マンションの共用部分とは？専有部分との違い・規約と図面の確認方法・売却前の資料【つくば市の不動産売却】

「マンションの共用部分」は、区分所有法上、専有部分（自分の住戸）以外の建物の部分などを指します。エントランスや廊下のように全員が使う部分のほか、一部の区分所有者だけが使う部分や、管理規約で共用部分と定めた部分もあり、実際の範囲は各マンションの管理規約・図面で確認する必要があります。バルコニー・玄関ドア・配管のように「専有部分だと思っていたら共用部分だった」という行き違いも起こりがちです。この記事では、共用部分の定義、専有部分との違い、法定・規約・一部共用部分の整理（成り立ちと使う範囲という別の軸の分類です）、2026年4月施行の改正区分所有法のポイント、そして売却前に確認したい資料と照会先をまとめます。

※法改正に関する記述は、2026年11月4日に確認した国土交通省・法務省の公表資料に基づきます。個別のマンションの取扱いは、管理規約と管理組合・管理会社の資料でご確認ください。

マンションの共用部分とは？基本の定義をわかりやすく解説

区分所有法では、一棟の建物を「専有部分」と「共用部分」に分けて権利関係を整理しています。共用部分は、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物、規約で共用部分とされた附属の建物などをいい、個人が単独で自由に処分・変更できない点が大きな特徴です。

区分所有法における共用部分の位置づけ

専有部分は各住戸の内部空間などを指します。共用部分には、数個の専有部分に通じる廊下や階段室のほか、建物を支える構造部分（躯体）や、エレベーター設備・照明・郵便受けなどの附属物が含まれます。なお、「区分所有者全員で共有する部分」だけが共用部分ではありません。一部の区分所有者だけが共用する部分（一部共用部分）もあります。

共用部分と専有部分の基本的な違い

簡単にいえば、「各住戸として独立して使える部分」が専有部分、「それ以外で、全員または一部の区分所有者が共用する部分」が共用部分です。ただし、バルコニーや玄関ドア、配管のように感覚と法律上の扱いが一致しにくい部位があり、境界は管理規約・図面で確認する必要があります（詳しくは後述の確認表）。

共用部分は「成り立ち」と「共用する範囲」の2つの軸で整理する（法定・規約・一部共用部分）

「法定共用部分」「規約共用部分」は成り立ち（法律上当然に共用か、規約で共用と定めたか）による区分、「一部共用部分」は共用する範囲（全員か一部の区分所有者か）による区分で、分類の軸が異なります。そのため、3つのうち1つだけに必ず当てはまる三択ではなく、重なる場合があります。管理規約を読むときの理解が深まります。

法定共用部分の具体例（エントランス・廊下・階段・エレベーターなど）

法定共用部分は、建物の構造上、当然に共用となる部分です。数個の専有部分に通じる廊下・階段室のほか、エントランスホール、エレベーター、外壁、屋根、基礎、パイプスペースなどが代表例です。

規約共用部分の具体例（集会室・管理人室など）と登記

規約共用部分は、本来は専有部分になり得る部分（管理人室、集会室、倉庫など）を、管理規約で共用部分と定めたものです。規約共用部分は、その旨の登記をしないと第三者に対抗できないとされています。法学者による解説では、集会室として使われている部屋の登記名義が分譲会社のままで、のちに第三者へ売却されてしまったトラブルが裁判例とともに紹介されています（出典：ゴールドオンライン「廊下、集会室…マンション「共用部分」の所有権は誰にある？」）。売却を考えるときは、規約で共用とされている部分が登記上どう扱われているかも、登記事項証明書で確認しておくと安心です。

一部共用部分とは

一部共用部分は、一部の区分所有者だけが共用に供する部分です。一部の区分所有者の共用に供することが明らかな部分が対象で、使う人が限られるというだけで決まるものではありません。どの部分がどの範囲の区分所有者の共用かは、建物ごとの管理規約等で確認します。

専有部分との違いを部位別にチェック｜まず確認する資料

「どこまでが共用部分か」は、部位ごとに判断が分かれやすく、一般的な扱いはあっても、法令の定めを踏まえ、各建物の規約・図面等を確認する必要があります。次の表は一般的な見方と、まず確認すべき資料の例です。

部位	一般に言われる扱い（例）	まず確認する資料
バルコニー・ベランダ	共用部分で、特定の住戸が専用使用する「専用使用部分」とされることが多い	管理規約・使用細則（使用ルール、修繕・清掃の負担）
玄関ドア・窓サッシ	外側や枠は共用部分、室内側の仕上げなどは専有部分に準じて扱われることがある	管理規約・規約別表・標準管理規約の考え方に沿った規約条文
給排水管	共用の本管と、住戸内の枝管の境界は建物ごとに整理される	管理規約・図面（スラブ上下の扱いも含む）
室内の壁紙・床材	専有部分の内装として扱われることが多いが、床材・防音などに規約上の制限がある場合がある	管理規約・使用細則
エントランス・廊下・階段	共用部分。私物の放置は禁止されるのが一般的	管理規約・使用細則
専用庭・駐車場・屋上など	共用部分に専用使用権が設定されている場合がある	管理規約・使用細則・使用契約（使用料・修繕負担）

バルコニー・ベランダは共用部分？

バルコニー・ベランダは、一般には共用部分で、特定の住戸だけに専用使用権が認められる「専用使用部分」として扱われることが多い部位です。所有権ではなく使用権のため、増築やガラス張りへの変更、避難経路をふさぐ物の設置は認められないのが一般的です。使用ルールや修繕・清掃の負担は管理規約・使用細則で確認してください。

玄関ドア・窓・サッシの扱い

玄関ドアや窓サッシは、外側や枠が共用部分とされ、室内側の仕上げなどが専有部分に準じて扱われることがある部位です（国土交通省のマンション標準管理規約の考え方を参考に、各マンションの規約で定められます）。交換や色の変更を個人の判断で行うことはできず、管理組合を通じた手続きが必要になるのが一般的です。

配管・パイプスペースの範囲

給排水管は、共用の本管と、住戸内の枝管とで扱いが分かれることがありますが、その境界は管理規約と図面で定められます。なお、2026年4月1日施行の改正区分所有法では、規約に特別の定めを置けば、共用部分の管理・変更と同時にする専有部分の保存・改良（配管の一括更新など）を同等の多数決で進められる制度が設けられました（出典：法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」）。この定めが規約にあるかは、規約で確認してください。水漏れの原因箇所によって対応や費用負担が変わる点は、後述のトラブル対応で説明します。

共用部分の持分・管理費・税の扱いは資料で確認する

共用部分は区分所有者の共有（一部共用部分は一部の区分所有者の共有）で、持分の考え方は専有部分の床面積の割合を基準とすることが多い一方、建物ごとの規約や登記で異なる場合があります。持分割合や、管理費・修繕積立金の負担割合を「どのマンションでも同じ」と決めつけず、次の資料で確認してください。

持分割合・敷地権との関係

専有部分と敷地の権利の関係は、登記事項証明書（敷地権の登記）で確認できます。詳しい見方は「敷地権とは？意味・敷地利用権との違い・登記簿の見方をマンション売却目線で解説【つくば市】」で解説しています。

管理費・修繕積立金・固定資産税

管理費・修繕積立金の金額と負担の定めは管理規約と管理会社の資料で、固定資産税は毎年の納税通知書・課税明細で確認します。固定資産税の扱いや税額は、自己判断で試算せず、納税通知書や市の資産税担当窓口で確認する方法が確実です。

共用部分でよくあるトラブルと対処法

共用部分は「みんなのもの」であるため、日常生活の中でトラブルの火種になりやすい場所です。代表的なケースと基本的な対処を整理します。

私物の放置・撤去トラブル

廊下やパイプスペース前に自転車や荷物を置くと、避難や通行の妨げになるおそれがあります。管理規約・使用細則で禁止されているのが一般的で、規約に反する場合は管理組合から撤去を求められることがあります。

水漏れ・排水管の破損トラブル

水漏れは、原因となった箇所が共用部分か専有部分かで、対応する主体や費用の扱いが変わるのが一般的です。原因箇所の特定が難しい場合も多いため、まず管理会社や専門業者による現地調査を受け、管理規約と、加入している保険契約の補償範囲・免責を確認してください。補償が受けられるかどうかは契約内容によります。

掃除・美観をめぐるトラブル

日常清掃は管理会社への委託などで行われるのが一般的ですが、頻度や範囲は管理組合の契約内容によって異なります。不満がある場合は、まず管理会社への委託内容を確認し、必要に応じて総会で見直しを提案するのが基本的な流れです。

無断立入り・防犯上の注意点

居住者以外の無断立入りが気になる場合は、管理会社へ連絡し、必要に応じて警察へ相談することも検討してください。防犯カメラやオートロックなどの設備の有無は、管理規約・管理組合の資料で確認できます。

共用部分の変更・リフォームと決議のルール｜2026年4月改正のポイント

共用部分は個人の判断だけで自由にリフォームできません。変更の内容に応じて、区分所有法と管理規約で定められた決議が必要です。決議の取り方は、2026年4月1日に施行された改正区分所有法で見直されています。

2026年4月1日施行の改正区分所有法の主なポイント

法務省・国土交通省の公表資料によると、次のような見直しが行われています。

• 建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、決議は出席者の多数決で行うことになりました（議決権行使書や委任状で議決権を行使した人も出席者に含まれます）。特別決議には定足数があります。
• 共用部分の変更の多数決は原則を維持しつつ、耐震性や火災安全性の不足、外壁等の剥落のおそれ、給排水管等の腐食のおそれ、バリアフリー化のために必要な場合などでは、要件が緩和される類型が設けられました。
• 裁判所が認定した所在等不明の区分所有者を、決議の母数から除外する制度が設けられました。

出典：法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について（令和８年４月）」、国土交通省「マンション標準管理規約」

具体的な決議の要件は、工事の内容・規約・招集時点で確認する

実際に必要な決議の内容は、工事の内容、各マンションの管理規約、総会の招集手続きの時点で適用される法律によって変わります。管理規約を改正する場合も、総会の招集手続きを2026年3月31日までに行ったか、4月1日以降に行ったかで手続きが変わると、国土交通省が案内しています。売却や購入を検討する方は、過去の総会議事録・議案書で決議の内容と時期を確認することをおすすめします。

管理組合の承認が必要なケース

玄関ドアの交換、窓サッシの改修、バルコニーの増築や目隠しの設置など、共用部分・専用使用部分に手を加える工事は、個人の判断で先行せず、必ず管理組合・管理会社に事前相談するのがトラブル防止の基本です。

共用部分と火災保険・地震保険の関係

共用部分の損害に備える保険は、専有部分の保険とは別の枠組みで考えます。

個人の火災保険の補償範囲

個人で加入する火災保険の補償範囲は契約によって異なります。専有部分の建物・家財が対象で、共用部分は対象外とされるのが一般的ですが、水漏れ時の補償などは、保険証券・約款で確認してください。

管理組合が加入する保険

共用部分については、管理組合が建物総合保険などに加入している場合があります。加入の有無・補償内容・地震保険の付帯は管理組合によって異なります。保険料の費用負担については、管理組合の保険証券や予算・決算の資料（総会資料）で確認しておくとよいポイントです。

マンション売却前に売主が確認したい共用部分の資料と照会先

マンションの価値は、専有部分の状態だけでなく、共用部分の管理状況にも左右されます。購入を検討する方が確認する場面も多いため、売却前に次の資料を揃えて、共用部分の範囲や決議の履歴を整理しておくと、説明がスムーズです。

確認したい資料と入手先の目安

資料	わかること	主な確認先
管理規約・使用細則	共用部分・専用使用部分の範囲、使用ルール、修繕の負担の考え方、規約改正の有無	管理会社・管理組合
規約の別表・図面	共用部分と専有部分の範囲（配管・サッシ・玄関ドア等の帰属）	管理会社・管理組合
登記事項証明書	規約共用部分の旨の登記の有無、敷地権の状況	法務局
総会議事録・議案書	共用部分の工事・規約変更の決議の内容と時期	管理会社・管理組合
長期修繕計画・修繕履歴	過去の工事と今後の予定、積立金の考え方	管理会社・管理組合
管理費・修繕積立金の状況	金額、滞納の有無、積立の状況、値上げ予定の有無	管理会社

管理会社・管理組合への照会のしかた

管理会社に、物件の所在・住戸番号・売却を検討している旨を伝え、必要な資料の提供を依頼するのが一般的な流れです。資料の名称、発行の可否、費用、日数は管理会社や管理組合によって異なるため、早めに確認してください。管理委託契約や管理方式（自主管理など）によって窓口も異なります。

マンション売却の全体像・査定のポイント

マンションの売却全般については「つくば市でマンションを高く売る【2026年版】5つの売却戦略」、査定のポイントは「つくば市のマンション査定｜7つの評価項目と相場【2026】」もあわせてご覧ください。仲介と買取の違いは「つくば市のマンション買取｜仲介との違いと費用・税金」、専有部分の範囲は「専有部分とは？範囲・共用部分との違い・面積の考え方」で解説しています。持ち家全般の考え方は「持ち家とは？メリット・デメリットから「持ち家がない」不安まで徹底解説」もご参照ください。

つくば市でマンションを売却するときの共用部分の確認ポイント

つくば市内でも、築年数や管理形態、規約の内容はマンションごとに異なります。研究学園駅・つくば駅周辺などの物件でも、共用部分の範囲や修繕の履歴、管理組合の運営状況は建物ごとに確認する必要があります。売却を検討する際は、専有部分の状態に加え、上記の資料で共用部分の管理状況を整理しておくと、査定や買主への説明の際に役立ちます。

ハウスドゥ つくば研究学園都市への相談

管理規約や共用部分の扱いが分からない、管理組合へ何を確認すればよいか分からないといった段階でも、売却のご相談は可能です。物件の状況により、査定や売却方法のご案内は異なります。まずは無料査定・ご相談をご利用ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. マンションの共用部分とは、具体的にどこを指しますか？

A. 区分所有法上は、専有部分（各住戸）以外の建物の部分などを指します。エントランス・廊下・階段・エレベーター・外壁・屋根などが代表例ですが、一部の区分所有者だけが使う部分や、規約で共用と定めた部分もあり、実際の範囲は各マンションの管理規約・図面で確認する必要があります。

Q2. 共用部分と専有部分の違いは何ですか？

A. 専有部分は各住戸として独立して所有・使用できる部分、共用部分はそれ以外で、区分所有者全員または一部の区分所有者が共用する部分です。個人が単独で自由に変更できない点が大きな違いです。玄関ドアや配管など境界が分かりにくい部位は、管理規約や図面で扱いを確認してください。

Q3. バルコニーは共用部分ですか、専有部分ですか？

A. 一般には共用部分で、特定の住戸だけが使える「専用使用部分」として扱われることが多い部位です。増築や避難経路をふさぐ物の設置は認められないのが一般的ですが、使用ルールや修繕の負担は管理規約・使用細則で異なります。

Q4. 共用部分に私物を置いてはいけないのはなぜですか？

A. 避難や通行の妨げになるおそれがあり、管理規約・使用細則で禁止されているのが一般的です。規約に反する場合は、管理組合から撤去を求められることがあります。

Q5. 共用部分の水漏れは誰が費用を負担しますか？

A. 原因となった箇所が共用部分か専有部分かで、対応する主体や費用の扱いが変わるのが一般的です。まず管理会社や専門業者による原因調査を受け、管理規約と加入している保険契約（補償範囲・免責など）を確認してください。補償の可否は契約内容によります。

Q6. 規約共用部分と法定共用部分の違いは何ですか？

A. 法定共用部分は、建物の構造上、当然に共用となる部分（廊下・階段など）です。規約共用部分は、管理人室や集会室のように本来は専有部分になり得る部分を、管理規約で共用と定めたものです。規約共用部分は、その旨の登記をしないと第三者に対抗できないとされています。

Q7. 共用部分をリフォームしたい場合はどうすればいいですか？

A. 個人の判断で着手せず、まず管理組合・管理会社に事前相談してください。共用部分の変更や管理に必要な決議の取り方は、工事の内容、管理規約、総会の招集時点で適用される法律によって異なります。2026年4月1日に改正区分所有法が施行されているため、必要な決議の内容は管理組合に確認してください。

Q8. 共用部分の管理状態はマンション売却の査定に影響しますか？

A. 影響する場合があります。修繕積立金の状況、大規模修繕の実施状況や計画、共用部分の管理の状況は、購入を検討する方が確認する材料になります。売却前に管理規約・修繕履歴・総会議事録などを整理しておくと、説明がしやすくなります。

Q9. 売却前に、管理組合にどんな資料を確認すればよいですか？

A. 管理規約・使用細則、規約の別表や図面、総会議事録・議案書、長期修繕計画・修繕履歴、管理費・修繕積立金の状況などが一般的な確認項目です。登記事項証明書は法務局で確認できます。資料の名称・発行の可否・費用・日数は管理会社や管理組合によって異なります。