土浦市の人口・地価の推移｜ハウスドゥ研究学園都市

「18万3,139円／㎡」。これは1992年（平成4年）、土浦市の地価がバブル期にピークをつけたときの数字です。そこから約20年で3分の1以下まで下落し、直近ではわずかながら上昇に転じています。土浦市で不動産の売却や相続を考えている方にとって、この44年間の値動きと人口の推移を知っておくことは、査定額の妥当性を見極めるうえで大きな助けになります。この記事では、公示地価・基準地価の一次データと国勢調査の人口統計をもとに、土浦市の「今」を数字で確認していきます。

土浦市の公示地価・基準地価44年推移

土浦市の地価（公示地価と基準地価の総平均）は、1983年（昭和58年）の統計開始時点で7万8,853円／㎡でした。バブル経済の拡大とともに右肩上がりを続け、1992年（平成4年）に18万3,139円／㎡でピークを迎えています。

バブル崩壊後の下落局面（1992年〜2013年）

ピーク後は一貫した下落局面に入り、2003年（平成15年）には6万6,279円／㎡、2013年（平成25年）には3万5,825円／㎡まで下がりました。ピーク比で見るとおよそ80％の下落幅にあたり、この20年強が土浦市の地価にとって最も厳しい時期だったといえます。

底打ちから直近までの動き（2013年〜2026年）

2013年を境に下落幅は年々縮小し、2014年以降はほぼ横ばいで推移しました。2025年（令和7年）の総平均は3万6,073円／㎡・前年比+0.68％、続く2026年（令和8年）の公示地価は市平均3万3,797円／㎡・変動率+0.78％と、3年連続で上昇率が拡大しています。急騰ではありませんが、底打ちから緩やかな回復基調が続いている状況です。

そもそも「地価が上がる・下がる」は何を意味するのか

公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点の標準地について公表する「土地取引の目安となる価格」です。実際の売買価格（実勢価格）とは完全に一致しませんが、長期的な値動きの傾向をつかむには最も信頼できる公的データといえます。基準地価は都道府県が7月1日時点で公表するもので、公示地価を補完する役割を持ちます。この記事では両者の総平均を使って土浦市の44年間の推移を追っています。

地価が上昇する局面では、同じ物件でも査定額が前年より高く出やすくなります。逆に下落局面では、築年数の経過と地価下落の両方が重なり、評価額が下がりやすくなる点に注意が必要です。土浦市のように「底打ち後、緩やかに上昇」という局面では、査定のタイミングによる差が出にくく、比較的落ち着いて売却時期を検討しやすい環境にあるといえます。

土浦市のエリア・駅別の地価差

市内でも地価には大きな差があります。土浦駅周辺の港町・中央エリアが最も高く、港町6万6,150円／㎡、中央5万7,450円／㎡という水準です。一方、荒川沖駅・神立駅周辺は3万円台前半にとどまり、駅からの距離や商業集積の差がそのまま地価差になって表れています。

土浦駅周辺（港町・中央・桜町）

市の中心市街地にあたるこのエリアは、JR常磐線・つくばエクスプレス連携バスなど交通利便性の高さから、市内で最も地価水準が高いゾーンです。土浦駅そのものの地価平均は3万6,676円／㎡で、市平均を上回ります。

荒川沖駅・神立駅周辺

荒川沖駅は3万4,304円／㎡で前年比+2.44％と、市内で最も上昇率の高い駅になっています。神立駅は2万6,904円／㎡と市内では低めの水準ですが、住宅地としてのまとまった土地を確保しやすいエリアでもあります。

土浦市の人口推移（国勢調査ベース）

総務省統計局の国勢調査によると、土浦市の人口は1985年（昭和60年）の129,236人から増加を続け、1995年（平成7年）に141,862人、2000年（平成12年）には144,106人とピーク圏に達しました。その後は微減傾向が続き、2020年（令和2年）は142,074人となっています。

直近の常住人口・世帯数（令和8年）

茨城県統計課「茨城県常住人口調査」によると、2026年（令和8年）4月1日時点の土浦市の常住人口は141,368人、世帯数は68,749世帯です。人口自体はピーク時からわずかに減少していますが、世帯数は核家族化・単身世帯の増加を背景に増加傾向にあり、住宅需要そのものが急速に縮小しているわけではないことがうかがえます。

人口密度と市の規模感

土浦市の面積は122.89平方キロメートル（令和8年1月1日現在）、人口密度は1平方キロメートルあたり1,150.4人（令和8年4月1日現在）です。茨城県南地域の中核都市として、つくば市・牛久市とともに一定の人口集積を維持しているエリアといえます。

人口・地価データが不動産売却にどう関係するか

人口が横ばいから微減で推移し、地価が底打ち後に緩やかな上昇局面にある——この組み合わせは、土浦市の不動産市場が「大きく値崩れするリスクは低いが、放置していれば緩やかに評価が下がっていく可能性がある」段階にあることを示しています。特に空き家や相続で取得した土地・建物は、次の3点を確認しておくことをおすすめします。

①エリアごとの地価差を踏まえた査定価格の妥当性

同じ土浦市内でも、港町・中央エリアと郊外エリアでは地価が2倍近く異なります。査定を受ける際は「市平均」ではなく、対象物件が属するエリアの実勢に沿った査定かどうかを確認することが重要です。

②世帯数増加が意味する需要の中身

人口が微減でも世帯数が増えているということは、単身・二人世帯向けのコンパクトな住宅・土地への需要が相対的に強い可能性があります。売却を検討する際は、物件の規模・用途に応じた買い手層を意識した提案ができる不動産会社を選ぶことが望ましいでしょう。

③相続・空き家は早めの着手が有利になりやすい

地価が緩やかな上昇局面にあるとはいえ、管理されていない空き家は老朽化とともに建物価値が下がり続けます。相続した実家などをお持ちの場合、「売る・貸す・活用する」の判断を先延ばしにするほど選択肢が狭まりやすい点にも注意が必要です。

土浦市の主な地区特性と暮らしの傾向

土浦市は大きく分けて、JR常磐線沿線の中心市街地エリア、荒川沖・神立エリア、霞ヶ浦沿岸のおおつ野・田村エリアの3つの特色あるゾーンに分けられます。それぞれ地価だけでなく、住宅の種類や暮らしやすさの傾向も異なります。

中心市街地エリア（土浦駅・港町・中央・桜町）

商業施設や行政機関が集まる市の中心部です。マンションや店舗兼住宅など多様な物件が流通しており、地価は市内で最も高い水準にあります。単身・二人世帯の需要が比較的強いエリアです。

荒川沖・神立エリア

常磐線沿線のベッドタウンとして戸建て住宅が多く立ち並ぶエリアです。荒川沖駅周辺は前年比+2.44％と市内で最も上昇率が高く、子育て世代の流入が地価を下支えしている可能性があります。

おおつ野・田村エリア（霞ヶ浦沿岸）

区画整理された比較的新しい住宅地が広がるエリアです。まとまった敷地面積の物件が多く、ファミリー層に向いた住環境が特徴です。地価は中心市街地よりやや控えめな水準にとどまっています。

ハウスドゥ つくば研究学園都市の強み

ハウスドゥ つくば研究学園都市は、茨城県南エリア（土浦市・つくば市・牛久市・阿見町など）を中心に、仲介と買取の両方に対応する地域密着の不動産会社です。イメージキャラクターに古田敦也氏を起用するハウスドゥブランドの一員として、全国規模のネットワークと地域特化の査定力を両立しています。

買取専門店としての強み

仲介での売却が難しい訳あり物件・空き家・老朽化した戸建てについても、自社での買取に対応しています。相続や住み替えで「早く現金化したい」というご要望にも、最短水準のスピード対応が可能です。

地域密着の査定力

本記事で紹介したような地価・人口データに加え、土浦市内のエリアごとの取引実績を踏まえた査定を行っています。実際の取引実績は売却査定実績とお客様の声のページでもご覧いただけます。

よくある質問

Q1. 土浦市の地価は今後も上昇しますか？

2024年から2026年にかけて総平均・公示地価ともに3年連続で上昇率が拡大していますが、将来の地価動向を確定的に予測することはできません。上昇トレンドが続くかどうかはエリアや経済状況によって変わるため、売却を検討する際は最新の査定を受けることをおすすめします。

Q2. 土浦駅から離れたエリアでも売却しやすいですか？

荒川沖駅・神立駅周辺など駅からやや離れたエリアでも、まとまった土地面積を求める方向けの需要があります。エリアごとに買い手層が異なるため、地域の実情を踏まえた査定・販売戦略が重要です。

Q3. 人口が減っているのに世帯数が増えているのはなぜですか？

核家族化や単身世帯・高齢者のみの世帯の増加が主な要因です。1世帯あたりの人数が減ることで、総人口が横ばい・微減でも世帯数自体は増加する現象が全国的にも見られます。

Q4. 空き家のまま放置するとどうなりますか？

管理されない空き家は老朽化が進み、建物としての資産価値が下がっていく傾向にあります。固定資産税の負担も継続するため、「特定空家等」に指定されると税制上の優遇が受けられなくなるリスクもあります。早めの相談をおすすめします。

Q5. 土浦市の物件は仲介と買取どちらが向いていますか？

市場価格に近い金額でじっくり売りたい場合は仲介、早期の現金化や訳あり物件の場合は買取が向いています。どちらが適しているかは物件の状態や希望時期によって異なるため、無料査定でご相談いただくのが確実です。

Q6. 査定は無料ですか？

はい、机上査定・訪問査定ともに無料で承っております。土浦市内の物件はもちろん、県南エリア全域に対応しています。

まとめ

土浦市の地価は1992年のピークから2013年の底値まで約80％下落したのち、直近3年は緩やかな上昇に転じています。人口は横ばい〜微減の一方、世帯数は増加を続けており、不動産需要そのものが急速に失われている状況ではありません。売却や相続でお悩みの方は、エリアごとの実勢を踏まえた無料査定から検討してみてはいかがでしょうか。土浦市の不動産売却全般については土浦市の不動産売却・買取・査定ページ、住みやすさやエリア特性の詳細は土浦市の住みやすさガイドもあわせてご覧ください。