「相続した底地（そこち）をどうすればいいか分からない」「つくば市で借地に貸したままの土地を手放したい」——このようなご相談は年々増えています。底地は借地権が設定された土地で、通常の土地のように自由に使えず売りにくいのが特徴です。しかし売り方を選べば、想像より高く、あるいは最短で現金化することも可能です。この記事では、つくば市の底地売却について、5つの売却方法と価格の目安、税金、注意点を、地域の実情を交えて解説します。
底地とは？借地権・完全所有権との違い
底地とは、第三者（借地人）に貸している土地の所有権のことです。地主は土地を所有していますが、その上に建つ建物は借地人のもので、地主は毎月の地代を受け取る立場になります。土地を「使う権利」が借地権として借地人にあるため、地主（底地権者）は自分の土地でありながら自由に使えません。
底地・借地権・所有権の関係
ひとつの土地の権利は「底地（地主の権利）」と「借地権（借地人の権利）」に分かれています。両方が同じ人に揃うと、はじめて自由に使える完全所有権になります。だからこそ、借地人が底地を買えば完全所有権になり、地主にとっても高く売れるのです。
なぜ底地は「売りにくい」と言われるのか
底地の売却が難しい理由は主に3つあります。
①土地を自由に使えない…買主は建物を建てられず、地代収入を得るだけの投資になります。
②融資（住宅ローン）が付きにくい…金融機関の担保評価が低く、買主が現金購入に限られがちです。
③収益性が低いというイメージ…地代は固定資産税の数倍程度にとどまることが多く、利回りを重視する投資家に敬遠されやすいのが実情です。
底地を売却する5つの方法と価格の目安
底地の売り方は大きく5つあります。「誰に売るか」で価格が3倍以上変わるのが底地の最大の特徴です。まずは全体像を早見図で確認しましょう。
① 借地人に売る（更地価格の約50%が目安）
最も高く売れる可能性が高いのが、土地を借りている本人（借地人）への売却です。借地人は底地を買えば完全所有権となり、資産価値が大きく上がるため、更地価格の50%程度でも合意しやすくなります。まずは借地人に打診するのが底地売却の王道です。
② 借地権と底地を同時に売る（ほぼ更地価格）
地主と借地人が協力し、底地と借地権をセットで第三者に売る方法です。買主は完全所有権を手に入れられるため、更地価格に近い高値が期待できます。売却代金を権利割合で分け合うため、両者の合意形成がカギになります。
③ 第三者（投資家）に売る（更地価格の約10〜15%）
地代収入を目的とする投資家への売却です。買い手が限られ、価格は低くなりがちですが、借地人と交渉せずに手放せるメリットがあります。
④ 底地専門の買取業者に売る（更地価格の約10〜20%・最短）
価格は控えめでも、最短・確実に現金化できるのが買取です。借地人との交渉や境界確定を業者が引き受けるため、「早く・確実に・手間なく」手放したい方に向いています。ハウスドゥでは、権利関係が複雑な訳あり不動産も買い取っています。
⑤ 等価交換で分割してから売る（ケースにより30〜40%〜）
底地の一部と借地権の一部を等価交換し、土地を分筆してそれぞれが完全所有権を持つ形にしてから売る方法です。手続きは複雑ですが、条件が合えば手取りを大きく増やせます。
底地を少しでも高く売るための3つのポイント
借地人との関係を良好に保つ
底地売却は借地人の協力が価格を左右します。地代の滞納や更新をめぐるトラブルがあると価格は下がり、逆に良好な関係なら「借地人への売却」「同時売却」という高値の選択肢が現実的になります。
地代・契約内容を適正に整えておく
地代が周辺相場より低いままだと、投資物件としての評価（利回り）が下がります。契約書がない・更新料の取り決めが曖昧なケースも減額要因です。売却前に賃貸借契約書・地代の支払い履歴・更新合意書を整理しておきましょう。
底地に強い会社へ複数査定を依頼する
底地は一般的な土地と評価の考え方がまったく異なり、売却先によって価格が3倍以上変わります。宅地建物取引業法第34条の2第2項では、不動産会社は査定価格の根拠を明示する義務を負っています。「なぜその価格か」を説明できる、底地取引に慣れた会社を選ぶことが失敗を防ぐ近道です。
底地売却で失敗しないための注意点
借地人への事前告知
底地を第三者に売ると、借地人にとっては地主が変わることになります。トラブルを避けるため、売却の意向は事前に借地人へ伝えておくのが原則です。
共有名義の底地は共有者全員の同意が必要
相続で兄弟共有になった底地を「土地全体として」売る場合、共有者全員の同意が必須です。自分の持分だけなら単独で売れますが、価格は下がります。共有のもつれは早めの整理が肝心です。詳しくはつくば市の共有名義不動産の売却もご覧ください。
境界確定・契約不適合責任
境界が未確定だと売却が滞る原因になります。また売却後のトラブルを避けるため、契約不適合責任の範囲を契約書で明確にしておくことも大切です。
底地売却でかかる税金と費用
底地を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。主な税金と費用は次のとおりです。
譲渡所得税（20.315% または 39.63%）
譲渡所得＝売却価額−（取得費＋譲渡費用）で計算します。所有期間が5年超なら長期譲渡で20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら短期譲渡で39.63%です。相続した底地は、亡くなった方の取得時期を引き継げるため長期になるケースが多くあります。
相続した底地は「取得費加算の特例」が使えることも
相続税を納めた底地を、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽くできます。なお、マイホーム売却の3000万円特別控除は居住用不動産が対象で、貸地である底地は原則対象外です。
印紙税・登記費用・仲介手数料
売買契約書には契約金額に応じた印紙税（数千円〜数万円）がかかります。抵当権が残っていれば抹消登記費用（不動産1件1,000円＋司法書士報酬）も必要です。仲介で売る場合の仲介手数料は売買価格×3%＋6万円＋消費税（売買価格400万円超の速算式）ですが、ハウスドゥの買取なら仲介手数料はかかりません。
つくば市・土浦市の借地事情と底地売却
つくば市は研究学園都市の開発前から続く旧集落部（谷田部・茎崎・大穂など）に、古くからの借地・貸地が点在します。研究学園駅・つくば駅周辺はTX開通後に地価が上昇し、2026年の公示地価でも研究学園エリアは前年から上昇傾向にあります（あくまで更地の目安で、底地評価は別途割合で計算します）。土浦市でも中心市街地に戦後からの借地が多く、相続を機に底地を手放したいというご相談が増えています。地域の借地慣行や地代水準を踏まえた査定が、適正価格のカギになります。
底地の売却は「買取」という選択肢もあります
ハウスドゥ つくば研究学園都市店は、元プロ野球選手・古田敦也さんのCMでおなじみのハウスドゥブランドの加盟店です。全国ネットワークと地域密着の両方を活かし、底地・借地・共有持分といった権利関係が複雑な訳あり不動産も、最短2日で現金化できる買取に対応しています。「借地人と交渉する時間がない」「相続でとにかく早く整理したい」という方は、まず無料査定でお気軽にご相談ください。
（運営：株式会社トーマン／宅地建物取引業 茨城県知事(1)第7579号）
よくある質問（FAQ）
底地を売却するメリットは何ですか？
毎年の固定資産税・都市計画税の負担がなくなり、地代の集金や借地人との調整からも解放されます。相続税評価が高くなりがちな底地を、現金化して次の世代に引き継がずに済む点も大きなメリットです。
底地の売却相場はいくらですか？
売却先によって大きく異なり、借地人へなら更地価格の約50%、買取業者へなら約10〜20%が目安です。借地権と同時に売れば更地価格に近づきます。正確な金額は借地権の種類・地代・立地で変わるため、査定でご確認ください。
底地を売却するとき消費税はかかりますか？
個人が土地（底地）を売る場合、土地の譲渡は非課税のため消費税はかかりません。ただし仲介手数料や司法書士報酬などのサービスには消費税がかかります。
底地を売却するには借地人の同意が必要ですか？
底地の所有者は地主なので、第三者や買取業者へ売る場合に借地人の同意は法律上は不要です。ただしトラブル防止のため事前告知が望ましく、借地人本人へ売る・同時売却する場合は当然ながら合意が前提になります。
借地権と底地を同時に売却するとどうなりますか？
買主が完全所有権を手に入れられるため、底地単独より高く売れます。売却代金は底地割合・借地権割合に応じて地主と借地人で分け合うのが一般的です。
つくば市の底地売却は、まず無料査定から
底地は「誰に・どう売るか」で結果が大きく変わる、専門性の高い不動産です。つくば市・土浦市・県南エリアで底地や借地のご売却をお考えなら、地域の借地事情に詳しいハウスドゥ つくば研究学園都市店にご相談ください。
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