牛久市は、JR常磐線の牛久駅とひたち野うしく駅の二駅を持つ、県南でも住宅需要の底堅いベッドタウンです。つくば方面・都内方面への通勤アクセスの良さから、駅徒歩圏では仲介による市場価格での売却がしやすい一方、高齢化が進む旧分譲地では相続をきっかけに空き家となるケースも増えています。この記事では、牛久市の不動産売却について、仲介と買取の違い、売却の流れ、費用・税金、理由別の進め方、駅エリアごとの傾向まで、ハウスドゥ つくば研究学園都市店が実務目線でまとめました。
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牛久市の不動産売却相場（2026年・目安）
牛久市の住宅地公示地価は県南7市町村の中で最も高い水準にあり、2026年時点で全用途平均約45,930円/㎡（前年比+1.2％）です。以下は国土交通省「不動産取引価格情報」等に基づく価格帯の目安で、実際の売却価格は立地・面積・築年数により大きく異なります。より詳しい相場データは牛久市の不動産相場ページで解説しています。
| 種別 | 価格帯の目安 | ボリュームゾーン |
|---|---|---|
| 中古戸建て | 約500〜3,000万円台前半 | 1,500〜2,500万円台（築15〜25年前後） |
| マンション | 約800〜2,500万円程度 | 駅徒歩圏で1,200〜1,800万円台 |
| 土地 | 坪単価 約14〜15万円が目安 | 駅距離・区画整理の有無で変動 |
牛久駅・ひたち野うしく駅の両駅とも常磐線の駅ですが、ひたち野うしく駅はTX（つくばエクスプレス）沿線であるつくば市方面への生活利便性も高く、駅徒歩圏では同条件でもやや高値がつく傾向があります。一方、牛久駅周辺は古くからの住宅地で落ち着いた環境を求める層に支持されています。個別の価格は立地・接道状況・築年数により差が大きいため、まずは無料査定でご確認ください。
査定の種類と使い分け
机上査定（簡易査定）
現地に伺わず、過去の成約事例や公示地価などのデータから概算価格を算出する方法です。最短当日〜数日で結果が出るため、「まずはおおよその金額を知りたい」「遠方に住んでいて訪問が難しい」という段階に向いています。
訪問査定
担当者が実際に物件を訪問し、日当たり・接道状況・境界・再建築の可否・リフォーム歴・牛久市内のエリア特性（駅距離、旧分譲地かどうかなど）まで確認したうえで算出する、精度の高い査定方法です。売却を具体的に進める段階では訪問査定をおすすめします。
宅地建物取引業法34条の2第2項では、不動産会社は媒介契約の際に価格について意見を述べるときはその根拠を明らかにする義務があります。当店では机上査定・訪問査定いずれの場合も、査定額の根拠（比較事例・公示地価・成約データ等）を明示してご説明します。
仲介売却と直接買取、どちらを選ぶべきか
牛久市は駅徒歩圏を中心に仲介での売却がしやすいエリアですが、ご事情によっては買取が適しているケースもあります。両者の違いを整理します。
| 項目 | 仲介売却 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場相場に近い（高めが期待できる） | 相場の70〜85％程度が目安 |
| 売却までの期間 | 平均3〜6か月程度 | 最短2日〜数週間 |
| 買主 | 一般の個人など不特定の第三者 | 不動産会社（当店） |
| 仲介手数料 | 成約時に必要 | 不要 |
| 契約不適合責任 | 負う（特約で軽減可能な場合あり） | 免除されることが一般的 |
| 周囲に知られるか | 広告・内覧により知られやすい | 非公開で進めやすい |
「まずは仲介で市場価格を狙い、一定期間内に売れなければ買取に切り替える」という買取保証付き仲介という選択肢もあります。住み替えで期限が決まっている方などにおすすめです。ご事情に応じて最適な方法をご提案します。
牛久市の不動産売却の流れ（5ステップ）
STEP1：相談・査定依頼
電話・LINE・フォームからお問い合わせください。物件の所在地や種別、ご事情をお伺いし、机上査定または訪問査定で概算価格をお出しします。「売ると決めていない」段階でも構いません。
STEP2：媒介契約・売却方法の決定
仲介・買取のどちらにするかをご相談のうえ決定します。仲介の場合は媒介契約（一般・専任・専属専任のいずれか）を締結します。
STEP3：販売活動（仲介の場合）
物件情報の広告掲載やレインズへの登録、内覧対応を行い、購入希望者を探します。買取の場合はこのステップが不要で、条件が合えばすぐに契約に進みます。
STEP4：売買契約
買主が決まったら、価格・引き渡し時期などの条件をすり合わせ、売買契約を締結します。
STEP5：引き渡し・決済
残代金の受領と同時に鍵を引き渡し、所有権移転登記を行います。売却活動の開始から引き渡しまでは、仲介の場合で通常3〜6か月程度が目安です。
売却にかかる費用と税金
仲介手数料
仲介売却の場合、成約時に仲介手数料がかかります。宅地建物取引業法で定められた上限額は、売買価格400万円超の部分について「価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で計算できます（400万円以下の部分は別の料率）。たとえば売却価格1,800万円の場合、仲介手数料の上限は（1,800万円×3％＋6万円）×1.1＝約725,000円が目安です。買取の場合、この仲介手数料はかかりません。
印紙税・登記費用
売買契約書には印紙税がかかります（契約金額に応じて軽減税率あり）。また、抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合は、司法書士報酬を含めた登記費用が発生します。
譲渡所得税（売却益にかかる税金）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて課税されます。税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は約20.315％、5年以下の「短期譲渡所得」は約39.63％です。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。
3,000万円特別控除・空き家の特例
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。また、相続した空き家を売却する場合は、一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど）を満たせば「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（空き家の3,000万円特別控除）」を利用できる場合があります。取得費が不明な場合に譲渡所得を圧縮できる「取得費加算の特例」（相続開始から3年10か月以内の譲渡が対象）もあわせて検討できます。これらの特例は要件が細かく定められているため、適用可否は税理士または税務署にご確認ください。
理由別・牛久市の不動産売却
相続した実家・空き家を売却する
牛久市の高齢化率は29.4％（2020年国勢調査）で、約3人に1人が65歳以上です。多くの方が「実家」という不動産を将来相続する可能性を持っています。相続不動産の売却では、まず相続登記（不動産の名義変更）を済ませる必要があります。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、正当な理由なく期限内に登記をしないと10万円以下の過料の対象になる場合があります。相続登記や名義変更の手続きについては牛久市の相続名義変更ガイドで、相続した土地の売却の流れは牛久市の相続土地売却ガイドで詳しく解説しています。
相続した家をそのまま空き家にしておくと、固定資産税の住宅用地特例が適用除外となり、税額が大きく上がるリスクがあります（特定空家等に指定され市区町村から勧告を受けると、翌年度から住宅用地特例が解除される仕組みです）。「まだ売ると決めていない」段階でも、早めに査定額を確認し、方針を検討しておくことをおすすめします。相続を機に実家を買取に出す場合は牛久市の実家買取ページもあわせてご覧ください。
訳あり物件・空き家を売却する
再建築不可、共有名義のまま放置された家、残置物が多い空き家、事故物件（心理的瑕疵物件）など、一般の仲介では売りにくい「訳あり物件」も、ハウスドゥでは自社で直接買取に対応しています。旧分譲地の中には接道が狭く再建築不可となる区画も見られ、仲介での売却に時間がかかるケースがあります。遠方にお住まいで管理に困っている、なるべく早く現金化したいという場合は、買取が現実的な選択肢になります。訳あり物件は牛久市の訳あり物件買取ページで詳しくご案内しています。
住み替えで売却する
牛久市はファミリー層のベッドタウンとして発展してきた経緯があり、築20〜30年の4LDK・5LDKクラスの戸建てが多く存在します。お子様の独立後に「家が広すぎる」「維持管理が大変」と感じて住み替えを検討される方が増えています。住み替えでは「先に今の家を売ってから新居を探す（売り先行）」か「先に新居を確保してから売る（買い先行）」かで資金計画やスケジュールが変わります。仮住まい費用や二重ローンのリスクを踏まえ、早めのスケジュール調整が重要です。詳しくは牛久市の住み替え売却ガイドをご覧ください。
離婚にともなう売却
離婚にともない自宅を売却する場合、財産分与の対象となるため、名義（単独名義か共有名義か）と住宅ローンの残債状況の確認が最初のステップです。ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、任意売却の検討が必要になることもあります。売却で得た代金は原則として財産分与のルールに従って分けます。名義や税金の扱いが複雑になりやすいため、早めのご相談をおすすめします。
任意売却
住宅ローンの返済が難しくなった場合、金融機関の同意を得たうえで、ローン残債がある状態のまま市場価格に近い金額で売却する「任意売却」という方法があります。競売にかけられる前に任意売却を行うことで、市場価格に近い価格での売却・プライバシーの保護・引っ越し時期の調整といったメリットが期待できます。ただし、金融機関との交渉や期限管理など専門的な対応が必要です。詳しくは牛久市の任意売却相談ページをご覧ください。
エリア・駅別の売却傾向
ひたち野うしく駅周辺
TX（つくばエクスプレス）沿線であるつくば市方面への生活利便性が高く、同条件の物件であれば牛久駅周辺よりやや高値がつく傾向があります。駅周辺では新たな宅地開発も進んでおり、子育て世代の需要が見込めるエリアです。マンションの流通もこのエリアを中心に見られます。中古マンション相場はひたち野うしく駅 中古マンション相場、戸建相場はひたち野うしく駅 中古戸建相場で解説しています。
牛久駅周辺
古くからの住宅地が広がり、落ち着いた住環境を求める層に支持されています。駅からの距離によって査定額が大きく変わるため、個別の査定が欠かせません。マンション・戸建ての相場は牛久駅 中古マンション相場・牛久駅 中古戸建相場をご覧ください。
駅から離れた郊外エリア
広い敷地や静かな環境を求める車通勤メイン層に訴求しやすいエリアです。バブル期に分譲された旧分譲地では高齢化が進み、相続をきっかけに空き家となる戸建てが増えています。旧分譲地の中には接道が狭く再建築不可となる区画も見られるため、売却前に接道状況の確認をおすすめします。
マンション売却について
牛久市は県南でマンション流通がある数少ないエリアのひとつで、駅近〜ひたち野うしく駅周辺を中心に中古マンションの成約事例があります。マンション売却では管理費・修繕積立金の滞納有無や、長期修繕計画の実施状況も査定に影響するため、管理組合発行の資料をご用意いただけるとスムーズです。マンション買取をご検討の場合は牛久市マンション買取ページもご参照ください。
ハウスドゥ つくば研究学園都市が選ばれる理由
つくば市から牛久市へ直接対応
当店はつくば市に店舗を構え、茨城県知事（1）第7579号の宅地建物取引業免許のもと、牛久市を含む県南エリアの不動産売却・買取に対応しています。ひたち野うしく駅周辺から店舗まで車で約20分前後と近く、現地調査にも迅速に伺えます。
タレント古田敦也氏がブランドアンバサダーのハウスドゥグループ
「ハウスドゥ」は全国に店舗を展開する不動産フランチャイズブランドで、タレントの古田敦也氏を起用したCM等でも知られています。全国ネットワークによる販売力と、地元密着の店舗対応の両方を活かし、牛久市のお客様に対応しています。
仲介・買取の両輪で対応、秘密厳守
「駅近で市場価格を狙いたい」「事情があり早く確実に売りたい」など、ご事情に応じて仲介・買取を比較したうえでご提案します。相続物件、空き家、訳あり物件も自社で直接買取が可能です。ご相談内容は秘密厳守し、査定だけのご利用も歓迎します。受付は8:00〜21:00・年中無休です。
よくあるご質問
Q. 牛久市の中古戸建てはどのくらいの価格で売れますか？
A. 国土交通省「不動産取引価格情報」等に基づくと、牛久市の中古戸建ては約500〜3,000万円台前半の価格帯で取引されており、ボリュームゾーンは1,500〜2,500万円台（築15〜25年前後）です。駅徒歩圏は3,000万円超の成約もある一方、駅から離れたエリアでは1,000万円以下の物件も見られます。実際の価格は立地・面積・築年数により大きく異なりますので、まずは無料査定をご利用ください。
Q. 仲介と買取、結局どちらがおすすめですか？
A. 「時間をかけてもよいので高く売りたい」方には仲介、「早く確実に現金化したい」「訳あり物件で仲介が難しい」方には買取が向いています。一定期間仲介で売り出し、期限内に売れなければ買取に切り替える「買取保証付き仲介」という方法もあります。まずは両方の査定額を比較したうえでご検討いただけます。
Q. 相続した実家がまだ名義変更されていませんが売却できますか？
A. 売却には相続登記（名義変更）が完了している必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されているため、まだの場合は早めの手続きをおすすめします。当店では提携する司法書士のご紹介も可能ですので、名義変更前の段階でもお気軽にご相談ください。
Q. 売却にかかる費用や税金の概算を事前に知りたいです。
A. 仲介の場合は仲介手数料（速算式：価格×3％＋6万円＋消費税、400万円超部分）、登記費用、印紙税がかかり、売却益が出た場合は譲渡所得税（長期20.315％・短期39.63％が目安）がかかります。マイホームの場合は3,000万円特別控除が使える場合があります。買取の場合は仲介手数料がかかりません。物件ごとの概算は無料査定の際にあわせてご案内します。
Q. ひたち野うしく駅と牛久駅、どちらのエリアが高く売れますか？
A. 一般的に、ひたち野うしく駅周辺はTX沿線であるつくば方面へのアクセスも良いため、同条件の物件であればやや高値がつく傾向にあります。ただし実際の価格は駅からの距離・敷地面積・築年数・前面道路の状況など個別条件に大きく左右されます。当店では両駅エリアの物件にそれぞれ精通していますので、個別にご相談ください。
Q. 空き家や訳あり物件でも売却できますか？
A. 再建築不可、共有名義のまま放置された家、残置物が多い空き家、事故物件なども、ハウスドゥでは自社で直接買取に対応しています。一般の仲介では売りにくい物件も、まずは無料査定でご相談ください。
Q. 査定を依頼すると必ず売却しないといけませんか？
A. いいえ、査定だけのご利用も可能です。査定後に売却を強制することは一切ありません。「まずは金額を知りたい」という段階でもお気軽にご相談ください。
まとめ
牛久市は駅徒歩圏を中心に仲介での売却がしやすい一方、高齢化が進む旧分譲地では相続や空き家の売却相談も増えています。仲介・買取それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況（時間の余裕、物件の状態、周囲に知られたくないかなど）に合った方法を選ぶことが、後悔しない売却につながります。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、牛久市の駅別相場や地域特性を踏まえた無料査定を行っています。「まだ売ると決めていない」段階でも、お気軽にご相談ください。
