「実家の前の道路が私道らしい」「登記簿に見慣れない持分がある」——売却の相談で登記を確認すると、位置指定道路という言葉が出てくることがあります。
結論からお伝えします。位置指定道路に面した土地は売れます。ただし、公道に面した土地と同じつもりで売り出すと、契約直前で止まることがあります。
この記事では、つくば市で不動産の売却・買取を扱うハウスドゥ つくば研究学園都市が、位置指定道路の基本と、実際に売るときに何を確認すべきかを実務目線で解説します。
位置指定道路とは
位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号にもとづき、特定行政庁（つくば市など）が「道路」として指定した私道のことです。
なぜこの仕組みがあるのか
建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています（接道義務）。
ところが広い土地を分割して複数の家を建てる場合、奥の土地は公道に接しません。そこで土地の一部を道路として整備し、行政に指定してもらうことで、奥の区画も家を建てられるようにします。これが位置指定道路です。
つまり位置指定道路は「私道だが、建築基準法上の道路として認められたもの」です。ここが最も重要な点で、位置指定を受けていない単なる私道とは扱いがまったく違います。
建築基準法の道路の種類
売却では「前面道路が何号道路か」が価格と手続きを左右します。
| 条文 | 通称 | 内容 |
|---|---|---|
| 42条1項1号 | 公道 | 国・県・市が管理する道路 |
| 42条1項2号 | 開発道路 | 開発許可を受けて造られた道路 |
| 42条1項5号 | 位置指定道路 | 特定行政庁が指定した私道 |
| 42条2項 | 2項道路 | 幅4m未満。建て替え時にセットバックが必要 |
| 43条2項 | 但し書き道路 | 接道義務の例外として許可を受けたもの |
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関はこの種別を必ず確認します。位置指定道路であれば建築基準法上の道路なので、原則として融資の対象になります。逆に位置指定を受けていない私道だと、再建築の可否が不透明になり融資が難しくなります。
売却で最も重要な「持分」の確認
ここが実務の核心です。位置指定道路は私道なので、誰かが所有しています。所有のしかたには主に3つのパターンがあります。
①分割所有（分筆型）
道路部分を細かく分筆し、各区画の所有者がそれぞれ一部を持っている形です。自分の敷地の前だけを所有している状態になることが多く、他人の持分の上を通行することになります。
②共有持分
道路全体を、沿道の所有者が共有名義で持っている形です。「6分の1」といった持分で登記されています。
③第三者が単独所有
分譲した業者や、もともとの地主が所有したままになっている場合です。この形が最も注意を要します。所有者が亡くなって相続人が不明になっていたり、業者が廃業していたりすると、通行や掘削の承諾を得ることが難しくなります。
★売主が必ず確認すべき3つのこと
上位のサイトは「位置指定道路とは何か」で終わっていますが、実際に売るとなると次の3点が契約の成否を分けます。
①持分が土地とセットになっているか
これを見落とすと契約が壊れます。敷地だけを売って道路の持分を売り忘れると、買主は自分の家の前の道路に権利を持たない状態になります。将来の建て替えや売却で必ず問題になるため、買主側の司法書士や金融機関から指摘されて契約が止まります。
相続で引き継いだ土地では、先代が持分の登記をしていなかったというケースが実際にあります。登記事項証明書で敷地と道路の両方を確認してください。
②通行・掘削の承諾を得られるか
買主が建て替える際、水道管やガス管を道路に埋設する工事が必要になります。他人の持分がある道路を掘るには、その所有者の承諾が要ります。
この「掘削承諾書」を取れるかどうかで、買主の判断が変わります。売却前に近隣と関係が良好なうちに取得しておくと、取引がスムーズです。関係がこじれた後では取れなくなることもあります。
③実際に位置指定を受けているか
「私道だから位置指定道路だろう」と思い込んでいるだけで、実は指定を受けていないことがあります。この場合、再建築ができない土地として扱われ、価格が大きく変わります。
必ず行政で確認してください。つくば市では建築指導課が窓口で、道路位置指定の図面を閲覧できます。市役所の代表電話は029-883-1111です。
位置指定道路かどうかの調べ方
①行政の窓口で確認する（確実）
つくば市なら建築指導課で、道路位置指定の台帳や図面を確認できます。指定番号・指定年月日・道路の幅員と延長が記録されています。これが最も確実な方法です。
あわせて建築計画概要書の閲覧・写しの交付も受けられます。過去にその土地で建築確認を取っているなら、前面道路の種別が記載されています。
②登記事項証明書と公図で確認する
道路部分に独立した地番が付いていれば、登記事項証明書を取得できます。地目が「公衆用道路」となっていることが多く、公図で形状も確認できます。
ただし登記だけでは位置指定の有無はわかりません。あくまで行政の記録と併せて確認してください。地番の調べ方は地番と住所の違いで解説しています。
③不動産会社に調べてもらう
売却をお考えなら、これが最も手間がかかりません。査定のご依頼をいただいた時点で、道路種別・持分・掘削承諾の要否まで当社が調査します。
位置指定道路のメリットとデメリット
メリット
- 建築基準法上の道路なので、再建築できる。ここが単なる私道との決定的な違いです
- 通り抜けの交通が少ない：行き止まりのことが多く、静かで子どもの安全面で評価されることがあります
- 公道に面した土地より価格が抑えられる：買主にとっては割安に映ります
デメリット
- 維持管理は所有者の負担：舗装の補修や側溝の清掃を沿道の所有者で分担します
- 固定資産税がかかる場合がある：ただし不特定多数の通行に供されている公衆用道路は非課税となることが多く、扱いは市町村の判断によります
- 権利関係が複雑になりやすい：共有者が増え、世代交代で連絡が取れなくなることがあります
- 移管の申請は所有者全員の同意が条件：市への移管手続きには、道路部分の共有者全員の合意と申請書類の提出が必要で、時間がかかります
よくあるトラブル
掘削の承諾がもらえない
近隣との関係が悪化していると、水道管の引き込み工事に必要な承諾が得られないことがあります。買主にとっては家が建てられないのと同じなので、売却の障害になります。
持分の所有者が行方不明
分譲業者が廃業していたり、相続が繰り返されて共有者が十数人になっていたりするケースです。この状態でも売却できないわけではありませんが、買主の融資が付きにくくなるため、価格に影響します。
道路の一部が他人名義で、通行料を請求された
まれですが、第三者が持分を買い取って通行料を請求してくる例があります。長年通行してきた実績があれば通行権が認められる可能性もありますが、争いになると時間と費用がかかります。
売却後に買主とトラブルになった
売主には契約不適合責任があります。掘削承諾が得られない状態を知りながら伝えなかった場合、後から責任を問われるおそれがあります。分かっていることは正直に開示するのが、結果的に売主を守ります。
位置指定道路の土地を確実に売る方法
①事前に書類を揃えておく
道路位置指定の図面、登記事項証明書（敷地と道路の両方）、公図、掘削承諾書。これらが揃っている物件は、買主も金融機関も判断が早くなります。
②買取を検討する
持分が整理されていない、承諾が取れない、共有者が多数——こうした物件は仲介では時間がかかります。当社の買取なら、権利関係が複雑な状態のままでも対応できます。買主のローン審査がないため、承諾書の有無で取引が止まりません。
③隣地所有者への売却も選択肢
すでに道路の持分を持っている隣の方であれば、権利関係の問題が起きません。「隣の人に声をかける」というのは、実は有力な出口です。当社からご提案することもあります。
よくある質問
Q. 位置指定道路に面していると、土地の価格は下がりますか？
公道に面した土地と比べると、やや低くなる傾向があります。ただし権利関係が整理され、掘削承諾も取れている物件なら、その差は小さくなります。逆に持分がない・承諾が取れない状態だと、大きく下がります。
Q. 位置指定道路の固定資産税は誰が払いますか？
所有者（持分を持つ人）です。ただし不特定多数の通行に使われている公衆用道路は非課税とされることが多く、扱いは市町村により異なります。課税明細書に道路部分の記載があるか確認してください。課税に関する記事もご参照ください。
Q. 位置指定道路を廃止できますか？
廃止には正当な理由と、原則として関係者全員の同意が必要です。その道路に接している土地が建築基準を満たさなくなるため、実際にはほとんど認められません。
Q. 自分の持分だけ売ることはできますか？
法律上は可能ですが、敷地と切り離して道路の持分だけを売るのは避けてください。買い手も付きにくく、残った敷地の価値を大きく下げます。
Q. 私道と位置指定道路の違いは何ですか？
位置指定道路は私道の一種です。違いは建築基準法上の道路として行政の指定を受けているかどうか。指定を受けていれば、それに接する土地で再建築ができます。
まとめ
- 位置指定道路とは建築基準法42条1項5号にもとづき行政が指定した私道
- 指定を受けていれば接する土地で再建築ができ、住宅ローンも原則使える
- 売却では①持分が土地とセットか ②掘削承諾を取れるか ③本当に指定を受けているかの3点が決定的
- 持分の売り忘れは契約直前で止まる典型的な失敗
- 調べ方は行政の窓口が確実。つくば市は建築指導課（市役所代表 029-883-1111）
- 権利関係が複雑なら買取なら状態のまま売却できる
つくば市の不動産売却・買取はハウスドゥ つくば研究学園都市へ
「前の道路が私道で、売れるのか不安」「持分があるのかどうかも分からない」——その状態でご相談ください。道路種別の確認、持分の調査、掘削承諾の要否まで当社が調べます。
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※窓口・連絡先はつくば市公式サイトの公開情報にもとづいています。固定資産税の課税・非課税の扱いや位置指定の可否は市町村および個別の状況により異なります。具体的な判断は、つくば市建築指導課または専門家にご確認ください。
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