「マンションの共用部分とは、専有部分（自分の部屋）以外の、区分所有者全員で共有する部分のこと」——これが結論です。エントランス・廊下・エレベーターなどが代表例ですが、バルコニーや玄関ドア、配管のように「専有部分だと思っていたら実は共用部分だった」という誤解も多く、私物の放置や水漏れをめぐるトラブルの原因にもなります。この記事では、ハウスドゥ 筑波研究学園都市店が、共用部分の法律上の定義から、専有部分との違い、持分割合、よくあるトラブル、売却時の影響までを一つの記事で解説します。
マンションの共用部分とは？基本の定義をわかりやすく解説
マンションの共用部分とは、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）上、専有部分（各住戸として独立して所有・使用できる部分）以外の建物部分を指します。区分所有者（マンションの各部屋の所有者）全員が共同で所有し、個人が単独で自由に処分・変更できない点が最大の特徴です。
区分所有法における共用部分の位置づけ
区分所有法では、マンションのような一棟の建物を「専有部分」と「共用部分」に分けて権利関係を整理しています。専有部分は各住戸の内部空間そのものを指すのに対し、共用部分はエントランスや廊下、階段、エレベーターなど、居住者全員が利用する部分と、建物を支える構造上の部分の両方を含みます。
共用部分と専有部分の基本的な違い
簡単に言えば、「壁の内側で自分だけが使う空間」が専有部分、「壁の外側や建物全体に関わる部分」が共用部分です。ただし、後述するバルコニーや玄関ドアのように、感覚的には自分の所有物のように思える部分でも、法律上は共用部分に分類されるケースがあるため注意が必要です。
共用部分は「法定共用部分」と「規約共用部分」の2種類
共用部分はさらに、性質によって「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つに分かれます。この違いを理解しておくと、管理規約を読んだときの理解がぐっと深まります。
法定共用部分の具体例（エントランス・廊下・階段・エレベーターなど）
法定共用部分とは、建物の構造上、当然に共用部分となる部分です。マンション 廊下やエントランス、階段、エレベーター、外壁、屋根、基礎、パイプスペース（PS）といった、複数の住戸にまたがる構造・設備がこれにあたります。登記をしなくても法律上当然に共用部分として扱われます。
規約共用部分の具体例（集会室・管理人室など）
規約共用部分とは、本来は専有部分として建物内に独立して存在できる部分（管理人室、集会室、倉庫など）を、管理規約によって共用部分と定めたものです。規約共用部分は、その旨を登記しなければ第三者に対抗できない点が法定共用部分と異なります。
専有部分との違いを部位別にチェック
「どこまでが共用部分なのか」は、部位ごとに判断が分かれやすいポイントです。トラブルになりやすい代表的な部位を確認しておきましょう。
バルコニー・ベランダは共用部分？
バルコニー・ベランダは法律上は共用部分ですが、隣接する住戸の所有者だけに「専用使用権」が認められている「専用使用部分」です。そのため、日常的な使用や清掃は専有部分と同じ感覚で行えますが、増築やガラス張りへの変更、避難経路をふさぐような物の設置は認められていません。災害時の避難経路を確保するため、隔て板や避難ハッチの前に物を置かないことも管理規約で定められているのが一般的です。
玄関ドア・窓・サッシの扱い
玄関ドアや窓のサッシ枠は共用部分、室内側の塗装や鍵などは専有部分に準じた扱いとされるのが一般的です（国土交通省「マンション標準管理規約」のコメントを参照）。そのため、玄関ドアの色や窓サッシの交換を個人の判断で行うことはできず、管理組合を通じた対応が必要になります。
配管・パイプスペースの範囲
給排水管のうち、複数の住戸で共有している共用管（本管）はパイプスペース（PS）とあわせて共用部分ですが、専有部分内で枝分かれして自室だけに給排水する部分は専有部分として扱われるのが一般的です。水漏れの原因箇所によって修繕義務や費用負担の主体が変わるため、後述するトラブル対応の章で詳しく解説します。
共用部分の持分割合はどう決まる？
共用部分は区分所有者全員の共有ですが、共有の割合（持分割合）は原則として各住戸の専有部分の床面積の割合によって決まります（区分所有法上の原則）。管理規約で別段の定めがある場合は、その定めが優先されます。
専有部分の床面積との関係
持分割合は、マンション全体の専有部分の床面積の合計に対する、自分の住戸の専有部分の床面積の割合で算出されるのが基本です。広い住戸ほど持分割合が大きくなり、次に説明する管理費や固定資産税の負担割合にも影響します。
固定資産税・管理費への影響
共用部分そのものに個別の固定資産税が課されるわけではなく、共用部分の評価額は各区分所有者の持分割合に応じて専有部分の固定資産税評価額に上乗せされる形で反映されます。また、共用部分の維持管理にかかる管理費・修繕積立金も、持分割合に応じて按分されるのが一般的です。
共用部分でよくあるトラブルと対処法
共用部分は「みんなのもの」であるがゆえに、日常生活の中でトラブルの火種になりやすい場所でもあります。代表的なケースと基本的な対処法を整理します。
私物の放置・撤去トラブル
廊下やパイプスペース前に自転車やダンボール、私物を放置すると、避難の妨げになるだけでなく、消防法上の指摘や管理組合からの撤去要請の対象になります。管理規約や使用細則に反する私物は、管理組合が警告の上、最終的に撤去する場合があるため、日頃から共用部分に物を置かない意識が大切です。
水漏れ・排水管の破損トラブル
水漏れの原因が共用部分の配管にある場合は管理組合（マンション全体の火災保険や修繕積立金）で対応するのが一般的ですが、専有部分内の配管が原因の場合は所有者個人の負担・保険での対応となります。原因箇所の特定が難しいケースも多いため、管理会社や専門業者による早期の現地調査が重要です。
掃除・美観をめぐるトラブル
共用部分の日常清掃は管理会社やシルバー人材センターなどへの委託で行われるのが一般的ですが、頻度や範囲は管理組合の契約内容によって異なります。「掃除してくれない」という不満が出た場合は、まず管理会社への委託内容を確認し、必要であれば管理組合の総会で見直しを提案するのが基本的な流れです。
不法侵入・防犯上の注意点
共用部分であるエントランスや廊下への無断立ち入りは、建造物侵入罪（刑法130条）にあたる可能性があります。不審者を見かけた場合は、管理会社への連絡に加え、必要に応じて警察へ相談することも検討しましょう。
共用部分の変更・リフォームのルール
共用部分は個人の判断だけで自由にリフォームすることはできません。変更の程度に応じて、必要な手続きが区分所有法上定められています。
軽微な変更と重大な変更の違い
共用部分の形状または効用の著しい変更を伴わない「軽微な変更」は、管理組合の集会（総会）における普通決議（区分所有者及び議決権の過半数）で足りるとされる一方、建物の主要構造部に影響するような「重大な変更」は、より重い特別決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上）が必要とされています。
管理組合の承認が必要なケース
玄関ドアの交換、窓サッシの改修、バルコニーの増築や目隠しの設置など、共用部分・専用使用部分に手を加える工事は、個人の判断で先行して着手せず、必ず管理組合・管理会社に事前相談することがトラブル防止の基本です。
共用部分と火災保険・地震保険の関係
共用部分の損害に備える保険は、専有部分の保険とは別の枠組みで考える必要があります。
個人の火災保険の補償範囲
区分所有者が個人で加入する火災保険は、原則として専有部分の建物・家財を補償の対象とし、共用部分は対象に含まれないのが一般的です。マンション全体の共用部分については、管理組合が別途、建物総合保険（マンション共用部分向けの火災保険・地震保険）に加入して備えます。
マンション全体で加入する保険との違い
管理組合が加入する共用部分の保険料は、多くの場合、管理費や修繕積立金の一部として区分所有者全員で負担します。地震保険の加入有無やその補償内容は管理組合によって差があるため、購入・売却を検討する際は重要事項として確認しておくべきポイントの一つです。
マンション売却時に共用部分がもたらす影響
マンションの資産価値は、専有部分の広さや設備だけでなく、共用部分の管理状態にも大きく左右されます。
資産価値・査定への影響
エントランスや廊下が清潔に保たれているか、修繕積立金が適切に積み立てられているか、大規模修繕計画が計画的に実施されているかといった共用部分の管理状態は、内覧時の印象や査定額に直結します。共用部分の管理が行き届いたマンションは、資産価値が維持されやすい傾向にあります。
つくば市エリアでのマンション売却の実情
つくば市はつくばエクスプレスの開通以降、研究学園駅・つくば駅周辺を中心にマンション需要が根強いエリアです。売却を検討する際は、専有部分の状態だけでなく、共用部分を含めた管理組合の運営状況（修繕履歴・積立金残高など）も含めて査定することが、適正価格での売却につながります。マンションの売却全般については「つくば市でマンションを高く売る【2026年版】5つの売却戦略」、査定のポイントは「つくば市のマンション査定｜7つの評価項目と相場【2026】」もあわせてご覧ください。仲介と買取の違いは「つくば市のマンション買取｜仲介との違いと費用・税金」で詳しく解説しています。持ち家全般の考え方は「持ち家とは？メリット・デメリットから「持ち家がない」不安まで徹底解説」もご参照ください。
ハウスドゥ 筑波研究学園都市店に相談するメリット
地域密着だから分かる共用部分トラブルの実情
ハウスドゥ 筑波研究学園都市店は、つくば市に根ざした地域密着の不動産会社として、管理組合とのやり取りに不安がある方の売却相談にも数多く対応してきました。共用部分の管理状態が査定にどう影響するかも踏まえた、実情に即した提案が可能です。
古田敦也氏がイメージキャラクターのハウスドゥブランドの安心感
全国に展開するハウスドゥブランドは、古田敦也氏をイメージキャラクターに起用していることでも知られ、多くの方に安心感を持っていただいているブランドです。共用部分を含むマンションの売却・査定でお悩みの際は、まずは無料査定・ご相談からお気軽にお問い合わせください。
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よくある質問（FAQ）
Q1. マンションの共用部分とは、具体的にどこを指しますか？
A. エントランス、廊下、階段、エレベーター、外壁、屋根、パイプスペースなど、専有部分（各住戸）以外で区分所有者全員が共有する部分を指します。
Q2. 共用部分と専有部分の違いは何ですか？
A. 専有部分は各住戸として独立して所有・使用できる空間、共用部分はそれ以外の、区分所有者全員で共有する部分です。個人が単独で自由に変更できない点が大きな違いです。
Q3. バルコニーは共用部分ですか、専有部分ですか？
A. 法律上は共用部分ですが、隣接する住戸の所有者だけに使用が認められる「専用使用部分」として扱われます。増築や避難経路をふさぐ物の設置はできません。
Q4. 共用部分に私物を置いてはいけないのはなぜですか？
A. 避難の妨げになるほか、消防法上の指摘対象になる場合があり、管理規約・使用細則に反する私物は管理組合から撤去を求められることがあるためです。
Q5. 共用部分の水漏れは誰が費用を負担しますか？
A. 共用部分の配管が原因の場合は管理組合（マンション全体の保険・修繕積立金）、専有部分内の配管が原因の場合は所有者個人の負担となるのが一般的です。原因箇所の特定には専門業者の調査が必要です。
Q6. 規約共用部分と法定共用部分の違いは何ですか？
A. 法定共用部分は建物の構造上当然に共用部分となる部分（廊下・階段など）、規約共用部分は管理人室のように本来専有部分になり得る部分を管理規約で共用部分と定めたものです。規約共用部分は登記が必要です。
Q7. 共用部分をリフォームしたい場合はどうすればいいですか？
A. 個人の判断で着手せず、必ず管理組合・管理会社に事前相談してください。変更の程度に応じて、管理組合の集会での普通決議または特別決議が必要になります。
Q8. 共用部分の管理状態はマンション売却の査定に影響しますか？
A. 影響します。修繕積立金の積立状況や大規模修繕計画、日常の清掃状態などは資産価値の評価や内覧時の印象を左右するため、売却前に管理組合の運営状況を確認しておくことをおすすめします。
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