不動産売却でよくあるトラブルと防ぎ方｜つくば市の注意点と相談先

初めての不動産売却というのは、不安が後をたちません。もしトラブルにあったらどうしようと不安になる人も少なくありません。
そこで、ここでは不動産売却でよくあるトラブルについて解説します。事前にトラブルについて知っておけば、後から困る事もありません。

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仲介手数料の額が不満

不動産売却でよくあるトラブルの1つに、仲介手数料の額への不満というものがあります。
不動産売却の仲介手数料というのは、売却した不動産の金額で異なってきます。不動産を売却する時には、事前にこうした計算をしておく事も大切です。ですが、この金額は必ずしも決まっているわけではありません。
この事を知らずに、後で後悔するというケースもあります。
また、売買契約成立後に何らかの事情で解約される事もあります。この時には、仲介手数料も戻ってくると考えている人もいますが、そうではありません。仲介手数料というのは、売買契約が成立した事に対する手数料なのです。1度成立してしまったら、その後で解約になっても手数料は払わなければなりません。仲介手数料について知らないで契約した場合、後から不満に感じたり損をしてしまう恐れがあります。
仲介手数料については、事前に詳しく確認しておくといいでしょう。

境界線のトラブル

よくあるトラブルとして、境界線の曖昧さがあります。ここから自分の家だと思っていても、実はお隣さんだったなんて事もあるのです。この時のために、境界杭というものがあるのですが、風化してボロボロになってしまう事もあり、売却の時に隣人とトラブルへ発展するというケースもあります。
売却を決めるためには、この境界線をはっきりとさせなければいけません。土地測量の専門家に依頼すれば、正しい境界線を測ってくれるため揉め事になる事もありません。
売却を決めたら、境界線についても確認しておきましょう。
ですが、この時に注意しなくてはならない事があります。それは、境界線を測量するときには隣人の許可もいるという事です。たとえば、何らかの事情で隣人が拒否をすれば測量はできないのです。
これでは、いつまで経っても売却はできません。
そんな時には、境界特定制度を利用しましょう。境界特定制度というのは、過去に定めた境界を明らかにするものです。単に、境界線を明らかにするためとあれば、隣人の許可がなくてもできるのです。

説明のトラブル

不動産の売却は、基本的には売り主と不動産会社の担当者だけの話し合いになります。そのため、細かい事項も話し合いが必要です。
ここで起こりやすいトラブルが、意見の相違です。お互いの言葉で誤解があった時に、トラブルへ発展してしまうのです。
大切なのは、できるだけ担当者とのやり取りは記録をとっておく事です。
可能だったら、ボイスレコーダーなどに録音をしておくと、言った言わないで揉める事はありません。
ですが、ボイスレコーダーの録音には抵抗があるという人もいるでしょう。
そんな時には、細かくメモをしておくのがおすすめです。後でメモを読めば話した内容をすぐに思い出せますし、万が一の時にも証拠になります。
そして、難しい専門用語などでわからない事があったなら、放っておかずにすぐに確認する事が最適です。曖昧に返事をした場合、手続きの時に困ったり、売主が不利になってしまうケースもあります。

違約金や手付金は契約書に記載しておく

スムーズに売却が進めばいいのですが、時にはトラブルが起きてしまい解約を余儀なくされる恐れがあります。
契約解除の時には、違約金などがもらえるのですが、口約束では意味がありません。
相手から聞いていないと言われてしまえば、それだけで売主は不利になってしまいます。
不動産の売却を決めた時には、双方で違約金などについては話し合い、きっちりと契約書に記載しておくようにしましょう。
契約書に記載がある以上、相手が不服を申し立てても安心です。

契約を締結する際は、違約金の金額だけでなく「住宅ローン特約」の有無も確認しておきたい点です。買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、この特約があれば手付金を返還したうえで契約を解除できます。特約が無いと、購入資金の準備が整わない買主とのトラブルが長引き、解決までに時間と費用がかかることもあります。仲介会社に依頼する際は、契約内容の要点を事前にしっかり伝えるようにしましょう。

更地にしてもトラブルは考えられる

古い建物の場合は、更地にしてから売却する人もいます。
更地にしてしまえば、たとえ後から問題が起きても責任をとる事がない。そう思っていませんか？
実は、そうではないのです。たとえば、ガス管や水道管が老朽化していれば、たとえ更地でも瑕疵問題が起きる場合もあるのです。
売主には、瑕疵担保責任というものが発生するのです。
不動産を売却する時には、インフラについても考える必要があります。この場合、更地にしても売値が下がる恐れがあります。事前に業者にお願いしてチェックしておいてもらうのもいいでしょう。
生活に何ら問題がなければ、買主から苦情が来たとしても対策が立てられます。

所有者本人が売却できない

何らかの事情で、不動産の所有者がどこにいるのかわからない。そんな時には、親族が勝手に売却を考えるというケースもあります。ですが、この場合は違法になってしまう恐れもあります。
不動産というのは、所有者本人しか売買契約は行えないのです。
相続をした場合でも同じです。名義の変更などが必要です。

売却後に発覚する「契約不適合責任」のトラブル

2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」は契約不適合責任に変わりました。引き渡し後に雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合などが見つかった場合、買主は修補・代金減額・損害賠償・契約解除を請求できます。

個人が売主の場合、契約書で責任の期間を「引き渡しから3か月」などに限定するのが一般的です。知っていて告げなかった不具合については、期間を限定していても免責されません。心当たりがあることは必ず申告してください。

回避策：告知書に正直に書く

物件状況等報告書（告知書）に、把握している不具合を漏れなく記載します。「言わなければ高く売れるかも」という判断が、後で数百万円の賠償につながることがあります。

心理的瑕疵（事故物件）の告知トラブル

過去に自殺・他殺・孤独死などがあった物件は、告知が必要かどうかで争いになりやすい部分です。国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、一定の目安を示しました。

• 自然死・日常生活での不慮の死（転倒事故など）は、原則として告知不要
• ただし特殊清掃が行われた場合は、おおむね3年間は告知が必要
• 自殺・他殺は、賃貸ではおおむね3年、売買では期間の定めがなく告知が必要

判断に迷う場合は隠さず相談してください。告知して売る方法はあります。

共有名義で1人が反対して売れないケース

相続で兄弟の共有になっている不動産は、売却に共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すると売れません。

対処法

• 自分の持分だけを売る：他の共有者の同意なく売却できます（民法206条）。当社でも共有持分の買取に対応しています
• 共有物分割請求：話し合いがまとまらない場合、裁判所に分割を求められます
• 換価分割：不動産を売却して現金で分ける方法。相続時に選択されることが多い形です

相続登記をしていない不動産は売れない

亡くなった方の名義のままでは売却できません。まず相続登記で名義を変える必要があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されました。取得を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。2024年より前に相続した不動産も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。

住宅ローンが残っていて売れないと思い込むケース

ローン残債があっても、売却代金で完済できれば問題なく売れます。問題になるのは売却額が残債を下回るオーバーローンの場合です。

• 自己資金で差額を埋める
• 住み替えローンを使う
• 金融機関の同意を得て任意売却を行う

滞納が続くと競売になり、市場価格より大幅に安く処分されます。滞納が始まる前にご相談いただくほど、選べる手段が多くなります。

売却後に確定申告を忘れるトラブル

売却益が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。忘れると延滞税・加算税がかかります。

損が出た場合も、条件を満たせば他の所得と損益通算できることがあります。3,000万円の特別控除を使う場合は、税額がゼロでも申告が必要です。控除の適用を受けるには申告が要件になっています。

つくば市の不動産売却で起きやすいトラブル一覧と防ぐポイント

ここまで紹介したトラブルは、いずれも「事前に確認しておけば防げた」ものがほとんどです。つくば市は研究学園や万博記念公園駅周辺の区画整理エリア、谷田部・大穂などの昔からの住宅地、つくば駅周辺のマンションなど、エリアごとに物件の性質が大きく異なります。そのぶん、確認すべき重要な注意点もエリアや住宅の種類によって変わります。まずは全体像を、次の5つの事前チェックで整理しましょう。

トラブルの種類	主な原因	防ぐための対策
手数料への不満	仲介手数料の仕組みを知らないまま媒介契約を結んだ	手数料の上限（売買価格400万円超は「価格×3%＋6万円＋消費税」）と、媒介契約の種類を事前に確認する
境界・越境	隣地との境界が不明確、塀や樹木・配管の越境	売り出し前に境界標を確認し、必要に応じて測量・境界確認を行う
契約不適合責任	雨漏り・シロアリ・設備の不具合を伝えていなかった	知っている不具合は告知書に正直に書き、契約書に明確に記載する
共有・相続	共有者の反対、相続登記の未了	早めに全員で話し合い、相続登記を済ませてから売却活動に入る
税金・申告	売却益が出たのに申告を忘れた	売却前に税金の見通しを確認し、翌年に確定申告する

手数料や税金の考え方は、売却後の確定申告の記事や、査定の基本を解説した記事もあわせてご覧ください。

契約書で明確にしておきたい項目：手付金・違約金・引渡し・設備

売却後のトラブルで最も多いのは、「言った・言わない」の行き違いです。口頭で伝えただけの内容は、後から証明できません。次の項目は、必ず売買契約書や付帯設備表に明確に書き込みましょう。

手付金と違約金のルール

手付金は、一般的に「解約手付」として扱われます。買主が手付金を放棄するか、売主が手付金の倍額を返すことで、相手方が契約の履行に着手するまでは契約を解除できる、という仕組みです。一方、契約違反による「違約金」の額は契約書で自由に定められるため、金額や条件を事前に確認しておく必要があります。内容をよく読まずに署名すると、思わぬリスクを負う可能性があります。

引渡し時期と残置物

引渡し日が決まっているのに、住み替え先の完成が遅れて引っ越しが間に合わない、というケースは少なくありません。引渡しの猶予や、家具・家電などの残置物の扱いも契約書に明記しておくと安心です。

付帯設備表で「ある・ない・故障」を正直に記載

エアコン・給湯器・照明・カーテンレールなどの設備は、引渡し後の「付けておくと言った」「外すと聞いていた」というトラブルの原因になりがちです。付帯設備表に、設備ごとの有無と故障の有無を正確に書きましょう。

価格のトラブル：査定額と成約価格のズレ、買主を探す営業活動の注意点

「査定では高い価格を言われたのに、実際には全然売れない」という相談は多くあります。査定額はあくまで「このくらいで売れる可能性がある」という目安であり、成約を保証する価格ではありません。価格のトラブルを防ぐには、次の3点が重要です。

• 査定額の根拠（近隣の成約事例・路線価・築年数など）を説明してもらう
• 複数の不動産会社に査定を依頼し、極端に高い価格だけで会社を選ばない
• 買主を探す営業活動の内容（ポータルサイト掲載・チラシ・レインズ登録など）と、報告の頻度を媒介契約の段階で確認する

売り出し価格を高くしすぎると、内覧の数が減って売却期間が長くなり、結局は値下げを重ねることになる場合があります。査定の種類や考え方は不動産査定の解説記事で詳しく紹介しています。

住宅の境界・越境トラブルで注意したいこと

境界のトラブルは、売却の直前になって発覚することが多く、引渡しの遅れや価格交渉につながる原因になります。特に築年数が古い住宅や、相続で受け継いだ土地では、境界標が見当たらない・隣地との認識がずれている、といった例が見られます。

• 境界標（杭・プレート）が残っているか現地で確認する
• ブロック塀・樹木の枝・給排水管などが隣地に越境していないか確認する
• 必要に応じて土地家屋調査士に測量と境界確認を依頼する

境界が明確でないままだと、買主の住宅ローン審査や、買主が不安に感じて契約をためらう原因にもなります。早めに対応しておくことが、トラブルを防ぐ近道です。

トラブルが起きたとき、弁護士・司法書士・税理士など誰に相談すべきか

トラブルの内容によって、相談すべき専門家は異なります。次の表を目安に、まず誰に連絡するかを考えてみてください。なお、不動産会社は売却全般の窓口になりますが、法律上の争いについては弁護士など専門家の判断が必要です。

相続が絡む場合は空き家の売却に関する記事、離婚に伴う売却は離婚と家の売却の記事もご参照ください。

買取ならトラブルを防げる？メリットと注意点

不動産会社が直接買い取る「買取」は、買主を探す必要がなく、売却の時期と価格が早く確定する点が特徴です。個人の買主に売る一般的な仲介と比べて、次のようなトラブルのリスクを抑えやすいといえます。

• 内覧対応や値下げ交渉の手間が少ない
• 引渡し後の契約不適合責任を免責とする条件で契約できるケースが多い（物件・条件による）
• 近隣に知られずに売却を進めやすい

一方で、買取価格は仲介で売れる価格より低くなる傾向があります。どちらが向いているかは、物件の状態や売却を急ぐ度合いによって異なります。仕組みの違いは不動産買取の解説記事でわかりやすくまとめています。

つくば市で売却トラブルを防ぐための最終チェックリスト

1. 仲介手数料の上限と、媒介契約の種類・期間を確認した
2. 境界標と越境の有無を現地で確認した
3. 相続登記・名義・共有者の同意を整理した（相続登記は2024年4月から義務化されています）
4. 雨漏り・シロアリ・設備の不具合を告知書と付帯設備表に正直に書いた
5. 手付金・違約金・引渡し時期を契約書で明確にした
6. 住宅ローンの残債と、売却価格で完済できるかを確認した
7. 売却後の税金と確定申告の要否を確認した

すべてを一人で確認するのは大変です。不安なときは、売却を決める前の段階で、早めに専門家へ相談するのがおすすめです。

不動産売却のトラブルに関するよくある質問

Q1. 売却後に不具合が見つかったら、売主は責任を負いますか？

契約内容によります。売主は、契約の内容に適合しない不具合について「契約不適合責任」を負う可能性があり、通知できる期間は契約で定めるのが一般的です。知っている不具合は告知書に記載しておくことで、後のトラブルを防げます。

Q2. 手付金を受け取った後でも、契約を解除できますか？

解約手付の場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、売主が手付金の倍額を返すことで解除できます。ただし契約書の特約によって条件が異なるため、個別の契約書をご確認ください。

Q3. 共有名義の不動産で、1人が売却に反対しています。どうすればよいですか？

不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。まずは反対の理由を丁寧に聞き、解決が難しい場合は弁護士などの専門家への相談をおすすめします。

Q4. 境界がはっきりしない土地は売れますか？

売れる可能性はありますが、買主の不安や価格交渉につながりやすくなります。測量・境界確認を済ませておくと、売却がスムーズに進みやすくなります。

Q5. 売却で損が出た場合も確定申告は必要ですか？

損が出た場合でも、条件を満たせば他の所得との損益通算などが使えることがあり、その場合は申告が必要です。詳しくは税理士または税務署にご確認ください。

Q6. トラブルが心配な場合、最初に何をすればよいですか？

まずは物件の状況（築年数・境界・名義・ローン残債）を整理し、不動産会社に相談しましょう。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、売却の無料相談を年中無休で受け付けています。

不動産売却でトラブルにならないように、事前に細かい所まで確認しておくようにしましょう。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市は地域密着型の地元企業として、３６５日年中無休で不動産売却の無料相談をお受けしております。疑問や不安についても専門のスタッフが丁寧にご説明いたします。お気軽にお問い合わせください。

つくば市周辺での不動産売却・査定を検討されている方は、当店の売却査定実績とお客様の声もぜひご参考にしてください。

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