つくば市で「親から相続した実家が空き家のままになっている」「使う予定がないので売りたいが、何から手をつければいいのか分からない」というご相談を、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市店（株式会社トーマン）では毎月いただきます。空き家を売りたいと考えたとき、多くの方が最初につまずくのは「そのまま売るのか、解体して更地にするのか」という判断です。ここを間違えると、100万円単位で手取りが変わります。
この記事では、つくば市で空き家を売りたい方に向けて、4つの売り方の違い、つくば市の相場の目安、査定の種類、売却の流れ、費用と税金、そして「解体するタイミング」で損をしないための注意点を、地域密着の不動産会社の立場で順に解説します。
つくば市で空き家を売りたいときの4つの売り方
空き家の売却方法は、大きく4つに分かれます。どれが正解かは物件の状態と、売主が「価格」と「スピード」のどちらを重視するかで変わります。
①そのまま（古家付き土地・中古住宅）として売る
建物を解体せず、現況のまま買主を探す方法です。売主が費用を負担せずに済むのが最大のメリットで、つくば市のように土地そのものに需要があるエリアでは、古家付き土地として問題なく売れるケースが多くあります。建物の傷みが激しくても「解体は買主が行う」という前提で価格を調整すれば成立します。デメリットは、買主が住宅ローンを組みにくい物件（再建築不可・接道不良など）だと買主層が狭まり、売却期間が長くなる点です。
②解体して更地にして売る
建物を取り壊し、土地だけにして売る方法です。買主から見ると「買ってすぐ建てられる」ため反応が良くなります。ただし解体費用（木造30坪で100万〜200万円程度が一般的な目安）を売主が先に負担すること、そして後述する固定資産税と税制特例のタイミングに注意が必要です。「とりあえず壊してから考える」は、つくば市でもっとも損をしやすいパターンです。
③リフォームして売る
水回りや内装を直してから中古住宅として売る方法です。見た目は良くなりますが、かけたリフォーム費用がそのまま売却価格に上乗せできることは多くありません。実務上は、100万円かけて50万円しか価格が上がらない、という結果になりがちです。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、売主様が事前に大規模リフォームを行うことは基本的におすすめしていません。まず査定を受け、費用対効果を確認してから判断してください。
④不動産会社に買い取ってもらう（自社買取）
不動産会社が直接買主となり、買主を探さずに売却する方法です。当店は買取専門店として自社で買い取るため、内覧も広告活動も不要で、条件が整えば最短2日での現金化が可能です（査定回答は最短1営業日）。仲介手数料もかかりません。価格は仲介相場より下がりますが、「残置物が大量にある」「遠方に住んでいて何度も来られない」「近隣から苦情が来ている」といった空き家特有の事情がある場合、結果的に買取のほうが手残りも精神的負担も有利になることが少なくありません。
つくば市の空き家売却の相場【2026年・公示地価ベースの目安】
つくば市の住宅地の公示地価（2026年）は1㎡あたり約7.7万円（坪あたり約25.5万円）、前年比+5.8%で、つくばエクスプレス沿線の開発を背景に茨城県内でも屈指の上昇基調にあります。空き家であっても「土地に値段がつく」市であることは、つくば市で売却を考えるうえでの大きな前提です。
つくば市のエリア・駅別の価格傾向
つくば駅周辺（吾妻・竹園など）は坪62〜82万円、つくば駅圏の平均は坪約44万円（前年比約+7%）と高水準です。研究学園・みどりのなどTX沿線の新興住宅地も底堅く推移しています。一方、谷田部・茎崎・筑波山麓など郊外エリアは坪10〜25万円台が中心で、同じつくば市内でも数倍の開きがあります。「つくば市だから高く売れる」ではなく「つくば市のどこか」で価格が決まります。
（出典：国土交通省 地価公示2026年／土地代データ。上記はいずれも売却価格の目安・推定値であり、実際の価格は立地・築年・面積・接道・建物の状態で大きく変わります。正確な金額は無料査定でご確認ください。）
空き家は「建物」ではなく「土地」で値がつくことが多い
木造住宅の建物価値は、税務上・実務上ともに築22年前後でほぼゼロとして扱われます。築30年・40年の空き家であれば、査定額の大半は土地の評価です。つまり建物をきれいにするより、土地の条件（面積・形状・接道・用途地域）を正しく評価してもらうことのほうが、金額に直結します。査定書を受け取ったら、土地の単価と面積の掛け算が説明されているかを確認してください。宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社には査定額の根拠を明示する義務があります。根拠を示さない会社の金額は鵜呑みにしないでください。
空き家の査定は4種類｜机上・訪問・AI・一括の使い分け
机上査定（簡易査定）
住所・面積・築年などの情報だけで概算価格を出す方法です。現地に立ち会う必要がなく、遠方にお住まいの相続人の方が最初に相場感をつかむのに向いています。当店は最短1営業日で回答します。
訪問査定（詳細査定）
実際に現地を見て、接道・越境・傾き・雨漏り・残置物の量まで確認したうえで金額を出します。空き家は室内の劣化や残置物が価格に影響するため、最終的な売却判断は訪問査定の金額で行うのが確実です。
AI査定
過去の取引データから機械的に価格を推定します。手軽ですが、空き家特有の減額要因（残置物・傾き・再建築不可・私道負担）は反映されません。参考値として使う程度が適切です。
一括査定サイトを使う前に知っておきたいこと
一括査定サイトは、入力した個人情報が複数の不動産会社に同時に渡る仕組みです。申し込んだ直後から各社の電話が続くこと、また高い金額を提示した会社が実際にその金額で売ってくれるとは限らないこと（媒介契約を取るための高値提示）は、あらかじめ知っておいてください。地元の会社1社に直接相談するほうが、結果的に手間が少ないケースもあります。
つくば市で空き家を売りたいときの流れ【7ステップ】
Step1｜名義（相続登記）を確認する
亡くなった親名義のままでは売却できません。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記申請が必要です（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰の名義にするかを決めます。ここが未了だと、買主が決まっても引き渡せません。手続きにかかる期間は、必要書類の収集を含めて1〜3か月が目安です。
Step2｜無料査定を受ける
まず机上査定で相場感を把握し、売る意思が固まったら訪問査定へ進みます。この段階で「仲介で時間をかけるか、買取で早く確実に手放すか」の方向性を決めます。
Step3｜媒介契約、または買取価格の合意
仲介の場合は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類から選びます。空き家は買主層が限られるため、1社が責任を持って動く専任媒介が向いていることが多いです。買取の場合は価格と引渡し日を合意すれば、この時点で売却が確定します。
Step4｜残置物の片づけ・現況確認
家具・仏壇・農機具などが残っていると、仲介では買主が敬遠します。つくば市には空き家の家財処分に対する補助（費用の1/2・上限10万円／売主が対象）が用意されており、条件が合えば活用できます。当店の買取であれば、残置物が残ったままの状態でお引き取りできます。
Step5｜売却活動（買取の場合は不要）
レインズ登録・ポータル掲載・現地見学の対応を行います。空き家は内覧の立ち会いが不要なぶん、遠方の売主でも進めやすい面があります。3か月動きがない場合は価格の見直しを検討します。
Step6｜売買契約
手付金を受け取り、契約書に印紙を貼ります。空き家では契約不適合責任（引渡し後に雨漏り・シロアリ等が見つかったときの責任）をどう定めるかが最重要です。個人売主の場合、期間を短く設定する、あるいは免責とする特約を入れるのが一般的です。当店の買取では、この責任を原則免責としています。
Step7｜決済・引渡し・確定申告
残代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。売却益が出た場合は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。特例を使う場合は、利益が出ていなくても申告しなければ適用されません。
空き家の売却に必要な書類
- 登記識別情報（権利証）
- 固定資産税納税通知書・評価証明書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
- 測量図・境界確認書（あれば）
- 建築確認済証・検査済証（あれば）
- 売主の本人確認書類・印鑑証明書・実印
権利証や測量図が見つからないケースは空き家では珍しくありません。紛失していても売却は可能ですので、その旨をお伝えください。
空き家を売りたいときにかかる費用と税金
仲介手数料の速算式と、空き家の特例
売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。たとえば1,500万円なら51万円＋消費税が上限になります。
一方、800万円以下の宅地・建物については、2024年7月1日施行の改正により、媒介報酬の上限が33万円（税込）まで受け取れる仕組みになりました。低額な空き家でも不動産会社が動けるようにするための制度です。地方の低額物件では、この金額が請求されることを前提に手取りを計算してください。なお当店の買取では仲介手数料は発生しません。
印紙税・登記費用・解体費用
売買契約書に貼る印紙税は、1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時）です。抵当権が残っている場合は抹消登記費用（登録免許税1件1,000円＋司法書士報酬）、住所が登記と違う場合は住所変更登記も必要です。解体を選ぶ場合は木造30坪で100万〜200万円程度が目安で、これに残置物処分費が加わります。
譲渡所得税は20.315%（長期）
売却益（譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用）には、所有期間5年超で20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下で39.63%が課されます。相続で取得した空き家は被相続人が取得した日を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡（20.315%）になります。取得費が分からない場合は売却価格の5%を概算取得費とできますが、税負担は重くなるため、まずは古い売買契約書を探してください。
相続した空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できます。主な要件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物（マンション）でないこと
- 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと
- 相続後、賃貸・事業・居住のいずれにも使っていないこと
- 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震基準に適合させる、または家屋を取り壊すこと（2024年1月1日以降の譲渡は、買主が引渡しの翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う場合も対象）
「相続から3年」という期限が最大の落とし穴です。放置しているうちに期限を過ぎ、数百万円の節税を失う方が実際にいらっしゃいます。相続した年をまず確認してください。
取得費加算の特例（3,000万円控除との併用は不可）
相続税を納めた方が、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。ただし空き家の3,000万円特別控除との併用はできません。どちらが有利かは相続税額と売却益によって変わるため、税理士または当店にご相談ください。
「とりあえず解体」が危険な2つの理由
1月1日をまたぐと固定資産税が最大6倍になる
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、200㎡までの部分は固定資産税の課税標準が6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例が外れます。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で判定されるため、年内に解体して1月1日を更地で迎えると、翌年度の税額が跳ね上がります。解体は「買主が決まってから」または「年明け以降」に行うのが基本です。
解体後の土地の使い方で3,000万円控除が使えなくなる
空き家の3,000万円特別控除は、家屋を取り壊して敷地だけを売る場合も対象になります。ただし取壊し後、譲渡までの間にその土地を駐車場などの事業や貸付けに使ってしまうと、対象から外れます。「更地にしたので、売れるまで月極駐車場にしよう」という判断が、結果として数百万円の控除を失わせることがあります。解体の前後で使い道を変える場合は、必ず事前にご相談ください。
つくば市で空き家が売れないときによくある4つの原因
原因1｜再建築不可・接道不足
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、建て替えができません。一般の買主は住宅ローンが組めないため、仲介ではほぼ動きません。この類型は買取が現実的な選択肢になります。
原因2｜共有名義で意見がまとまらない
兄弟で相続して共有になっている場合、全員の合意がないと売却できません。当店は共有持分のみの買取にも対応しています。
原因3｜境界が確定していない
隣地との境界標がない、越境している樹木や塀があるといったケースです。測量には費用と時間（2〜4か月）がかかります。当店の買取では、境界未確定のままお引き受けできる場合があります。
原因4｜価格が相場から離れている
「昔2,000万円で買ったから」という基準で価格を設定すると、いつまでも売れません。つくば市は上昇基調のエリアと横ばいのエリアが混在しているため、物件のある地区の実勢価格で判断する必要があります。
理由別｜つくば市で多い空き家売却のご相談
相続した実家を売りたい
もっとも多いご相談です。相続登記・遺産分割・3,000万円控除の期限という3点を同時に管理する必要があります。相続人が県外にお住まいのケースでは、当店が現地確認から片づけの手配まで代行します。
訳あり物件・事故物件を売りたい
事故物件、再建築不可、傾き、ゴミ屋敷状態など、一般の仲介では扱いにくい物件も自社で買い取ります。事故物件については、国土交通省のガイドラインに沿って告知義務を果たしたうえで取引します。
遠方に住んでいて管理できない
草刈り・郵便物・近隣からの苦情に対応しきれないというご相談です。管理を続けるコストと、売却して手放すことの比較を、金額で提示します。
離婚・住み替え・住宅ローンが残っている
ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、任意売却を含めた検討が必要です。金融機関との調整もサポートします。
仲介と買取、どちらを選ぶべきか
判断の軸はシンプルです。「時間をかけてでも高く売りたい」なら仲介、「早く・確実に・手間なく手放したい」なら買取です。ただし空き家の場合、仲介を選んでも売れずに時間だけが過ぎ、その間の固定資産税・管理費・草刈り費用が積み上がることがあります。半年動かなければ買取に切り替える、という時間の区切りを最初に決めておくことをおすすめします。
また、いわゆる「相見積もりのつもりが1社だった」という事例にも注意してください。複数のサイトに問い合わせたつもりでも、運営会社をたどると同じ会社だったというケースがあります。会社概要ページで宅地建物取引業免許番号と本店所在地を確認するのが確実です。
つくば市の空き家売却がハウスドゥ つくば研究学園都市店で選ばれる理由
全国のハウスドゥブランドと、地元つくばの店舗
当店は、野球解説者・古田敦也氏をイメージキャラクターに起用するハウスドゥの加盟店です。全国ブランドの信頼と仕組みを使いながら、実際に対応するのはつくば市の地域相場を知る地元スタッフです。全国の買取業者に物件情報を回すのではなく、つくばの店舗が自社で買い取ります。
買取専門店としての対応範囲
空き家・再建築不可・共有持分・事故物件・農地に隣接する土地など、一般の仲介では断られやすい物件も、まずご相談ください。残置物が残ったまま、境界が未確定のままでも、そのままの状態でお引き受けできる場合があります。
店舗情報
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市店（株式会社トーマン）
宅地建物取引業免許：茨城県知事(1)第7579号
無料査定・ご相談：0120-565-072
対応エリア：つくば市／土浦市／つくばみらい市／牛久市／守谷市ほか県南・県西エリア
つくば市の空き家売却に関するよくある質問
Q. 空き家を売りたいのですが、どこに相談すればよいですか？
A. つくば市内の空き家であれば、地域の相場と法規制を把握している地元の不動産会社にご相談ください。相続登記が未了、共有名義、再建築不可といった事情がある場合は、仲介だけでなく買取にも対応している会社を選ぶと選択肢が広がります。当店は無料査定・無料相談で、机上査定なら最短1営業日で回答します。
Q. 空き家はそのまま売るのと、解体して売るのとどちらが得ですか？
A. 一概には言えませんが、つくば市のように土地需要があるエリアでは、まず「そのまま（古家付き土地）」で査定を取ることをおすすめします。解体費用100万〜200万円を売主が先に負担しても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないためです。加えて、1月1日を更地で迎えると翌年度の固定資産税が上がるため、解体のタイミングにも注意が必要です。
Q. 築40年以上でも売れますか？
A. 売れます。木造住宅の建物価値は築22年前後でほぼゼロとして扱われるため、査定額の大半は土地の評価になります。つまり築年数が古いこと自体は、売れない理由になりません。むしろ接道・境界・残置物のほうが価格に影響します。
Q. 空き家を売ると税金はいくらかかりますか？
A. 売却益が出た場合、所有期間5年超で20.315%の譲渡所得税・住民税がかかります。相続で取得した空き家は被相続人の取得日を引き継ぐため、多くは長期譲渡（20.315%）です。相続した空き家には最大3,000万円の特別控除があり、要件を満たせば税額がゼロになることもあります。ただし相続から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限があります。
Q. 残置物（家具や仏壇）が残っていても売れますか？
A. 当店の買取であれば、残置物が残ったままの状態でお引き取りできます。仲介で売る場合は片づけが必要になりますが、つくば市には空き家の家財処分費に対する補助（費用の1/2・上限10万円／売主が対象）があり、条件が合えば活用できます。
Q. 遠方に住んでいますが、何度もつくば市へ行く必要がありますか？
A. 買取の場合、原則として現地立ち会いは1回程度で完了します。査定は写真と資料で進められますし、契約・決済も日程を1日にまとめることが可能です。相続で県外にお住まいの方からのご相談も多くいただいています。
Q. 空き家を売りたいと決めてから、現金を受け取るまでどのくらいかかりますか？
A. 仲介の場合は買主が見つかるまでの期間を含めて3〜6か月が目安です。当店の買取であれば、条件が整えば最短2日での現金化が可能です（査定回答は最短1営業日）。相続登記が未了の場合は、その手続きに1〜3か月が別途かかります。
つくば市で空き家を売りたい方へ｜まずは無料査定から
空き家は、持ち続けるだけで固定資産税・管理の手間・近隣リスクが積み上がっていきます。一方で、相続した空き家の3,000万円特別控除のように「期限が来ると使えなくなる制度」もあります。迷っている時間そのものがコストになるのが空き家の特徴です。まずは金額を知ることから始めてください。査定は無料で、売却を強くおすすめすることはありません。
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