「住宅ローンの支払いが厳しくなってきた」「このままでは競売にかけられてしまうかもしれない」——つくば市でそんな不安を抱えている方に知っていただきたいのが「任意売却」です。任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の同意を得たうえで市場価格に近い価格で自宅を売却する方法です。競売より高く売れる可能性が高く、引っ越し費用の確保やプライバシーの保護など、多くのメリットがあります。この記事では、つくば市で任意売却を検討している方に向けて、競売との違い・流れ・メリットとデメリット・税金・当社にご相談いただくメリットを、地域密着のハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市店が実務目線で解説します。
任意売却とは｜競売との違いを正しく理解する
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った際に、抵当権を持つ金融機関の合意を得たうえで、通常の不動産売却と同じように市場で売却する方法です。ローンを完済できないまま不動産を売る場合、本来は抵当権が残っているため売却できませんが、金融機関が「残債を分割払いにする」「売却代金の中から諸費用を支払うことを認める」などの条件で抵当権抹消に同意することで、任意売却が成立します。
任意売却と競売の違い
- 売却価格：任意売却は市場価格に近い価格で売れる可能性が高い／競売は市場価格の6〜7割程度まで下がることが多い
- プライバシー：任意売却は通常の売却と同じ形で進むため周囲に知られにくい／競売は裁判所の資料や現地調査で公になりやすい
- 引っ越し費用：任意売却は売却代金の中から引っ越し費用を確保できる交渉の余地がある／競売は基本的に確保できない
- 残債の返済条件：任意売却は分割払いなど生活状況に応じた交渉がしやすい／競売は交渉の余地が少ない
- 退去のタイミング：任意売却は買主と相談しながら退去時期を決めやすい／競売は落札者から強制的に退去を求められることがある
つくば市内でも、住宅ローンの返済に悩む方からのご相談は珍しくありません。重要なのは「滞納してから動く」のではなく、「滞納しそうだと分かった時点」で早めに相談することです。任意売却には対応できる期間に限りがあるためです。
任意売却が可能な期間はいつまでか
任意売却は、住宅ローンを滞納してから競売の「開札日」の前日までであれば理論上は可能とされています。ただし、実務上は以下の流れで手続きが進むため、早い段階での相談ほど選択肢が広がります。
- 滞納1〜3ヶ月：金融機関から督促状・催告書が届く。この段階でも任意売却の準備は可能
- 滞納3〜6ヶ月：「期限の利益の喪失」通知が届き、残債を一括請求される。保証会社が代位弁済し、債権者が保証会社に移る
- 滞納6ヶ月前後〜：裁判所から「競売開始決定通知」が届く。この段階でもまだ任意売却は可能だが、時間的な余裕は少なくなる
- 競売の入札期間開始後：任意売却が難しくなる。開札日の前日までが実務上のリミットとされる
「まだ滞納していないが今後が不安」という段階でご相談いただくのが最もスムーズです。当店では滞納の有無にかかわらず、早期のご相談を受け付けています。
任意売却のメリット
1. 市場価格に近い価格で売却できる
競売は裁判所が定めた「売却基準価額」をもとに入札されるため、市場価格の6〜7割程度まで下がるケースが一般的です。任意売却は通常の不動産売却と同じ市場で売りに出すため、より高い価格での売却が期待できます。売却額が高くなれば、残債も少なくなります。
2. 引っ越し費用を確保できる可能性がある
金融機関との交渉次第では、売却代金の中から引っ越し費用や当面の生活費の一部を捻出できることがあります（金融機関の同意が前提で、必ず認められるわけではありません）。
3. プライバシーが守られやすい
競売は裁判所の「物件明細書」がインターネット上で公開され、現地調査で近隣に知られる可能性があります。任意売却は通常の売却活動と同じ形で進むため、住宅ローンの滞納を周囲に知られにくいという特徴があります。
4. 残債の返済方法を相談できる
売却後に残る債務（残債）について、無理のない分割払いを金融機関と相談できる場合があります。
5. リースバックを組み合わせられる場合がある
買主との合意やリースバック会社の利用により、売却後も家賃を払いながら同じ家に住み続けられる「リースバック」を検討できるケースもあります（利用の可否は物件条件や買主により異なります）。
任意売却のデメリット・注意点
- 個人信用情報に記録が残る：住宅ローンを滞納した事実は信用情報機関に登録され、一定期間新たな借り入れが難しくなります。これは任意売却をしてもしなくても、滞納自体によって生じるものです。
- 連帯保証人・連帯債務者への影響：残債が残る場合、連帯保証人・連帯債務者にも返済義務が及ぶ可能性があります。事前に十分な説明と合意形成が必要です。
- すべてのケースで成立するとは限らない：金融機関（債権者）の同意が前提のため、交渉がまとまらなければ任意売却は成立せず、競売に移行することがあります。
- 共有名義の場合は共有者全員の同意が必要：夫婦のペアローンなど共有名義の物件では、原則として共有者全員の同意が必要です。
- 売却後も一定期間は掲示・内覧対応が必要：通常の仲介売却と同様に、内覧対応などの協力が必要になります。
任意売却の流れ【8ステップ】
STEP1｜早めのご相談
滞納前・滞納後を問わず、まずは任意売却に対応できる不動産会社へご相談ください。当店では相談・査定は無料です。
STEP2｜物件の査定
訪問査定を行い、想定売却価格を算出します。
STEP3｜金融機関（債権者）への相談・交渉
査定額をもとに、金融機関に任意売却の実施について同意を求めます。抵当権を持つ金融機関の合意が得られなければ任意売却は成立しません。
STEP4｜媒介契約・販売活動の開始
金融機関の同意が得られたら、通常の仲介と同様に売却活動を開始します。
STEP5｜買主の決定・条件交渉
購入希望者が現れたら、価格・引き渡し時期などの条件を交渉します。売却代金からの配分（諸費用・引っ越し費用等）についても金融機関と調整します。
STEP6｜売買契約の締結
買主・金融機関双方の合意のもと、売買契約を締結します。
STEP7｜決済・引き渡し・抵当権抹消
売買代金の決済と同時に、抵当権抹消の手続きが行われ、物件を買主に引き渡します。
STEP8｜残債の返済
売却後に残った残債について、無理のない範囲での分割返済を金融機関と相談します。
つくば市の不動産売却相場【2026年・公示地価ベースの目安】
任意売却でも、まずは「いくらで売れそうか」の目安を知ることが第一歩です。つくば市はつくばエクスプレス（TX）開業以降、人口増加と地価上昇が続く県内有数の成長都市で、2026年の公示地価（住宅地平均）は77,223円／㎡（坪単価約25.5万円）・前年比+5.80%と、茨城県内でも2位の水準にあります（1位は守谷市）。中古一戸建ての売却相場は目安として約4,007万円前後（坪単価51.9万円）、中古マンションは約3,553万円前後（坪単価142万円）です。ただし、これらはあくまで市全体の目安であり、任意売却の場合は「早期売却」が優先されるため、通常売却よりもやや相場より抑えた価格設定になることがあります。正確な金額は物件ごとの査定が必要です。
任意売却でも「仲介」と「買取」を選べる
任意売却というと「仲介での売却しかない」と思われがちですが、実際には買主を探す仲介だけでなく、当店のような不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢もあります。
仲介のメリット・デメリット
仲介は市場に売りに出すため、買取より高く売れる可能性がありますが、買主が見つかるまでの期間が読めず、内覧対応の負担もあります。競売までの期限が迫っている場合は、時間との勝負になります。
買取のメリット・デメリット
当店のような買取専門店が直接買い取る場合、価格は仲介よりやや低くなる傾向がありますが、買主を探す期間が不要なため、競売の期日が迫っている場合でも短期間で現金化しやすいという強みがあります。内覧対応の負担がなく、周囲に知られるリスクも抑えられます。任意売却では「時間との勝負」になる場面が多いため、買取という選択肢を知っておくことは大きな意味があります。
任意売却にかかる費用と税金
売却にかかる主な費用
- 仲介手数料：売買価格400万円超の部分は「売買価格×3%+6万円+消費税」が上限の速算式です（仲介の場合。買取の場合は不要）
- 印紙税：売買契約書に貼付。売買価格に応じて金額が変わります
- 抵当権抹消費用：司法書士報酬と登録免許税（不動産1件あたり1,000円）
売却にかかる税金と使える特例
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間5年超で20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下で39.63%の税率がかかります。マイホームを売却した場合は「3,000万円の特別控除」が使える可能性がありますが、任意売却で譲渡益が出るケースは多くありません（多くの場合は残債が売却額を上回る「オーバーローン」状態です）。オーバーローンで譲渡損失が出た場合の税務上の扱いは個別事情によるため、税理士・税務署への確認をおすすめします。
売却理由から見る、つくば市の不動産売却
相続した実家を売る場合
相続した実家に住宅ローンが残っていた場合も、任意売却の対象になり得ます。相続登記が済んでいない場合は先に相続人を確定させる必要があります。
離婚にともなう売却
離婚時に共有名義・ペアローンの住宅を任意売却するケースは少なくありません。共有者（元配偶者）全員の同意が必要になるため、早めの話し合いが重要です。
住み替えの場合
住み替え先の購入を控えている場合でも、現在の住宅ローンが残っていれば任意売却の検討対象になります。
訳あり物件・空き家の場合
住宅ローンを滞納したまま空き家になっている物件も、当店では買取のご相談を承っています。
つくば市のエリア・駅別の状況
つくば市はTX沿線（つくば駅・研究学園駅・みどりの駅など）と、そこから離れた郊外エリアで地価水準に大きな差があります。任意売却では「早く現金化できるか」が重要になるため、駅近エリアは仲介での売却がスムーズに進みやすく、郊外・調整区域に近いエリアは買取も含めた検討が現実的な選択肢になります。研究学園駅周辺は坪約46万円（+9.4%）、つくば駅周辺は坪約40万円（+6.8%）、みどりの駅周辺は県内上昇率1位（+17.4%）という状況です（2026年目安）。
不動産売却に必要な書類
- 本人確認書類：運転免許証等
- 実印・印鑑証明書：発行後3ヶ月以内が目安
- 登記済権利証または登記識別情報：紛失時は司法書士による本人確認情報の作成等で代替可能
- 固定資産税納税通知書：市区町村から毎年送付
- 住宅ローンの残高証明書：金融機関から取り寄せ
- 住民票：登記上の住所と現住所が異なる場合に必要
任意売却では、これに加えて金融機関との交渉に必要な収支状況の資料（家計状況が分かる資料等）を求められることがあります。
ハウスドゥ つくば研究学園都市店が選ばれる理由
当店は「ハウスドゥ」ブランドの一員として、地域密着で不動産売却・買取をサポートしています。ハウスドゥは元プロ野球選手・古田敦也氏を起用したブランドとしても知られ、全国に多数の店舗を展開するフランチャイズネットワークです。当店の強みは以下のとおりです。
- 買取専門店として直接買取が可能：競売までの期限が迫っている場合でも、スピーディーな現金化のご提案ができます
- 地域密着：つくば市・県南エリアの相場・エリア事情に精通しています
- 秘密厳守での対応：任意売却はデリケートな事情を伴うため、プライバシーに配慮した対応を徹底しています
- 仲介・買取・リースバックをワンストップで比較検討：状況に応じて最適な方法をご提案します
宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社は売主に対して査定価格の根拠を明らかにする義務があります。当店では査定額の根拠を明示したうえでご説明しています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 任意売却とは何ですか？
住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得たうえで市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。競売より高く売れる可能性があり、プライバシーが守られやすいという特徴があります。
Q2. 任意売却と競売の違いは何ですか？
任意売却は市場価格に近い価格で、通常の売却と同じ形で進められます。競売は裁判所主導で行われ、売却価格が市場価格の6〜7割程度まで下がることが多く、プライバシーも守られにくくなります。
Q3. 任意売却はいつまでできますか？
理論上は競売の開札日前日まで可能とされていますが、実務上は早い段階でのご相談ほど選択肢が広がります。滞納前でも「今後が不安」という段階でのご相談を承っています。
Q4. 任意売却のデメリットは何ですか？
個人信用情報に滞納の記録が残ること、連帯保証人・連帯債務者に影響が及ぶ可能性があること、金融機関の同意が前提のため必ず成立するとは限らないことなどが挙げられます。
Q5. 任意売却の相談費用はかかりますか？
当店では、査定・ご相談は無料です。まずはお気軽にご相談ください。
Q6. 任意売却でも当店の買取を利用できますか？
はい。金融機関の同意が前提となりますが、当店による直接買取のご相談も可能です。競売までの期限が迫っている場合、買取はスピーディーな解決策の一つです。
Q7. 共有名義（ペアローン）の住宅でも任意売却できますか？
共有者全員の同意が必要になります。離婚にともなう任意売却では、元配偶者との早めの話し合いが重要です。
まとめ｜早めの相談が選択肢を広げる
任意売却は、住宅ローンの返済に行き詰まったときに「競売より良い条件で解決できる可能性がある」選択肢です。ただし、金融機関との交渉や時間的な制約があるため、早めの相談が何よりも重要です。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市店では、仲介・買取の両方の選択肢をふまえ、つくば市にお住まいの方の状況に合わせたご提案をしています。まずは無料査定・ご相談からお気軽にお問い合わせください。
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