高圧送電線が敷地の上を通っている土地は、売る前に「送電線のための権利（地役権）」「電力会社との線下契約」「建物を建てられる範囲の制限」の3点を分けて確認することが大切です。この記事では、つくば市で土地を売るご家族が、買主に説明できる状態を作るための確認資料と手順を整理します。
※この記事は一般的な情報の整理です。個別の土地の権利内容や制限は、登記簿・設備の所有者（電力会社）への照会で確認してください。
高圧送電線が通る土地で売主が最初に知っておきたいこと
送電線を支える鉄塔の敷地は、電力会社が所有権や賃借権などの権利を持つのが一般的です。一方、送電線が上空だけを通る土地では、電力会社が「送電線路敷設地役権」を設定することがあります。地役権とは、他人の土地を一定の目的のために使わせてもらう権利で、この場合は送電線の安全を守るために、建築や土地の形を変える行為が制限されます。
地役権が設定されている場合、電力会社から土地の所有者へ補償料が支払われていることもあります。ただし、補償料の金額や制限の内容は送電線の位置・高さ・電圧によって異なるため、「この条件なら必ずこう」と決めつけることはできません。
売る前に確認する6つの資料
売主が準備しておくと、買主への説明と契約がスムーズになる資料を一覧にしました。
- 登記事項証明書：地役権や地上権など、登記された権利の種類と内容を確認します。
- 地役権設定契約書・図面：対象となる地番の範囲と、制限される行為の内容を確認します。
- 線下補償に関する書類：補償の契約があるかどうか、契約の相手先を確認します。
- 電力会社への設備照会の回答：送電線の所有者・管理者と、どの部分が対象かを確認します。
- 買主が建築したい内容の確認：建物の高さや配置が制限に当たるかを、設計段階で確認します。
- 契約上の扱いの確認：売却後も権利や制限が引き継がれるかを、専門家と一緒に整理します。
線下契約と地役権の違いは？
「線下契約」と「地役権」は、混同されやすい言葉です。地役権は登記された権利として土地に付いて回るのが基本で、線下契約は電力会社との契約として扱われることが多い点が違います。どちらが自分の土地にあるのかは、登記簿と契約書を並べて確認するのが確実です。
建築の制限と作業の安全距離は別のもの
JR東日本の公式FAQでは、設備の利用制限は電圧・設備・契約の条件によって異なり、建造物・工作物・植栽への制約が説明されています（JR東日本 FAQ）。ただし、これはJRの設備の例であり、ほかの電力会社や土地の契約条件にそのまま当てはめることはできません。
送電線から離れるべき距離には、電力会社が工事や点検のときに作業員の安全を守るための「作業上の安全距離」があります。これは建物を建てられるかどうかを直接決めるものではありません。建築の可否は、地役権の内容、電気事業法などの技術基準、市の建築ルールを合わせて判断します。売主としては「距離の数字だけで判断しない」ことが、買主とのトラブルを防ぐ第一歩です。
相続した土地や所有者が変わった土地の確認
相続で受け継いだ土地は、売る前に登記上の所有者と実際の権利者が一致しているかを確認する必要があります。登記簿の名義が古いままだと、売却の手続きに時間がかかることがあります。地役権の設定や線下補償の契約も、もとの所有者の時代に結ばれていることが多いため、相続人が契約書の内容を把握しているかどうかも確かめておきましょう。
所有者の確認で迷ったときは、登記事項証明書と固定資産税の納税通知書を照らし合わせると、現在の名義と土地の情報を整理しやすくなります。書類が見つからない場合でも、電力会社や法務局で確認できる範囲から順番に進めれば大丈夫です。
送電線の下の土地の評価と税金について
送電線が通る土地は、相続税や固定資産税の評価で特別な計算方法や減価率が定められている場合があります。ただし、どの方法が使われるか、どれくらいの割合で評価が下がるかは、土地の位置・面積・制限の内容によって異なります。売却価格の見込みや税額を考える際は、ここに数字を当てはめるのではなく、税理士や不動産会社に個別に試算してもらうのが安心です。
土地を売ったときの税金は、取得の経緯や保有期間によって変わります。税金の判断が必要な場合は、税務署や税理士など専門家にご相談ください。
土地の上を通る電線と日常生活の注意点
送電線の下では、建物の高さや植える木の種類、物を置く場所などが制限されることがあります。売却後に買主が生活を始めたときに困らないよう、どこまでが制限の対象かを図面で示しておくと親切です。電磁波などへの心配を口にする買主もいますが、不安の内容は個人差があるため、分かっている公的な情報と、電力会社への確認結果を分けて伝えることが大切です。
買主への重要事項説明で注意すること
宅地建物取引業法では、契約の前に重要事項を説明することが定められています。登記されている権利は説明の対象ですが、登記されていなくても、送電線が通っていることは取引上重要な事実として扱われる場合があります。売主が知っている情報は、仲介会社と共有し、説明が漏れないようにしておくことが大切です。健康面や心理的な不安を感じる買主もいるため、分かっている事実を正直に伝える姿勢が信頼につながります。
つくば市で売主が取る手順
- 登記簿で地役権や地上権の記載を確認する。
- 管轄の電力会社の設備照会窓口に、土地の地番と送電線の位置を伝えて照会する。
- 照会の回答と契約書を一つのファイルにまとめる。
- 仲介会社と、買主への説明内容を事前に打ち合わせる。
- 買主が建築する場合は、設計の段階で制限を確認してもらう。
よくある質問
Q1. 送電線が上空を通るだけでも、売却に影響がありますか？
A. 地役権が設定されているかどうかで影響が変わります。上空を通るだけでも、建築や土地の形を変える行為に制限がかかることがあるため、まず登記簿と電力会社への照会で確認してください。
Q2. 電力会社から補償金をもらっていた場合、売るときはどうなりますか？
A. 補償の契約内容によって扱いが変わります。補償金の受け取りが売却後にどうなるかは、契約書を確認したうえで、仲介会社や専門家にご相談ください。
Q3. 建物の高さは、送電線からどれくらい離せばよいですか？
A. 一律の数字で決まるものではありません。作業上の安全距離と建築の制限は別の基準のため、設備を管理する電力会社と、建築を計画する設計者の両方に確認してください。
Q4. 買主に伝えないと、後でトラブルになりますか？
A. 売主が知っている重要な事実を伝えないと、後から問題になる可能性があります。分かっている範囲は、書面で正直に説明することをおすすめします。
Q5. 相談は何から始めればよいですか？
A. まず登記事項証明書と、手元にある契約書・図面を用意してください。そのうえで、地域の不動産会社に売却前の確認資料の整理を依頼すると、進め方が分かりやすくなります。
関連記事
売る前の確認資料をさらに詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
- 建築計画概要書とは？閲覧・写しの取り方と確認済証が見つからない家の売却前資料【つくば市】
- 建物図面・各階平面図とは？売却前の取得と現況確認表【つくば市】
- 法務局の筆界特定制度とは？売却前の制度の使い方と準備資料【つくば市の土地】
- 評価証明書と公課証明書の違い｜売却前の年度・物件・申請者の確認【つくば市】
出典
- 送電線路敷設地役権の定義・補償・重要事項説明の論点：アットホーム 不動産用語集「送電線路敷設地役権とは」
- 設備の利用制限の条件差：JR東日本 FAQ
- 売却時に利用制限と電力会社への確認、買主説明資料を揃える論点：ながろ不動産「送電線下の不動産売却時の注意点」（2024年8月公開）
ハウスドゥ つくば研究学園都市ができること
ハウスドゥ つくば研究学園都市では、つくば市で土地を売る方の「売る前の確認資料」の整理から、ご相談を承っています。登記簿や契約書をお持ちいただければ、どの資料をどこで確認すればよいかを順番にご案内します。送電線が通る土地の売却で迷われている方は、お気軽にご相談ください。
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
