共有名義の不動産は差し押さえ・競売される？対象は持分だけ｜仕組み・流れ・対処法【つくば市】

「共有名義の不動産は、共有者のひとりに借金や税金の滞納があると差し押さえられてしまうの？」「共有になっていると競売にかけにくいと聞いたけれど本当？」――つくば市で共有名義の不動産をお持ちの方から、こうしたご相談をいただきます。結論から言うと、差し押さえや競売の対象になるのは、債務者本人の「持分」だけです。ほかの共有者の持分が、そのせいで勝手に差し押さえられることは原則ありません。ただし「持分だけが競売で売られる」ことで、別のトラブルが生まれる点には注意が必要です。

この記事では、共有名義の不動産が差し押さえ・競売の対象になる範囲、持分競売が「かけにくい」と言われる理由、実際に差押えが入ったときの流れと対処法を、できるだけやさしく整理します。差押えそのものの基本は不動産の差し押さえとは、共有物分割の裁判は共有物分割請求とはの記事で詳しく解説しているため、ここでは「共有名義ならではの論点」に絞ってご案内します。ハウスドゥ 不動産買取専門店 つくば研究学園都市の視点でお伝えします。

共有名義の不動産は差し押さえられる？結論は「持分だけ」

共有名義とは、ひとつの不動産を複数人が「持分（もちぶん）」という割合で所有している状態です。夫婦で1/2ずつ、兄弟3人で1/3ずつ、といった形が代表的です。民事執行法では、不動産の共有持分も「不動産とみなして」強制執行の対象にできるとされており、共有者のひとりに債務があれば、その人の持分は差押え・競売の対象になり得ます。

ほかの共有者の持分は対象外

たとえば兄弟3人で共有する土地のうち、長男だけが借金を滞納した場合、債権者が差し押さえられるのは長男の持分（1/3）だけです。次男・三男の持分に差押えが入ることは、原則としてありません。「共有名義だから家族全員の財産が取られる」という心配は、基本的には当てはまらないと考えてよいでしょう。

不動産全体を勝手に売られることもない

債権者が単独で動いても、共有不動産の「全体」を競売にかけることはできません。全体を売るには、共有者全員の同意か、後述する共有物分割の手続きが必要になるためです。この点が、単独名義の不動産と大きく違うところです。

「共有物件は競売にかけにくい」と言われる4つの理由

債権者の立場から見ると、共有持分は回収に使いにくい財産です。そのため「共有名義の不動産は競売にかけにくい」と言われます。ただし「かけにくい」は「かけられない」ではありません。実際に持分競売がおこなわれるケースもあり、安心材料として過信するのは危険です。

理由1：買い手がつきにくく、価格が下がりやすい

持分だけを買っても、その不動産を自由に使えるわけではありません。ほかの共有者との関係が残るため、入札する人が限られ、売却基準価額も低めになる傾向があります。競売では売却基準価額の8割（買受可能価額）以上でなければ入札できませんが、持分の場合はそもそもの評価が小さくなりがちです。

理由2：回収額が見込みにくい

競売の売却価格は、一般に市場価格の7割前後になるといわれます（あくまで目安です）。そこから手続き費用も差し引かれるため、持分競売では、債権者が手間や費用に見合う回収を得にくいことがあります。

理由3：ほかの共有者との調整が必要になる

持分を買い取った人は、ほかの共有者に対して「持分を買ってほしい」「分割してほしい」と交渉します。話し合いが進まなければ共有物分割請求の裁判になり、時間がかかります。債権者が早期回収を望む場合、選びにくい手段です。

理由4：全体を売る手段が別にある

債権者は、持分の差押えのほかに、ほかの財産（預貯金・給与など）への執行や、任意での返済交渉を選ぶことも多いものです。共有持分は後回しになりやすい、というのが実情です。

それでも持分が差し押さえられる3つのケース

ケース1：住宅ローンの滞納（抵当権の実行）

住宅ローンを借りるときに不動産へ設定された抵当権は、返済が滞ると実行されます。夫婦で別々にローンを組む「ペアローン」や、ひとつのローンを夫婦で負う連帯債務・連帯保証などでは、それぞれの持分に抵当権が設定されるのが一般的で、競売になると物件全体が売却されることがあります。この場合は「かけにくい」どころか、最も現実に起こりやすい競売です。ローンの組み方は契約書で確認できます。

ケース2：税金・社会保険料の滞納

税金の滞納では、裁判所を通さず役所が直接「滞納処分」として差押えを行います。債権者のなかでも強い権限をもつため、持分が差し押さえられやすい分野です。固定資産税については、共有物にかかる税が共有者の連帯納付義務とされており、ひとりが滞納すると、ほかの共有者へ納付を求められる場合があります。滞納した場合の流れは固定資産税を払わないとどうなる？で解説しています。

ケース3：ほかの借金（消費者金融・保証債務・事業資金など）

裁判で支払いを命じられた債権者は、債務者の財産のひとつとして共有持分を差し押さえられます。事業をしている共有者がいる家庭や、親の保証人になっている相続人がいる場合は、思わぬところから差押えが入ることがあります。

持分が差し押さえられてから競売になるまでの流れ

ステップ1：差押えの登記

債権者が裁判所に申立てをして差押えが認められると、法務局の登記簿（甲区）に「○○持分差押」と記録されます。自分の持分に差押えが入ったかどうかは、登記事項証明書で確認できます。

ステップ2：競売開始決定と通知

裁判所が競売開始決定をすると、債務者に通知されます。ほかの共有者にも通知が届く運用が一般的で、「身に覚えのない通知書が届いて驚いた」という声が多い場面です。つくば市の不動産は、水戸地方裁判所土浦支部が管轄になるのが通常ですので、通知の送り主を確認し、不明な点は早めに専門家へ相談してください。

ステップ3：現況調査と売却基準価額の決定

執行官が現地を調べ、評価人が価格を算定します。この結果をもとに売却基準価額が決まり、競売物件情報として公開されます。

ステップ4：入札・売却

期間入札で、最も高い金額をつけた人が買受人になります。持分のみの物件は入札が少なく、安く落札される例があります。

ステップ5：買受人が新しい共有者になる

落札した人は、代金を納付すると持分の所有者になります。ここから、元の共有者（あなたやご家族）と買受人の「新しい共有関係」が始まります。

持分が競売で売られたあとに起こる3つの問題

見知らぬ第三者が共有者になる

買受人は投資家や不動産業者であることも多く、自宅として住んでいる家に突然、第三者の持分が入る事態になります。居住そのものをすぐに追い出されるわけではありませんが、使用料（賃料相当額）の請求を受けることがあります。

共有物分割請求を起こされる可能性

買受人は共有者として、いつでも共有物分割請求ができます。話し合いがまとまらなければ裁判に進み、最終的に不動産全体が競売や売却で分けられることもあります。裁判の流れや費用は共有物分割請求の記事をご覧ください。

持分の買取りを求められる

買受人から「持分を買い取ってほしい」と求められることもあります。このとき、価格交渉で足元を見られやすいため、事前に不動産全体の相場を把握しておくことが重要です。

2023年4月施行の民法改正で変わった共有ルール

2023年4月の民法改正で、共有をめぐるルールが整理されました。共有物分割の裁判で、現物分割や賠償分割が難しいときに競売を命じることができる点は、従来どおりです。あわせて、所在不明の共有者がいる場合に、裁判所の関与でその人の持分を取得する、あるいは持分を含めて不動産全体を売却できる権限を得るといった仕組みも設けられました。相続で共有になったまま連絡のつかない親族がいる場合には、有効な選択肢になり得ます。ただし要件は細かいため、弁護士・司法書士にご確認ください。

差し押さえを受けたとき・不安なときの対処法

まず登記簿と通知書を確認する

法務局で登記事項証明書を取り、どの共有者の持分に、誰が差押えをしているかを確認します。通知書が届いた場合は、期限や連絡先を必ず控えてください。

債権者と交渉して差押えを解除してもらう

債務を一括で返済するか、分割返済で合意すれば、債権者が差押えを取り下げ、登記が抹消されることがあります。解除の方法は差押解除の方法で整理しています。

任意売却で不動産全体を売り、債務を整理する

競売は価格が下がりやすいため、債権者の同意を得て市場で売る任意売却を選ぶ方法があります。共有者全員が売却に合意できれば、不動産全体を相場に近い価格で売り、売却代金から債務を返済して差押えを外せる可能性があります。詳しくはつくば市の任意売却をご覧ください。

共有者間で持分を買い取る・売り渡す

債務を抱える共有者の持分を、ほかの共有者が適正な価格で買い取って整理する方法もあります。この場合、売買価格が相場とかけ離れていると贈与とみなされ、税金の問題が生じることがあるため注意が必要です。

不動産会社の買取で共有を解消する

共有者全員で、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介と違い、買主を探す期間が不要で、売却時期や条件が読みやすくなります。仲介との違いは不動産仲介の仕組みも参考になります。

共有名義の不動産を売却して整理するときの注意点

共有不動産の全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。ひとりでも反対すれば、全体の売却はできません。ご自身の持分だけを売ることは単独でも可能ですが、買い手が非常に限られ、価格は低くなります。共有名義の売却全般はつくば市の共有名義 不動産売却で、共有持分や再建築不可などの訳あり物件は訳あり物件・空き家売却で詳しくご案内しています。

売却前に確認しておきたい書類

登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、住宅ローンの契約書（抵当権の有無）、相続で共有になった場合は遺産分割協議書や戸籍などを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。

差押えに至る前の段階｜督促・訴訟・判決（債務名義）の流れ

債権者がいきなり持分を差し押さえるわけではありません。多くの場合、まず返済の督促があり、応じなければ訴訟や支払督促の手続きに進みます。強制執行をするには、判決や仮執行宣言付きの支払督促、執行認諾文言付きの公正証書といった債務名義が必要で、これを得てはじめて、債権者は持分への差押えを申し立てられます（住宅ローンなどの担保権の実行は、債務名義がなくても可能です）。

督促・訴訟の通知が届いたら

裁判所から訴状や支払督促が届いた場合、放置すると相手方の主張どおりの判決が確定し、差押えに進むリスクが高まります。借金の原因や金額に争いがあるときは、期限内に弁護士へ相談し、交渉や分割返済の合意で解決できないか検討してください。

差押えを回避するための基本的な考え方

差押えを避けるうえで大切なのは、債権者との交渉を早めに始めることです。資金の目処が立たなければ、不動産を売却して返済に充てる、担保を差し替える、といった選択肢もあります。共有者の同意が得られるかどうかが、解決の幅を大きく左右します。

買取で共有を解消するメリット・デメリットと注意点

共有不動産を不動産会社が買い取る場合、売却価格や契約条件を早めに確定でき、近隣に知られにくいといったメリットがあります。一方、市場で時間をかけて売る仲介に比べ、価格が相場より低くなりやすいデメリットがあります。共有者全員の合意、土地や建物の状態、住宅ローンの残債（担保の有無）などによって条件が変わるため、複数の選択肢の金額を比べて判断するのがおすすめです。差押えがある場合は、契約前に債権者の同意と解除の段取りを確認します。

つくば市で共有不動産の悩みを相談するなら

つくば市は、研究学園駅周辺、つくば駅周辺、みどりの周辺、谷田部エリアなど、地域ごとに需要や価格帯が異なります。共有名義の不動産は、エリアや種別（土地・戸建て・マンション）によって、売却しやすさや整理の進め方が変わります。ハウスドゥ 不動産買取専門店 つくば研究学園都市では、共有者のひとりに債務がある、相続で共有になって連絡が取れない、といったご事情もお聞きしたうえで、買取・仲介の両面から整理の方法をご提案します。

共有名義の不動産でお困りなら、ハウスドゥ 不動産買取専門店 つくば研究学園都市へ。お電話は 0120-565-072、こちらのフォームからも無料でご相談いただけます。

まとめ｜共有名義の差押えは「持分だけ」でも、放置すると問題が広がる

共有名義の不動産で差し押さえられるのは債務者の持分だけで、不動産全体が勝手に売られることはありません。ただし、持分が競売で売られると、第三者が共有者となり、分割請求や買取りの交渉が始まります。住宅ローンや税金の滞納は特に動きが早いため、通知が届いた段階で、早めに専門家へご相談ください。

よくある質問（FAQ）

共有名義の不動産は差し押さえられますか？

共有者のひとりに債務や滞納があれば、その人の持分は差し押さえられる可能性があります。差し押さえられるのは債務者本人の持分のみで、ほかの共有者の持分は、債務がなければ原則として対象になりません。

共有名義だと競売にかけにくいというのは本当ですか？

持分だけの競売は買い手が限られ価格も下がりやすいため、債権者にとって回収しにくいのは事実です。ただし「かけられない」わけではなく、住宅ローンの滞納や税金の滞納では実際に競売・公売になることがあります。

夫婦のペアローンで夫だけが滞納したら、妻の持分も競売になりますか？

ペアローンでは、それぞれの持分に抵当権が設定されているのが一般的で、一方の滞納でも、物件全体が競売にかけられる可能性があります。ローンの種類や契約内容によって異なるため、契約書をご確認のうえ、金融機関や専門家へご相談ください。

ほかの共有者に差押えの通知は届きますか？

競売開始決定がされると、ほかの共有者にも通知が届く運用が一般的です。ただし個別の取り扱いは裁判所や事案によって異なるため、通知書が届いたら内容と期限を確認してください。

持分が競売で売られたあと、住み続けられますか？

買受人が代金を納付すると新しい共有者となりますが、直ちに退去を求められるとは限りません。ただし使用料の請求や共有物分割請求を受ける可能性があり、話し合いで解決しない場合は、裁判に進むこともあります。

差押えが入った持分を売ることはできますか？

差押登記が残ったままだと、通常は買主が見つかりません。債務を返済して差押えを解除する、債権者の同意を得て任意売却をするなどの対応が必要です。

差し押さえの通知が来たら弁護士に相談すべきですか？

督促や訴訟の通知が届いた段階で、早めに弁護士や司法書士へ相談することをおすすめします。債権者との交渉や、不動産を売却して債務を整理する方法など、状況に応じた選択肢を比べられます。

共有者と連絡が取れない場合はどうすればよいですか？

2023年4月施行の民法改正により、所在不明の共有者の持分を取得したり、持分を含めて不動産全体を売却できる権限を得たりする制度が設けられています。要件が細かいので、弁護士・司法書士へご相談ください。