持ち家とは？メリット・デメリットから「持ち家がない」不安まで徹底解説【つくば市の売却相場】

「持ち家とは、自分名義で所有している住宅のこと」——結論から言えば、これが持ち家の定義です。読み方は「もちいえ」、法律上は「自己の所有する住宅」を指し、賃貸物件（借家）と対になる言葉として使われます。持ち家には資産になる・老後も住み続けられるといったメリットがある一方、固定資産税や修繕費といったデメリットもあり、「持ち家はデメリットだらけ」「持ち家がない親が心配」といった検索が増えているのも事実です。この記事では、ハウスドゥ 筑波研究学園都市店が、持ち家の意味・メリットデメリットから、持ち家がない場合の老後の不安、そして持ち家を資産として活かす3つの選択肢（売却・リースバック・賃貸化）、つくば市の売却相場までを一つの記事で解説します。

持ち家とは？意味と読み方

持ち家（もちいえ）とは、自分または家族の名義で所有している住宅のことです。マンション・戸建てを問わず、ローンの返済中であっても登記上の所有者であれば「持ち家」に該当します。総務省の令和5年（2023年）住宅・土地統計調査によると、全国の持ち家率は60.9%と、住宅に住む世帯の6割以上が持ち家に住んでいます。

「持ち家」の読み方と意味

「持ち家」は一般的に「もちいえ」と読みます。まれに「もちや」と読まれることもありますが、不動産業界や統計調査では「もちいえ」の読みが標準です。なお送り仮名を省いた「持家」という表記も使われますが、意味・読み方はどちらも同じです。対義語は「借家（しゃくや）」で、賃貸住宅全般を指します。

持ち家と分譲住宅・注文住宅の違い

「分譲住宅」「注文住宅」は購入・建築の方式を表す言葉であるのに対し、「持ち家」はその住宅を誰が所有しているかという状態を表す言葉です。分譲で購入した住宅も、注文して建てた住宅も、ローン返済中の住宅も、名義人が住んでいれば持ち家に含まれます。

持ち家 vs 賃貸：メリット・デメリット比較

持ち家を検討する際は、賃貸との違いを整理して考えることが欠かせません。以下の比較表に主な違いをまとめました。

持ち家のメリット

持ち家の最大のメリットは、住宅ローン完済後は住居費の負担が大きく下がり、資産として手元に残る点です。また、リフォームや建て替えが自由にでき、賃貸のように更新のたびに退去を心配する必要もありません。住宅ローンの完済後は、年金生活になっても住居費の心配が小さくなるという安心感も、持ち家が選ばれる理由のひとつです。

持ち家のデメリット

一方で持ち家には、固定資産税・都市計画税が毎年かかる、外壁や屋根、給湯器などの修繕費を自己負担しなければならない、住宅ローンが変動金利の場合は金利上昇リスクを負う、転勤やライフスタイルの変化があっても身軽に引っ越しにくい、といったデメリットがあります。こうした負担の大きさから、「持ち家はデメリットだらけ」と感じる人が一定数いるのも事実です。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸は初期費用を抑えて身軽に住み替えられる一方、家賃を払い続けても資産として残らず、更新のたびに家賃が変動するリスクや、後述するように高齢になるほど契約自体が難しくなるという注意点があります。

「持ち家はデメリットだらけ」と言われる理由

「持ち家 デメリットだらけ」と検索されるのには理由があります。ここでは代表的な4つの負担を整理します。

固定資産税・都市計画税の負担

持ち家である限り、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税（標準税率1.4%）と、市街化区域内であれば都市計画税（上限0.3%）が課税されます。賃貸には発生しない負担であり、「持ち家はお金がかかる」と言われる大きな要因です。

修繕・メンテナンス費用

外壁塗装や屋根の補修、給湯器の交換など、経年劣化への対応はすべて所有者の負担です。マンションであれば修繕積立金として毎月徴収されますが、戸建ての場合はまとまった金額を一括で用意する必要があり、計画的な資金準備が欠かせません。

住宅ローンの金利変動リスク

変動金利型の住宅ローンを組んでいる場合、金利が上昇すれば毎月の返済額が増える可能性があります。固定金利より当初の金利は低い分、将来の金利動向による負担増のリスクを持ち家所有者自身が負うことになります。

転勤・ライフスタイル変化への対応の弱さ

転勤や家族構成の変化があっても、賃貸のようにすぐ引っ越すことはできません。売却には数ヶ月単位の期間がかかるため、身軽さという点では賃貸に軍配が上がります。

「持ち家がない」人が感じやすい不安とその実情

「持ち家がない親」「持ち家がない 不安」といった検索も多く見られます。持ち家がないこと自体は問題ではありませんが、老後の住まいについては早めに考えておくべき論点があります。

高齢になると賃貸契約が難しくなることがある

UR都市機構の解説によると、高齢者が賃貸物件を借りにくくなる背景には、家賃支払いへの経済的な不安、一人暮らしでの孤独死リスク、連帯保証人を確保しにくいこと、認知症などによる近隣トラブルへの懸念といった要因があります。実際に、家賃保証会社の入居審査では60代で約7.5%、70代で約9.4%が審査に通らないというデータもあり、年代が上がるほど審査のハードルが上がる傾向にあります。

「家を売らない方がいい」と言われるのはどんなケースか

持ち家を売るべきか迷ったとき、「家 売らない方がいい」と検索されることもあります。住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態であったり、住み替え先の目処が立っていない状態で急いで売ってしまうと、資金計画に無理が生じるケースがあります。反対に、管理の手間や固定資産税の負担が重い、将来的に空き家化するリスクが高いといった場合は、早めに売却や活用を検討した方がよいケースといえます。

老後の住まいをどう考えるか

持ち家がある場合は住み続ける、賃貸で活用する、売却して住み替えるといった選択肢を自分で選べますが、持ち家がない場合は老後の賃貸契約という課題に早めに向き合っておくことが大切です。逆に持ち家があっても管理が難しくなってきた場合は、後述するリースバックなど「住み続けながら資産を活かす」方法も検討の価値があります。

持ち家を「資産」として活かす3つの選択肢

持ち家をどうするか迷ったときの主な選択肢は次の3つです。

①売却して住み替える

持ち家を売却し、まとまった資金を得て新居へ住み替える方法です。管理の負担から解放され、資産を現金化できる一方、売却には期間と手続きが必要です。

②リースバックで住み続ける

自宅を売却しながら、そのまま賃貸として住み続けられる仕組みがリースバックです。引っ越しをせずに資金化できる反面、買取価格は市場価格より安くなりやすく、以後は家賃負担が発生します。仕組みや注意点は当サイトの「リースバックとは？仕組み・メリット/デメリット」で詳しく解説しています。

③賃貸に出して家賃収入を得る

所有権を維持したまま人に貸し出し、家賃収入を得る方法です。資産として保有し続けられますが、入居者管理や修繕義務は所有者に残るため、管理会社の活用も含めた検討が必要です。

持ち家の売却相場｜つくば市の地価動向

持ち家を売却するかどうかを判断するうえでは、地域の地価動向も参考になります。国土交通省の地価公示によると、つくば市の2026年（令和8年）公示地価は住宅地平均で1平方メートルあたり約77,223円、市全体の平均では坪単価約30万1,899円で、前年比+5.62%の上昇となりました。つくばエクスプレス沿線の地価上昇が続いており、竹園（+11.84%）、東新井（+12.27%）など研究学園駅周辺のエリアで特に高い上昇率が見られます。みどりの駅周辺は坪単価約12万9,586円と沿線の中では比較的手が届きやすい水準にあります。これらはあくまで公示地価であり、実際の売却価格は建物の状態や築年数、駅からの距離によって変動するため、目安として捉えてください。

持ち家を売却する際の査定方法

実際に売却を検討する場合は、まず査定を受けて相場感を把握します。査定には主に4つの方法があります。

机上査定・訪問査定・AI査定・一括査定の違い

机上査定は登記情報や周辺の取引事例から短時間で概算を出す方法、訪問査定は担当者が実際に現地を確認して精度の高い金額を算出する方法です。AI査定は過去の取引データから自動算出する簡易的な方法、一括査定は複数社に同時依頼できるサービスです。まずは机上査定やAI査定で目安をつかみ、本格的に売却を検討する段階で訪問査定を依頼するのが一般的な流れです。

持ち家の売却の流れ

持ち家を仲介で売却する場合、一般的には次のような流れで進みます。査定依頼から媒介契約の締結、売却活動（広告・内覧対応）、購入希望者との条件交渉、売買契約の締結、決済・引き渡しという流れで、査定から引き渡しまでは早くても3ヶ月程度、状況によっては半年以上かかることもあります。必要書類としては、登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、建築確認済証・検査済証、本人確認書類などが挙げられます。

仲介と買取——持ち家を手放す2つの方法

持ち家の売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介のメリット・デメリット

仲介は不動産会社が買主を探して仲介する方法で、市場価格に近い金額で売却しやすい一方、買主が見つかるまでの期間が読みにくく、内覧対応の手間が発生します。

買取のメリット・デメリット（ハウスドゥの買取専門の強み）

買取は不動産会社が直接買主となる方法で、内覧対応の手間がなく、短期間で現金化できる点が最大のメリットです。買取価格は仲介の市場価格よりやや低くなる傾向がありますが、相続や空き家、訳あり物件など「早く・確実に」手放したいケースに向いています。ハウスドゥは買取を専門領域のひとつとしており、仲介と買取の両方から状況に合った選択肢を提案できる点が強みです。

持ち家の売却でかかる費用と税金

持ち家を売却する際は、以下のような費用・税金がかかります。金額を事前に把握しておくことで、資金計画のズレを防げます。

仲介手数料の速算式

仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められており、取引額400万円超の場合「取引額×3%＋6万円＋消費税」という速算式で計算できます。

印紙税・登記費用

売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかり、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記の費用（登録免許税＋司法書士報酬）も必要になります。

譲渡所得税と3,000万円特別控除

持ち家の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税・復興特別所得税をあわせた譲渡所得税がかかります。税率は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%です。マイホームを売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の対象となることがあり、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（国税庁タックスアンサーNo.3302等を参照。適用には確定申告が必要です）。

理由別に見る「持ち家」の手放し方

持ち家を手放す・活かす検討は、置かれている状況によって最適な選択肢が変わります。

相続した持ち家（実家じまい）

親から相続した持ち家をどうするか悩むケースは非常に多く、相続登記の義務化（2024年4月1日施行）もあり、早めの検討が必要です。詳しくは当サイトの「実家じまいの費用と手順｜3000万円控除の落とし穴」をご覧ください。

空き家になった持ち家

住む人がいなくなった持ち家をそのまま空き家にしておくと、管理の手間や特定空家指定のリスクが生じます。賃貸に出すか、売却するかの判断基準は「つくば市の空き家、賃貸か売却か｜判断基準」で解説しています。

住み替えによる持ち家の売却

ライフステージの変化で住み替えを検討する場合、売却と購入のどちらを先に進めるかで資金計画が大きく変わります。「つくば市の住み替え｜売り先行・買い先行の選び方」もあわせてご確認ください。

親の持ち家（実家）を将来どうするか早めに話し合う

「持ち家がない親」の老後だけでなく、「持ち家がある親」についても、将来の実家をどうするかを元気なうちに話し合っておくことが望ましいとされています。当サイトの八千代町版「実家・空き家｜5つの選択肢」では、住む・貸す・売る・管理する・解体するという5つの選択肢を整理しています。

つくば市で持ち家を検討・売却するなら

つくば市はつくばエクスプレスの開通以降、研究学園・みどりのを中心に人口増加と地価上昇が続くエリアです。研究学園駅周辺は坪単価が高い一方、みどりの駅周辺は沿線内で比較的手が届きやすい水準にあり、エリアによって相場や需要の傾向が異なります。持ち家の売却を検討する際は、こうした地域特性を踏まえた査定・提案ができる地元の不動産会社に相談することが重要です。

ハウスドゥ 筑波研究学園都市店が選ばれる理由

ハウスドゥ 筑波研究学園都市店は、つくば市に根ざした地域密着の不動産会社として、仲介・買取・リースバックまで幅広い選択肢の中からお客様の状況に合った提案を行っています。全国に展開するハウスドゥブランドは、古田敦也氏をイメージキャラクターに起用していることでも知られ、多くの方に安心感を持っていただいているブランドです。持ち家の売却や活用でお悩みの際は、まずは無料査定・ご相談からお気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 持ち家の読み方は？

A. 「もちいえ」と読むのが一般的です。まれに「もちや」と読まれることもありますが、不動産業界・統計調査では「もちいえ」が標準的な読み方です。

Q2. 持ち家とはどういう状態を指しますか？

A. 自分または家族の名義で登記されている住宅のことです。住宅ローンの返済中であっても、登記上の所有者であれば持ち家に含まれます。

Q3. 持ち家は本当にデメリットだらけですか？

A. 固定資産税・修繕費・金利変動リスクなど一定の負担はありますが、住宅ローン完済後は住居費が下がり資産として残るというメリットもあります。デメリットだけでなくメリットも踏まえて総合的に判断することが大切です。

Q4. 持ち家がない場合、老後はどうすればいいですか？

A. 高齢になるほど賃貸契約のハードルが上がる傾向があるため、UR賃貸や保証会社の利用条件を早めに調べておく、あるいは将来の住まいについて具体的な資金計画を立てておくことが安心につながります。

Q5. 持ち家を売らない方がいいケースはありますか？

A. 住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態や、住み替え先の目処が立っていない状態で急いで売却する場合は注意が必要です。一方、管理の負担が重い場合や将来の空き家化リスクが高い場合は、早めの売却・活用の検討が有効です。

Q6. 持ち家の売却相場はどうやって調べればいいですか？

A. 国土交通省の地価公示や不動産会社の机上査定・AI査定でおおよその目安をつかんだうえで、正確な金額を知りたい場合は訪問査定を依頼するのが一般的です。

Q7. 持ち家を売る・活かすのはどのタイミングがベストですか？

A. 決まったベストタイミングはありませんが、住宅ローンの残債と売却想定額のバランス、住み替え先の目処、税制優遇の要件（3,000万円特別控除など）を確認したうえで、余裕を持ったスケジュールで検討することをおすすめします。