つくば市の訳あり物件・空き家売却｜共有持分・再建築不可でも相談可【2026】

「共有名義のままの実家を、つくば市で売りたい」「再建築不可の土地だと言われて、どこに相談すればいいか分からない」「事故物件になってしまい、仲介では断られた」——つくば市エリアには、TX（つくばエクスプレス）開業前からの古い区画整理や、相続を機に共有名義のままになった土地・建物が少なくありません。こうした”訳あり”な不動産は、通常の仲介売却では買主が見つかりにくく、時間だけが過ぎてしまいがちです。この記事では、つくば市で訳あり物件・空き家の売却を検討している方に向けて、代表的なパターンと解決の道筋を、買取専門店の視点からわかりやすく解説します。

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つくば市で「訳あり物件」が生まれやすい背景

つくば市はTX沿線の研究学園・葛城エリアを中心に人口増加が続く一方、筑波山麓の筑波地区・茎崎地区など古くからの集落エリアも広く抱えています。第2期つくば市空家等対策計画の実態調査によれば、筑波地区の空き家率は4.7%、茎崎地区は4.1%と、研究学園地区（1.0%）の4倍以上にのぼります。こうした地区では、相続時に名義変更をしないまま放置された共有名義の土地や、昭和の時代に接道が確保されないまま建てられた再建築不可の住宅が一定数存在します。

研究学園都市ならではの権利関係の複雑さ

つくば市は1980年代の学園都市建設に伴う大規模な土地区画整理が行われたエリアと、それ以前からの農村集落が混在しています。区画整理前の古い土地は、道路に2m以上接していない「再建築不可」の状態であることがあり、また複数の相続人がそのまま共有名義にしているケースも珍しくありません。

つくば市の訳あり物件、タイプ別の解決の目安

共有持分・共有名義の不動産

相続によって兄弟姉妹など複数人の共有名義になった不動産は、共有者全員の同意がなければ物件全体を売却できません。共有者の一人が遠方に住んでいたり、連絡が取りづらかったりすると、話がまとまらないまま数年が過ぎてしまうケースもあります。この場合、①共有者全員の合意を得て一括売却する、②自分の持分だけを買取業者に売却する、という2つの方向性があります。持分のみの売却は一般の仲介会社では扱いにくいため、共有持分の買取実績がある専門業者への相談が現実的です。

再建築不可物件（接道義務違反）

建築基準法上、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には、建物を新築・建て替えできません（接道義務）。つくば市内でも、区画整理前からの古い住宅地や筑波山麓の集落には、この基準を満たさない土地が存在します。再建築不可物件は住宅ローンが組みにくいため一般の買主が見つかりにくい一方、隣地の買主やリフォーム前提の投資家、買取専門店であれば対応できる場合があります。

事故物件・告知事項がある物件

過去に事件・事故・自死等があった物件（心理的瑕疵物件）は、宅地建物取引業法上、買主・借主に対して告知する義務があります。告知義務があることで一般の仲介では買主がつきにくくなりますが、告知の上で買取を行う専門店であれば、相場より低い価格にはなるものの現金化までの期間を短縮できます。

借地権付き建物

建物は自分の名義でも土地が借地（地主の所有）である場合、売却には地主の承諾が必要になることが一般的です。承諾料の交渉や、地主自身が買い取る「底地との同時売却」など、通常の仲介とは異なる進め方が必要になります。

農地付き・老朽化した物件

筑波山麓や大穂・豊里地区などでは、宅地に農地が隣接・混在しているケースがあります。農地部分を売却・転用するには農業委員会への届出や許可が必要です。また、老朽化が進み倒壊リスクがある建物は、解体を前提とした現況有姿での買取が現実的な選択肢になります。

訳あり物件の査定・売却の流れ

訳あり物件は一般的な仲介売却とは進め方が異なります。以下は買取を前提とした場合の一般的な流れです。

STEP1：現状のヒアリング・机上査定

権利関係（共有者の人数、借地か所有か等）や物件の状態を電話・メールでヒアリングし、概算の査定額を提示します。この段階では登記簿謄本等の書類は必須ではありません。

STEP2：現地調査・訪問査定

実際に現地を確認し、建物の状態、接道状況、境界の有無等を調査した上で正式な査定額を算出します。宅地建物取引業法34条の2第2項により、査定額の根拠を明示することが義務付けられています。

STEP3：買取条件のご提案・契約

共有名義の場合は共有者全員の同意書、借地の場合は地主の承諾書など、権利関係に応じた必要書類を整理します。買取の場合は契約不適合責任（瑕疵担保）が免除されるケースが多く、売却後のトラブルリスクを抑えられる点も特徴です。

STEP4：決済・引き渡し

契約から決済まで、買取であれば最短数日〜数週間で現金化できる場合があります。仲介のように買主を探す期間が不要な点が、訳あり物件における買取の強みです。

仲介と買取、訳あり物件ではどちらを選ぶべきか

仲介が向いているケース

接道義務は満たしているが権利関係がやや複雑、時間をかけてでも高く売りたい、というケースでは仲介での売却も選択肢になります。ただし訳あり物件を扱った実績のある会社を選ぶことが重要です。

買取が向いているケース

再建築不可・事故物件・共有持分など、一般の仲介では買主が見つかりにくい物件、早期に現金化したい場合は買取が現実的です。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、こうした訳あり物件も自社で直接買い取り、仲介手数料がかからない点も特徴です。

訳あり物件売却でかかる費用と税金の目安

仲介手数料（仲介の場合のみ）

売買価格400万円超の場合、速算式は「売買価格×3%＋6万円（＋消費税）」です。買取の場合は仲介手数料がかかりません。

印紙税・登記費用

売買契約書に貼付する印紙税は契約金額に応じて軽減税率が適用されます（例：1,000万円超5,000万円以下は1万円）。共有名義の場合、持分移転登記の登録免許税や司法書士報酬が別途かかります。

譲渡所得税・3,000万円特別控除

売却益が出た場合、所有期間5年超なら約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）の譲渡所得税がかかります。相続した空き家を売却する場合は、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」により最大3,000万円の控除が受けられる場合があります。共有名義の場合は共有者ごとに控除の適用可否を確認する必要があります。

つくば市のエリア別・訳あり物件の傾向

筑波地区・北条エリア

筑波山麓の古い集落で、農地付き物件や再建築不可の土地が比較的多いエリアです。空き家率4.7%と市内で最も高く、相続後そのまま放置されている物件も少なくありません。

茎崎地区

牛久市・つくばみらい市に近いエリアで、区画整理前からの狭小地・接道不良の土地が見られます。空き家率は4.1%です。

谷田部地区・大穂地区・豊里地区

市街地と農村部が混在するエリアで、農地付き物件の相談が多い傾向にあります。研究学園地区に近いエリアほど需要は高く、買取・仲介いずれの選択肢も取りやすい状況です。

ハウスドゥ つくば研究学園都市店が選ばれる理由

当店は株式会社トーマンが運営する、ハウスドゥ加盟の不動産買取専門店です（宅地建物取引業免許：茨城県知事(1)第7579号）。全国に加盟店を展開するハウスドゥのネットワークを活かしながら、つくば市に根ざした地域密着の対応を行っています。テレビCMではハウス・リースバックのイメージキャラクターとして古田敦也氏が出演しており、ブランドとしての認知度も強みです。共有持分・再建築不可・事故物件・借地権付き物件など、一般の仲介会社では扱いにくい訳あり物件も、自社買取（直接買取）により秘密厳守でスピーディーに対応します。

よくある質問

Q1. 共有名義の実家で、共有者の一人が売却に反対しています。どうすればいいですか？

物件全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、ご自身の持分だけを買取業者に売却することは単独で可能です。まずは持分売却も含めて査定をご相談ください。

Q2. 再建築不可の土地でも売却できますか？

可能です。隣地の買主が見つかる場合や、リフォーム前提での活用、買取専門店による直接買取など、複数の選択肢があります。まずは現地調査の上でご提案します。

Q3. 事故物件であることは必ず伝えなければいけませんか？

宅地建物取引業法上、心理的瑕疵がある物件は買主・借主に告知する義務があります。告知した上での買取も対応可能です。

Q4. 借地権付きの建物だけを売ることはできますか？

地主の承諾が前提となりますが可能です。承諾料の交渉や、底地の同時売却など、通常の売却とは異なる進め方になるため、早めのご相談をおすすめします。

Q5. 訳あり物件の査定額はどのように決まりますか？

宅地建物取引業法34条の2第2項に基づき、当店では査定額の根拠を明示してご説明します。周辺の取引事例、権利関係の複雑さ、修繕・解体費用等を踏まえて算出します。

Q6. 農地が付いている実家を相続しましたが、売却できますか？

農地部分は農業委員会への届出・許可が必要になる場合があります。宅地部分と農地部分を分けて検討することも可能ですので、まずはご相談ください。

まとめ

つくば市は研究学園都市としての発展の一方で、筑波山麓や茎崎地区など古くからの集落エリアも広く抱えており、共有持分・再建築不可・事故物件・借地権付きといった訳あり物件の相談が一定数あります。一般の仲介では時間がかかりがちな物件も、買取専門店であれば早期の現金化が可能な場合があります。まずは無料査定からご相談ください。

当店が実際にお手伝いした売却事例は売却査定実績とお客様の声で公開しています。つくば市での訳あり物件・空き家の取引実績もあわせてご確認ください。

関連情報：つくば市の不動産売却・買取トップページ／つくば市の実家・空き家・古民家｜5つの選択肢