「不動産を売りたいけれど、仲介って結局なにをしてくれるの？」「不動産会社に任せれば、勝手に買主を見つけてくれるの？」――不動産の売却を考え始めた方から、よくこんな質問をいただきます。結論から言うと、不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立って売却活動を代行し、成約したときに仲介手数料を受け取る仕組みです。売れるかどうかは、仲介会社がどんな売却活動を、どこまで情報公開しておこなうかに大きく左右されます。
この記事では、つくば市で不動産売却をお考えの方に向けて、不動産仲介の基本的な仕組み、レインズへの登録、売却活動の中身、片手取引と両手取引、囲い込みを避けるためのチェックポイントまでを、できるだけやさしく整理します。手数料の計算方法や媒介契約の種類は別記事で詳しく解説しているため、ここでは「仕組みと売却活動の中身」に絞ってご案内します。ハウスドゥ 不動産買取専門店 つくば研究学園都市の視点でお伝えします。
不動産仲介とは？売却の基本的な仕組みを30秒で理解
不動産仲介（媒介）とは、不動産会社が売主から依頼を受け、買主を探して売買契約が成立するまでをサポートするサービスです。売主と買主が直接やりとりするのではなく、間に仲介会社が入ることで、価格査定・広告・案内・条件調整・契約書類の作成といった専門的な作業を任せられます。
仲介は「成功報酬」が基本
仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払う成功報酬が一般的です。売却活動をしたけれど売れなかった場合、手数料はかからないのが基本です。なお、広告費などは通常、仲介手数料に含まれると説明されることが多いものの、特別に依頼した費用は別途必要になることがあります。契約前に確認しておきましょう。
仲介手数料の上限はどう決まる？
仲介手数料には宅地建物取引業法にもとづく上限があり、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限の目安です。具体的な計算や早見表は、仲介手数料の計算方法の解説記事で詳しく紹介しています。
不動産仲介で売却するまでの流れ｜仲介会社がやること
仲介で売却する場合、売主がやることと仲介会社がやることは、おおまかに次のように分かれます。ここを理解しておくと、「何を任せてよいのか」「何を確認すべきか」が見えてきます。
ステップ1 価格査定・媒介契約
まず仲介会社が、周辺の取引事例や物件の状態をもとに売り出し価格の根拠となる査定をおこないます。納得できる会社が見つかったら、媒介契約を結んで売却活動をスタートします。契約の種類によって、レインズへの登録義務や報告頻度が変わります（詳しくは媒介契約の違いの解説記事へ）。
ステップ2 売却活動（広告・レインズ登録）
契約後は、物件情報を広告やレインズに掲載して買主を探します。ポータルサイトへの掲載、物件写真の撮影、チラシやWEB広告、既存の購入希望者へのご紹介など、仲介会社によって進め方に差が出やすい部分です。
ステップ3 内覧対応・問い合わせ対応
購入希望者から問い合わせがあれば、日程を調整して内覧を実施します。居住中の場合は、片付けや掃除、見せ方の工夫が印象を左右します。居住中の内覧で困りやすい点は、居住中の内覧トラブルと対策の記事も参考になります。
ステップ4 価格・条件の交渉
購入申込みが入ると、価格や引渡し時期、設備の扱いなどの条件を調整します。仲介会社は売主の希望を買主側に伝え、双方が納得できるラインを探る役割を担います。
ステップ5 売買契約・決済・引き渡し
条件がまとまったら、重要事項説明をおこなったうえで売買契約を結びます。その後、残代金の受け取り、所有権移転登記、鍵の引き渡しという流れで完了です。売却後には、契約不適合責任（引き渡した物件が契約内容に適合しない場合の責任）についても理解しておく必要があります。
レインズとは？仲介の売却活動を左右する情報ネットワーク
レインズ（REINS）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報システムです。仲介会社が物件情報を登録すると、他の不動産会社も閲覧でき、それぞれのお客様に紹介できます。
レインズに登録されるとどうなる？
レインズ登録の最大のメリットは、物件情報が1社だけでなく、多くの不動産会社に共有されることです。買主候補に届く範囲が広がるため、早期成約や条件の良い取引につながりやすくなります。
登録義務と報告義務のルール
専任媒介契約では契約から7日以内（休業日を除く）、専属専任媒介契約では5日以内にレインズへ登録する義務があります。あわせて、売却活動の状況について、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が必要です。一般媒介にはこれらの義務がありません。契約の種類ごとの違いは、売却の進め方に直結します。
売主もレインズの登録内容を確認できる？
レインズに登録した際には、登録証明書が売主に交付されるのが一般的です。近年は、売主が取引状況を確認しやすくする制度の見直しも進められています。ご自身の物件が正しく登録・公開されているか、契約後に仲介会社へ確認するとよいでしょう。
片手取引と両手取引の違い｜売主が知っておきたい基礎知識
仲介の仕組みを調べると必ず出てくるのが、「片手取引」と「両手取引」という言葉です。仕組みを知っておくと、仲介会社の説明を冷静に判断できます。
片手取引とは
売主側と買主側を、別々の不動産会社が担当する取引です。各社は自分のお客様からだけ仲介手数料を受け取ります。他社が買主を連れてくる前提のため、情報が広く共有されやすいという特徴があります。
両手取引とは
1つの不動産会社が、売主と買主の両方を担当する取引です。会社は両方から仲介手数料を受け取ります。両手取引そのものは違法ではなく、条件のすり合わせがスムーズに進むこともあります。ただし、会社にとって収益が大きくなるため、売主の利益より自社の都合が優先されないかは確認が必要です。
「囲い込み」とは？なぜ問題になるのか
囲い込みとは、両手取引を狙うために、他社からの購入希望の問い合わせを「すでに商談中」などと断り、物件情報を自社だけで抱えてしまう行為です。買主候補に情報が届かず、売却が長引いたり、価格が下がったりする原因になりかねません。国土交通省も是正に向けた取り組みを進めています。
仲介で売却するときのチェックポイント5つ
どの会社に任せるかで結果が変わりやすいのが仲介です。契約前後に、次の点を確認しておくと安心です。
1. 査定価格の根拠が説明されているか
高い査定額だけで選ぶのは危険です。近隣の成約事例、周辺の売り出し物件、物件の状態など、価格の根拠をていねいに説明してくれる会社かどうかを見ましょう。
2. 売却活動の具体的な内容と頻度を教えてくれるか
広告の掲載先、写真撮影、内覧の対応方法、報告の頻度など、売却活動の中身を具体的に確認します。報告が少ない場合は、遠慮せず状況を尋ねましょう。
3. レインズへの登録証明書を受け取っているか
専任・専属専任の契約では登録義務があります。登録証明書を受け取り、登録日と内容を確認しておくと、情報公開の状況を客観的に把握できます。
4. 他社からの問い合わせ状況を確認できるか
問い合わせ件数や内覧件数を定期的に共有してもらえるかを確認します。問い合わせが極端に少ない場合は、価格設定や情報公開のしかたを見直すきっかけになります。
5. 売れなかったときの選択肢も提案してくれるか
一定期間売れない場合に、価格の見直しや買取への切り替えといった選択肢を提示してくれるかも大切です。会社選びの考え方は、つくば市の不動産会社の選び方で詳しく解説しています。
仲介と買取の違い｜どちらが自分に合う？
仲介は市場で買主を探す方法、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。仲介は相場に近い価格での売却を期待できる一方、売れるまでの期間が読みにくいという面があります。買取は、価格は仲介より下がる傾向がありますが、早く確実に現金化でき、内覧や近所への周知も少なくて済みます。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却先 | 一般の買主 | 不動産会社 |
| 価格の目安 | 相場に近い価格を目指しやすい | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却期間 | 数か月かかることが多い | 短期間で成立しやすい |
| 内覧・近所への周知 | 必要になることが多い | 少なく済むことが多い |
| 仲介手数料 | 成約時に必要 | 基本的に不要 |
それぞれの特徴や向いているケースは、不動産買取とは？仲介との違いと不動産買取の5つのメリットでも詳しく解説しています。
仲介で売却するメリット・デメリットを整理
仲介は、市場で買主を探すため、条件が合えば相場に近い価格での成約を期待できる売却方法です。一方で、希望する条件の買主が見つかるまでの期間は読みにくく、売却活動中は内覧への対応や、広告の見せ方の工夫といった手間も発生します。
仲介のメリット
最大のメリットは、広く買主を募ることで、価格や条件の希望を反映しやすい点です。レインズへの登録と広告によって、多くの購入希望者の目に触れる機会が生まれ、成約の可能性を高められます。
仲介のデメリットと注意点
デメリットは、いつ売れるか分からないことと、成約時に仲介手数料がかかることです。売却活動が長引くと、住宅ローンの返済や固定資産税などの負担が続きます。また、営業担当者の力量や、会社ごとの実績によって結果が変わる点にも注意が必要です。
物件の種類別｜マンション・一戸建て・土地・相続物件を仲介で売るポイント
仲介で売る場合でも、物件の種類によって手続きや見せ方のポイントは変わります。売却を検討している物件に近いものを確認しておきましょう。
マンションの場合
マンションは、同じ建物内の成約事例や、管理状態、修繕積立金の状況などが価格の判断材料になります。販売時の条件として、管理規約や共用部分の使い方を説明する場面も多く、書類の準備を早めに進めておくと手続きがスムーズです。
一戸建て・土地の場合
一戸建てや土地では、境界の確認、建物の状態、接道状況などが重要です。古い建物がある土地は、そのまま売るか、解体して更地にするかで条件が変わるため、売却の方法を相談しながら決めるのが安心です。
相続した不動産の場合
相続した不動産を売る場合は、まず名義の変更（相続登記）をおこなう必要があります。相続人が複数いる場合は、全員の同意と手続きが必要になり、時間がかかることもあります。税金の特例が使えるケースもあるため、不動産売却の節税の解説記事もあわせてご覧ください。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っていても売却は可能です。引き渡しの時点で抵当権を抹消する必要があるため、売却代金でローンを完済できるかを事前に確認しましょう。足りない場合は、現金の準備や別の方法の検討が必要になります。
売却前のリフォームは必要？
リフォームやリノベーションをしてから売り出すかどうかは、費用と効果のバランスで判断します。必ずしもリフォームが必要とは限らず、現状のまま売る選択肢もあります。まずは仲介会社に、探している買主層や、売り出し前に整えておくべき点を相談してみましょう。
つくば市で仲介を選ぶときの考え方
つくば市は、研究学園駅周辺、つくば駅周辺、みどりの周辺、谷田部エリアなど、地域ごとに需要や価格帯が異なります。つくばエクスプレス沿線では新築マンションや戸建ての供給も続いており、同じ市内でも売れやすさに差が出ることがあります。仲介会社を選ぶ際は、売却したいエリアでの取引経験や、周辺の動きを把握しているかも確認したいポイントです。
なお、仲介は「できるだけ時間をかけて高く売る」方法として有効ですが、相続した空き家や築年数が古い物件、近隣に知られたくないケースでは、買取のほうが負担が軽くなる場合もあります。まずは両方の選択肢を比較して検討するのがおすすめです。
つくば市で不動産の売却をご検討なら、ハウスドゥ 不動産買取専門店 つくば研究学園都市へ。お電話は 0120-565-072、こちらのフォームからも無料でご相談いただけます。
よくある質問（FAQ）
不動産仲介とは、簡単にいうと何ですか？
不動産会社が売主と買主の間に立ち、買主探し・案内・条件交渉・契約手続きなどをサポートする売却方法です。成約したときに仲介手数料を支払うのが基本で、売れなければ手数料は原則かかりません。
レインズに登録されると何が良いのですか？
レインズは不動産会社だけが閲覧できる物件情報のネットワークです。登録されると、依頼した会社だけでなく他の不動産会社も物件を紹介できるようになり、買主候補に情報が届く範囲が広がります。
両手取引は違法ですか？
両手取引そのものは違法ではありません。ただし、自社で買主を見つけたいがために他社からの問い合わせを断る「囲い込み」は問題視されています。売主への活動報告や、レインズの登録内容を確認することが大切です。
専任媒介と一般媒介では、売却活動にどんな違いがありますか？
専任媒介・専属専任媒介は1社に任せる契約で、レインズへの登録や定期的な活動報告が義務づけられています。一般媒介は複数社に依頼できる反面、レインズ登録や報告の義務がありません。詳しい違いは媒介契約の解説記事をご覧ください。
仲介で売れるまでの期間はどのくらいですか？
物件の種類・価格・立地・時期によって大きく変わるため一概には言えませんが、売り出しから成約まで数か月かかるのが一般的な目安です。契約後の引き渡しまで含めるとさらに時間がかかります。
仲介と買取、どちらを選べばよいですか？
できるだけ高く売りたい・時間をかけられるなら仲介、早く確実に現金化したい・内覧や近所に知られたくないなら買取が向いています。物件の状態や事情によって最適な方法は変わります。
つくば市で仲介と買取を相談したい場合は？
ハウスドゥ 不動産買取専門店 つくば研究学園都市では、買取のご提案に加え、状況に応じて仲介との比較もご案内しています。0120-565-072 または問い合わせフォームから無料でご相談いただけます。
相続した不動産や住宅ローンが残っている不動産も、仲介で売却できますか？
はい、売却は可能です。相続した不動産は、売却の前に名義を相続人へ変更する相続登記が必要です。住宅ローンが残っている場合は、引き渡しまでに抵当権を抹消する必要があるため、売却代金で完済できるかを事前に確認しましょう。
まとめ｜仲介の仕組みを知れば、会社選びと進め方が変わる
不動産仲介は、不動産会社が売主と買主の間に立って売却活動を代行する仕組みです。レインズへの登録、売却活動の報告、片手取引・両手取引といった基礎知識を持っておくだけで、仲介会社の説明を冷静に判断しやすくなります。仲介にするか買取にするかで迷う場合は、メリットと注意点を比べたうえで選びましょう。つくば市で売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、具体的な取引条件や制度の詳細は、契約前に不動産会社や専門家にご確認ください。
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