つくば市の住み替え｜売り先行・買い先行の選び方【2026】

「子どもの成長に合わせて、もう少し広い家に住み替えたい」「TX沿線の地価が上がっていると聞いたが、今売るのはお得なのか」「新居を先に決めるべきか、今の家を売ってからにすべきか」——つくば市はTX（つくばエクスプレス）開業以降、研究学園・みどりの・葛城エリアを中心に人口増加と地価上昇が続くエリアです。この記事では、つくば市で住み替えを検討している方に向けて、売り先行・買い先行の選び方から、資金計画、税金の特例まで解説します。

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つくば市で住み替えを考えるタイミング

つくば市は2026年の地価公示で、つくば駅前・竹園1丁目の住宅地が302,000円/㎡（前年比+11.85%）、みどりの駅前は前年比+17.45%と茨城県内の上昇率1位を記録しました。研究学園地区も含め、TX沿線エリアは総じて地価が上昇傾向にあります。子育て・世帯人数の変化だけでなく、「地価が上がっている今のうちに売却し、住み替えの資金にしたい」という動機で検討を始める方も増えています。

ライフステージの変化によるきっかけ

子どもの成長による部屋数の不足、親との同居・近居、定年後のコンパクトな暮らしへの転換など、住み替えのきっかけは様々です。つくば市内でも、研究学園・葛城エリアはファミリー向けの新築需要が高く、筑波山麓エリアは自然に近い暮らしを求める層に人気があります。

売り先行と買い先行、どちらを選ぶべきか

売り先行のメリット・デメリット

今の家を先に売却してから新居を探す方法です。売却額が確定してから資金計画を立てられるため、無理のない予算で新居を探せる点が最大のメリットです。一方、売却から新居入居までの間、仮住まいが必要になる場合があります。

買い先行のメリット・デメリット

新居を先に決めてから今の家を売却する方法です。仮住まいの手間がなく、じっくり新居を選べる点がメリットですが、売却が完了するまでの間、住宅ローンが二重になるリスクがあります。つなぎ融資や買取保証を利用する方法もあります。

買取なら住み替えのスケジュールが立てやすい

仲介での売却は買主が見つかるまでの期間が読みにくいため、住み替えのスケジュールが立てにくいという課題があります。買取であれば売却時期を確定できるため、新居の契約時期と合わせやすくなります。

住み替えの資金計画

売却額と住宅ローン残債の確認

まず今の家の査定額と、住宅ローンの残債を確認します。売却額が残債を上回る場合はそのまま売却できますが、下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填や住み替えローンの活用を検討する必要があります。

住み替えローン（買い替えローン）とは

今の家の残債と新居の購入資金を一本化して借りられるローンです。オーバーローンの場合でも住み替えを進めやすくなりますが、新居の担保評価額を超えて借りることになるため、無理のない返済計画が前提になります。

つなぎ融資・買取保証の活用

買い先行の場合、売却完了までの間の資金を一時的に借りる「つなぎ融資」や、一定期間内に売れなければ買取業者が確実に買い取る「買取保証」を組み合わせることで、資金計画のリスクを抑えられます。

住み替えにかかる費用と税金

仲介手数料の速算式

売買価格400万円超の場合、「売買価格×3%＋6万円（＋消費税）」が上限の速算式です。買取の場合は仲介手数料がかかりません。

印紙税・登記費用

売買契約書の印紙税は契約金額に応じた軽減税率が適用されます。住宅ローンを完済する場合は抵当権抹消登記費用も必要です。

譲渡所得税と「特定居住用財産の買換え特例」

売却益が出た場合、所有期間5年超で約20.315%の譲渡所得税がかかりますが、居住用財産を売却して住み替える場合は「3,000万円特別控除」や、一定要件を満たせば譲渡益への課税を将来へ繰り延べられる「特定の居住用財産の買換えの特例」を利用できる場合があります。両制度は併用できないため、どちらが有利か試算が必要です。

つくば市の住み替え時に知っておきたい売却相場の目安

住み替えの資金計画を立てるには、まず今の家がどのくらいで売れそうかの目安を知ることが出発点になります。つくば市は物件種別・築年・エリアによって相場の幅が大きいため、以下はあくまで目安として参考にしてください（正確な金額は個別の査定が必要です）。

マンションの売却相場

研究学園・つくば駅周辺のマンションは築10年以内で70㎡台2,800万円台〜、築20年超でも駅近であれば2,000万円台を維持しやすい傾向があります。TX沿線という利便性の高さが価格を下支えしている点が、つくば市のマンション売却の特徴です（あくまで目安、実際の成約価格は階数・向き・管理状態で変動します）。

戸建ての売却相場

研究学園・葛城エリアの築浅ファミリー向け戸建ては3,000万円台〜4,000万円台、みどりの駅周辺は上昇率県内トップクラスを背景に築10年前後でも高値での成約事例が見られます。一方、筑波山麓・北条エリアなど郊外は土地面積が広い分、建物価値より土地評価が中心になりやすく、1,000万円台〜2,000万円台が目安です（面積・接道状況で大きく変動するため目安として参照してください）。

土地の売却相場

2026年の地価公示ではつくば駅前・竹園1丁目の住宅地が302,000円/㎡（前年比+11.85%）、みどりの駅前は前年比+17.45%と県内上昇率1位を記録しました。研究学園地区も同様に上昇傾向が続いています。土地のみの売却でもTX沿線エリアは需要が旺盛なため、住み替えで「今の土地を売って新居の頭金に充てたい」という場合、地価が上昇している今のタイミングは有利に働きやすいといえます（地価公示は「目安」であり、実勢価格とは差が生じる場合があります）。

査定の種類と依頼方法

住み替えの資金計画を具体的に進めるには、査定を受けて実際の売却額の見込みを把握することが欠かせません。査定には主に4つの方法があり、それぞれ精度と手間が異なります。

• 机上査定（簡易査定）：現地訪問をせず、登記情報や周辺の取引事例から概算額を算出。数日以内にスピーディーに結果が分かるが精度はやや粗め。
• 訪問査定：担当者が実際に物件を見て、傷み・眺望・日当たり・リフォーム履歴などを反映した精度の高い査定額を算出。住み替えの本格的な資金計画にはこちらが基本。
• AI査定：統計データをもとに瞬時に概算を出す方法。あくまで参考値で、最終的な売却額とは差が出ることも多い。
• 一括査定サイト：複数社にまとめて査定依頼できる一方、営業電話が集中しやすい・買取ではなく仲介中心の会社が多いという注意点もある。

住み替えのスケジュールを具体的に固めたい場合は、机上査定で大まかな目安をつかんだ後、訪問査定で精度の高い金額を確認する流れがおすすめです。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、机上査定・訪問査定ともに無料で承っています。

仲介と買取、住み替えにはどちらが向いているか

住み替えの場合、「新居の引き渡しまでに今の家を確実に現金化したい」というスケジュールの制約が生じやすいため、仲介と買取のどちらを選ぶかは重要な判断ポイントです。

	仲介	買取
売却額	市場価格に近い（買取より高くなりやすい）	市場価格の7〜8割程度が目安
売却までの期間	3ヶ月〜半年程度（買い手がつくまで変動）	最短数日〜2週間程度
向いているケース	時間に余裕があり、なるべく高く売りたい場合	住み替え先の決済日が決まっており確実に間に合わせたい場合

住み替えでは「買取保証」という仲介と買取のいいとこ取りの仕組みも選択肢になります。一定期間は仲介で高値売却を目指しつつ、期限までに売れなければハウスドゥが買取る保証がつくため、新居の引き渡し日に確実に間に合わせたい方に向いています。ハウスドゥ つくば研究学園都市店は買取専門店として、地域密着でスピーディーな査定・買取に対応しています。

つくば市のエリア別・住み替え先の傾向

研究学園・葛城エリア（ファミリー向け新築が中心）

区画整理により道路・学校等のインフラが整っており、子育て世帯の住み替え先として人気の高いエリアです。地価上昇率も高水準です。

みどりの・万博記念公園エリア（上昇率県内トップ）

2026年の県内地価上昇率1位（前年比+17.45%）を記録したエリアで、新築分譲・マンションの供給も活発です。

筑波山麓・北条エリア（コンパクトな暮らしへの住み替え）

定年後や単身での住み替え先として、自然環境と静かな暮らしを求める層に選ばれています。

ハウスドゥ つくば研究学園都市店が選ばれる理由

当店は株式会社トーマンが運営する、ハウスドゥ加盟の不動産買取専門店です（宅地建物取引業免許：茨城県知事(1)第7579号）。仲介・買取の両方に対応し、売却時期を確定できる買取保証や、つなぎ融資に関するご相談も承っています。テレビCMで古田敦也氏がイメージキャラクターを務めるハウスドゥのネットワークと、つくば市に根ざした地域密着の対応で、住み替えのスケジュールに合わせたご提案を行います。

なお、つくば市が実施していた東京圏からの移住世帯向け「わくわく茨城生活実現事業」の移住支援金は2026年度をもって終了しており、現在は「つくば市空家活用補助金」（空き家バンク登録物件の改修費最大50万円・家財処分費最大10万円）など、住み替え・購入に関する支援策が中心です。エリアの問い合わせ先（つくば市役所：市外局番029）ごとに最新の制度が異なるため、住み替え先を検討する際は事前に自治体窓口へ確認するとともに、当店にもお気軽にご相談ください。

よくある質問

Q1. 売り先行と買い先行、どちらがおすすめですか？

資金計画を優先するなら売り先行、新居選びの自由度を優先するなら買い先行が向いています。仮住まいを避けたい場合は買取保証の活用もご検討ください。

Q2. 住宅ローンが残っていても住み替えできますか？

売却額がローン残債を上回れば可能です。下回る場合も住み替えローンの活用で進められる場合がありますので、まずは査定と残債の確認からご相談ください。

Q3. つくば市の地価は今後も上がり続けますか？

2026年はみどりの駅前で県内1位の上昇率（+17.45%）を記録するなど上昇傾向が続いていますが、将来の地価を保証するものではありません。売却をご検討の際は最新の査定額をご確認ください。

Q4. 3,000万円特別控除と買換え特例はどちらがお得ですか？

売却益の額や次の住み替え先の資金計画によって異なります。両制度は併用できないため、税理士等の専門家も交えた試算をおすすめします。

Q5. 買取保証とはどのような仕組みですか？

一定期間内に仲介で売却できなかった場合に、あらかじめ決めた価格で買取業者が買い取る仕組みです。売却時期を確定できるため、住み替えのスケジュールが立てやすくなります。

Q6. 査定は無料ですか？

無料です。机上査定・訪問査定いずれも費用はかかりません。まずはお気軽にご相談ください。

まとめ

つくば市はTX沿線を中心に地価上昇が続くエリアが多く、住み替えのタイミングによって売却額や資金計画が大きく変わります。売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、無理のないスケジュールで進めることが大切です。まずは無料査定から、住み替えのご相談をお気軽にどうぞ。

当店が実際にお手伝いした売却事例は売却査定実績とお客様の声で公開しています。つくば市での仲介売却の取引実績もあわせてご確認ください。

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