相続した土地を分けて複数の区画で売る計画を考え始めると、「これは不動産業の免許が必要な行為になるのでは？」という不安が出てきます。結論から言うと、個人が相続した土地を分けて売ること自体が直ちに宅建業に当たるとは限りませんが、「業として」「反復継続して」行うと判断されると免許が必要になる可能性があります。ここでは、区画割りの計画を立てる段階で整理しておくと行政や専門家への相談がスムーズになる事項を、つくば市で相続した土地の売却を検討する方に向けてまとめます。
宅地建物取引業の「反復継続」とは何か
宅地建物取引業法では、宅地や建物の売買などを「業として」行う場合に免許が必要とされています。一般に、取引の回数や規模、販売の方法、取得の経緯、広告の有無などを総合的に見て判断されると考えられています。「反復継続」は、一度きりの売却か、同じ目的で繰り返し売るかを見る要素の一つです。
国土交通省の解釈・運用では、販売の機会が一度でも、区画に分けた宅地を複数の買主に売る行為は反復継続性に該当するとされています。相続で取得した事情は事業性を低くみる一要素ですが、免許の要否は取引相手・目的・取得経緯・販売方法等も含めた総合判断です。
ただし、回数だけで機械的に線が引かれるわけではありません。何区画まで安全、何回までなら問題ない、といった数字の基準は示されていないため、「この程度なら大丈夫」と自己判断で進めることは避けてください。最終的な判断は、所在地の行政の宅建業の窓口や専門家に確認するのが確実です。区画販売や広告を始める前に、計画全体を行政窓口へ相談してください。
参考：国土交通省の資料（PDF）
相続地の区画割り計画で整理しておきたい事項
区画割りを検討するときは、次の項目を一覧にしておくと、行政や専門家との話が進みやすくなります。
取得の経緯
いつ、どのような経緯で土地を取得したか（相続の時期、遺産分割の内容、共有の有無など）を整理します。相続登記が済んでいるかどうかも確認しておきます。
売却先と販売方法
一括で売るのか、区画ごとに個人へ売るのか、事業者に一括で渡すのかによって、判断の要素が変わります。どこで、誰に、どのように販売する想定かを言葉にしておきましょう。
区画数と過去・将来の取引
何区画に分ける予定か、過去にほかの土地を売った経験があるか、今後も同様の売却を予定しているかを整理します。
測量・分筆の見通し
区画割りには測量や分筆登記が必要になることがあります。分筆の手続きや費用の目安は、別の記事で整理していますので、あわせてご覧ください（土地の一部だけ売りたいときの方法｜分筆する・しない場合の費用・手続き・注意点【つくば市】）。
行政・専門家に相談するときの役割分担
宅建業に該当するかどうかは、行政の窓口や行政書士・司法書士・宅建業者などの専門家に相談するのが基本です。不動産会社に売却を依頼する場合でも、区画割りの計画全体の適法性を保証してもらえるわけではないことを理解しておくと安心です。
一方で、売却の条件や価格、測量の段取りなど、売却の実務面については不動産会社と一緒に整理できる部分も多くあります。相談の目的を分けて、それぞれに適した窓口に確認することが大切です。
持参すると話が早い資料
行政や専門家に相談する際は、次のような資料を用意しておくと、確認がスムーズになります。
- 登記事項証明書（全部事項証明書）と公図の写し
- 取得の経緯がわかる書類（遺産分割協議書など）
- 区画割りの概略図（案の段階で構いません）
- これまでに売却した土地があれば、その概要メモ
資料の内容や必要書類は状況によって異なるため、事前に相談先へ確認してください。
つくば市で相続地の売却をご検討の方へ
ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、相続した土地の売却に関するご相談を承っています。区画割りをするかどうか、どの方法で売るかを決める前の段階でも構いません。税金・登記・測量など専門的な判断が必要な内容は、必要に応じて専門家への相談をご案内します。個別の税務・法律の判断を保証するものではありませんので、ご了承ください。
お問い合わせは、店舗の電話またはお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。土地の状況を整理するところからご一緒します。
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