【2026年版】不動産の手取り額シミュレーション｜つくば市

「つくば市で家やマンションを売ったら、実際どれくらいのお金が手元に残るのか」——多くの方が気になるのはこの一点だと思います。売却価格の相場だけでなく、そこから差し引かれる仲介手数料・税金・登記費用まで含めて試算しないと、本当の「手取り額」は見えてきません。この記事では、つくば市の不動産売却シミュレーションとして、築年数・広さ・エリア別の目安をもとに、手取り額の考え方を具体的な試算例で解説します。

※本シミュレーションは公表データや一般的な取引動向をもとにした目安です。実際の売却価格は物件の個別条件（立地・状態・権利関係等）により変動します。正確な金額は無料査定でご確認ください。エリア別の詳しい相場データは「つくば市の不動産売却相場」もあわせてご覧ください。

不動産売却の手取り額はどう決まる？基本の計算式

手取り額は、売却価格からそのまま得られるわけではありません。以下の費用・税金を差し引いた金額が、実際に手元に残るお金です。

手取り額 ＝ 売却価格 − 仲介手数料 − 登記費用等の諸費用 − 譲渡所得税（該当する場合） − 住宅ローン残債（ある場合）

差し引かれる費用の内訳

• 仲介手数料：売却価格×3%＋6万円＋消費税（速算式・400万円超の場合）
• 印紙税：売買契約書に貼付。売却価格に応じて1千円〜6万円程度
• 抵当権抹消登記費用：登録免許税（不動産1個につき1,000円）＋司法書士報酬（目安1〜2万円程度）
• 譲渡所得税：売却益（譲渡所得）に対して課税。マイホームなら3,000万円特別控除の対象になる場合が多い

【試算例】つくば市 戸建て売却シミュレーション

築10年・延床面積100㎡・研究学園エリアの場合

売却価格の目安を3,800万円と仮定した場合の試算例です。

• 売却価格（目安）：3,800万円
• 仲介手数料（速算式）：3,800万円×3%＋6万円＋消費税＝約138万6千円
• 印紙税：1万円（軽減税率適用時）
• 登記費用等：3〜5万円程度
• 諸費用合計：約145〜150万円
• 譲渡所得税：3,000万円特別控除の適用で発生しないケースが多い（要件を満たす場合）
• 手取り額の目安：約3,650万円前後（住宅ローン残債がある場合はさらに差し引き）

築25年・延床面積90㎡・郊外エリアの場合

• 売却価格（目安）：2,000万円
• 仲介手数料（速算式）：2,000万円×3%＋6万円＋消費税＝約72万6千円
• 印紙税・登記費用等：合計4〜6万円程度
• 諸費用合計：約77〜79万円
• 手取り額の目安：約1,920万円前後

【試算例】つくば市 マンション売却シミュレーション

築15年・専有面積70㎡・つくば駅周辺の場合

• 売却価格（目安）：2,900万円
• 仲介手数料（速算式）：2,900万円×3%＋6万円＋消費税＝約106万5千円
• 印紙税・登記費用等：合計3〜5万円程度
• 諸費用合計：約109〜111万円
• 手取り額の目安：約2,790万円前後

築年数別に見る、売却価格の下落傾向（目安）

一般的に、戸建て・マンションともに築年数の経過にともなって売却価格は下落する傾向があります。つくば市でも同様の傾向が見られますが、TX沿線や人気学区エリアでは下落が緩やかなケースもあります。詳しいエリア別の傾向は相場ページで解説しています。

築年数の目安	戸建ての傾向	マンションの傾向
築5年以内	新築時の8〜9割程度を維持しやすい	新築時の8割程度を維持しやすい
築10〜15年	6〜7割程度が目安	6〜7割程度が目安
築20〜25年	建物評価がほぼゼロに近づき土地値中心	5割前後まで下落するケースも
築30年以上	土地値が中心の評価	立地・管理状況次第で差が大きい

※上記はあくまで一般的な傾向の目安であり、個別の物件評価とは異なります。

広さ別に見る、諸費用の負担割合の違い

売却価格が高くなるほど、仲介手数料の実額は大きくなりますが、諸費用全体が売却価格に占める割合は小さくなる傾向があります。つくば市で延床面積・専有面積が異なる物件を試算すると、以下のような傾向が見えてきます。

• コンパクトな物件（〜60㎡程度）：諸費用の割合がやや高くなりやすい
• 標準的な広さ（70〜100㎡程度）：仲介手数料が諸費用の大半を占める
• 広めの物件（100㎡超）：売却価格に対する諸費用の割合は相対的に小さくなる

譲渡所得税の試算で気をつけたいポイント

譲渡所得税は「売却価格」ではなく「譲渡所得（売却益）」に対してかかります。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用）と譲渡費用（仲介手数料等）を差し引いて計算します。マイホームの売却であれば、要件を満たすことで3,000万円特別控除が使え、譲渡所得税が発生しないケースも多くあります。ただし、取得費が不明な場合は概算取得費（売却価格の5%）で計算せざるを得ず、税負担が大きくなることもあるため、購入時の契約書・領収書は必ず確認しましょう。

所有期間	区分	税率の目安
5年以下	短期譲渡所得	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
5年超	長期譲渡所得	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点に注意が必要です。相続で取得した不動産は、被相続人（亡くなった方）の取得時期を引き継げるため、相続直後の売却でも長期譲渡所得の税率が適用できるケースがあります。取得費加算の特例（相続税を支払った場合に取得費へ加算できる制度）も、要件を満たせば併用できます。詳しい要件は税理士・税務署への確認をおすすめしますが、当店でも一般的な制度のご案内は可能です。

つくば市の公示地価から見る、土地評価の目安

国土交通省・地価公示（2026年）によると、つくば市内の住宅地の公示地価は、研究学園駅周辺やつくば駅周辺など利便性の高いエリアで相対的に高く、郊外エリアでは緩やかな水準にとどまる傾向が見られます。土地の評価は路線価や公示地価だけでなく、接道状況・地形・用途地域によっても変わるため、あくまで「目安」として捉えることが大切です。正確な評価には、現地を確認した訪問査定が欠かせません。

手取り額シミュレーションで見落としやすいポイント

手取り額の試算では、以下の点が見落とされがちです。

• 住宅ローンの残債：売却代金からローン残債を一括返済する必要があるため、抵当権抹消登記の費用（登録免許税など）も忘れずに計上します。
• 境界確定の費用：土地の境界が未確定の場合、測量費用が別途発生することがあります（目安として数十万円程度、面積・現地条件により変動）。
• 解体費用：古家付きで売却せず更地渡しにする場合は、解体費用が諸費用に加わります。
• ハウスクリーニング費用：任意ですが、印象を良くするために実施するケースもあります。

これらは物件の状況によって発生の有無が変わるため、シミュレーションの数字はあくまで目安とし、詳細は無料査定の際に個別にご確認いただくことをおすすめしています。

正確な手取り額を知るには、無料査定が近道です

ここまでご紹介した数字はあくまで目安の試算です。実際の売却価格は、物件の状態・立地・権利関係・市場動向によって変わります。正確な手取り額を知るための最初の一歩は、無料査定です。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、机上査定・訪問査定のどちらにも対応し、諸費用・税金の概算まで含めたご相談を承っています。

つくば市の不動産売却シミュレーションに関するよくある質問

Q. シミュレーションの数字はどこまで信頼できますか？

あくまで一般的な傾向をもとにした目安です。個別の物件によって条件が異なるため、正式な金額は査定でご確認ください。

Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

残債がある場合も、売却代金で完済できれば問題なく売却可能です。詳しい流れはつくば市の不動産売却・買取ページでご案内しています。

Q. 仲介と買取で手取り額はどう変わりますか？

買取は仲介より価格が下がる傾向がある一方、仲介手数料が発生しないため、諸費用面では有利になるケースもあります。詳しくは仲介と買取の比較をご覧ください。

Q. 税金の特例はどんな場合に使えますか？

マイホームの売却であれば3,000万円特別控除など複数の特例があります。要件は税金・特例のページで詳しく解説しています。

Q. 無料査定でシミュレーションの精度は上がりますか？

はい。物件の個別条件を反映した査定額をもとに、より正確な手取り額の試算が可能になります。

試算例：築5年・延床面積120㎡・研究学園駅徒歩圏の場合

比較的築浅で駅からのアクセスが良いエリアの試算例です。同じ築5年でも、研究学園駅周辺は生活利便性の高さから需要が安定しているため、下落幅が緩やかになりやすい傾向があります。ただし個別の日照条件・接道状況・室内の状態によって評価は変わるため、この試算もあくまで目安とお考えください。

項目	目安
想定売却価格	新築時の8割前後を目安に個別査定で確認
仲介手数料（速算式）	（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
印紙税	契約金額に応じて軽減税率適用（2027年3月31日まで）
登記関連費用	抵当権抹消登記がある場合は別途加算

つくば市の不動産売却は、まず無料査定から

手取り額のシミュレーションはあくまで目安ですが、実際の数字を知ることで資金計画が立てやすくなります。つくば市の不動産売却・買取は、地域密着のハウスドゥ つくば研究学園都市店へお気軽にご相談ください。