つくば市の底地売却｜相場・5つの方法・税金【2026】

「相続した底地（そこち）をどうすればいいか分からない」「つくば市で借地に貸したままの土地を手放したい」——このようなご相談は年々増えています。底地は借地権が設定された土地で、通常の土地のように自由に使えず売りにくいのが特徴です。しかし売り方を選べば、想像より高く、あるいは最短で現金化することも可能です。この記事では、つくば市の底地売却について、5つの売却方法と価格の目安、税金、注意点を、地域の実情を交えて解説します。

底地とは？借地権・完全所有権との違い

底地とは、第三者（借地人）に貸している土地の所有権のことです。地主は土地を所有していますが、その上に建つ建物は借地人のもので、地主は毎月の地代を受け取る立場になります。土地を「使う権利」が借地権として借地人にあるため、地主（底地権者）は自分の土地でありながら自由に使えません。

底地・借地権・所有権の関係

ひとつの土地の権利は「底地（地主の権利）」と「借地権（借地人の権利）」に分かれています。両方が同じ人に揃うと、はじめて自由に使える完全所有権になります。だからこそ、借地人が底地を買えば完全所有権になり、地主にとっても高く売れるのです。

なぜ底地は「売りにくい」と言われるのか

底地の売却が難しい理由は主に3つあります。
①土地を自由に使えない…買主は建物を建てられず、地代収入を得るだけの投資になります。
②融資（住宅ローン）が付きにくい…金融機関の担保評価が低く、買主が現金購入に限られがちです。
③収益性が低いというイメージ…地代は固定資産税の数倍程度にとどまることが多く、利回りを重視する投資家に敬遠されやすいのが実情です。

底地を売却する5つの方法と価格の目安

底地の売り方は大きく5つあります。「誰に売るか」で価格が3倍以上変わるのが底地の最大の特徴です。まずは全体像を早見図で確認しましょう。

① 借地人に売る（更地価格の約50%が目安）

最も高く売れる可能性が高いのが、土地を借りている本人（借地人）への売却です。借地人は底地を買えば完全所有権となり、資産価値が大きく上がるため、更地価格の50%程度でも合意しやすくなります。まずは借地人に打診するのが底地売却の王道です。

② 借地権と底地を同時に売る（ほぼ更地価格）

地主と借地人が協力し、底地と借地権をセットで第三者に売る方法です。買主は完全所有権を手に入れられるため、更地価格に近い高値が期待できます。売却代金を権利割合で分け合うため、両者の合意形成がカギになります。

③ 第三者（投資家）に売る（更地価格の約10〜15%）

地代収入を目的とする投資家への売却です。買い手が限られ、価格は低くなりがちですが、借地人と交渉せずに手放せるメリットがあります。

④ 底地専門の買取業者に売る（更地価格の約10〜20%・最短）

価格は控えめでも、最短・確実に現金化できるのが買取です。借地人との交渉や境界確定を業者が引き受けるため、「早く・確実に・手間なく」手放したい方に向いています。ハウスドゥでは、権利関係が複雑な訳あり不動産も買い取っています。

⑤ 等価交換で分割してから売る（ケースにより30〜40%〜）

底地の一部と借地権の一部を等価交換し、土地を分筆してそれぞれが完全所有権を持つ形にしてから売る方法です。手続きは複雑ですが、条件が合えば手取りを大きく増やせます。

底地を少しでも高く売るための3つのポイント

借地人との関係を良好に保つ

底地売却は借地人の協力が価格を左右します。地代の滞納や更新をめぐるトラブルがあると価格は下がり、逆に良好な関係なら「借地人への売却」「同時売却」という高値の選択肢が現実的になります。

地代・契約内容を適正に整えておく

地代が周辺相場より低いままだと、投資物件としての評価（利回り）が下がります。契約書がない・更新料の取り決めが曖昧なケースも減額要因です。売却前に賃貸借契約書・地代の支払い履歴・更新合意書を整理しておきましょう。

底地に強い会社へ複数査定を依頼する

底地は一般的な土地と評価の考え方がまったく異なり、売却先によって価格が3倍以上変わります。宅地建物取引業法第34条の2第2項では、不動産会社は査定価格の根拠を明示する義務を負っています。「なぜその価格か」を説明できる、底地取引に慣れた会社を選ぶことが失敗を防ぐ近道です。

底地売却で失敗しないための注意点

借地人への事前告知

底地を第三者に売ると、借地人にとっては地主が変わることになります。トラブルを避けるため、売却の意向は事前に借地人へ伝えておくのが原則です。

共有名義の底地は共有者全員の同意が必要

相続で兄弟共有になった底地を「土地全体として」売る場合、共有者全員の同意が必須です。自分の持分だけなら単独で売れますが、価格は下がります。共有のもつれは早めの整理が肝心です。詳しくはつくば市の共有名義不動産の売却もご覧ください。

境界確定・契約不適合責任

境界が未確定だと売却が滞る原因になります。また売却後のトラブルを避けるため、契約不適合責任の範囲を契約書で明確にしておくことも大切です。

底地売却でかかる税金と費用

底地を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。主な税金と費用は次のとおりです。

譲渡所得税（20.315% または 39.63%）

譲渡所得＝売却価額−（取得費＋譲渡費用）で計算します。所有期間が5年超なら長期譲渡で20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら短期譲渡で39.63%です。相続した底地は、亡くなった方の取得時期を引き継げるため長期になるケースが多くあります。

相続した底地は「取得費加算の特例」が使えることも

相続税を納めた底地を、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽くできます。なお、マイホーム売却の3000万円特別控除は居住用不動産が対象で、貸地である底地は原則対象外です。

印紙税・登記費用・仲介手数料

売買契約書には契約金額に応じた印紙税（数千円〜数万円）がかかります。抵当権が残っていれば抹消登記費用（不動産1件1,000円＋司法書士報酬）も必要です。仲介で売る場合の仲介手数料は売買価格×3%＋6万円＋消費税（売買価格400万円超の速算式）ですが、ハウスドゥの買取なら仲介手数料はかかりません。

つくば市で底地を売却する手順と期間の目安

底地の売却は、通常の土地売却に比べて確認事項が多く、相談から引き渡しまで数か月かかることも珍しくありません。全体像を先に把握しておくと、慌てずに進められます。

ステップ1：借地契約書・地代の状況を整理する

まず手元の借地契約書（賃貸借契約書）を確認し、契約期間・地代の金額・更新料の有無・借地権の種類（旧借地権か普通借地権か定期借地権か）を整理します。地代の滞納がある場合は、その履歴もまとめておくと査定がスムーズです。

ステップ2：売却先ごとの価格を比較する

前章で説明した5つの売却先（借地人・同時売却・投資家・買取業者・等価交換）のうち、どれが現実的かを査定で比べます。価格が高い順に「借地人への売却」「借地権との同時売却」、スピード重視なら「買取業者」が基本の考え方です。

ステップ3：売買契約から引き渡しまで

売却先が決まったら売買契約を結び、決済・引き渡しを行います。借地人へ売る場合は1〜3か月程度、第三者へ売る場合は買主探しに数か月かかることがあります。買取なら、条件が合えば短期間での現金化も可能です。

底地の売却に必要な書類チェックリスト

底地の売却では、通常の土地売却書類に加えて借地関係の資料が求められます。事前に揃えておくと査定・契約が早く進みます。

• 借地契約書（賃貸借契約書）と地代の領収書や振込記録
• 土地の登記簿謄本（登記事項証明書）と公図
• 地積測量図・境界確認書（境界が未確定の場合は測量が必要）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 本人確認書類・実印・印鑑証明書
• 相続した底地の場合は、遺産分割協議書や相続登記の関係書類

底地の評価額と地代の考え方

底地の価値は、更地価格そのものではなく借地権割合を差し引いた部分が基本になります。相続税評価では、底地の評価額は「自用地としての評価額×（1－借地権割合）」で求めます。借地権割合は国税庁の路線価図に地域ごとに示されており、地域により30%〜90%の範囲で設定されています。

項目	内容
底地の評価の考え方	更地価格から借地権相当分を差し引いた地主側の権利
地代	契約で定めた金額。長期間据え置きだと実勢より低く、価格にも影響しやすい
更新料・承諾料	契約内容により発生。契約書の記載を確認
買取価格への影響	地代の水準・借地権の残存期間・借地人との関係で変動

地代が相場より極端に安い、あるいは滞納が続いているといった場合は、買い手が付きにくく価格が下がる傾向があります。売却を考え始めた段階で、地代の見直しや未払い分の整理を検討する価値があります。

借地人が買ってくれない・連絡が取れないときの対処法

「借地人に売るのが一番高い」と分かっていても、借地人に資金がない、あるいは交渉に応じてもらえないケースは少なくありません。その場合は、借地人の同意がなくても第三者へ底地だけを売却できます。買主は地主の立場を引き継ぐため、借地契約の条件はそのまま残ります。

借地人と長年連絡が取れない場合や、地代の支払いが止まっている場合は、専門の買取業者や弁護士・司法書士への相談が現実的です。当社でも、状況をうかがったうえで進め方をご提案します。

底地の売却相場を知り、不動産会社へ無料査定を依頼するコツ

底地の売却相場は、借地権割合・地代の金額・更新料の有無・契約の残り期間によって大きく変わります。一般的には、借地人に売る場合が最も高く、第三者へ売る場合は収益性（地代収入に対する利回り）を重視して評価されるため低くなりがちです。自分の底地がどのくらいの金額になるのかを知るには、複数の不動産会社や専門家へ査定を依頼して比較するのが確実です。

査定を依頼する際のポイント

• 底地の取り扱い実績がある会社を選ぶ（借地権の扱いに慣れていると提案が具体的になります）
• 資産としての底地を今後どうしたいか（売る・残す・相続に備える）を事前に整理しておく
• 無料査定のフォームには、地代の金額・契約期間・更新料の有無・共有者の有無を正確に記載する

共有名義・相続税が関わる場合の注意点

底地が共有名義の場合は、共有者全員の同意が必要になるため、売却までの期間が長引くことがあります。また相続した底地は相続税の負担が重くなりやすく、売却して現金化した資金で納税する方法もあります。複雑なケースほど早めに専門家へ相談し、スムーズに整理できるよう準備しましょう。

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つくば市・土浦市の借地事情と底地売却

つくば市は研究学園都市の開発前から続く旧集落部（谷田部・茎崎・大穂など）に、古くからの借地・貸地が点在します。研究学園駅・つくば駅周辺はTX開通後に地価が上昇し、2026年の公示地価でも研究学園エリアは前年から上昇傾向にあります（あくまで更地の目安で、底地評価は別途割合で計算します）。土浦市でも中心市街地に戦後からの借地が多く、相続を機に底地を手放したいというご相談が増えています。地域の借地慣行や地代水準を踏まえた査定が、適正価格のカギになります。

つくばエクスプレス（TX）沿線は、駅から徒歩圏の一戸建て・マンション需要が高い一方、少し駅から離れた旧集落部の底地は、借地人との関係や面積の広さによって売却方法が変わってきます。まずはどのエリアにどんな底地をお持ちか、担当者に詳細をお伝えいただくところから相談を進めることをおすすめします。

底地の売却は「買取」という選択肢もあります

ハウスドゥ つくば研究学園都市店は、元プロ野球選手・古田敦也さんのCMでおなじみのハウスドゥブランドの加盟店です。全国ネットワークと地域密着の両方を活かし、底地・借地・共有持分といった権利関係が複雑な訳あり不動産も、最短2日で現金化できる買取に対応しています。「借地人と交渉する時間がない」「相続でとにかく早く整理したい」という方は、まず無料査定でお気軽にご相談ください。
（運営：株式会社トーマン／宅地建物取引業 茨城県知事(1)第7579号）

よくある質問（FAQ）

底地を売却するメリットは何ですか？

毎年の固定資産税・都市計画税の負担がなくなり、地代の集金や借地人との調整からも解放されます。相続税評価が高くなりがちな底地を、現金化して次の世代に引き継がずに済む点も大きなメリットです。

底地の売却相場はいくらですか？

売却先によって大きく異なり、借地人へなら更地価格の約50%、買取業者へなら約10〜20%が目安です。借地権と同時に売れば更地価格に近づきます。正確な金額は借地権の種類・地代・立地で変わるため、査定でご確認ください。

底地を売却するとき消費税はかかりますか？

個人が土地（底地）を売る場合、土地の譲渡は非課税のため消費税はかかりません。ただし仲介手数料や司法書士報酬などのサービスには消費税がかかります。

底地を売却するには借地人の同意が必要ですか？

底地の所有者は地主なので、第三者や買取業者へ売る場合に借地人の同意は法律上は不要です。ただしトラブル防止のため事前告知が望ましく、借地人本人へ売る・同時売却する場合は当然ながら合意が前提になります。

借地権と底地を同時に売却するとどうなりますか？

買主が完全所有権を手に入れられるため、底地単独より高く売れます。売却代金は底地割合・借地権割合に応じて地主と借地人で分け合うのが一般的です。

2025年以降、茨城県内でも底地の買取相談が増えています。まずは無料査定で価格の目安を知ることをおすすめします。仲介での販売活動を進めるか、当社に買取を任せるかを検討する際は、他社の査定と比較していただいても構いません。まとめて複数の土地を探している買主に表示されやすくなるよう、正確な情報でのご案内を心がけています。

底地の売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

借地人へ売る場合は1〜3か月程度、第三者へ売る場合は買主探しに数か月かかることもあります。買取業者への売却は、条件が合えば比較的短期間で現金化できます。契約書や境界の確認状況によっても変わります。

借地人が底地を買ってくれない場合はどうすればよいですか？

底地の所有者は地主のため、借地人の同意がなくても第三者や買取業者へ底地だけを売却できます。買主が地主の立場を引き継ぐため、借地契約の条件はそのまま残ります。事前に借地人へ知らせておくとトラブルを防げます。

底地の売却に必要な書類は何ですか？

借地契約書、登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産税の納税通知書、本人確認書類などが基本です。相続した底地は遺産分割協議書や相続登記の書類も必要です。

つくば市の底地売却は、まず無料査定から

底地は「誰に・どう売るか」で結果が大きく変わる、専門性の高い不動産です。つくば市・土浦市・県南エリアで底地や借地のご売却をお考えなら、地域の借地事情に詳しいハウスドゥ つくば研究学園都市店にご相談ください。

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つくば市全体の売却相場を種別ごとに詳しく知りたい方は「つくば市の不動産売却相場【2026最新】種別別の価格目安」もご参照ください。

なお、同じ底地・借地の悩みは土浦市・牛久市など県南エリアでも共通しています。エリア別の相場・売却方法は上記の記事もあわせてご覧ください。

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