「敷地権とは、マンションの部屋（専有部分）と一体になった、土地を使う権利のこと」——これが結論です。マンションを買った、または売ろうとするとき、登記簿に「敷地権の表示」という欄があるのを見て、「土地の権利って何？」と戸惑う方は少なくありません。この記事では、ハウスドゥ 筑波研究学園都市店が、敷地権の意味、敷地利用権や区分所有との違い、敷地権の割合の見方、登記簿での確認方法、そしてマンション売却前に確認しておきたいポイントまでを、一つの記事でわかりやすく解説します。
敷地権とは？マンションの土地の権利をわかりやすく解説
敷地権とは、区分所有建物（分譲マンションのように、一棟の建物が部屋ごとに分けて所有される建物）において、専有部分と一体化して登記された敷地利用権のことです。たとえば「自分の部屋は持っているけれど、マンションが建っている土地は誰のもの？」という疑問に対し、「区分所有者全員で土地の権利を共有し、その持分が部屋と一体になっている」と答える仕組みが敷地権です。
敷地利用権と敷地権の違い
敷地利用権は、マンションの敷地（建物が建っている土地）を使う権利の総称で、所有権・地上権・賃借権などが含まれます。そのうち、専有部分と一体化して登記された権利が「敷地権」です。つまり「敷地利用権の中に、敷地権として登記されたものがある」という関係です。一般の方は「土地の持分のようなもの」と理解しておくと、売買の場面でも混乱しにくくなります。
区分所有法の「分離処分禁止」ルール
区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）では、規約に別段の定めがない限り、専有部分とその敷地利用権を切り離して売買や担保設定をすることは原則としてできません。これを「分離処分の禁止」といいます。建物は売ったのに土地の権利だけが売主に残る、といった権利関係のねじれを防ぐための決まりです。
敷地権付き区分建物とは
敷地権が登記されたマンションの部屋を「敷地権付き区分建物」と呼びます。登記制度上も、敷地権が登記された後は、原則として建物だけ・土地だけを別々に登記することはできません。そのため、マンションの部屋の所有権移転登記をすると、敷地権も一緒に買主へ移ることになります。
敷地権の種類｜所有権・地上権・賃借権の違い
敷地権には、その土地に対する権利の種類によっていくつかのタイプがあります。売却や査定に影響しやすいため、自分のマンションがどの種類なのかを把握しておくことが大切です。
所有権の敷地権（最も一般的なタイプ）
分譲マンションの多くは、敷地の土地所有権を区分所有者全員が持分の形で共有する「所有権の敷地権」です。土地と建物の権利がまとまっているため、一般的な売却や住宅ローンの手続きがしやすい傾向にあります。
借地権（地上権・賃借権）の敷地権
敷地の土地を地主から借りている場合は、地上権や賃借権が敷地権になります。この場合は、地代や更新料、契約期間、譲渡の承諾が必要かどうかといった条件が売却価格や売りやすさに影響します。査定を依頼する前に、借地契約書の内容をそろえておくとスムーズです。
区分地上権との違い
区分地上権は、地下や空中など、土地の上下の一定範囲だけを利用する権利で、送電線や地下鉄などで使われる権利です。マンションの敷地権としての「敷地利用権」とは別のものなので、検索で混同しやすい点に注意してください。
区分所有建物・専有部分・共用部分・敷地の関係
敷地権を理解するには、マンション全体の権利がどう分かれているかを押さえると分かりやすくなります。
区分建物（区分所有建物）とは
区分建物とは、一棟の建物の中で構造上・利用上独立した部分（各住戸）を、それぞれ所有権の対象とした建物のことです。各住戸の所有者を区分所有者といいます。区分所有建物は、専有部分・共用部分・敷地の3つの要素から成り立っていると整理できます。
専有部分と共用部分の違い
専有部分は各住戸そのもので、共用部分はエントランス・廊下・階段・エレベーターなど区分所有者全員で使う部分です。共用部分の詳しい範囲や持分は、当店の解説記事「マンションの共用部分とは？専有部分との違いと範囲・トラブル対応をわかりやすく解説」もあわせてご覧ください。
法定敷地と規約敷地
敷地には、建物が実際に建っている土地である「法定敷地」と、駐車場や庭など、規約によって敷地とみなされた土地（規約敷地）があります。規約敷地も、規約上敷地として扱われることで敷地利用権の対象になりますが、登記や規約の内容を確認しないと、売却時に思わぬ違いが出ることがあります。
敷地権の割合（持分）の見方
登記簿には、敷地権の種類と合わせて「敷地権の割合」が記載されています。これは、マンション全体の敷地に対する各部屋の持分を分数で示したものです。
敷地権の割合が意味すること
敷地権の割合は、区分所有者全員の持分の合計が1（全体）になるように定められています。一般に、専有部分の床面積が広い部屋ほど持分の割合も大きくなる傾向があります。持分割合は、建替えや敷地売却などの重要な決定の場面でも判断材料になります。
敷地権の割合の読み方（数字の例）
たとえば「敷地権の割合：10000分の35」と書かれていれば、敷地全体を10,000として、そのうち35が自分の持分という意味になります。この数字はあくまで読み方を説明するための例で、実際の割合はマンションごとに異なります。ご自身の割合は、登記事項証明書で確認してください。
敷地権の確認方法｜登記簿のどこを見ればいい？
敷地権の内容は、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）の「表題部」で確認できます。
登記事項証明書の表題部で見る4つの欄
区分建物の表題部は、一般に「一棟の建物の表示」「専有部分の建物の表示」「敷地権の目的である土地の表示」「敷地権の表示」の4つの欄で構成されます。特に、敷地権の目的である土地の所在・地番と、敷地権の種類・割合を必ず確認しましょう。
敷地権化されていない古いマンションの注意点
敷地権の制度は昭和58年の法改正で整備された仕組みのため、それ以前に建築された区分建物などでは、建物と土地の登記が別々になっていることがあります。この場合、売却時に建物の所有権移転とあわせて土地の持分の移転手続きも必要になるため、司法書士や不動産会社に早めに相談しておくと安心です。
敷地権と固定資産税・住宅ローンの関係
固定資産税は建物と土地の両方にかかる
マンションを所有していると、建物に加えて敷地（土地の共有持分）についても固定資産税・都市計画税の課税対象になります。区分所有者ごとに按分され、通常は毎年届く納税通知書・課税明細書に土地分と建物分が分けて記載されています。
住宅ローンの抵当権は敷地権にも及ぶ
敷地権付き区分建物に住宅ローンの抵当権を設定すると、その効力は建物と敷地権の両方に及びます。売却の際は、ローンを完済して抵当権を抹消できるか（売却代金で完済できるか）が大きなポイントになります。
マンション売却前に確認したい敷地権のチェックポイント
敷地権は、マンション売却の現場で「買主への説明」「重要事項説明」「査定価格」に関わる重要なポイントです。売却前に次の5つを確認しておくと安心です。
建物と敷地権は一体で売買される
敷地権付き区分建物の売買では、建物の売買代金の中に敷地権の価値も含まれています。売買契約書や重要事項説明書でも「専有部分」と「敷地権」がセットで記載されるため、売主は自分の敷地権の内容を把握したうえで契約に臨むことが基本です。
借地権付きマンションは条件確認が必須
敷地権が借地権（賃借権・地上権）の場合は、地代の改定、更新料、譲渡承諾料、契約期間の残存年数などが買主の判断材料になります。所有権の敷地権に比べて価格や買い手の層に違いが出ることがあるため、査定時に契約書を提示できるよう準備しておきましょう。
管理規約・修繕積立金の状況も価格に影響する
敷地権そのものに加えて、管理規約の内容や修繕積立金の積立状況、大規模修繕の計画も、マンションの評価に影響します。買主が確認するポイントでもあるため、売却前に管理組合の運営状況を把握しておくことをおすすめします。
買取と仲介、どちらが向いている？
敷地権や権利関係に複雑さがある場合や、早期に現金化したい場合は、不動産会社による買取という選択肢もあります。買取と仲介の違いは、当店の解説記事「つくば市のマンション買取｜仲介との違いと費用・税金」で詳しく紹介しています。
つくば市でマンションを売る前に知っておきたい地域のポイント
TX沿線・研究学園エリアに分譲マンションが多い理由
つくば市では、つくばエクスプレス（TX）沿線のつくば駅・研究学園駅周辺を中心に分譲マンションが供給されており、ファミリー層や研究機関に勤める方などの住まいとして利用されてきました。同じ市内でも、駅からの距離や築年数、管理状況によって査定額に差が出やすいのが特徴です。
査定前に集めておくと良い書類
マンションの査定を依頼する際は、登記事項証明書（または登記識別情報・権利証）、管理規約、直近の管理費・修繕積立金の金額がわかる資料、固定資産税の課税明細書などを用意しておくと、敷地権の内容も含めたスムーズな査定につながります。査定のポイントは、「つくば市のマンション査定｜7つの評価項目と相場【2026】」でも確認できます。
マンション売却の税金も事前にチェック
売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。3,000万円特別控除などの特例の考え方は、「マンション売却でかかる税金は？譲渡所得税の計算方法・3,000万円控除を解説」で解説していますので、あわせてご覧ください。制度は改正されることがあるため、最新の内容は税務署や税理士にご確認ください。
敷地権についてよくある誤解
「土地は共有だから勝手に売れない」は誤解
マンションの敷地は区分所有者全員で共有していますが、自分の部屋を売る際に他の区分所有者の同意は必要ありません。専有部分と敷地権は一体で自由に売買できるのが原則です（管理規約による制限がある場合を除きます）。
「敷地権＝土地を丸ごと持っている」ではない
敷地権は、敷地全体のうち自分の持分割合分の権利です。「土地を自分だけで自由に使える」という意味ではなく、共用部分と同様に、区分所有者全員でルールを守りながら使う権利である点に注意が必要です。
ハウスドゥ 筑波研究学園都市店に相談するメリット
つくば市に根ざした地域密着の相談体制
ハウスドゥ 筑波研究学園都市店は、つくば市に根ざした地域密着の不動産会社です。敷地権や権利関係が気になる方も、まずは無料査定・ご相談から、状況に合わせた売却方法（仲介・買取）をご提案します。
古田敦也氏がイメージキャラクターのハウスドゥブランドの安心感
全国に展開するハウスドゥブランドは、古田敦也氏をイメージキャラクターに起用していることでも知られ、多くの方に安心感を持っていただいているブランドです。敷地権を含むマンションの売却・査定でお悩みの際は、お気軽にお問い合わせください。
📞 マンションの売却・査定のご相談はこちら
ハウスドゥ 筑波研究学園都市店 0120-565-072
無料査定・お問い合わせフォームはこちら
よくある質問（FAQ）
Q1. 敷地権とは簡単に言うと何ですか？
A. マンションの部屋（専有部分）と一体で扱われるよう登記された、土地を使う権利のことです。建物だけ・土地だけを別々に売買や担保にすることは原則できず、部屋を売ると敷地権も一緒に買主へ移ります。
Q2. 敷地権と敷地利用権の違いは何ですか？
A. 敷地利用権はマンションの土地を使う権利全般（所有権・地上権・賃借権など）を指します。そのうち、専有部分と一体化して登記されたものが敷地権です。すべての敷地利用権が敷地権として登記されているとは限りません。
Q3. 敷地権の割合はどこで確認できますか？
A. 法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部にある「敷地権の表示」で確認できます。敷地権の種類と、土地全体に対する自分の持分割合が記載されています。
Q4. 敷地権が借地権（賃借権・地上権）のマンションは売却できますか？
A. 売却は可能ですが、地代や更新料、譲渡承諾の要否などの条件が価格や買い手探しに影響します。契約書・管理規約・登記の内容を確認したうえで、査定を依頼することをおすすめします。
Q5. 敷地権化されていない古いマンションはありますか？
A. あります。敷地権の制度は昭和58年の法改正で整備されたため、それ以前の建物などでは建物と土地の登記が別々になっているケースがあります。この場合は権利関係の確認に専門家のサポートが必要です。
Q6. 敷地権があると固定資産税はどうなりますか？
A. マンションの場合、建物と敷地（土地の共有持分）の両方に固定資産税がかかりますが、通常は1通の納税通知書で区分所有者ごとにまとめて通知されます。詳細は毎年届く課税明細書でご確認ください。
Q7. 敷地権の内容が分からないときは誰に相談すればよいですか？
A. 登記の見方や売却への影響は、不動産会社や司法書士に相談できます。ハウスドゥ 筑波研究学園都市店でも、つくば市周辺のマンションの権利関係を踏まえた無料査定・ご相談を承っています。
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
