁が指定した私道 |
| 42条2項 | 2項道路 | 幅4m未満。建て替え時にセットバックが必要 |
| 43条2項 | 但し書き道路 | 接道義務の例外として許可を受けたもの |
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関はこの種別を必ず確認します。位置指定道路であれば建築基準法上の道路なので、原則として融資の対象になります。逆に位置指定を受けていない私道だと、再建築の可否が不透明になり融資が難しくなります。
売却で最も重要な「持分」の確認
ここが実務の核心です。位置指定道路は私道なので、誰かが所有しています。所有のしかたには主に3つのパターンがあります。
①分割所有（分筆型）
道路部分を細かく分筆し、各区画の所有者がそれぞれ一部を持っている形です。自分の敷地の前だけを所有している状態になることが多く、他人の持分の上を通行することになります。
②共有持分
道路全体を、沿道の所有者が共有名義で持っている形です。「6分の1」といった持分で登記されています。
③第三者が単独所有
分譲した業者や、もともとの地主が所有したままになっている場合です。この形が最も注意を要します。所有者が亡くなって相続人が不明になっていたり、業者が廃業していたりすると、通行や掘削の承諾を得ることが難しくなります。
★売主が必ず確認すべき3つのこと
上位のサイトは「位置指定道路とは何か」で終わっていますが、実際に売るとなると次の3点が契約の成否を分けます。
①持分が土地とセットになっているか
これを見落とすと契約が壊れます。敷地だけを売って道路の持分を売り忘れると、買主は自分の家の前の道路に権利を持たない状態になります。将来の建て替えや売却で必ず問題になるため、買主側の司法書士や金融機関から指摘されて契約が止まります。
相続で引き継いだ土地では、先代が持分の登記をしていなかったというケースが実際にあります。登記事項証明書で敷地と道路の両方を確認してください。
②通行・掘削の承諾を得られるか
買主が建て替える際、水道管やガス管を道路に埋設する工事が必要になります。他人の持分がある道路を掘るには、その所有者の承諾が要ります。
この「掘削承諾書」を取れるかどうかで、買主の判断が変わります。売却前に近隣と関係が良好なうちに取得しておくと、取引がスムーズです。関係がこじれた後では取れなくなることもあります。
③実際に位置指定を受けているか
「私道だから位置指定道路だろう」と思い込んでいるだけで、実は指定を受けていないことがあります。この場合、再建築ができない土地として扱われ、価格が大きく変わります。
必ず行政で確認してください。つくば市では建築指導課が窓口で、道路位置指定の図面を閲覧できます。市役所の代表電話は029-883-1111です。
位置指定道路かどうかの調べ方
①行政の窓口で確認する（確実）
つくば市なら建築指導課で、道路位置指定の台帳や図面を確認できます。指定番号・指定年月日・道路の幅員と延長が記録されています。これが最も確実な方法です。
あわせて建築計画概要書の閲覧・写しの交付も受けられます。過去にその土地で建築確認を取っているなら、前面道路の種別が記載されています。
②登記事項証明書と公図で確認する
道路部分に独立した地番が付いていれば、登記事項証明書を取得できます。地目が「公衆用道路」となっていることが多く、公図で形状も確認できます。
ただし登記だけでは位置指定の有無はわかりません。あくまで行政の記録と併せて確認してください。地番の調べ方は地番と住所の違いで解説しています。
③不動産会社に調べてもらう
売却をお考えなら、これが最も手間がかかりません。査定のご依頼をいただいた時点で、道路種別・持分・掘削承諾の要否まで当社が調査します。
位置指定道路のメリットとデメリット
メリット
- 建築基準法上の道路なので、再建築できる。ここが単なる私道との決定的な違いです
- 通り抜けの交通が少ない：行き止まりのことが多く、静かで子どもの安全面で評価されることがあります
- 公道に面した土地より価格が抑えられる：買主にとっては割安に映ります
デメリット
- 維持管理は所有者の負担：舗装の補修や側溝の清掃を沿道の所有者で分担します
- 固定資産税がかかる場合がある：ただし不特定多数の通行に供されている公衆用道路は非課税となることが多く、扱いは市町村の判断によります
- 権利関係が複雑になりやすい：共有者が増え、世代交代で連絡が取れなくなることがあります
- 移管の申請は所有者全員の同意が条件：市への移管手続きには、道路部分の共有者全員の合意と申請書類の提出が必要で、時間がかかります
建築基準法上の道路等に該当するかどうかは、新築・再建築を検討する個人の買主にとって最大の関心事です。位置指定道路以外にも道の種類は複数あり、見た目だけでは判断できないため、購入希望者が住宅ローンの審査を進める際には、金融機関から道路種別の証明を求められることが多いです。図面や台帳で権利関係を整理し、行政窓口の調査から売却完了までを不動産会社にサポートしてもらうと、個人で調べる場合に比べてリスクを抑えられます。
よくあるトラブル
掘削の承諾がもらえない
近隣との関係が悪化していると、水道管の引き込み工事に必要な承諾が得られないことがあります。買主にとっては家が建てられないのと同じなので、売却の障害になります。
持分の所有者が行方不明
分譲業者が廃業していたり、相続が繰り返されて共有者が十数人になっていたりするケースです。この状態でも売却できないわけではありませんが、買主の融資が付きにくくなるため、価格に影響します。
道路の一部が他人名義で、通行料を請求された
まれですが、第三者が持分を買い取って通行料を請求してくる例があります。長年通行してきた実績があれば通行権が認められる可能性もありますが、争いになると時間と費用がかかります。
売却後に買主とトラブルになった
売主には契約不適合責任があります。掘削承諾が得られない状態を知りながら伝えなかった場合、後から責任を問われるおそれがあります。分かっていることは正直に開示するのが、結果的に売主を守ります。
位置指定道路の土地を確実に売る方法
①事前に書類を揃えておく
道路位置指定の図面、登記事項証明書（敷地と道路の両方）、公図、掘削承諾書。これらが揃っている物件は、買主も金融機関も判断が早くなります。
②買取を検討する
持分が整理されていない、承諾が取れない、共有者が多数——こうした物件は仲介では時間がかかります。当社の買取なら、権利関係が複雑な状態のままでも対応できます。買主のローン審査がないため、承諾書の有無で取引が止まりません。
③隣地所有者への売却も選択肢
すでに道路の持分を持っている隣の方であれば、権利関係の問題が起きません。「隣の人に声をかける」というのは、実は有力な出口です。当社からご提案することもあります。
位置指定道路の基礎知識｜指定を受ける条件と都市計画上のルール
位置指定道路は、建築基準法42条1項5号にもとづき、土地の所有者などが道路として築造し、特定行政庁（市区町村長や都道府県知事）から位置の指定を受けた私道です。道路そのものは私有地でも、建物を建てるための「道路」として法令上認められている点が、単なる通路や私道との大きな違いです。
指定を受けるための主な基準
指定の細かな基準は自治体ごとの条例や運用で異なりますが、基礎となる考え方は共通しています。下表は一般的な特徴の整理です。実際の基準は、必ず所在地の市区町村で確認してください。
| 項目 | 一般的な考え方 |
|---|---|
| 幅員 | 原則として4m以上（自治体の運用により例外あり） |
| 形状 | 両端が他の道路に接する通り抜け型が基本。行き止まり型は延長に応じて転回広場などが求められる場合がある |
| 排水設備 | 道路内に側溝などの排水設備を設置することが求められる |
| 角地 | 交差部に隅切りを設けることが求められる場合がある |
| 位置の記録 | 道路位置指定の図面が市区町村に保管され、現在も確認できる |
接道義務と再建築不可の関係
都市計画区域や準都市計画区域では、建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない（接道義務）というルールがあります。位置指定道路はこの「道路」に当たるため、きちんと指定を受けた位置指定道路に2m以上接していれば、接道義務は満たせます。
注意したいのは、「私道に面しているように見えて、実は位置指定を受けていない」ケースです。この場合は接道義務を満たさず、建替えができない再建築不可の土地として扱われ、売却価格や買い手の層に大きく影響します。売却前に指定の有無を明確にしておくことが、最初の対策です。
位置指定道路の土地を売却するときの注意点と対策
ここからは、実際の売却で押さえておきたい注意点を、場面ごとに整理します。
重要事項説明と売買契約で説明される内容
宅地建物取引業者が仲介する売買では、買主に対する重要事項説明で、道路の種別や私道に関する負担（持分の有無、通行・掘削の承諾、維持管理費の負担など）が説明されます。説明できる資料が揃っていない物件は、売買契約に進めないことがあるため、売主側で事前に準備しておくことが大切です。
住宅ローンと一戸建て建築の制限
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関によっては、道路部分の持分や通行・掘削の承諾書の有無を確認されることがあります。また、買主が土地を購入して一戸建てを新築する場合は、建築確認の手続きが必要です。その際、道路の指定図や幅員が確認の材料になるため、道路の権利関係が不明確だと買い手が付きにくくなる点が制限になりやすいところです。
排水設備・水道管と民法改正後の通知ルール
他人名義の私道の下に水道管・ガス管・排水管を通す場合、これまでは私道所有者の承諾（掘削承諾）が実務上の大きなハードルでした。2023年4月施行の民法改正では、ライフラインを引き込むための設備設置権が明文化され、設置の際は事前に土地の所有者へ通知するといったルールが整えられました。承諾が取れない場合でも、直ちに手が止まるとは限らなくなったのが改正のポイントです。ただし、具体的な手続きは個別の事情で変わりますので、司法書士や弁護士などの専門家へ相談してください。
道路の維持・修繕費と共同所有の整理
位置指定道路は、複数の所有者が共同で持分を持つことが少なくありません。舗装や側溝の修繕費は、慣習や取り決めで所有者が分担している場合があります。売却時には、修繕費の負担ルールや、積立金・未払金の有無を確認し、買主に説明できる状態にしておくと安心です。道路部分が借地になっている、または他人名義のままという場合は、契約書や登記内容を確認したうえで、処分の方法を考える必要があります。
位置指定道路の売却でよくある事例と対応の早見表
位置指定道路をめぐっては、次のような事情が一般的です。ご自身の状況に近いものから確認してみてください。
| よくある事情 | 起きやすい問題 | 主な対策 |
|---|---|---|
| 道路の持分が自分にない | 買主が通行・掘削に不安を持ち、契約が進まない | 持分の取得を検討、または承諾書を取得する |
| 道路の所有者が亡くなっている | 相続登記がされておらず、承諾を誰に依頼するか不明 | 相続人を調べて承諾を依頼。専門家に相談する |
| 位置指定の記録が見つからない | 再建築不可と判断され、価格が下がる | 市区町村で再度確認し、必要なら専門家に調査を依頼 |
| 道路の舗装・側溝が傷んでいる | 修繕費の分担でトラブルになる | 修繕の取り決めを確認し、買主に説明する |
| 権利関係が複雑で時間がない | 仲介では買い手が見つかりにくい | 状態のまま売却できる買取を検討する |
「どれに当てはまるか分からない」という段階でも問題ありません。土地は資産としての価値が高い反面、権利関係の事情が価格に直結します。相続した実家の前の道路が位置指定道路だった場合も、まずは現状を整理するところから始めましょう。
なお、道路に接していない土地の売却は袋地は売れる？囲繞地通行権と地役権の違い、土地の一部だけを売りたい場合は土地の一部だけ売りたい｜分筆せず売る方法もある、価格の考え方は土地の値段はどう決まる？もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 位置指定道路に面していると、土地の価格は下がりますか？
公道に面した土地と比べると、やや低くなる傾向があります。ただし権利関係が整理され、掘削承諾も取れている物件なら、その差は小さくなります。逆に持分がない・承諾が取れない状態だと、大きく下がります。
Q. 位置指定道路の固定資産税は誰が払いますか？
所有者（持分を持つ人）です。ただし不特定多数の通行に使われている公衆用道路は非課税とされることが多く、扱いは市町村により異なります。課税明細書に道路部分の記載があるか確認してください。課税に関する記事もご参照ください。
Q. 位置指定道路を廃止できますか？
廃止には正当な理由と、原則として関係者全員の同意が必要です。その道路に接している土地が建築基準を満たさなくなるため、実際にはほとんど認められません。
Q. 自分の持分だけ売ることはできますか？
法律上は可能ですが、敷地と切り離して道路の持分だけを売るのは避けてください。買い手も付きにくく、残った敷地の価値を大きく下げます。
Q. 私道と位置指定道路の違いは何ですか？
位置指定道路は私道の一種です。違いは建築基準法上の道路として行政の指定を受けているかどうか。指定を受けていれば、それに接する土地で再建築ができます。
Q. 位置指定道路に面した土地は、2026年現在でも売却できますか？
はい、売却できます。位置指定道路は建築基準法上の道路として扱われるため、指定を受けた道路に2m以上接していれば、買主は原則として建築が可能です。ただし、道路の持分や通行・掘削の承諾、維持管理の負担が整理されていないと、買い手が付きにくくなります。
Q. 位置指定道路に面していると、再建築不可になりますか？
きちんと位置指定を受けた道路に2m以上接していれば、再建築不可にはなりません。再建築不可となるのは、接道義務を満たさない場合です。「私道に面しているが、位置指定を受けていない」ケースでは再建築不可になる可能性があるため、市区町村で指定の有無を確認してください。
Q. 掘削承諾書がなくても売却できますか？
承諾書がなくても売却自体は可能な場合がありますが、買主への説明が必要になり、価格や買い手の層に影響することが一般的です。2023年4月施行の民法改正でライフライン設備の設置に関するルールが整備されましたが、具体的な対応は個別の事情で変わるため、専門家や不動産会社にご相談ください。
まとめ
- 位置指定道路とは建築基準法42条1項5号にもとづき行政が指定した私道
- 指定を受けていれば接する土地で再建築ができ、住宅ローンも原則使える
- 売却では①持分が土地とセットか ②掘削承諾を取れるか ③本当に指定を受けているかの3点が決定的
- 持分の売り忘れは契約直前で止まる典型的な失敗
- 調べ方は行政の窓口が確実。つくば市は建築指導課（市役所代表 029-883-1111）
- 権利関係が複雑なら買取なら状態のまま売却できる
つくば市の不動産売却・買取はハウスドゥ つくば研究学園都市へ
「前の道路が私道で、売れるのか不安」「持分があるのかどうかも分からない」——その状態でご相談ください。道路種別の確認、持分の調査、掘削承諾の要否まで当社が調べます。
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道路に接していない土地（袋地）の通行権については、袋地は売れる？囲繞地通行権と地役権の違いで解説しています。分筆で袋地を作ると通行先が限定される点にご注意ください。
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※窓口・連絡先はつくば市公式サイトの公開情報にもとづいています。固定資産税の課税・非課税の扱いや位置指定の可否は市町村および個別の状況により異なります。具体的な判断は、つくば市建築指導課または専門家にご確認ください。
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