牛久市の人口・地価の推移【2026年版】ハウスドゥ つくば研究学園都市

83,109人。これが2026年（令和8年）7月時点の牛久市の人口です。10年前と比べると微減ですが、実は世帯数はこの10年で3,600世帯以上増えています。人口が減っているのに世帯が増える——この一見矛盾した現象こそ、牛久市の住宅市場を読み解くうえで欠かせない視点です。あわせて公示地価の44年分の推移データを見ると、バブル期の高騰から底値を経て、ここ数年で明確な反転上昇が始まっていることも分かります。この記事では、牛久市公式ホームページの住民基本台帳人口と、国土交通省地価公示（tochidai.info集計）という2つの一次情報をもとに、人口と地価がどう動いてきたか、そしてこれから家を売る・持ち続けるうえでどう読めばよいかを整理します。

牛久市の人口推移｜ピークからのゆるやかな減少

牛久市公式ホームページの住民基本台帳人口によると、月末人口・世帯数の推移は以下のように動いています。

人口のピークは平成29年前後

公式統計を時系列でたどると、牛久市の人口は平成29年（2017年）12月時点で85,255人を記録した後、ゆるやかな減少局面に入りました。令和8年（2026年）6月時点の人口は83,109人で、ピーク比では約2,150人・率にして約2.5%の減少です。急激な人口流出というより、10年近くかけて少しずつ減っている、という表現が実態に近いといえます。

直近1年の動き

令和7年（2025年）1月の83,259人から令和8年（2026年）6月の83,109人まで、この1年半で見ると150人程度の減少にとどまっており、近年は減少ペースが緩やかになってきている点も注目です。

世帯数は一貫して増加｜世帯の小規模化が進行

人口が減少局面にある一方で、世帯数は正反対の動きを見せています。

20年間で世帯数は約1.4倍に

平成17年（2005年）3月時点で27,915世帯だった牛久市の世帯数は、令和8年（2026年）6月時点で39,384世帯まで増加しました。約20年間で1万世帯以上、率にして約41%の増加です。

1世帯あたり人口の縮小

人口を世帯数で割った「1世帯あたり人口」は、平成17年時点で約2.73人でしたが、令和8年時点では約2.11人まで縮小しています。核家族化・単身世帯の増加・高齢者の単独世帯化など複数の要因が重なった結果と考えられ、これは牛久市に限らず全国的な傾向でもあります。売却・購入どちらの観点でも、「ファミリー向けの広い家」だけでなく「単身・二人世帯向けのコンパクトな住まい」への需要が今後も底堅く続くと見る根拠になります。

人口動態の背景｜常磐線沿線というポジション

都心通勤圏としての性格

牛久市はJR常磐線で東京都心へ乗り換えなしでアクセスできる立地にあり、長年ベッドタウンとして発展してきました。一方で、つくばエクスプレス沿線の研究学園エリア（つくば市）など県内の新興住宅地との人口獲得競争も年々強まっており、これが牛久市の人口がゆるやかな減少局面にある一因と考えられます。

高齢化の進行

世帯の小規模化の背景には高齢化の進行もあります。既存記事「牛久市の子育て・教育環境」でも触れているとおり、市は子育て支援制度の拡充に力を入れていますが、人口構成の高齢化という構造的な流れそのものを大きく変えるには至っていません。

牛久市の公示地価44年推移｜バブルから底値、そして反転上昇へ

国土交通省地価公示（tochidai.info集計）による牛久市の公示地価平均の推移を見ると、44年間で価格が大きく上下してきたことが分かります。

バブル期は1991年に16万円台のピーク

牛久市の公示地価平均は1983年（昭和58年）の77,188円/m²から急騰を続け、バブル経済期の1991年（平成3年）には161,006円/m²とピークを付けました。8年間で価格が2倍以上になった計算です。

その後20年以上の下落局面

バブル崩壊後は一転して長期下落が続き、2012年（平成24年）には47,883円/m²まで下落。ピークから実に約70%の下落幅となりました。この間、ほぼ毎年前年割れが続いた年月は、牛久市に限らず茨城県南全域で見られた現象です。

2019年以降は横ばい〜微減、2023年から明確な反転

2019年（令和元年）から2022年（令和4年）にかけては46,000円台でほぼ横ばい〜微減という安定局面が続きましたが、2023年（令和5年）に+0.08%とわずかながらプラスに転じたのを境に、2024年+0.52%、2025年+1.26%、そして2026年は+1.77%・49,122円/m²と、3年連続で上昇率が拡大しています。

地価が上昇に転じた背景をどう見るか

牛久市を含む茨城県南エリアでは、2023年前後から公示地価の上昇基調がはっきりしてきました。全国的な低金利環境の長期化に加え、都心へのアクセスの良さを保ちながら住宅取得コストを抑えたい層の需要が県南エリアに向かっている可能性が考えられます。ただし、これは牛久市固有の分析というより一般的な傾向であり、個別地点の実勢価格は立地・駅距離・土地形状によって大きく異なる点には注意が必要です。

牛久駅周辺の地価動向

牛久駅は市の中心駅で、駅前には商業施設や行政機関が集積しています。既存記事「牛久市の住みやすさ」でも触れているとおり、南エリアでは前年比+13.8%程度という上昇を示した地点も報告されており、駅に近いエリアほど地価上昇の動きが大きく出やすい傾向があります。

ひたち野うしく駅周辺の地価動向

ひたち野うしく駅は区画整理事業によって開発された比較的新しい市街地で、計画的な街並みと教育施設の充実から子育て世帯に人気のエリアです。ひたち野東エリアでは前年比+3.3%程度の上昇が報告されており、牛久駅周辺とは異なる、ファミリー層向けの安定した需要に支えられた地価動向がうかがえます。

人口減少なのに地価上昇？一見矛盾する2つの動きの理由

「人口が減っているのに地価が上がるのはおかしいのでは」と感じる方もいるかもしれません。この背景には、次のような要因が複合的に関わっていると考えられます。

世帯数増加による住宅需要の下支え

先述のとおり、牛久市では人口減少下でも世帯数は増え続けています。世帯数は住宅の需要単位そのものであるため、世帯数の増加は地価を下支えする方向に働きます。

低金利環境と実需の広域化

住宅ローン金利が歴史的な低水準で推移してきたことで、都心から少し離れたエリアでも住宅取得のハードルが下がり、実需が広域化した面があります。

建築コストの上昇

資材費・人件費の高騰により新築住宅の建築コストが上がっていることも、相対的に土地の価値を押し上げる一因とされています。

この推移から、家を売る・持ち続けるときに考えたいこと

人口・地価の長期推移を踏まえると、牛久市で不動産の売却や相続を検討する際に押さえておきたい視点がいくつかあります。

「上昇局面が続くうちに」という考え方

2023年以降の地価上昇が今後何年続くかを正確に予測することは誰にもできませんが、過去44年のデータを見る限り、上昇・下落は数年〜十数年単位のサイクルで訪れてきました。売却を将来的に検討している場合、上昇局面のうちに一度査定額を確認しておくことには意味があります。

空き家・実家じまいは早めの判断が有利になりやすい

世帯の小規模化・高齢化が進む牛久市では、相続した実家をどうするかという相談が今後さらに増えていくと見込まれます。空き家のまま放置すると固定資産税の負担や特定空家指定のリスクがある一方、早期に売却すれば地価上昇局面の恩恵を受けられる可能性があります。訳あり物件・相続物件も含め、まずは現状の価値を知ることが判断の第一歩です。

仲介と買取、どちらが向いているか

時間をかけて高値売却を目指すなら仲介、早期の現金化や訳あり物件（相続・空き家・再建築不可など）を売りたい場合は買取専門店への相談が向いています。ハウスドゥ つくば研究学園都市は買取を専門とする店舗で、訳あり物件・空き家・古民家といった仲介では時間がかかりやすい物件についても、スピーディーな現金化のご相談に対応しています。

牛久市エリアでの不動産相談ならハウスドゥ つくば研究学園都市

当店は茨城県知事（1）第7579号の免許を持つ株式会社トーマンが運営する買取専門店で、俳優・古田敦也氏をイメージキャラクターとするハウスドゥブランドの一員です。牛久市を含む県南エリアの人口動態・地価動向を踏まえたうえで、売却時期や仲介・買取の選び方についてご相談いただけます。

牛久市の人口・地価に関するよくある質問

Q. 牛久市の人口は今後も減り続けますか？

A. 過去10年のデータではゆるやかな減少が続いていますが、直近1年は減少ペースが緩やかになる傾向も見られます。将来の人口動態を断定的に予測することは困難ですが、世帯数は増加基調が続いています。

Q. 牛久市の地価は今後も上がりますか？

A. 2023年から2026年にかけて3年連続で上昇率が拡大していますが、地価は経済情勢・金利動向など複数の要因で変動するため、将来の動きを保証するものではありません。定期的に最新の公示地価をご確認いただくことをおすすめします。

Q. 牛久駅とひたち野うしく駅、どちらのエリアが地価上昇率が高いですか？

A. 直近のデータでは牛久駅に近い南エリアで+13.8%程度、ひたち野うしく駅周辺のひたち野東エリアで+3.3%程度の上昇地点が報告されており、地点によって差があります。個別の地点は国土交通省の地価公示や不動産情報ライブラリでご確認いただけます。

Q. 人口が減っているエリアでも家は売れますか？

A. 人口減少とエリアの資産価値は必ずしも比例しません。牛久市のように世帯数が増加し地価も上昇しているエリアでは、立地や物件の状態次第で十分に売却が可能です。まずは無料査定で現状の価値を確認することをおすすめします。

Q. 相続した実家が牛久市にあります。何から始めればいいですか？

A. まずは物件の現状（築年数・登記状況・境界確定の有無など）を整理し、査定を受けることから始めるとスムーズです。訳あり物件・空き家でもご相談いただけます。

Q. 世帯数が増えているのに、なぜ空き家が問題になるのですか？

A. 世帯数の増加は主に新築や既存住宅への入居によるもので、一方で高齢化に伴い相続後に活用されないまま放置される空き家も並行して発生しています。世帯数増加と空き家増加は別の現象として同時に進行し得ます。

あわせて読みたい牛久市の関連記事

牛久市の不動産売却について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。売却の流れ・費用・査定については牛久市の不動産売却・買取・査定ページで詳しくご案内しています。まちの雰囲気やアクセス・子育て環境については牛久市の住みやすさ｜アクセス・子育て・地価、教育・保育制度については牛久市の子育て・教育環境｜マル福・保育園・学区の記事をご参照ください。つくば市を含む茨城県南エリア全体の相場動向はつくば市の住みやすさガイドでも解説しています。

まとめ

牛久市の人口は緩やかな減少局面にありますが、世帯数は一貫して増加を続け、公示地価は2023年以降3年連続で上昇率を拡大させています。「人口減少＝資産価値の低下」という単純な図式では捉えきれない動きが、44年分のデータから見えてきます。牛久市で不動産の売却・相続・実家じまいをお考えの方は、こうした長期的な人口・地価のトレンドも踏まえながら、まずは現状の資産価値を確認してみることをおすすめします。