つくば市の空き家管理サービス｜料金と流れ【2026】

「相続した実家が空き家のまま、遠方に住んでいて管理できない」「売却するかどうか決めるまでの間、家をどう維持すればいいのか分からない」——つくば市・土浦市・牛久市エリアでこうしたご相談が増えています。空き家は放置すると劣化が早まり、固定資産税が上がるリスクや、売却時の査定額が下がるリスクもあります。この記事では、空き家管理サービスの内容・料金の目安・利用の流れと、当店（ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 筑波研究学園都市）で「売るまでの管理」と「売却」の両方をご相談いただける理由を解説します。

この記事の要点｜まず結論だけ知りたい方へ

• 空き家管理サービスは月1回〜のプランが主流で、料金の目安は月8,000円〜25,000円程度（内容・頻度による）
• 放置すると「特定空家」に指定され固定資産税が最大6倍になるリスクがある
• 管理と並行して「売る・貸す・解体する」の判断を進められるのが不動産会社に相談する強み
• ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、売却前提のご相談なら管理のご案内と査定を同時に進められる

空き家管理サービスとは｜何をしてくれるのか

空き家管理サービスとは、所有者に代わって建物の巡回・点検・簡易な維持作業を定期的に行うサービスです。遠方に住んでいる、仕事や介護で頻繁に通えない、といった事情がある所有者のために、不動産会社や専門業者が代行します。

基本的なサービス内容

• 通風・換気（室内にこもった湿気を逃がす）
• 通水（水道管の劣化・悪臭防止のため蛇口に水を通す）
• 簡易清掃（室内のホコリ・郵便受けの整理）
• 外観・外構のチェック（外壁のひび割れ、フェンスの傾き等）
• 庭木・雑草の状態確認
• 郵便物・チラシの確認と整理
• 近隣状況の報告（不審な出入り、越境の有無等）
• 巡回のたびに写真付き報告書を送付

オプションで対応できること

基本サービスに加えて、庭木の剪定・草刈り、ハウスクリーニング、簡易な修繕手配、残置物（家財）の整理など、建物の状態に応じた追加対応も相談できます。

なぜ管理が必要なのか｜放置した場合の7つのリスク

1. 特定空家に指定され固定資産税が最大6倍になる

倒壊の危険がある、衛生上有害となるおそれがある等の状態が続くと、市町村から「特定空家等」に指定されることがあります。指定を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減特例（200㎡以下の部分は課税標準6分の1）が解除され、実質的に税額が最大6倍になります。定期的な巡回で劣化の兆候を早期に発見し対処することは、この指定を避けるための現実的な備えになります。

2. 雨漏り・シロアリ被害の発見が遅れる

人が住んでいない家は、小さな異変に誰も気づけません。雨漏りやシロアリは進行してから発覚すると修繕費が大きく膨らみ、将来売却する際の査定額にも影響します。

3. 不法侵入・不法投棄

空き家と分かると、ゴミの不法投棄や不審者の侵入のリスクが高まります。近隣トラブルや放火などの重大事故につながることもあり、定期的な人の出入りと外観チェックが抑止力になります。

4. 水道管の劣化・悪臭

長期間水を流さないと、排水管のトラップ部分が乾いて悪臭や害虫の侵入経路になったり、給水管が劣化したりします。

5. 郵便物が溜まり「空き家」だと分かってしまう

郵便受けにチラシや郵便物が溢れていると、外から見て空き家だと一目で分かってしまい、防犯上も好ましくありません。

6. 資産価値の低下

放置期間が長いほど、内外装の劣化が進み、将来売却するときの査定額が下がります。「いつか売るかもしれない」という場合こそ、状態を保っておく価値があります。

7. 近隣とのトラブル

庭木の越境、害虫の発生、景観の悪化などが原因で、近隣住民とのトラブルに発展するケースもあります。2023年4月の民法改正（第233条）により、一定の条件下で越境した竹木の枝を自ら切り取れるようになった点も踏まえ、早めの手入れが望ましいといえます。

つくば市の空き家を取り巻く状況

つくば市は研究学園都市として人口が増加している一方で、市内の旧市街地・郊外部（北条・小田・筑波地区等）や、相続で発生した空き家も一定数存在します。つくば市は「つくば市空き家等適正管理条例」を定めており、所有者・管理者に適正な管理責任があることを明記しています。また、つくば市では空き家バンク制度や無料相談会（年間複数回開催）も実施しており、行政としても空き家対策に力を入れているエリアです。

空き家管理サービスの料金相場

料金は管理会社・巡回頻度・建物の広さによって幅がありますが、目安は次の通りです（自社調べ・地域の相場を基にした目安であり、正確な金額は物件ごとの見積りが必要です）。

• 月1回プラン：8,000円〜13,000円程度
• 月2回プラン：15,000円〜18,000円程度
• 月3回プラン：22,000円〜26,000円程度
• スポット（単発）プラン：12,000円〜14,000円程度

庭木の剪定や残置物整理などのオプションは別途費用がかかります。契約期間は1年更新が一般的で、中途解約には1か月前の通知が必要な会社が多いです。

空き家管理サービスを利用する流れ

ステップ1：無料相談・お問い合わせ

電話・来店・オンラインで、建物の状況（築年数・最終居住時期・現在の状態）を伝えます。

ステップ2：現地確認

担当者が現地を訪問し、外観・室内の状態を確認します。

ステップ3：管理プランのご提案

巡回頻度・内容・料金の目安を提示します。

ステップ4：ご契約

プランを選び契約を結びます。

ステップ5：定期巡回の開始

通水・通風・外観点検・郵便物確認などを定期的に実施します。

ステップ6：報告書の送付

巡回のたびに写真付きの報告書が届き、離れていても状態を把握できます。

ステップ7：売却・賃貸・解体などの次の判断

管理を続けながら、将来的な売却・賃貸・解体のタイミングをいつでも相談できます。

遠方所有者が抱えやすい3つの悩み

悩み1：管理と売却、どちらを先に考えるべきか

「まずは管理をお願いして、落ち着いてから売却を考えたい」という方は多くいらっしゃいます。管理を依頼しながら並行して査定を受けておくことで、いざ売却を決めたときにスムーズに動けます。

悩み2：管理費用をかけ続けることへの不安

管理費用は毎月発生するランニングコストです。長期間の放置が見込まれる場合は、早めに売却・買取を検討したほうがトータルコストを抑えられることもあります。

悩み3：遠方から解体や売却の判断ができない

現地に行けないと、解体すべきか、そのまま売れるのか判断がつきません。写真付きの管理報告書と、不動産会社の査定を組み合わせることで、遠方からでも状況を把握して判断できます。

当社（ハウスドゥ つくば研究学園都市店）にご相談いただく強み

当店は「ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 筑波研究学園都市」として、つくば市を中心に不動産の買取・売却をサポートしています。ハウスドゥは全国に店舗を展開するフランチャイズブランドで、古田敦也氏がイメージキャラクターを務めていることでも知られています。空き家管理そのものは提携する管理会社等と連携してご案内することもありますが、当店にご相談いただく最大の強みは、管理の先にある「売る・貸す・解体する」という出口まで、免許を持つ宅地建物取引業者として一貫してサポートできる点です。免許番号は茨城県知事(1)第7579号（株式会社トーマン）で、国土交通省の宅建業者検索システムで実在を確認いただけます。

管理か、売却か｜損益分岐の考え方

管理費用を払い続けながら空き家を維持するか、早期に売却・買取に踏み切るかは、次のような視点で比較検討するとよいでしょう。

• 今後何年住む予定・使う予定があるか（具体的な予定がなければ売却検討の余地あり）
• 管理費用を何年分払い続けると、売却額の目減り分と釣り合うか
• 特定空家に指定されるリスクがどの程度あるか（築年数・老朽度）
• 相続空き家の3,000万円特別控除など、期限がある税制優遇を使えるか

査定の種類と依頼方法

机上査定（簡易査定）

登記情報や周辺の取引事例をもとに、訪問せずに概算価格を算出します。まず相場感を知りたい方向けです。

訪問査定

実際に建物を訪問し、劣化状況・立地条件・周辺環境を踏まえて詳細な査定額を算出します。

AI査定

統計データをもとにAIが自動算出する簡易査定です。あくまで目安であり、最終的な金額は訪問査定で確認する必要があります。

一括査定サイト

複数社に一括で査定依頼できるサービスですが、多数の営業連絡が来ることがあります。当店では一括査定サイトを介さず、直接のご相談・査定も承っています。

売却の流れ（必要書類・期間・費用の目安）

1. ご相談・査定依頼（無料）
2. 査定額のご提示・根拠のご説明
3. 媒介契約または買取契約の締結
4. （仲介の場合）販売活動・内覧対応
5. 売買契約の締結
6. 決済・引き渡し

必要書類は、権利証（登記識別情報）・固定資産税納税通知書・本人確認書類・建築確認済証等です。相続物件の場合は、相続登記が完了していることが前提となります（2024年4月から相続登記は義務化されています）。仲介の場合は成約まで数か月かかることもありますが、買取なら最短2日での現金化も可能です。

仲介と買取、空き家にはどちらが向くか

仲介のメリット・デメリット

市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかり、その間も管理の手間・費用が発生し続けます。

買取のメリット・デメリット

買取価格は仲介の相場よりやや低くなる傾向がありますが、仲介手数料が不要で、最短数日で現金化でき、管理の手間からも早期に解放されます。残置物（家財）が残ったままでも買取できる場合が多く、管理を続ける負担そのものをなくしたい方に向いています。

費用と税金の基本

仲介手数料の速算式

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「価格×3%＋6万円＋消費税」で速算できます（宅地建物取引業法に基づく上限額）。

印紙税・登記費用

売買契約書には印紙税がかかり、抵当権抹消登記や相続登記が未了の場合は別途登記費用がかかります。

譲渡所得税

売却益（譲渡所得）には所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて20.315%（所有期間5年超の長期譲渡の場合）が課税されます。所有期間5年以下の短期譲渡は39.63%です。

相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人で住んでいた家屋を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要で、適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。

取得費加算の特例

相続税を支払った場合、一定期間内の譲渡であれば、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。

理由別に見る空き家の出口

相続で取得した空き家

遠方に住んでいて管理が難しい場合は、当面の管理サービスを利用しながら、並行して売却・買取のご相談をされる方が多い傾向です。相続登記の完了が前提となるため、まずは登記の状況をご確認ください。

訳あり物件・老朽化した空き家

老朽化が進み、仲介での売却が難しいと感じる物件でも、買取専門店であれば現況のまま買い取れるケースがあります。

離婚・住み替えに伴う空き家化

住み替えの過程で一時的に空き家になる場合は、短期間の管理と並行して売却活動を進めることも可能です。

任意売却が必要なケース

住宅ローンの支払いが困難になり空き家化した場合は、管理よりも早期の売却相談が優先されることが多く、金融機関との調整が必要になるため早めのご相談をおすすめします。

つくば市・周辺エリアの地域特性

つくば市はTX（つくばエクスプレス）沿線の研究学園駅・みどりの駅周辺で人口が増加している一方、北条・小田・筑波山麓・谷田部・茎崎など郊外部では空き家の相談が相対的に多い傾向があります。土浦市・牛久市・阿見町など近隣エリアからのご相談も承っています。

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 筑波研究学園都市が選ばれる理由

• 買取専門店として、現況のまま・残置物ありでも査定可能
• 地域密着で、つくば市内の相場・地域事情に精通
• 全国ブランド「ハウスドゥ」の看板と、古田敦也氏のイメージキャラクター起用による認知度
• 免許番号 茨城県知事(1)第7579号（株式会社トーマン）を開示し、国交省の企業情報検索システムで確認可能
• 宅地建物取引業法第34条の2第2項に基づき、査定額の根拠を明示する義務を遵守

よくある質問（FAQ）

Q1. 空き家管理サービスの料金はいくらですか？

頻度や内容によりますが、月1回プランで月8,000円〜13,000円程度が目安です（自社調べ）。正確な金額は物件ごとの見積りが必要です。

Q2. 空き家管理サービスとはどのようなサービスですか？

所有者に代わって建物を定期巡回し、通水・通風・外観点検・郵便物確認等を行い、写真付きの報告書を送るサービスです。

Q3. 管理と売却、どちらを先に相談すればよいですか？

どちらか一方を選ぶ必要はありません。当面は管理を依頼しながら、並行して査定を受けておくことで、売却を決めたときにスムーズに進められます。

Q4. 空き家管理サービスにデメリットはありますか？

毎月の費用が発生し続ける点がデメリットです。長期間の放置が見込まれる場合は、早期の売却・買取のほうがトータルコストを抑えられることもあります。

Q5. 残置物（家財）が残っていても管理を依頼できますか？

多くの管理会社で対応可能です。将来的に売却する場合も、残置物ありのまま買取できるケースがあります。

Q6. 空き家を放置すると固定資産税はどうなりますか？

「特定空家等」に指定されると、住宅用地の課税標準の軽減特例が解除され、固定資産税が実質最大6倍になる場合があります。

まとめ｜「管理」と「売却」を切り離さずに考える

空き家管理サービスは、遠方に住む所有者が建物の劣化・トラブルを防ぐための有効な手段です。ただし、管理費用は発生し続けるコストでもあるため、「いつまで管理を続けるのか」「売却するならいつが良いのか」を並行して考えることが、結果的に負担を抑える近道になります。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 筑波研究学園都市では、無料査定を通じて、管理と売却の両方の選択肢をご案内しています。まずはお気軽にご相談ください。

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