「つくば市にある実家が空き家になった。まず査定を受けたいが、いくらくらいになるのか」——このページは、そのご質問に「なぜその金額になるのか」まで含めてお答えするために作りました。
空き家の査定でいちばん多いご相談は、金額そのものよりも「思ったより安い理由が分からない」というものです。空き家は、住んでいる家と比べて査定額が下がる要因がはっきりしています。そして、その多くは費用に置き換えて説明できるものです。ここでは、つくば市・県南エリアで実際にご相談の多い7つの減額要因を、金額の目安つきで整理します。
あわせて、意外と知られていない事実もお伝えします。不動産会社が出す査定額は「なんとなくの勘」で出してよいものではなく、宅地建物取引業法で「根拠を明らかにする義務」が定められています。この点を知っているだけで、根拠のない高額査定に振り回されずに済みます。
つくば市で空き家の査定額が下がる7つの要因と実額の目安
先にお伝えしておくと、以下の金額はあくまで「目安」です。実際の減額幅は建物の状態・立地・買主の層によって変わります。ここでの狙いは金額を当てることではなく、「どういう理屈で引かれるのか」を知っていただくことにあります。理屈が分かれば、査定額が妥当かどうかをご自身で判断できるようになります。
1. 残置物（家財道具）が残っている
空き家の査定で最も頻繁に減額の対象になるのがこれです。仏壇・タンス・布団・食器・書籍・農具まで、そのまま残っているケースがほとんどです。
買主（または買取業者）は、引き渡し後にこれを処分しなければなりません。したがってその処分費用の相当額が査定額から差し引かれます。一般的な戸建て1軒分の残置物処分費は、量にもよりますが20万〜60万円程度が目安です。物置や納屋、蔵がある場合はさらに膨らみます。
ここで大事なのは、「先に自分で片付けたほうが得か」は一概に言えないということです。ご自身で処分業者へ依頼すると、同じ量でも一般廃棄物処理の許可業者に頼む必要があり、必ずしも安く済むとは限りません。当社のような買取専門店であれば残置物をそのままの状態でお引き受けできるため、「片付けてから相談」ではなく「片付ける前に相談」で構いません。
2. 建物の傾き・不同沈下
長く空き家だった建物では、床が傾いていることがあります。傾きは買主にとって「直すのにいくらかかるか読めない」不安要素であるため、減額幅が大きくなりやすい項目です。
目安として、傾きが3/1000（3メートルで9ミリ）を超えると居住性への影響が指摘される水準とされます。ジャッキアップによる修正工事は規模により100万〜300万円以上かかることもあり、その分が価格に反映されます。逆に言えば、建物価値がほぼ無い築古物件では、傾きがあっても土地値ベースの評価になるため減額の影響が小さいこともあります。ここは訪問査定でなければ判断できません。
3. 接道が2m未満（接道義務を満たさない）
建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。これを満たさない土地は、原則として建て替えができません。
つくば市の旧市街や、区画整理が入っていない集落部では、この条件を満たさない敷地が実際にあります。接道が取れていない場合、買主は住宅ローンを組みにくく、買い手の層が一気に狭まります。相場の3〜5割程度まで評価が落ちることも珍しくありません。
ただし、隣地の一部を購入して2mを確保できる、あるいは建築基準法43条の但し書き（現在の43条2項2号認定）の余地がある、といった打開策が取れる場合もあります。「接道がないから売れない」と決めつける前に、必ず現地を見た判断を取ってください。
4. 再建築不可
接道の問題などにより、今建っている建物を取り壊すと二度と建てられない土地を「再建築不可」と呼びます。この物件でいちばん怖いのは、良かれと思って解体してしまうことです。建物が建っている状態なら、リフォームして住む・貸すという使い道が残りますが、更地にした瞬間にそれが消えます。
再建築不可の物件は、一般の買主にはまず売れません。一方で、賃貸用・資材置き場・隣地所有者への売却など、活用の道を知っている買主であれば値が付きます。一般の仲介より、買取や再生の実績がある会社に相談したほうが結果が良くなりやすい類型です。
5. 雨漏り・シロアリ被害
空き家は換気がされないため、雨漏りとシロアリが同時に進行しやすい状態にあります。雨漏りの補修は屋根の状態次第で数十万円〜100万円台、シロアリの駆除は床面積により15万〜40万円程度が目安で、被害が構造材に及んでいれば補修費はさらに上がります。
ここで必ずお伝えしたいのは、不具合を隠してはいけないということです。売主には契約不適合責任があり、知っていて伝えなかった不具合は、引き渡し後に損害賠償や契約解除の対象になり得ます。正直に伝えたうえで、それを織り込んだ価格で売るのが最も安全です。当社の買取であれば、現況のまま・契約不適合責任を免責とした形での契約が可能です。
6. 越境・境界が確定していない
「隣家の屋根やブロック塀が越境している」「境界標が見当たらない」という状態は、空き家では非常によくあります。買主から見れば後々の紛争リスクですから、そのまま売ろうとすると値を引かれるか、そもそも敬遠されます。
確定測量（隣地所有者の立会いを伴う）は、費用が40万〜80万円程度、期間は隣地の方の都合次第で1〜3か月かかります。相続で共有になっている隣地が絡むと、さらに時間がかかります。「急いで現金化したい」場合は、測量をせず現況有姿で買取に出すほうが結果的に早く・手取りが多くなることもあります。どちらが得かは、減額幅と測量費・期間を並べて比較して決めてください。
7. 私道・上下水道が整備されていない
前面道路が私道の場合、通行・掘削の承諾が取れているかが問われます。承諾書がないと、買主が水道管を引き直せず、住宅ローンの審査にも影響します。また、つくば市内でも郊外部には公共下水道が未整備で浄化槽を使っている地域があります。浄化槽の設置・更新には費用がかかるため、その分が価格に反映されます。
これらは登記簿や現地を見ただけでは分からず、市役所や水道部局で調べて初めて判明する項目です。査定を依頼した会社がここまで調べているかどうかは、査定書の説明を聞けば分かります。
査定額には法律上の「根拠を示す義務」がある
ここが、このページで最もお伝えしたい部分です。
宅地建物取引業法 第34条の2第2項
宅地建物取引業法では、媒介契約を結ぶ際に不動産会社が売却価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています（第34条の2第2項）。つまり査定額は、不動産会社が自由に付けてよい数字ではなく、説明できる裏付けを持っていることが法律上の前提になっています。
この事実を知っていると、査定を受けるときの質問が変わります。「いくらですか？」ではなく、「その金額の根拠を見せてください」と聞けるからです。根拠をすぐに出せない会社は、その時点で判断材料になります。
不動産会社が使う「価格査定マニュアル」
実務では、公益財団法人 不動産流通推進センターが編集・発行する「既存住宅価格査定マニュアル」が広く使われています。戸建住宅・住宅地・マンションの3編で構成され、成約事例や公的な価格指標をもとに、査定の根拠を体系的に組み立てるためのものです。国土交通省もこのマニュアルの改訂について報道発表を行っており、業界標準として位置づけられています。
「空き家の価値査定シートとは？」というご質問をいただくことがありますが、空き家だけの専用シートが独立して存在するというより、この既存住宅の価格査定の枠組みの中で、空き家特有の減価要因（前章の7項目など）を評価していくとご理解いただくのが実態に近いです。
根拠のない「高額査定」の見抜き方
複数社に査定を出すと、1社だけ突出して高い金額が出ることがあります。判断のしかたは単純で、次の3点を聞くだけです。
- 比較に使った成約事例はどこの、いつの、どんな物件か（「近隣で」だけでは根拠になりません）
- 前章の減額要因をどう評価したか（残置物・接道・境界に触れていない査定書は、現地を見ていない可能性があります）
- その金額で売れなかった場合、次に何をするか（値下げ前提かどうかがここで分かります）
査定額は売れる金額の約束ではありません。高い査定額で媒介契約を取り、その後に値下げを繰り返すという進み方は、売主にとって時間の損失になります。
空き家査定の4つの種類と使い分け
机上査定（簡易査定）
住所・土地面積・建物面積・築年数などの情報から、取引事例をもとに概算を出す方法です。現地に行かないため即日〜2日程度で結果が出ます。遠方にお住まいの相続人の方が、まず相場感をつかむのに向いています。ただし前章の減額要因は反映されないため、机上査定の金額はほぼ必ず「上振れ」します。この点を理解せずに机上査定の額を信じると、後で落胆することになります。
訪問査定（現地調査）
担当者が現地で建物の状態・境界・接道・道路種別・越境の有無まで確認する方法です。3日〜1週間程度。実際に売却価格を決める段階では必ずこちらが必要です。空き家の場合、鍵さえお預かりできれば売主様の立会いなしで調査できるケースがほとんどですので、遠方の方もご心配いりません。
AI査定
取引事例の統計処理により自動で価格を算出する仕組みです。即時に結果が出る手軽さがありますが、統計に載らない個別事情（傾き・再建築不可・越境）は一切考慮されません。空き家、特に築古の空き家との相性は良くありません。当たりを付ける道具と割り切るのが適切です。
一括査定サイト
1回の入力で複数社へ同時に査定を依頼できるサービスです。手間が省ける一方で、入力した連絡先が提携している複数の不動産会社に渡り、各社から個別に連絡が来るという仕組み上の性質があります。「まとめて1社が対応してくれる」ものではありません。
また、一括査定を運営しているのは不動産会社ではなくポータル運営会社であることが多く、各社は紹介料を支払って見込み客の紹介を受けています。そのため、査定額が高めに提示されやすい構造がある点は知っておいて損はありません。連絡が多いのが負担な方は、最初から1社に直接ご相談いただくほうが早いのが正直なところです。
仲介と買取、どちらで査定を受けるべきか
仲介が向いているケース
建物が比較的新しい、駅やつくばエクスプレス沿線に近い、区画整理済みで整形の土地——つまり一般の個人買主が住宅ローンを使って買える物件であれば、仲介で時間をかけて売るほうが手取りは大きくなります。つくば市では研究学園・みどりの・万博記念公園といったTX沿線エリアがこれに当たります。
買取が向いているケース
前章の減額要因を複数抱えている、残置物が大量にある、近隣に知られずに売りたい、相続の期限が迫っている、遠方で何度も足を運べない——こうした場合は当社が直接買主となる「買取」のほうが結果が良くなります。
買取の価格は仲介の成約想定より低くなりますが、仲介手数料がかからず、残置物処分・測量・修繕を売主様が負担せずに済み、契約不適合責任も免責にできるため、諸費用と手間を差し引いた「最終的な手取り」で比べると差が縮まる、あるいは逆転することもあります。金額だけでなく手取りで比べてください。
つくば市・県南エリアの相場を自分で調べる3つの方法
査定を受ける前に、ご自身でも相場の当たりを付けておくことを強くおすすめします。当社を含めどの会社の査定額であっても、比べる物差しがなければ判断できないからです。いずれも無料で、公的な情報です。
1. 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
実際の取引価格（アンケートに基づく実売価格）や地価公示・都道府県地価調査の価格を、地図上で確認できます。つくば市内でも、研究学園周辺と旧筑波町エリアでは地価の水準が大きく異なります。ご自宅の最寄りの地点を確認するのが出発点です。
2. レインズ・マーケット・インフォメーション
不動産会社が使うレインズの成約情報のうち、一般公開されているものです。「売り出し価格」ではなく「実際に成約した価格」を、沿線・駅・面積・築年で絞って見られる点が優れています。
3. 市区町村の固定資産税評価額
毎年届く納税通知書に記載されています。土地の固定資産税評価額は公示地価のおおむね7割が目安とされるため、逆算すればごく大まかな土地の水準は分かります。ただし建物の評価額は市場価格とは考え方が異なるため、そのまま売却価格の目安にはできません。
これらはいずれも「目安」です。同じ町内でも接道・形状・方位で価格は変わりますから、最終的な判断は現地を見た査定で行ってください。
空き家の査定・売却で必要になる書類
- 登記済権利証または登記識別情報（見当たらなくても売却は可能です。司法書士による本人確認情報の作成で対応します）
- 固定資産税納税通知書（評価額・地番の確認に使います）
- 境界確認書・測量図（あれば。無い場合も査定は可能です）
- 建築確認済証・検査済証（再建築の可否判断に関わります）
- 本人確認書類・印鑑証明書（契約時）
- 相続の場合：被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、遺産分割協議書
相続した空き家では、まず相続登記が済んでいるかの確認が最優先です。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく期限内に申請しない場合は過料の対象となります。登記名義が亡くなった方のままでは売却できませんので、査定と並行して手続きを進めてください。
査定から引き渡しまでの流れ
- ご相談・机上査定（即日〜2日）——お電話・フォームで概算をお伝えします
- 訪問査定（3日〜1週間）——現地調査、法務局・市役所での調査
- 査定結果のご説明——金額とその根拠、仲介・買取それぞれの手取り比較をお出しします
- 媒介契約または買取契約——買取の場合はここから最短で進みます
- （仲介の場合）売却活動——3か月〜半年が一般的な目安
- 売買契約——手付金の受領、印紙税が必要です
- 決済・引き渡し——残代金受領、所有権移転登記、鍵の引き渡し
- 翌年の確定申告——譲渡益が出た場合、特例を使う場合はいずれも申告が必要です
空き家売却にかかる費用と税金
仲介手数料（買取なら不要）
売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」です。例えば1,000万円で売却した場合、1,000万円×3％+6万円=36万円、消費税10％を加えて39万6,000円が上限になります。
なお、低廉な空家等の売買では、売主から受け取れる報酬の上限が最大33万円（税込）まで認められる特例があります。これは調査に手間がかかる低額物件の取引を成立させやすくするための制度で、事前に売主へ説明し合意することが前提です。金額の低い空き家では、手数料が「3％+6万円」の計算より高くなることがある、という点はご承知おきください。当社の買取であれば仲介手数料自体が発生しません。
印紙税
売買契約書に貼付します。軽減措置の適用がある場合、売買価格1,000万円超5,000万円以下で1万円、500万円超1,000万円以下で5,000円が目安です。
登記費用
住宅ローンが残っていれば抵当権抹消登記（不動産1個につき1,000円の登録免許税＋司法書士報酬）、登記上の住所が現住所と異なれば住所変更登記が必要です。2026年4月から、所有権登記名義人の住所・氏名変更登記も義務化されています。相続した空き家では、亡くなった方の住所が古いままというケースが多く、決済当日に慌てないよう早めの確認をおすすめします。
譲渡所得税・住民税
売却益（譲渡所得）に対して課税されます。所有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は20.315％（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）、5年以下の短期譲渡所得は39.63％です。相続した空き家の場合、所有期間は被相続人が取得した日から引き継いで計算しますので、多くは長期に該当します。
また、取得費が分からない場合は売却価格の5％を概算取得費として計算できます。ただしこれは税負担が重くなる計算方法ですので、先祖代々の土地でも、古い売買契約書や当時の領収書が残っていないか、必ず一度探してください。
使える可能性のある特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除：ご自身が住んでいた家を売る場合。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除：相続した空き家を売る場合。相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限があり、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたことなどの要件があります。
- 取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。
空き家特例については、買主が引き渡し後に取り壊す場合でも、譲渡の翌年2月15日までに取壊し等が完了していれば適用の余地があります。つまり売主が先に解体費を負担しなくてよい可能性があるということです。これは実務上とても大きい論点ですので、解体を決める前に必ずご相談ください。
※税制は改正されます。また個別の適用可否は必ず税務署または税理士へご確認ください。当社は税務代理を行いません。
更地にしてから査定を受けたほうがいい？
結論から申し上げると、解体は「決めてから」ではなく「相談してから」にしてください。理由は3つあります。
理由1：固定資産税が最大約6倍になる
住宅が建っている土地には住宅用地の特例（小規模住宅用地は課税標準が6分の1）が適用されます。1月1日時点で建物が無いと、この特例が外れます。年をまたいで売れ残ると、税負担が跳ね上がります。
理由2：特例の期限と方向が逆を向くことがある
前述のとおり、相続空き家の3,000万円控除は買主による引き渡し後の取壊しでも適用の余地があります。一方、ご自身が住んでいた家の3,000万円控除では、取り壊した場合取壊しから1年以内に譲渡契約を結ぶなどの要件が加わります。どちらの特例を使うかで、壊すべきか壊さざるべきかが逆になります。
理由3：再建築不可なら価値が消える
接道要件を満たさない土地は、解体した瞬間に「建てられない土地」になります。取り返しがつきません。
なお、つくば市には空家等の活用に関する補助制度があり、市の空家バンクを経由した取引でなければ使えない、着手前の申請が必要、といった条件が付きます。制度の使い方は売り方の選択と直結しますので、下記の記事もあわせてご覧ください。
ご相談の理由別に見た進め方
相続した空き家
最優先は相続登記です。次に、相続人全員の意思統一。共有のまま放置すると、次の世代でさらに共有者が増え、売却の合意形成が事実上できなくなります。3,000万円控除の3年という期限も意識してください。
長く放置している空き家
管理不全空家等・特定空家等に指定され、市から勧告を受けると住宅用地の特例が解除され、固定資産税が最大約6倍になります。多くの市町村では、この勧告を受けた後は解体補助の対象外になります。「まだ大丈夫」と思っている時期こそが動きどきです。
訳あり・事故物件
心理的瑕疵がある物件は、告知の要否と方法に配慮が必要です。国土交通省のガイドラインでは、賃貸は概ね3年、売買は期間を問わず告知が必要とされる考え方が示されています。隠さず、正しく告知したうえで買主を見つけるのが唯一の安全な進め方です。当社は買取専門店として、この類型を直接お引き受けできます。
離婚・住み替え・任意売却
離婚では財産分与と住宅ローンの連帯保証をどう整理するかが要点です。住み替えでは売却と購入のタイミング調整。ローンの返済が滞っている場合は、競売になる前の任意売却という選択肢があります。いずれも時間との勝負ですので、早い段階でご相談ください。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 筑波研究学園都市について
当店は、全国展開するハウスドゥのネットワークに加盟する、つくば市の買取専門店です。ハウスドゥは元プロ野球選手・監督の古田敦也氏をイメージキャラクターに起用しており、全国的な知名度と、地域に根ざした対応の両方をご提供できることが強みです。
茨城県内には4店舗（つくば・水戸・取手戸頭・守谷）を構えています。運営会社と免許番号は次のとおりです。
- ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 筑波研究学園都市／県庁水戸：株式会社トーマン（茨城県知事（1）第7579号）
- ハウスドゥ 取手戸頭／守谷：株式会社JOB HOPE（茨城県知事（2）第7366号）
免許番号のカッコ内の数字は免許の更新回数を表します（5年ごとに1つ増えます）。査定を依頼する会社を比べるとき、この番号は国土交通省の「宅地建物取引業者検索」で誰でも確認できますので、ぜひご活用ください。
査定は無料です。「売ると決めていないが、いくらか知っておきたい」というご相談で構いません。金額だけでなく、その金額になる理由をご説明します。
よくある質問
空き家の査定方法には何がありますか？
机上査定（簡易査定）・訪問査定・AI査定の3つが基本で、これらを複数社へまとめて依頼する一括査定サイトという手段もあります。空き家は残置物・傾き・接道・再建築不可といった個別事情が価格を大きく左右するため、実際に売る価格を決める段階では訪問査定が必須です。
空き家の査定は無料ですか？
不動産会社が行う査定は無料です。当社も無料で承ります。有料になるのは不動産鑑定士による「鑑定評価」で、こちらは裁判や相続争いなど、法的な証拠力が必要な場面で使われるものです。通常の売却には必要ありません。
空き家の査定はどうすればいいですか？
まず固定資産税納税通知書をお手元にご用意のうえ、住所・おおよその面積・築年をお伝えください。それだけで机上査定は可能です。そのうえで、現地の鍵をお預かりできれば売主様の立会いなしで訪問査定まで進められます。遠方にお住まいの相続人の方も、つくばへお越しいただく必要はありません。
空き家価値査定シートとは何ですか？
不動産会社が査定の根拠を組み立てる際に用いる、公益財団法人 不動産流通推進センターの「既存住宅価格査定マニュアル」の枠組みを指してこう呼ばれることがあります。戸建住宅・住宅地・マンションの3編で構成され、成約事例や公的価格をもとに評価します。空き家の場合は、この枠組みの中で本ページの7つの減価要因を評価していくことになります。
残置物（家財）が残っていても査定してもらえますか？
できます。片付けてからのご相談は不要です。当社の買取であれば、残置物を残したままの状態でお引き受けできます。ご自身で処分業者へ依頼される前に、一度金額の比較をなさることをおすすめします。
査定を受けたら必ず売らないといけませんか？
いいえ。査定は売却の意思決定のための材料であり、売る義務は一切生じません。しつこい営業も行いません。
建物が傾いています。売れますか？
売れます。傾きは減額要因ではありますが、築年数が経過し建物価値がほぼ無い物件では、土地の評価が中心になるため影響が小さいこともあります。金額を見てから判断していただければ十分です。
再建築不可の空き家です。解体したほうがいいですか？
解体しないでください。再建築不可の土地は、建物がある状態ならリフォームして住む・貸すという使い道が残りますが、更地にするとそれが失われます。まずご相談ください。
遠方に住んでいて、何度も茨城へ行けません。
問題ありません。鍵をお送りいただければ現地調査を行い、査定結果はメール・郵送でお届けします。契約や決済も、司法書士との調整によりご来店の回数を最小限にする進め方が可能です。
つくば市以外でも対応してもらえますか？
茨城県内4店舗のネットワークで、県南・県西・県央・県北・鹿行の各エリアに対応しています。土浦市・つくばみらい市・下妻市・筑西市・常総市などもお任せください。
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