石岡市は旧市街地と八郷地区が合併した街で、空き家率16.33%（2018年住宅・土地統計調査）と県内でも高い水準にあります。「八郷の実家は農地が付いていて仲介では断られた」「再建築不可の物件だが売れるのか」といった、通常の仲介では扱いにくい訳あり物件のご相談が増えています。この記事では、石岡市で訳あり物件・空き家を売却する際の選択肢と流れを整理します。
石岡市で訳あり物件の相談が増えている背景
石岡市の常住人口は令和8年8月1日現在67,710人・世帯数29,295世帯です（石岡市公式ホームページ「常住人口」）。空き家率16.33%（2018年住宅・土地統計調査）は県内でも高めの水準で、旧市街地の老朽家屋と、八郷地区の農地付き実家の両方で空き家が増えています。中古戸建て価格帯は800〜1,600万円台がボリュームゾーンで、住宅地公示地価は約20,000〜23,000円/㎡と県平均よりやや低い水準です（石岡市エリアページ記載の目安データより）。
旧市街地と八郷地区で異なる訳ありの事情
石岡市は2005年に旧石岡市と旧八郷町が合併して誕生しました。石岡駅周辺の旧市街地は商業・住宅地が中心で、老朽化した空き家や再建築不可物件の相談が多い一方、八郷地区は農業が主産業だった歴史から農地付きの広い敷地の実家が多く、農地法の手続きが絡む訳あり物件が目立ちます。
「訳あり物件」にはどんなパターンがあるか
石岡市でよくご相談いただく訳あり物件のパターンを整理します。
パターン1：八郷地区の農地付き実家
八郷地区は農地が広がるエリアで、実家に畑や田んぼが付随しているケースが少なくありません。農地は農地法の制限があり、宅地とは別の手続きが必要になるため、通常の仲介では敬遠されがちです。
パターン2：旧市街地の再建築不可物件
石岡駅周辺の旧市街地には、接道義務を満たさず建て替えができない「再建築不可」の物件が点在しています。老朽化が進んでいても建て替えができないため、買い手が見つかりにくい傾向があります。
パターン3：相続人が複数いる共有名義
相続した実家を兄弟姉妹の共有名義のまま放置しているケースです。売却には共有者全員の同意が必要になるため、話し合いが進まず塩漬けになりがちです。
パターン4：事故物件・告知事項のある物件
過去に事件・事故があった物件や、雨漏り・シロアリなど告知が必要な事項がある物件も、通常の仲介では買い手が見つかりにくい訳あり物件の一つです。
パターン5：借地権付き建物
建物は所有しているが土地は借地というケースも、権利関係が複雑なため仲介では敬遠されやすい物件です。
4つの選択肢を比較する
訳あり物件・空き家を「手放す」場合、主に4つの選択肢があります。
| 選択肢 | 特徴 | 向くケース |
|---|---|---|
| 仲介売却 | 市場価格に近いが時間がかかる | 宅地のみの一般的な物件 |
| 直接買取 | 早期現金化・訳あり物件にも対応 | 農地付き・再建築不可・共有名義等 |
| 空き家バンク | 移住者とマッチング・成約に時間 | 移住需要が見込めるエリア |
| 相続放棄 | 管理負担ゼロだが資産も手放す | 資産価値がほぼ無い場合 |
※一般的な傾向の目安であり、個別の物件条件により異なります。
選択肢1：仲介での売却
不動産会社が買主を探して売却する一般的な方法です。時間はかかりますが、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。ただし農地付き・再建築不可の物件は仲介期間が長期化しやすい傾向があります。
選択肢2：不動産会社への直接買取
不動産会社が物件を直接買い取る方法です。仲介より価格は下がる傾向がありますが、買主を探す期間が不要なため早期の現金化が可能です。農地・再建築不可・共有持分・借地権など仲介で敬遠されがちな物件でも対応できる会社があります。
選択肢3：空き家バンクへの登録
石岡市には空き家バンク制度があり、移住・定住を希望する方とのマッチングを行っています。ただし登録すれば必ず売れるわけではなく、成約までに時間がかかることも珍しくありません。
選択肢4：相続放棄
資産価値がほとんど無く管理負担だけが大きい場合、相続放棄という選択肢もあります。ただし相続放棄は石岡市の不動産だけを選んで放棄することはできず、他の全ての相続財産も放棄することになる点に注意が必要です。
石岡市で訳あり物件を売却する流れ
STEP1：相談・お問い合わせ
電話・LINE・フォームなどで物件の状況（築年数・農地の有無・相続人の人数など）をお伝えいただきます。
STEP2：査定（机上査定・訪問査定）
まずは登記情報や周辺相場から机上査定で概算を把握し、必要に応じて訪問査定で現地を確認します。
STEP3：売却方法のご提案
物件の状態や希望条件に応じて、仲介・買取・その他の選択肢の中から適した方法をご提案します。
STEP4：契約・引き渡し
条件に合意後、売買契約を締結し、引き渡しと決済を行います。買取の場合は仲介より短期間で完了することが多いです。
費用と税金の基礎知識
仲介手数料の速算式
仲介で売却した場合の仲介手数料（上限）は、売買価格×3%＋6万円＋消費税で速算できます（400万円超の場合）。買取の場合、仲介手数料は発生しません。
譲渡所得税と3,000万円特別控除
不動産の売却益（譲渡所得）には、所有期間5年超で長期譲渡所得20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）が課税されます。相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります（適用期限は令和9年12月31日までの譲渡）。
登記費用・印紙税
売却時には登記費用（司法書士報酬含む）や、売買契約書に貼付する印紙税が必要になります。金額は物件や契約金額によって異なります。
八郷地区の農地を売却する際の注意点
八郷地区で農地を売却・転用する場合、農地法に基づく許可（3条・4条・5条許可）が必要です。地元の農業委員会や、農地に詳しい不動産会社への相談をおすすめします。相続した実家に農地が付随している場合、宅地部分と農地部分で手続きが分かれることもあるため、早めに専門家へ確認することが望ましいです。
ハウスドゥ つくば研究学園都市が選ばれる理由
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市（運営：株式会社トーマン）は、石岡市を含む県南エリアの訳あり物件・空き家買取に対応しています。旧市街地の再建築不可物件から、八郷地区の農地付き実家まで、通常の仲介では扱いにくい物件についても、買取専門店として柔軟にご相談を承っています。全国的な知名度を持つハウスドゥブランドの一員として、地域に根ざした査定・買取を行っています。
よくあるご質問
Q. 八郷地区の農地付き実家でも売却できますか？
農地法の許可手続きが必要になりますが、売却自体は可能です。まずは物件の状況をご相談ください。
Q. 再建築不可の物件でも買取してもらえますか？
物件によって条件は異なりますが、買取専門店では再建築不可物件にも対応できる場合があります。まずは査定でご確認ください。
Q. 相続人が複数いて話がまとまっていませんが相談できますか？
共有名義のままでもご相談は可能です。売却には共有者全員の同意が最終的に必要になりますが、進め方についてアドバイスいたします。
Q. 事故物件でも売却できますか？
告知事項の内容によりますが、売却自体は可能です。まずは物件の詳しい状況をご相談ください。
Q. 空き家バンクと不動産会社、どちらに相談すべきですか？
空き家バンクは移住希望者とのマッチングが中心で成約まで時間がかかることがあります。早期の現金化をご希望の場合は、買取に対応する不動産会社への相談が近道になることが多いです。
Q. 遠方に住んでいても売却の相談はできますか？
電話・LINEでのご相談から対応可能です。現地確認が必要な場合も、日程を調整してご案内します。
まとめ｜石岡市の訳あり物件は早めの比較検討が現実的
石岡市は空き家率16.33%と県内でも高く、旧市街地の再建築不可物件から八郷地区の農地付き実家まで、訳あり物件のご相談が増えています。仲介・買取・空き家バンク・相続放棄という4つの選択肢にはそれぞれ特徴があり、物件の状態によって最適な方法は変わります。まずは現状を整理し、専門店へ相談することから始めてみてください。
当店が実際にお手伝いした売却事例は売却査定実績とお客様の声で公開しています。石岡市のエリア情報全般は石岡市の不動産売却・買取・査定ページ、相続不動産の売却は石岡市の相続不動産売却｜八郷地区の農地付き空き家、人口・地価の推移は石岡市の人口・地価の推移もあわせてご覧ください。
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