つくば市でマンションの売却を考えたとき、最初にぶつかるのが「うちのマンションは、いくらで売れるのか」という疑問です。ところが一括査定サイトに登録すると、会社によって数百万円の差がついた査定書が並び、かえって分からなくなった——というご相談を、当店では毎月いただきます。
この記事では、つくば市のマンション査定について、①つくば市の相場の実際、②査定額を決める7つの項目、③つくば市ならではの加点・減点、④査定の種類と使い分け、⑤費用と税金、⑥売却の流れまでを、地元で買取まで行う不動産会社の立場から整理しました。書いているのはハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市店（株式会社トーマン）です。
つくば市のマンション査定は「駅」と「管理状態」で大きく変わる
先に結論をお伝えします。つくば市の中古マンションの査定額は、つくばエクスプレス（TX）の駅からの距離と、管理組合の状態（修繕積立金と長期修繕計画）の2つで大きく動きます。
つくば市は市域が広く、同じ「つくば市」でも吾妻・竹園のようにTXつくば駅まで歩けるエリアと、車移動が前提の郊外エリアではマンションの流通性がまったく違います。さらにマンションは戸建てと違い、建物の管理は自分ひとりでは決められません。買主も金融機関も、そこを見ています。
つまり「築年数が古いから安い」という単純な話ではなく、同じ築年数でも管理が行き届いたマンションのほうが高く評価されるのが実務です。以下で具体的に見ていきます。
つくば市の中古マンション相場【2026年の目安】
公示地価から見るつくば市の水準
つくば市の住宅地の公示地価（2026年）は1㎡あたり約7.7万円（坪あたり約25.5万円）、前年比+5.8%で、TX沿線の開発を背景に茨城県内でも屈指の上昇基調です。とくにつくば駅周辺（吾妻・竹園など）は坪62〜82万円と高水準で、つくば駅圏の平均は坪約44万円（前年比約+7%）となっています。（出典：土地代データ tochidai.info ＝国土交通省・地価公示2026年）
マンションの価格は土地の値段そのものではありませんが、敷地の評価が上がっているエリアは中古マンションも底堅いという関係にあります。つくば市は、この点で有利な市場です。
つくば市のマンション取引データ（第三者データ）
第三者の不動産データサイトが公表しているつくば市のマンション相場は、たとえば次のとおりです。いずれも掲載時点の集計値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。あくまで「市全体の水準」を知るための目安としてご覧ください。
- マンションナビ：つくば市の中古マンション価格相場 3,377万円〜3,677万円（事例件数2,962件）
- イエウリ：2026年度 つくば市のマンション取引件数110件、平均売却額4,147万円、平均専有面積85㎡、平均築年数19年
※上記は各社が公開している集計データを引用したもので、当店が算出した数値ではありません。
駅・エリア別の価格傾向
| エリア／駅 | マンションの特徴 | 査定でのポイント |
|---|---|---|
| つくば駅（吾妻・竹園・春日） | 市内で最も地価が高く、分譲マンションの供給も集中。研究機関・大学の需要が厚い | 徒歩分数がそのまま価格差になりやすい |
| 研究学園駅 | 商業施設が集まり、ファミリー層に人気。築浅物件が比較的多い | 駐車場付き・3LDKの需要が強い |
| みどりの駅・万博記念公園駅 | 新興住宅地。戸建て分譲との競合がある | 戸建て価格との比較で判断される |
| 谷田部・茎崎・桜・大穂・豊里・筑波 | 戸建て中心のエリア。マンションは希少 | 車前提のため駐車場台数が効く |
築年数別の考え方
築年数は、単に「古いほど安い」ではありません。マンションでは次の3つの節目で買主側の見え方が変わります。
- 築10年前後：設備がまだ新しく、価格の下がり方がゆるやかになる時期
- 築25〜30年前後：大規模修繕を1〜2回終えているか、次の修繕の資金があるかが問われる時期
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認：いわゆる旧耐震基準。買主が住宅ローンや住宅ローン控除で不利になることがあり、価格に影響しやすい
マンション査定額を決める7つの項目
①専有面積と間取り
つくば市で最も動きやすいのは3LDK・専有面積70〜85㎡の住戸です。市のマンション取引の平均専有面積が85㎡前後という第三者データとも整合します。1LDK・2LDKは単身赴任や研究者の需要があり、つくば市では他地域より売りやすい一方、買主層が限られるため広告の打ち方で結果が変わります。
②築年数と耐震基準
前述のとおり、旧耐震（1981年5月31日以前の建築確認）かどうかは大きな分岐点です。旧耐震でも耐震診断・耐震改修が済んでいれば評価は変わりますので、管理組合に確認できる資料があれば査定時にお出しください。査定額が上がることがあります。
③階数・向き・眺望
一般に、中〜高層階・南向き・角部屋は加点されます。ただしつくば市は高層建築が限られ、周囲に高い建物が少ないエリアも多いため、「低層階でも眺望と日当たりが確保できている」ケースがあります。図面だけの査定ではここが拾えません。
④駅からの徒歩分数
TX沿線では徒歩10分以内かどうかが一つの分岐点になります。とくにつくば駅・研究学園駅は、通勤で秋葉原方面へ出る層と、研究機関へ通う層の両方が買主候補になるため、駅距離が価格にストレートに効きます。一方、谷田部・茎崎など車が前提のエリアでは、駅距離より駐車場・生活導線のほうが効きます。
⑤管理費・修繕積立金の水準
見落とされがちですが、買主は「毎月の住宅ローン返済＋管理費＋修繕積立金」の合計で予算を考えます。管理費と積立金が高いマンションは、その分だけ売買価格を下げないと同じ月額に収まりません。査定では必ずこの2つを確認します。
⑥修繕積立金の残高と長期修繕計画
マンション査定で最も差が出るのがここです。積立金の残高が不足している／滞納が多い／長期修繕計画が更新されていないマンションは、買主にとって「入居後に一時金を求められるかもしれない」リスクになります。逆に、大規模修繕を予定どおり実施し、計画も見直されているマンションは、築年数が古くても評価が下がりにくいです。
売主側でご用意いただけると査定精度が上がる資料は、重要事項に係る調査報告書（管理会社発行）、総会議事録、長期修繕計画書です。
⑦駐車場の空き状況
つくば市は車社会です。「駐車場が敷地内で確保できるか」「2台目が借りられるか」は、都心のマンションでは問われない、つくば固有の重要ポイントになります。空き待ちが長いマンションは、それだけで買主が離れることがあります。
つくば市ならではの査定の加点・減点
全国向けの査定サイトでは反映されにくい、つくば市固有の事情を挙げます。
- 研究機関・大学の異動サイクル：3月・9月に転入転出が集中し、この時期に売り出すと買主・借主の目に触れやすい
- 外国籍の買主・入居者：つくば市は国際的な研究者が多く、外国籍の方が買主になるケースが実際にあります。取引の進め方に慣れているかどうかで結果が変わります
- 戸建て分譲との競合：みどりの・万博記念公園エリアは新築戸建ての価格帯とぶつかるため、マンションの価格設定は戸建て相場も見ながら決める必要があります
- 駐車場2台需要：ファミリー層は2台必要な家庭が多く、確保できるかが成約スピードに直結します
マンション査定の種類と、つくば市での使い分け
机上（簡易）査定
所在地・専有面積・築年数・階数などのデータから概算を出す方法です。まだ売ると決めていない段階や、相続の話し合いのために目安が欲しい段階に向いています。当店では最短1営業日で回答しています。
訪問査定
実際に室内と共用部を見て価格を出す方法です。前述の眺望・日当たり・管理状態・駐車場は、訪問しないと分かりません。売り出し価格を決める段階では訪問査定が必須とお考えください。
AI査定
オンラインで瞬時に相場を表示するサービスです。手軽ですが、AIが参照しているのは過去の成約データの平均値であり、そのマンションの管理状態や駐車場事情までは反映されません。目安づくりに限定して使うのが安全です。
一括査定サイトを使うときの注意点
一度に複数社へ依頼できる反面、登録した瞬間に複数社から一斉に営業連絡が来ます。また、査定額の高さで選ぼうとすると、実際には売れない価格を提示した会社を選んでしまうことがあります。金額そのものではなく、「その金額の根拠を説明できるか」で比べてください。
査定額には法律上の「根拠を示す義務」がある
意外と知られていませんが、宅地建物取引業法第34条の2第2項は、不動産会社が媒介契約にあたって物件の価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。「経験上このくらいです」は根拠ではありません。
マンションであれば、根拠として示せるのは同じマンション・近隣マンションの成約事例、面積と階数の補正、管理状態の評価などです。査定書を受け取ったら、次の一言を聞いてみてください。
「この金額の根拠になった成約事例を見せてください」
答えられない会社の査定額は、比較する意味がありません。当店は査定時に、根拠となる事例と補正の考え方をあわせてご説明しています。
マンション査定・売却に必要な書類
| 書類 | 取得先 | いつ必要か |
|---|---|---|
| 登記識別情報（権利証） | ご自宅で保管 | 売却契約時 |
| 分譲時のパンフレット・図面 | ご自宅で保管 | 査定時にあると精度が上がる |
| 重要事項に係る調査報告書 | 管理会社 | 査定〜契約時 |
| 長期修繕計画書・総会議事録 | 管理組合／管理会社 | 査定時にあると加点材料になる |
| 固定資産税の納税通知書 | 毎年5月頃に市から送付 | 査定時 |
| 本人確認書類 | ご本人 | 契約時 |
| 管理費・修繕積立金の金額が分かるもの | 引落口座の記帳等 | 査定時 |
つくば市でのマンション売却の流れと期間
仲介で売る場合の一般的な流れです。つくば市の中古マンションは、価格設定が適正であれば3〜6か月での成約が一つの目安になります（物件・時期により変動します）。
- ①査定（1日〜1週間）：机上査定→訪問査定。上記書類をご用意
- ②媒介契約（1日）：一般・専任・専属専任から選択。査定額の根拠説明を受ける
- ③売り出し・広告（1〜3か月）：ポータル掲載、内覧対応
- ④購入申込・価格交渉（1〜2週間）
- ⑤売買契約（1日）：手付金受領、印紙税が必要
- ⑥決済・引き渡し（契約から1〜2か月）：残代金受領、抵当権抹消、鍵と管理関係書類の引き継ぎ
お急ぎの場合は、当店が直接買い取る買取という方法もあります。買主を探す期間が不要なため、最短2日での現金化が可能です（査定回答は最短1営業日）。
仲介と買取、つくば市ではどちらを選ぶか
| 仲介 | 買取（当店が直接購入） | |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格に近い | 市場価格より低くなる |
| 期間 | 3〜6か月が目安 | 最短2日で現金化 |
| 内覧 | 必要（何組も対応） | 不要 |
| 広告 | ポータル等に掲載される | 非公開で完結 |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 当店が引き受けるため負担が軽い |
| 向いているケース | 時間に余裕があり、高く売りたい | 期限がある／人に知られたくない／設備不具合や残置物がある |
つくば市のマンションでは、相続で取得して遠方に住んでいる、転勤の期日が決まっている、管理費・修繕積立金の負担を早く止めたいといった事情がある場合に買取が選ばれています。
マンション売却でかかる費用と税金
仲介手数料
売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。たとえば2,500万円で成約した場合は、2,500万円×3％＋6万円＝81万円、消費税10％を加えて89万1,000円が上限になります。
※当店が直接買い取る買取では、当店が買主になるため仲介手数料はかかりません。
印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。軽減措置の適用時、契約金額1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円です。（軽減措置の適用期限は延長されることがあります。最新は国税庁のページでご確認ください）
登記費用
住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記は、登録免許税が不動産1個につき1,000円です。マンションは「建物（専有部分）」と「土地（敷地権）」で2個と数えるのが一般的で、司法書士報酬が別途1〜2万円程度かかります。
譲渡所得税（売却益が出たとき）
計算式は「譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用」です。所有期間が5年を超える長期譲渡なら税率20.315％（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）、5年以下の短期譲渡は39.63％です。
ここで多い誤解を1つ。住宅ローンの残債は、譲渡所得の計算では差し引けません。「ローンが残っていたから儲かっていない」と思い込んで申告しないと、後から課税されることがあります。差し引けるのは取得費（購入代金−減価償却）と譲渡費用（仲介手数料・印紙税など）です。
3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。住まなくなってから売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
相続した空き家の3,000万円特別控除
相続で取得した被相続人の居住用家屋を売る場合の特例です。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど条件が細かく、区分所有建物（＝一般的な分譲マンション）は原則として対象外である点にご注意ください。マンションではなく実家の戸建てを相続した方が対象になります。
取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮できます。3,000万円特別控除との併用可否など判断が必要ですので、税理士または税務署にご確認ください。
※税金の取り扱いは個別事情で変わります。本記事は一般的な説明であり、具体的な判断は税務署・税理士にご相談ください。
売る理由別｜つくば市のマンション査定で気をつけること
相続したマンションを売る
まず相続登記が必要です（2024年4月から義務化され、正当な理由なく3年以内に申請しないと過料の対象になります）。相続人が複数の場合は全員の同意が要ります。査定自体は登記前でも可能ですので、遺産分割の話し合いの材料としてお使いください。
空き家になっているマンションを売る
人が住まなくなったマンションは、給排水のトラップが乾いて臭いが上がる、湿気でカビが出る、といった劣化が進みます。管理費と修繕積立金は空室でも毎月かかり続けます。放置期間が長いほど査定額は下がるとお考えください。
離婚にともなう売却
共有名義の場合は共有者全員の同意がなければ売れません。住宅ローンが残っている場合は、連帯保証・連帯債務の整理も必要です。売却額がローン残債を下回る場合は、金融機関との調整（任意売却）を含めた検討になります。
住み替え・転勤
つくば市は研究機関の異動が3月・9月に集中します。期日が決まっている住み替えでは、「売れなければ買取」という選択肢を最初から用意しておくと、資金計画が崩れません。当店は仲介と買取の両方を扱っているため、途中で方針を切り替えられます。
訳あり・事故物件・管理に問題のあるマンション
室内で人が亡くなった、大量の残置物がある、長期間空室で傷んでいる、管理費を滞納している——こうした事情があると、仲介では買主が付きにくくなります。当店は自社で買い取るため、こうした物件も査定の対象です。まずは事情をそのままお話しください。隠して進めるほうが、後のトラブルにつながります。
つくば市のマンション査定は、ハウスドゥ つくば研究学園都市店へ
当店はハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市店（株式会社トーマン）です。ハウスドゥは全国に店舗網を持つ不動産売買のフランチャイズで、元ヤクルトスワローズの古田敦也さんをイメージキャラクターに起用しているブランドです。
- 地元の店舗が直接対応：つくば市・県南エリアを担当する地元スタッフが、査定から引き渡しまで一貫して担当します
- 仲介と買取の両方ができる：「まず高く売る挑戦をして、期限が来たら買い取る」という組み立てが可能です
- 訳あり・空き家・相続にも対応：他社で断られた物件のご相談も承ります
- 査定額の根拠をご説明：成約事例と補正の考え方をお見せしたうえで金額をご提示します
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 店舗名 | ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市店 |
| 運営会社 | 株式会社トーマン |
| 免許番号 | 茨城県知事(1)第7579号 |
| お問い合わせ | 0120-565-072 |
| 対応エリア | つくば市を中心とした茨城県南・県西エリア |
マンションの査定は無料です。売ると決めていない段階のご相談でも構いません。「今いくらなのか知っておきたい」だけでも、お気軽にお声がけください。
つくば市のマンション査定に関するよくある質問
マンション査定はどこに頼むのがいいですか？
大手・地元・一括査定サイトのどれか一つが正解ということはありません。おすすめは「大手1社＋そのエリアに強い地元1社」の2社に依頼して比べる方法です。つくば市のように駐車場事情や研究機関の需要といった地域固有の要素が価格に効くエリアでは、地元の会社を必ず1社は入れてください。
マンション査定にはいくらかかりますか？
査定は無料です。机上査定・訪問査定のいずれも費用はかかりません。査定を受けたからといって、その会社に売却を依頼する義務もありません。
マンション査定ではどこを見られますか？
室内では専有面積・間取り・階数・向き・眺望・水回りやサッシの状態、リフォームの履歴を確認します。共用部ではエントランス・廊下・駐輪場・ゴミ置場の管理状態、駐車場の空き状況を見ます。さらに書面で、管理費・修繕積立金の金額、積立金の残高と滞納の有無、長期修繕計画と大規模修繕の実施状況を確認します。
査定の前に掃除やリフォームは必要ですか？
査定のための掃除やリフォームは不要です。査定額は物件の条件で決まるため、片付いていないことで金額が下がることはありません。ただし売り出して内覧を受ける段階では、片付けと換気が成約スピードに影響します。リフォームは費用を回収できないことも多いので、実施前に必ずご相談ください。
査定価格と売り出し価格は同じですか？
違います。査定価格は「3か月程度で売れると見込まれる価格」で、売り出し価格は実際に広告に出す価格です。売り出し価格は査定価格より少し高めに設定し、反響を見ながら調整するのが一般的です。ただし高く設定しすぎると内覧が入らず、値下げを繰り返して結局安く売ることになります。
マンション査定はどれくらい時間がかかりますか？
机上査定は最短1営業日で回答できます。訪問査定は現地確認が30分〜1時間ほど、その後の資料確認を含めて2〜3日でご報告するのが目安です。管理会社への書面確認が必要な場合は、もう少しお時間をいただくことがあります。
査定額が会社によって数百万円違うのはなぜですか？
各社が想定する売り出し方や、参照している成約事例が異なるためです。注意すべきなのは、媒介契約を取るために実際には売れない高い金額を出す会社があることです。宅地建物取引業法では、価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにする義務があります。金額の高さではなく「根拠となる成約事例を見せてもらえるか」で選んでください。
住宅ローンが残っているマンションでも査定・売却できますか？
できます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する形が一般的です。売却額が残債を下回る場合も、金融機関との調整で売却できるケースがありますので、残債の金額をお知らせいただければ具体的な方法をご説明します。なお、譲渡所得の計算ではローン残債を差し引けない点にご注意ください。
まとめ
- つくば市のマンション査定は「TXの駅距離」と「管理組合の状態」で大きく変わる
- 管理費・修繕積立金・積立金残高・長期修繕計画は、築年数と同じくらい価格に効く
- 駐車場が確保できるかは、つくば市では特に重要
- 査定額は金額の高さではなく、根拠を示せるかで比べる
- 急ぐ場合は当店の買取で最短2日の現金化が可能
つくば市でマンションの売却をお考えなら、まずは無料査定からご相談ください。0120-565-072
