「つくば市の実家が再建築不可で、建て替えもできず売るに売れない」——旧筑波・大穂・豊里・栄・北条・小田といった旧集落や、市街化調整区域の古いお住まいで、こうしたご相談が増えています。結論から言えば、再建築不可でも売却はできます。ただし「普通の土地と同じ売り方」では買い手がつきにくく、値段も伸びません。この記事では、つくば市の再建築不可物件について、①なぜ建てられないのか（接道義務）②2025年の法改正の影響③相場の目安④「再建築できる形にして売る」か「そのまま売る」かの5つの出口⑤費用と税金——を、ハウスドゥ つくば研究学園都市店が実務目線で整理します。
再建築不可とは？つくば市で建て替えできない土地の正体
再建築不可物件とは、いま建っている建物を取り壊すと同じ場所に新しい建物を建てられない土地のことです。原因のほとんどは「接道義務を満たしていない」ことにあります。老朽化そのものが理由ではありません。
接道義務の基本（建築基準法43条）
建築基準法43条1項は、建物の敷地は原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならないと定めています。火災時に消防車が入れ、住む人が安全に避難できるようにするための決まりです。この「4m以上の道路に2m以上接する」を満たさない土地が、再建築不可になります。
2項道路（みなし道路）とセットバック
ただし例外があります。法が施行された当時（1950年）にすでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道は、特定行政庁が指定すれば「道路」とみなされます。これが2項道路（みなし道路）です。2項道路に接する敷地は建て替えができますが、道路の中心線から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があり、後退した部分には建物も塀も作れません。つまり「使える土地が少し小さくなる代わりに再建築できる」という土地です。つくば市の旧集落では、この2項道路が数多く存在します。
つくば市で再建築不可になりやすい土地
つくば市で特に注意したいのは次のような土地です。いずれも当店の商圏で実際によく見られます。
- 旧集落の狭あい道路沿い（旧筑波町・大穂・豊里・栄・北条・小田など）——幅4m未満の道にしか接していないケース
- 旗竿地・袋地——通路部分の間口が2m未満、または他人の土地に囲まれて道路に接していない
- 私道のみに接する土地——その私道が建築基準法上の道路として認められていない
- 市街化調整区域——そもそも新築・建て替えに開発許可等が必要で、原則として自由に建てられない（都市計画法）
「うちはどれに当たる？」は、つくば市の建築指導部局で道路種別と接道を確認するか、不動産会社に調べてもらえば分かります。登記簿や住宅ローンの有無だけでは判断できません。
2025年4月の建築基準法改正で何が変わったか
2025年4月に建築基準法が改正され、いわゆる「4号特例」が縮小されました。これまで木造2階建てなどの小規模な住宅は、大規模なリフォーム（大規模の修繕・模様替え）でも建築確認が省略できましたが、改正後は確認申請が必要になる範囲が広がりました。
再建築不可物件は、そもそも建築確認が下りない土地です。そのため「フルリフォームして住み継ぐ・貸す」という出口が、以前より取りにくくなりました。雨漏りの補修や内装の張り替えといった日常的な修繕は引き続き可能ですが、柱・梁・基礎に及ぶ大規模な工事はハードルが上がっています。「いつか直して使えばいい」と放置するほど、選べる出口が狭くなる——これが今の再建築不可を取り巻く現実です。
つくば市の土地相場の目安（2026年公示地価）
再建築不可の価格は「もし普通に建てられたら」の相場を基準に、そこから下げて考えます。まず土台となるつくば市の相場を押さえましょう。2026年の公示地価では、つくば市の住宅地は坪あたり約30.2万円（前年比＋5.6%）と、県内でも数少ない上昇エリアです。エリア差が大きいのも特徴です。
| エリア | 住宅地の目安（1㎡） | 傾向 |
|---|---|---|
| 研究学園・葛城 | 約13〜16万円台 | 区画整理済・需要が厚い |
| 竹園・吾妻（つくば駅周辺） | 最高地点で約30万円/㎡（＋約12%） | 市内最高水準 |
| みどりの・万博記念公園 | 約9〜12万円台 | TX新駅で上昇継続 |
| 旧筑波・北条・大穂ほか旧集落 | 数万円台まで下がる区画も | 狭あい道路・調整区域が混在 |
※公示地価2026を基にした目安です（自社調べ）。個別の査定額は接道・形状・築年で変わります。
再建築不可の場合、一般に通常の土地の5〜7割程度が買取相場の目安とされます。ただし「隣地と一体にできる」「セットバックで再建築可能にできる」土地は、この限りではありません。
再建築不可物件が売りにくい3つの理由
なぜ普通に売り出すと苦戦するのか。理由を知ると、正しい出口が見えてきます。
①買い手が住宅ローンを組みにくい
再建築不可は担保評価が低く、金融機関が住宅ローンを付けにくい土地です。現金で買える層に買い手が限られるため、一般の売り出しでは反応が細くなります。
②建て替えができない
「今の家が古くなっても新築できない」ため、マイホーム目的の一般の買い手には敬遠されます。用途が限られる分、価格も下がります。
③空き家のまま放置するとコストが膨らむ
売れないからと放置すると、管理費・草刈り・固定資産税がかかり続けます。さらに「特定空家等」に指定され勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がるおそれもあります。時間は再建築不可物件の味方をしません。
再建築できる状態にしてから売る方法
時間と交渉の手間はかかりますが、うまくいけば価格が大きく上がるのがこのルートです。
①セットバックする
2項道路に接している場合、道路の中心線から2m後退すれば再建築できるようになります。敷地は少し狭くなりますが、「再建築可能な土地」として売れば評価が上がります。
②隣地の一部を購入する・等価交換する
接道が2mに足りないとき、隣地の一部を買い足して間口2mを確保できれば再建築可能になります。隣の方にとっても土地が整形になるメリットがあるため、交渉が成立することは少なくありません。逆に「自分の土地を隣の方に買ってもらう」出口とも表裏一体です。
③43条2項の認定・許可を受ける（建築審査会）
接道義務を満たさなくても、建築基準法43条2項の認定（1号）・許可（2号）を受けられれば、例外的に建築が認められる場合があります。空地の状況などを建築審査会が審査します。可否は個別判断で、必ず通るものではありません。つくば市の建築部局・建築士への事前相談が前提になります。
再建築不可のまま売る方法（早い・確実）
「交渉や工事に時間をかけたくない」「相続で早く現金化して分けたい」——そんなときは、そのまま売る2つの出口が現実的です。
④隣地の所有者へ売却する
あなたの土地が隣の敷地と一体になれば、隣地は広く整形な土地に生まれ変わり、価値が上がります。相手にメリットがあるため、市場価格に近い金額で買ってもらえることもあります。「まず隣に声をかける」は再建築不可の王道です。
⑤専門の不動産会社に買取してもらう
買い手を探す時間がない、隣地交渉が難しい——という場合は、不動産会社による直接買取が最短です。ハウスドゥはお客様の物件を当社が直接買い取るため、仲介のように買い手を探す期間が不要で、最短2日〜での現金化が可能です（査定回答は最短1営業日）。契約後のトラブル（契約不適合責任）も原則として売主が負わずに手放せるのが、個人間売買にはない安心です。
仲介と買取、どちらを選ぶ？
| 比較 | 仲介で売る | ハウスドゥの買取 |
|---|---|---|
| 売れるまでの期間 | 数か月〜（買い手が現れるまで） | 最短2日〜 |
| 価格の目安 | 相場に近いが再建築不可は苦戦 | 相場の5〜7割目安・確実 |
| 仲介手数料 | かかる | 不要（当社が買主） |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 原則負わない |
| 向いている人 | 時間をかけても高く売りたい | 早く・確実に手放したい |
売却にかかる費用と税金
手取りを正しく見積もるために、費用と税金も押さえておきましょう。
仲介手数料（仲介で売る場合）
売買価格400万円超のときの上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算します（速算式）。なお売買価格が800万円以下の低廉な空家等は、特例で媒介報酬の上限が33万円（税込）まで認められています。安い土地ほど手数料の負担感が相対的に大きくなる点に注意です。当社の買取なら仲介手数料はかかりません。
譲渡所得税
売却益（譲渡所得）には税金がかかります。所有期間5年超の長期譲渡なら税率は20.315%、5年以下の短期なら39.63%です。取得費が不明なときは売買価格の5%を概算取得費にできます。
使える特例
相続した空き家を売る場合、一定要件を満たせば被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除が使えることがあります。マイホームを売る場合の3,000万円特別控除もあります。適用要件は細かいため、必ず個別に確認してください。このほか印紙税・抵当権抹消などの登記費用がかかります。
相続した再建築不可の実家を売るとき
再建築不可のご相談で最も多いのが「相続した実家」です。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象になり得ます。名義が亡くなった方のままだと売却手続きに進めません。まずは相続登記→現況と接道の確認→出口の選択という順番です。兄弟で共有になっている場合は、共有者全員の同意がないと売れないため、早めの話し合いが欠かせません。
つくば市の再建築不可は「ハウスドゥ つくば研究学園都市店」へ
再建築不可は、接道・道路種別・調整区域・隣地関係といった地域と現地を知る会社でなければ正しい出口を選べません。ハウスドゥ つくば研究学園都市店は、つくば市・県南エリアに密着し、仲介だけでなく自社買取まで対応できる不動産の売却専門店です。全国的に知られたハウスドゥブランド（イメージキャラクター：古田敦也さん）の一員として、査定の根拠をきちんとお示しし、隣地交渉・買取の両面からいちばん手取りが残る方法をご提案します。宅地建物取引業免許：茨城県知事(1)第7579号。査定・ご相談は無料です。まずは「これは再建築不可なのか」を確かめるところからお手伝いします。
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よくある質問（つくば市の再建築不可）
Q. 自分の土地が再建築不可かどうかは、どう調べればいい？
A. つくば市の建築指導部局で前面道路の種別（4m道路か・2項道路か・私道か）と接道の長さを確認できます。分かりにくい場合は不動産会社に依頼すれば調べられます。登記簿や住宅ローンの有無だけでは判断できません。
Q. 再建築不可でも本当に売れる？
A. 売れます。隣地の所有者への売却、セットバックや隣地購入で再建築可能にしてからの売却、専門会社への買取など、複数の出口があります。「一般の売り出しで反応がない＝売れない」ではありません。
Q. 2025年の法改正で、再建築不可のリフォームはどうなった？
A. 4号特例の縮小により、大規模なリフォームで建築確認が必要になる範囲が広がりました。確認が下りない再建築不可では、フルリフォームのハードルが上がっています。内装張り替えなどの日常的な修繕は引き続き可能です。
Q. 価格はどのくらい下がる？
A. 一般に通常の土地の5〜7割程度が買取相場の目安です。ただし隣地と一体化できる土地やセットバックで再建築可能にできる土地は、より高く評価されることがあります。
Q. 解体して更地にした方が売りやすい？
A. 再建築不可では逆効果になりやすいです。更地にすると二度と建てられず、土地の固定資産税の住宅用地特例も外れます。壊す前に必ずご相談ください。
Q. 買取だとどのくらいで現金化できる？
A. ハウスドゥの直接買取なら最短2日〜での現金化が可能です（査定回答は最短1営業日）。仲介手数料もかかりません。
