【2026年版】不動産の手取り額シミュレーション｜つくば市

「つくば市で家やマンションを売ったら、実際どれくらいのお金が手元に残るのか」——多くの方が気になるのはこの一点だと思います。売却価格の相場だけでなく、そこから差し引かれる仲介手数料・税金・登記費用まで含めて試算しないと、本当の「手取り額」は見えてきません。この記事では、つくば市の不動産売却シミュレーションとして、築年数・広さ・エリア別の目安をもとに、手取り額の考え方を具体的な試算例で解説します。

※本シミュレーションは公表データや一般的な取引動向をもとにした目安です。実際の売却価格は物件の個別条件（立地・状態・権利関係等）により変動します。正確な金額は無料査定でご確認ください。エリア別の詳しい相場データは「つくば市の不動産売却相場」もあわせてご覧ください。

不動産売却の手取り額はどう決まる？基本の計算式

手取り額は、売却価格からそのまま得られるわけではありません。以下の費用・税金を差し引いた金額が、実際に手元に残るお金です。

手取り額 ＝ 売却価格 − 仲介手数料 − 登記費用等の諸費用 − 譲渡所得税（該当する場合） − 住宅ローン残債（ある場合）

差し引かれる費用の内訳

• 仲介手数料：売却価格×3%＋6万円＋消費税（速算式・売買価格400万円超の場合の上限額）。実際の金額は媒介契約で合意する上限額以内で決まります。売買価格800万円以下の宅地・建物には、媒介に要する費用を勘案し税込33万円を上限とする特例があります（あらかじめ説明・合意のうえ金額を定めます。国土交通省の案内）。
• 印紙税：売買契約書に貼付。売却価格に応じて1千円〜6万円程度
• 抵当権抹消登記費用：登録免許税（不動産1個につき1,000円）＋司法書士報酬（目安1〜2万円程度）
• 譲渡所得税：売却益（譲渡所得）に対して課税。マイホームなら3,000万円特別控除の対象になる場合が多い

【試算例】つくば市 戸建て売却シミュレーション

築10年・延床面積100㎡・研究学園エリアの場合

計算方法を説明するために売却価格を3,800万円と仮定した試算例です。地域の実勢価格や査定額を示すものではなく、築年数・エリアからこの価格になると示すものでもありません。仲介手数料は消費税10%を含む上限額で計算し、譲渡所得税と住宅ローン残債は含みません。

• 売却価格（計算用の仮定）：3,800万円
• 仲介手数料の上限額（速算式）：（3,800万円×3%＋6万円）×1.10＝132万円（消費税10%込）
• 印紙税：1万円（軽減税率適用時）
• 登記費用等：3〜5万円程度
• 上記項目の費用合計：約136〜138万円（132万円＋印紙税・登記費用等4〜6万円）
• 譲渡所得税：この試算には含めていません（所有期間・取得費・特例の適用要件により異なります）
• 税・ローン返済を含まない残額の目安：約3,662〜3,664万円（3,800万円−136〜138万円。譲渡所得税や住宅ローン残債は別途差し引きます）

築25年・延床面積90㎡・郊外エリアの場合

• 売却価格（計算用の仮定）：2,000万円
• 仲介手数料の上限額（速算式）：（2,000万円×3%＋6万円）×1.10＝72万6千円（消費税10%込）
• 印紙税・登記費用等：合計4〜6万円程度
• 諸費用合計：約77〜79万円
• 税・ローン返済を含まない残額の目安：約1,920万円前後（譲渡所得税や住宅ローン残債は別途差し引きます）

【試算例】つくば市 マンション売却シミュレーション

築15年・専有面積70㎡・つくば駅周辺の場合

• 売却価格（計算用の仮定）：2,900万円
• 仲介手数料の上限額（速算式）：（2,900万円×3%＋6万円）×1.10＝102万3千円（消費税10%込）
• 印紙税・登記費用等：合計3〜5万円程度
• 上記項目の費用合計：約105.3〜107.3万円（102.3万円＋印紙税・登記費用等3〜5万円）
• 税・ローン返済を含まない残額の目安：約2,792.7〜2,794.7万円（2,900万円−105.3〜107.3万円。譲渡所得税や住宅ローン残債は別途差し引きます）

築年数別に見る、売却価格の下落傾向（目安）

一般的に、戸建て・マンションともに築年数の経過にともなって売却価格は下落する傾向があります。つくば市でも同様の傾向が見られますが、TX沿線や人気学区エリアでは下落が緩やかなケースもあります。詳しいエリア別の傾向は相場ページで解説しています。

築年数の目安	戸建ての傾向	マンションの傾向
築5年以内	新築時の8〜9割程度を維持しやすい	新築時の8割程度を維持しやすい
築10〜15年	6〜7割程度が目安	6〜7割程度が目安
築20〜25年	建物評価がほぼゼロに近づき土地値中心	5割前後まで下落するケースも
築30年以上	土地値が中心の評価	立地・管理状況次第で差が大きい

※上記はあくまで一般的な傾向の目安であり、個別の物件評価とは異なります。

広さ別に見る、諸費用の負担割合の違い

売却価格が高くなるほど、仲介手数料の実額は大きくなりますが、諸費用全体が売却価格に占める割合は小さくなる傾向があります。つくば市で延床面積・専有面積が異なる物件を試算すると、以下のような傾向が見えてきます。

• コンパクトな物件（〜60㎡程度）：諸費用の割合がやや高くなりやすい
• 標準的な広さ（70〜100㎡程度）：仲介手数料が諸費用の大半を占める
• 広めの物件（100㎡超）：売却価格に対する諸費用の割合は相対的に小さくなる

譲渡所得税の試算で気をつけたいポイント

譲渡所得税は「売却価格」ではなく「譲渡所得（売却益）」に対してかかります。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用）と譲渡費用（仲介手数料等）を差し引いて計算します。マイホームの売却であれば、要件を満たすことで3,000万円特別控除が使え、譲渡所得税が発生しないケースも多くあります。ただし、取得費が不明な場合は概算取得費（売却価格の5%）で計算せざるを得ず、税負担が大きくなることもあるため、購入時の契約書・領収書は必ず確認しましょう。

所有期間	区分	税率の目安
5年以下	短期譲渡所得	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
5年超	長期譲渡所得	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点に注意が必要です。相続で取得した不動産は、被相続人（亡くなった方）の取得時期を引き継げるため、相続直後の売却でも長期譲渡所得の税率が適用できるケースがあります。取得費加算の特例（相続税を支払った場合に取得費へ加算できる制度）も、要件を満たせば併用できます。詳しい要件は税理士・税務署への確認をおすすめしますが、当店でも一般的な制度のご案内は可能です。

つくば市の公示地価から見る、土地評価の目安

国土交通省・地価公示（2026年）によると、つくば市内の住宅地の公示地価は、研究学園駅周辺やつくば駅周辺など利便性の高いエリアで相対的に高く、郊外エリアでは緩やかな水準にとどまる傾向が見られます。土地の評価は路線価や公示地価だけでなく、接道状況・地形・用途地域によっても変わるため、あくまで「目安」として捉えることが大切です。正確な評価には、現地を確認した訪問査定が欠かせません。

手取り額シミュレーションで見落としやすいポイント

手取り額の試算では、以下の点が見落とされがちです。

• 住宅ローンの残債：売却代金からローン残債を一括返済する必要があるため、抵当権抹消登記の費用（登録免許税など）も忘れずに計上します。
• 境界確定の費用：土地の境界が未確定の場合、測量費用が別途発生することがあります（目安として数十万円程度、面積・現地条件により変動）。
• 解体費用：古家付きで売却せず更地渡しにする場合は、解体費用が諸費用に加わります。
• ハウスクリーニング費用：任意ですが、印象を良くするために実施するケースもあります。

これらは物件の状況によって発生の有無が変わるため、シミュレーションの数字はあくまで目安とし、詳細は無料査定の際に個別にご確認いただくことをおすすめしています。

正確な手取り額を知るには、無料査定が近道です

ここまでご紹介した数字はあくまで目安の試算です。実際の売却価格は、物件の状態・立地・権利関係・市場動向によって変わります。正確な手取り額を知るための最初の一歩は、無料査定です。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、机上査定・訪問査定のどちらにも対応し、諸費用・税金の概算まで含めたご相談を承っています。一戸建て・マンション・土地いずれも対応しており、全国対応の一括査定サイトとは異なり、茨城県つくば市の地元事情を踏まえた金額をご提示できます。

つくば市の不動産売却シミュレーションに関するよくある質問

Q. シミュレーションの数字はどこまで信頼できますか？

あくまで一般的な傾向をもとにした目安です。個別の物件によって条件が異なるため、正式な金額は査定でご確認ください。

Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

残債がある場合も、売却代金で完済できれば問題なく売却可能です。詳しい流れはつくば市の不動産売却・買取ページでご案内しています。

Q. 仲介と買取で手取り額はどう変わりますか？

買取は仲介より価格が下がる傾向がある一方、仲介手数料が発生しないため、諸費用面では有利になるケースもあります。詳しくは仲介と買取の比較をご覧ください。

Q. 税金の特例はどんな場合に使えますか？

マイホームの売却であれば3,000万円特別控除など複数の特例があります。要件は税金・特例のページで詳しく解説しています。

Q. 無料査定でシミュレーションの精度は上がりますか？

はい。物件の個別条件を反映した査定額をもとに、より正確な手取り額の試算が可能になります。

試算例：築5年・延床面積120㎡・研究学園駅徒歩圏の場合

比較的築浅で駅からのアクセスが良いエリアの試算例です。同じ築5年でも、研究学園駅周辺は生活利便性の高さから需要が安定しているため、下落幅が緩やかになりやすい傾向があります。ただし個別の日照条件・接道状況・室内の状態によって評価は変わるため、この試算もあくまで目安とお考えください。

項目	目安
想定売却価格	新築時の8割前後を目安に個別査定で確認
仲介手数料（速算式）	（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
印紙税	契約金額に応じて軽減税率適用（2027年3月31日まで）
登記関連費用	抵当権抹消登記がある場合は別途加算

当店が実際にお手伝いした売却事例は売却査定実績とお客様の声で公開しています。

つくば市で不動産を売る理由別に見る、手取り額の考え方

手取り額のシミュレーションは、売る理由によって重視すべき数字が変わります。売却を検討し始めた段階で、ご自身の状況がどれに近いかを整理しておくと、見落としが減ります。

住み替え・買い替えで売る場合

次の住宅の購入資金に充てる場合は、売却代金が入る時期と購入代金の支払時期のずれが重要です。つなぎ融資や先行して売却する方法など、お客様の状況に合わせた提案を受けられる不動産会社を選ぶと、資金計画が立てやすくなります。

相続した実家・空き家を売る場合

相続した住宅は、名義変更（相続登記）や片付け費用、場合によっては解体費用がかかります。売却価格だけでなく、これらの費用を差し引いた後の手取りで判断することが大切です。

離婚・転勤などで売る場合

期限が決まっている売却では、売る時期と価格のバランスを検討する必要があります。早く確実に現金化したい場合は、仲介だけでなく買取も選択肢に入ります。

住宅ローンが残っている住宅を売る際の手取りと抵当権抹消

住宅ローンが残っている住宅を売る場合、売却代金でローン残債を完済し、抵当権を抹消するのが基本です。売却価格が残債を上回れば、その差額が手取りの原資になります。反対に下回る場合は、不足分を自己資金などで補う必要があります。

抵当権抹消登記には登録免許税（不動産1件につき1,000円）がかかり、司法書士に依頼する場合は報酬が別途必要です。金額は依頼先や物件数で異なるため、事前の確認をおすすめします。

確認すること	ポイント
ローン残高	金融機関の残高証明書や返済予定表で確認します
繰上返済手数料	金融機関により手数料の有無や金額が異なります
売却価格と残債の比較	残債が上回る場合は不足分の資金手当てを検討します

手取りを左右する「売る方法」仲介と買取の違い

住宅を売る方法は、大きく分けて仲介と買取の2つです。どちらが良いかは、重視する条件（価格・スピード・手間）によって変わります。

項目	仲介	買取
売却価格の傾向	市場価格に近い価格を目指せる	仲介より低くなる傾向
仲介手数料	必要	不要
売却までの期間	買主が見つかるまで数か月かかることも	条件が合えば短期間で完了しやすい
内覧・販売活動	あり	基本的に不要

手取り額だけでなく、売却にかかる時間や手間も含めて比較することが重要です。買取が安い理由や仕組みはつくば市で不動産を買取に出すと安いのはなぜ？で解説しています。

売却にかかる期間と必要書類の目安

一般的な仲介による売却は、査定・媒介契約・販売活動・売買契約・引き渡しの順に進みます。販売活動の期間は物件の条件や価格設定によって異なり、数か月を見込むのが一般的です。

• 本人確認書類・印鑑（実印・印鑑証明書）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書（評価証明書）
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書（お手元にあれば）
• ローン残高が分かる書類（返済予定表など）

書類は物件や状況によって変わります。事前に不動産会社へ確認しておくと、手続きが円滑に進みます。

売却後の税金と確定申告で、手取りがどう変わるか

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間に応じて税金がかかります。所有期間が5年を超える長期譲渡の税率は20.315％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）、5年以下の短期譲渡は39.63％です。

マイホームの売却であれば、条件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除などの特例があります。利用には要件があり、適用を受けるには確定申告が必要です。詳しくはつくば市の不動産売却にかかる税金をご覧ください。

査定を依頼する前に整理しておきたいこと・サポートの活用

手取り額の精度を高めるには、物件の情報を整理したうえで査定を受けることが近道です。住所・面積・築年数・間取り、リフォーム履歴、ローン残債などをまとめておくと、提案内容がより具体的になります。

査定書の見方はつくば市の不動産査定書の見方、高すぎる査定額への注意点は査定の高値に注意するポイントでも解説しています。安心して売却を進めるために、複数のサービスやサポート体制を比較して、ご自身に合った不動産会社を選びましょう。

手取り額シミュレーションの追加のご質問

Q. 売却を検討し始めたら、最初に何をすればよいですか？

まずは物件の相場感をつかみ、ローン残債の確認と無料査定の依頼から始めるのが一般的です。

Q. 買取と仲介、どちらが手取りは多くなりますか？

一概には言えません。仲介は売却価格が高くなる傾向がありますが、仲介手数料や売却までの期間がかかります。買取は価格が下がる傾向がある一方、手数料不要で早期に現金化できます。

Q. 売却後に税金の申告は必要ですか？

譲渡所得が生じた場合や、3,000万円特別控除などの特例を受ける場合は、確定申告が必要です。詳細は税務署や税理士にご確認ください。

つくば市の不動産売却は、まず無料査定から

手取り額のシミュレーションはあくまで目安ですが、実際の数字を知ることで資金計画が立てやすくなります。つくば市の不動産売却・買取は、地域密着のハウスドゥ つくば研究学園都市店へお気軽にご相談ください。