【2026年最新】つくば竹園 中古マンション 相場はいくら？
「つくば市竹園にある自宅マンションの今の価値は？」 「住み替えを検討しているが、まずは相場を知りたい」
つくば市の中でも特に人気の高い竹園エリア。つくばエクスプレス（TX）の開通以来、都心へのアクセスが飛躍的に向上し、研究学園都市としてのブランド力も相まって、つくば市の不動産価値は多くの注目を集めています。特に、TXつくば駅に近く、生活利便施設や教育機関が集中する竹園は、中古マンション市場でも常に高い需要を誇ります。
まずは結論から。私たちがつくば市・土浦市周辺で手掛けた年間数百件の売却データを基に算出した、2026年現在のつくば竹園 中古マンション 相場をご覧ください。
つくば市竹園エリア 間取り・面積別の最新中古マンション相場（2026年版）
| 間取り | 専有面積の目安 | 平均的な売買価格帯 |
|---|---|---|
| 1LDK～2DK | 40㎡～55㎡ | 1,800万円 ～ 2,800万円 |
| 2LDK～3DK | 55㎡～70㎡ | 2,600万円 ～ 3,900万円 |
| 3LDK | 70㎡～85㎡ | 3,500万円 ～ 5,200万円 |
| 4LDK以上 | 85㎡～ | 4,300万円 ～ 6,500万円以上 |
※上記はあくまで平均的な相場であり、マンションの築年数、階数、眺望、リフォーム履歴、管理状態など、個別の条件によって価格は大きく変動します。
この数字は、私たちが地域に密着し、日々取り扱う「生きたデータ」から導き出した信頼性の高い相場情報です。この価格水準は、竹園エリアが持つ確かな魅力と資産価値を反映しています。
つくば竹園 中古マンション 相場が高い3つの理由
つくば市竹園の中古マンション相場が、他のエリアと比較して高水準で推移しているのには明確な理由があります。主な要因は以下の3つです。
1. TXつくば駅徒歩圏という圧倒的な交通利便性
最大の理由は、TXの始発駅「つくば駅」まで徒歩圏内という立地です。秋葉原まで最速45分でアクセスできるため、都心への通勤・通学者にとって非常に魅力的です。駅周辺には大型商業施設が集積し、日々の買い物にも困りません。この交通と生活の利便性が、資産価値を支える根幹です。
2. 研究学園都市ならではの優れた教育・住環境
竹園は、筑波大学をはじめ多くの研究機関が集まる研究学園都市の中核です。教育への関心が高いファミリー層から絶大な人気を誇り、特に「竹園西小学校」や「竹園東中学校」といった学区は常に高い需要があります。また、計画的に整備された街並みには緑豊かな公園が点在し、幅広い世代が安心して暮らせる落ち着いた住環境が、マンションの価値を安定させる要因となっています。
3. 豊富なストックと多様なニーズへの対応力
竹園エリアには、1980年代築のマンションから2000年代以降の新しいマンションまで、多種多様な物件が存在します。この「物件の多様性」が、単身者からファミリー層まで、様々なライフステージや予算を持つ購入希望者の受け皿となっています。古いマンションでも、立地の良さからリノベーションを前提に購入する層も多く、築年数が経過しても一定の価格を維持しやすいのが大きな特徴です。
このように、つくば竹園 中古マンション 相場は、交通の利便性、優れた住環境、多様な物件ストックという複数の要因によって支えられています。もちろん、これはあくまで「平均的な相場」です。あなたのマンションが持つ本当の価値は、個別のプラス要素を丁寧に評価して初めて明らかになります。
【築年数・広さ・駅距離別】マンション相場を左右する3つの重要ポイント
ご所有のマンションの「本当の価値」を知るには、価格を左右する具体的な要因を見ていく必要があります。
「うちのマンションは古いから値段がつかないのでは…」 「駅からは少し歩くが、広さには自信がある」 「人気の学区内だけど、どれくらい価格に影響する？」
こうした疑問に答えるため、ここでは中古マンション相場を形成する上で特に重要な「築年数」「広さ・間取り」「駅からの距離」という3つのポイントに絞って、価格の変動を詳しく解説します。
ポイント1：築年数 ～古くても価値が落ちにくい竹園の特性～
中古マンションの価格を考える上で、最も基本となるのが「築年数」です。一般的に建物は築年数と共に価値が下落しますが、つくば市竹園エリアのマンションは、その下落カーブが比較的緩やかという特徴があります。
築10年以内 新築に近い価格帯で取引されることが多く、中古市場でも非常に人気が高い層です。最新設備が標準装備されている物件も多く、快適性を求める層から強い支持を受けます。
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築15年～25年（2000年前後） この年代の物件が、つくば竹園 中古マンション 相場の中心的な価格帯を形成しています。管理組合の活動が活発で、適切に維持管理されてきたマンションは、築年数が経過しても安定した資産価値を保ちます。大規模修繕工事の実施状況や今後の修繕計画が査定価格に大きく影響します。
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築30年以上（1980年代～） 研究学園都市の黎明期に建てられたマンションがこの層にあたります。価格は落ち着いていますが、竹園という「立地の価値」が価格を強力に下支えしています。特に、つくば駅へのアクセスや人気の学区内という付加価値がある物件は、リノベーションを前提とした購入希望者が後を絶たず、古くても一定の需要があり売却しやすいのが強みです。
ポイント2：専有面積・間取り ～ファミリー層の需要が相場を牽引～
次に重要なのが「専有面積」と「間取り」です。つくば市は研究機関や企業が多く、ファミリーで暮らす方が多い地域のため、つくば竹園 中古マンション 相場もファミリー層の需要が中心です。
最も需要が高いのは「70㎡～85㎡の3LDK」 お子様がいるご家庭にとって最も使いやすく、市場での流通量も多い「王道」の間取りです。この広さと間取りが、つくば竹園 中古マンション 相場の基準点となります。
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希少価値のある「90㎡以上の4LDK」 供給数が少ないため、広い住戸を探している層からは高値で取引される可能性があります。ただし、総額が高くなるため、購入できる層が限られる側面もあります。
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単身者・DINKs向けの「60㎡以下の1LDK～2LDK」 つくば駅に近い立地であれば、都内へ通勤する単身者やご夫婦（DINKs）からの需要が見込めます。ただし、エリア全体ではファミリー向けが主流のため、売却の際はターゲットを明確にすることが重要です。
ご自身のマンションがどの層に最も響く間取りなのかを把握することが、適正な価格設定の第一歩です。
ポイント3：つくば駅からの徒歩分数 ～「徒歩10分」が一つの壁～
TX始発駅「つくば駅」からの距離は、マンションの資産価値を決定づける極めて重要な要素です。
徒歩10分圏内 最も資産価値が高いとされるゴールデンゾーンです。駅に隣接するマンション群は、多少築年数が経過していても、この圧倒的な利便性から常に高い需要を維持しています。
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徒歩11分～15分圏内 徒歩圏内として十分に人気があり、需要も旺盛です。このエリアでは、駅からの距離だけでなく、周辺の静けさや公園への近さといった住環境の良さが付加価値となります。
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徒歩16分以上（バス便エリア含む） 価格は比較的落ち着きますが、ここで大きな価値を持つのが「学区」です。特に「竹園西小学校」や「竹園東中学校」といった人気学区内の物件は、駅からの距離というマイナス要素を補って余りある魅力となります。「子どものためにこの学区で」という指名買いのファミリー層も多く、相場を力強く支えています。
このように、「築年数」「広さ・間取り」「駅距離」という3つの軸に、「学区」という地域ならではの要素が加わり、つくば竹園エリアの複雑な中古マンション相場は形成されています。
なぜ竹園の資産価値は高い？つくば市の中心地としての魅力と将来性
そもそも、なぜ「つくば竹園」というエリア自体の不動産価値がこれほど高いのでしょうか。その答えは、竹園がつくば市の心臓部として「交通利便性」「生活利便性」「良好な住環境」という3つの要素を極めて高いレベルで満たしているからです。ここでは、竹園エリアが持つ揺るぎない魅力と、今後の資産価値の将来性について掘り下げます。
圧倒的な交通利便性：TX始発駅「つくば」を擁するアドバンテージ
つくば竹園エリアの資産価値を語る上で、TX始発駅「つくば駅」の存在は欠かせません。
- 都心へのダイレクトアクセス：快速利用で秋葉原まで最短45分。都心の主要駅へ1時間以内でアクセスできる利便性は、通勤・通学、レジャーにおいて大きな魅力です。
- 「座れる」という価値：始発駅であるため、朝のラッシュ時でも座って通勤できる可能性が高い点は、日々の生活の質（QOL）を大きく左右します。この付加価値は、都心へ通勤する層から絶大な支持を得ています。
この圧倒的な交通利便性が、つくば竹園 中古マンション 相場を力強く下支えする最大のエンジンです。始発駅というアドバンテージは、今後も竹園エリアの優位性を保ち続けるでしょう。
日常を支える商業施設の充実度：徒歩圏内で完結する豊かな暮らし
竹園エリアは、つくば駅を中心に商業施設がコンパクトに集積しており、車に頼らなくても日々の生活が完結する「歩いて暮らせる街」としての魅力も備えています。
- デイズタウンつくば：スーパーやドラッグストア、飲食店、フィットネスクラブまで揃う複合商業施設。
- トナリエつくばスクエア（Q't・MOG）：ファッションや雑貨、カフェ、書店などが集まり、ショッピングや外食を楽しめます。
- 竹園ショッピングセンター：地域に根差した商店が並び、地元住民の憩いの場となっています。
これらの商業施設に加え、銀行や郵便局、クリニックなども徒歩圏内に点在し、あらゆる世代にとって非常に暮らしやすい環境が整っています。この生活利便性の高さが、幅広い層を惹きつける磁力となっています。
緑と教育が織りなす優れた住環境
利便性だけでなく、計画的に整備された美しい街並みと、豊かな教育環境がその価値をさらに高めています。
広大な「竹園西公園」や「中央公園」など、エリア内には緑豊かな公園が点在し、子どもたちがのびのびと遊べるだけでなく、大人にとっても心安らぐ空間です。電線が地中化された広い歩道は、ベビーカーや車椅子でも安心して通行できるなど、都市計画の質の高さが伺えます。
そして何より、子育て世代にとって最大の関心事である「学区」の良さは、竹園の不動産価値を語る上で欠かせません。「竹園西小学校」や「竹園東中学校」といった人気の公立学校は、教育熱心なファミリー層からの「指名買い」を生むほどのブランド力を持っています。この安定した需要が、中古マンション相場を底堅く支えているのです。
専門家が予測する「2026年以降のつくば市不動産市場動向」
では、竹園エリアの資産価値は今後どうなるのでしょうか。結論から言うと、つくば竹園 中古マンション 相場は、今後も安定的に推移、あるいは緩やかに上昇していく可能性が高いと予測しています。
その根拠は以下の通りです。
- 底堅い住宅需要：つくば市は現在も人口が増加傾向にあり、特に研究機関や企業の集積が進むつくば駅周辺エリアへの転入が続いています。
- リモートワークの定着：「都心へのアクセスが良い郊外」の価値が再評価されており、始発駅で都心に1時間以内という竹園のポジションは、このニーズに合致しています。
- 再開発への期待：つくばセンタービル周辺の再整備計画など、つくば駅周辺ではさらなる魅力向上に向けた動きが検討されており、不動産価値にもプラスに働くことが期待されます。
金利の上昇といったマクロ経済の動向が市場に影響を与える可能性はありますが、つくば市、とりわけ中心地である竹園エリアが持つポテンシャルは、多少の外部要因では揺るがない強固なものだと考えられます。これらの魅力を踏まえると、つくば竹園エリアのマンションは、今後も「売り手市場」が継続する可能性が高いと言えるでしょう。
相場価格での売却を目指す！「仲介」と「買取」あなたに合う売却方法とは
つくば竹園 中古マンション 相場が安定している今、ご自身の状況に最適な売却方法を選ぶことが重要です。不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれの特徴を正しく理解し、ご自身の希望に合った方法を選択することが大切です。
「仲介」と「買取」のメリット・デメリット比較
まずは、「仲介」と「買取」の主な違いを比較表で見てみましょう。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格で売れる可能性が高い | 相場の7〜8割程度になることが多い |
| 売却期間 | 3ヶ月〜半年、場合によってはそれ以上 | 最短数日〜数週間で現金化可能 |
| 買主 | 個人（一般の購入希望者） | 不動産会社 |
| 手間・労力 | 内覧対応、価格交渉、スケジュール調整などが必要 | 不動産会社とのやりとりのみで完結 |
| 周囲への配慮 | 広告活動を行うため、ご近所に知られる可能性がある | 広告活動なし。秘密厳守で売却可能 |
| 契約不適合責任※ | 原則として、売主が責任を負う | 免除されるケースがほとんど |
| 仲介手数料 | 必要（売却価格の3%+6万円+消費税が上限） | 不要 |
| こんな方におすすめ | 時間をかけてでも、1円でも高く売りたい方 | 早く現金化したい、手間をかけたくない、周囲に知られたくない方 |
※契約不適合責任：売却した不動産に契約書に記載のない欠陥が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。
時間をかけても高く売りたい方向け「仲介」
「仲介」は、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買契約の成立をサポートする方法です。不動産情報サイトなどで広く購入希望者を募集するため、市場の相場価格に近い金額で売却できる可能性が高いのが最大のメリットです。
つくば竹園エリアのように常に需要がある地域では、条件の良いマンションであれば相場以上の価格で成約するケースも珍しくありません。売却活動に時間をかけられ、少しでも手元に残る資金を多くしたい方には、まず検討すべき選択肢です。
ただし、いつ・いくらで売れるかが確定しない点がデメリットです。購入希望者が見つかるまでには一般的に3ヶ月から半年ほどかかり、その間の内覧対応や価格交渉など、時間と手間がかかります。また、個人が買主となるため、売却後に「契約不適合責任」を負うリスクも考慮する必要があります。
スピードと確実性を重視する方向け「買取」
「買取」は、不動産会社が直接お客様のマンションを買い取る方法です。一般の購入希望者を探す必要がないため、圧倒的なスピードで売却が完了するのが特徴です。査定価格に納得いただければ、最短数日で現金化まで進めることも可能です。
「買取」は、特に以下のようなご事情を抱えている場合に有効です。
- 相続したが荷物が多く、片付ける時間がない
- 内装や設備が古く、リフォームする余裕がない
- 急な転勤や住み替えで、すぐに資金が必要になった
- 近所に知られずに売却したい
- 住宅ローンの返済が厳しい
仲介では売却前にリフォームやハウスクリーニングが必要になるような物件でも、買取であれば現状のままで問題ありません。室内に家財道具が残っていても、不動産会社側で処分するため、お客様の手間や費用負担はかかりません。
売却価格は仲介の相場より低くなる傾向がありますが、「仲介手数料が不要」「契約不適合責任が免除される」といったメリットを考慮すると、時間や手間、将来的なリスクを避けたい方にとっては、非常に合理的な選択肢となります。
つくば竹園のマンション売却で後悔しないための3つの注意点
どちらの売却方法を選ぶにしても、大切な資産であるマンションを手放す際には、いくつか共通の注意点があります。ここでは、売却活動で陥りがちな失敗例とその対策を3つのポイントに絞って解説します。これらの注意点を事前に知ることで、後悔のない、納得のいく売却に大きく近づきます。
1. 査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社から異なる査定額が提示されます。最も高い金額に魅力を感じるのは当然ですが、その査定額が必ずしも「実際に売れる価格」とは限りません。
残念ながら、まずは契約を結びたいがために、相場より意図的に高い査定額を提示する、いわゆる「釣り査定」を行う会社も存在します。高い価格で売り出しても市場相場と乖離していれば、問い合わせすら入らず、時間だけが過ぎていきます。長期間売れ残ると物件の印象が悪くなり、結局、何度も値下げを繰り返した結果、当初の適正な査定額より低い価格でしか売れなかった、というケースは珍しくありません。
重要なのは、査定額の「根拠」と「売却戦略」です。
信頼できる不動産会社は、「なぜこの査定額なのか」を、つくば竹園 中古マンション 相場の直近の成約事例や競合物件の動向といった客観的なデータに基づいて説明してくれます。その上で、「この価格で売るために、どのようなターゲットに、どんな広告でアピールするのか」といった具体的な売却戦略を提示してくれるはずです。査定額に一喜一憂せず、その金額を導き出したプロセスと計画に納得できるパートナーを選びましょう。
2. 室内の状況を正直に伝える（契約不適合責任のリスク）
ご自身のマンションの良い点をアピールしたい気持ちは分かりますが、同時に、雨漏りや給湯器の不具合といったマイナス面についても、包み隠さず不動産会社と買主候補へ伝える義務があります。
もし、こうした欠陥を隠したまま契約を結ぶと、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われる可能性があります。これは「契約書の内容と実際の物件の状態が違う場合に、売主が負う責任」のことで、買主は売主に対して修理費用の請求や損害賠償、場合によっては契約解除を求めることができます。これは、売主自身がその欠陥を知らなかった場合でも責任を問われる可能性がある、非常に重いものです。
こうしたトラブルを防ぐためにも、物件の良い点も悪い点もすべて正直に伝えることが不可欠です。物件の状態だけでなく、つくば市が公表しているハザードマップの情報など、立地に関する情報も正確に伝えることで、買主との信頼関係を築き、安心して取引を進めることができます。
3. 売却にかかる諸経費を把握しておく
マンションの売却価格が、そのまま手元に残るわけではない点も忘れてはならないポイントです。売却には、税金や手数料などの諸経費がかかります。これを事前に把握しておかないと、「思ったより手取り額が少なかった」と資金計画が狂ってしまうことになりかねません。
主な経費は以下の通りです。
- 仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬。（上限：売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税）
- 印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代。
- 登記費用： 住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用など。
- 譲渡所得税・住民税： 売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税。マイホーム売却の特例で控除が受けられる場合があります。
- その他： 引っ越し費用、ハウスクリーニング代、不用品処分費用など。
これらの経費が総額でいくらになるのか、依頼する不動産会社に必ず事前に概算を出してもらいましょう。売却価格から諸経費を差し引いた「手取り額」を正確に把握することが、納得のいく売却計画の基本となります。
ご自身のマンションの正確な価値を知ることから始めましょう
これまで、つくば竹園 中古マンション 相場や売却のポイント、諸経費について解説してきました。納得のいく売却計画を進めるには、これらの情報を基に「手取り額」を正確に把握することが重要です。
しかし、その大前提となる「ご自身のマンションの売却価格」は、どう決まるのでしょうか。この記事でご紹介した相場は、あくまで過去の取引事例から算出された「平均値」です。この数字だけを鵜呑みにして資金計画を立てるのは危険です。不動産、特にマンションは一つとして同じものがなく、様々な「個別要因」によって価値が大きく変動します。
