「不動産会社から査定書をもらったけれど、この金額が高いのか安いのか、どこを見ればいいのか分からない」——つくば市で不動産の売却を考え始めた方から、よくいただくご相談です。査定書はただの金額が書かれた紙ではなく、その価格の「根拠」を確認するための書類です。読み方を知っているだけで、高値をつけて媒介契約だけ取ろうとする会社を見抜けるようになります。
この記事では、家・不動産買取専門店のハウスドゥ つくば研究学園都市店が、不動産査定書の見方・5つのチェックポイント・査定額の根拠を確認する方法（宅建業法にもとづく義務）を、つくば市の事情にあわせてやさしく解説します。
不動産査定書とは？｜「不動産鑑定評価書」との違い
不動産査定書とは、不動産会社があなたの土地・建物・マンションを調査し、「いくらくらいで売れそうか」という価格の目安と、その根拠をまとめた書類です。売却の第一歩として、多くの場合無料で作成してもらえます。
よく混同されるのが「不動産鑑定評価書」です。これは国家資格を持つ不動産鑑定士だけが作成できる公的な評価書で、裁判・相続争い・財産分与など法的な証拠が必要な場面で使われます。作成は有料で、費用の目安は20万〜30万円程度（対象・内容により変動）です。単に「そろそろ売ろうか」と相場を知りたいだけなら、無料の査定書で十分です。
無料の査定書と有料の鑑定評価書の使い分け
通常の売却では無料の査定書で問題ありません。相続人どうしで金額を巡って争いになりそう、離婚の財産分与で第三者の証明が要る、といった「公的な数字」が必要なときだけ、有料の鑑定を検討します。迷ったら、まず無料査定を受けてからで大丈夫です。
査定書に書かれている6つの項目
会社によって様式は違いますが、しっかりした査定書には次のような項目が載っています。（1）物件の概要（所在地・面積・築年数・間取りなど）、（2）査定価格、（3）売出価格の提案、（4）査定の根拠（比較した取引事例・単価）、（5）周辺の環境・市場動向、（6）流通性（売りやすさ）の評価。金額しか書かれていない一枚紙は、根拠を確認できないため注意が必要です。
【重要】不動産査定書の5つのチェックポイント
査定書を受け取ったら、金額の大小だけで判断せず、次の5点を必ず確認してください。
① 総額よりも「単価」と「計算根拠」を見る
総額が高くても、なぜその金額になるのかが説明できなければ意味がありません。㎡単価・坪単価と、どんな計算でその価格を出したのかを確認しましょう。根拠を示せる会社ほど信頼できます。
② 比較した取引事例を見せてもらう
査定は「近くで似た物件がいくらで売れたか（成約事例）」をもとに算出します。実際に使った事例を見せてもらい、あなたの物件と築年数・エリア・面積が近いかを確かめてください。事例を出せない査定額は根拠が弱いサインです。
③ 流通性比率とは何か
流通性比率とは、標準的な物件を1.0として「売りやすさ」を表す係数で、一般に0.85〜1.0程度が目安です。角地や整形地は高く、再建築不可・接道が狭い・傾きがある物件は低くなります。この係数の説明があるかどうかで、査定の丁寧さが分かります。
④ 下限値（現実的に売れる最低ライン）を確認する
高い上限額だけを見せて期待させる会社もあります。「売り急ぐ場合はいくらまで下がるか」という下限も聞いておくと、値下げ交渉が入ったときに慌てずにすみます。
⑤ 売出価格の決め方を説明できるか
査定額はそのまま売出価格になるわけではありません。相場・売り急ぎの有無・競合物件の状況をふまえて戦略的に決めるものです。その考え方をきちんと説明できる担当者を選びましょう。
査定額には「根拠を示す義務」がある（宅建業法34条の2第2項）
意外と知られていませんが、宅地建物取引業法 第34条の2第2項により、不動産会社は媒介契約を結ぶ際に査定額を提示するとき、その価額の根拠を明らかにする義務があります。つまり「なんとなくこのくらい」は法律上認められていません。
実務では、公益財団法人 不動産流通推進センターの「既存住宅価格査定マニュアル」（戸建住宅・住宅地・中古マンションの3編）という共通の枠組みで査定します。「この金額の根拠を教えてください」と聞くのは当然の権利ですので、遠慮なく確認してください。答えを濁す会社は避けたほうが安全です。
机上査定と訪問査定で査定書はどう変わる？
査定には大きく4種類あります。机上査定（データだけで概算）、訪問査定（現地を見て精査）、AI査定（自動計算）、一括査定（複数社へまとめて依頼）です。
机上査定の査定書は「問題がない前提」で計算されるため高めに出やすい性質があります。実際は、境界未確定・越境・雨漏り・シロアリ・再建築不可などの要因で下がることがあります。本気で売るなら訪問査定を受け、その差額の理由を査定書で確認しましょう。机上査定と訪問査定の使い分けは机上査定とは？訪問査定との差と使いどころで詳しく解説しています。
査定価格・売出価格・成約価格は別物
査定書を読むうえで最も大切なのが、この3つの違いです。査定価格は「売れそう」という目安、売出価格は実際に広告に出す価格、成約価格は最終的に売れた価格です。査定額が高い＝高く売れる、ではありません。相場からかけ離れた高値で売り出すと、結局売れ残って値下げを繰り返し、かえって安くなることもあります。
つくば市の相場は「市内一律」では出せない
つくば市はエリアによって市場がまったく違うのが特徴です。TXの研究学園駅・つくば駅周辺は再開発と人口増で需要が高く、みどりの・万博記念公園は新しい住宅地として子育て世帯に人気、一方で旧筑波町・谷田部・茎崎など郊外は駅からの距離で価格帯が分かれます。「つくば市の相場は◯◯円」という一つの数字で説明する査定は、根拠として不十分です。
ご自身でおおよその相場を確かめたいときは、次の公的な情報源が便利です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」（実際の成約価格を検索）、公示地価・地価調査（毎年の土地の目安）、レインズ・マーケット・インフォメーション（成約事例の傾向）。いずれも無料で、営業電話もかかりません。研究学園エリアのより詳しい査定ポイントはつくば市のマンション査定｜7つの評価項目と相場もご参照ください。
査定書を依頼するときに準備しておく書類
スムーズに正確な査定書を受け取るために、次の書類があると役立ちます。登記識別情報（権利証）、固定資産税の課税明細書、間取り図・測量図、購入時の売買契約書・重要事項説明書、マンションの場合は管理規約・長期修繕計画など。手元にない書類があっても査定は可能ですので、まずはご相談ください。
こんな査定書は要注意｜高値査定の見抜き方
（1）他社より突出して高いのに根拠の説明がない、（2）比較事例を見せてくれない、（3）下限値を言わず上限だけ強調する、（4）「今すぐ専任媒介を」と契約を急がせる——これらは媒介契約を取るための高値査定の典型です。高い査定額で預かって、売れないと徐々に値下げを求めてくる、という流れに注意しましょう。大切なのは金額の高さではなく、根拠の確かさと売り切る力です。
つくば市で査定書を取るなら｜ハウスドゥ つくば研究学園都市店
ハウスドゥ つくば研究学園都市店（運営：株式会社トーマン／茨城県知事(1)第7579号）は、つくば市を中心に県南エリアの不動産売却・買取を専門にしています。元プロ野球選手・古田敦也さんでおなじみのハウスドゥブランドの一員として、査定額の根拠を一つひとつご説明し、仲介での売却も、当社が直接買い取る買取もご状況にあわせてご提案します。「まだ売ると決めていない」段階のご相談も大歓迎です。査定書の見方が分からない、他社の査定額が妥当か知りたい——そんなときもお気軽にどうぞ。
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よくある質問（FAQ）
不動産査定書はどこでもらえますか？
不動産会社に売却の査定を依頼すると、無料で作成してもらえます。当店でも無料でお出ししています。
不動産査定書の作成費用はいくらですか？
不動産会社が作る査定書は無料が一般的です。有料になるのは不動産鑑定士が作る「鑑定評価書」で、20万〜30万円程度が目安です。
不動産査定書の根拠は何を見ればいいですか？
近隣の成約事例・㎡単価・流通性比率が示されているかを確認します。宅建業法34条の2第2項により会社には根拠を示す義務があるので、遠慮なく質問して大丈夫です。
流通性比率とは何ですか？
標準的な物件を1.0とした「売りやすさ」の係数で、一般に0.85〜1.0程度が目安です。角地や整形地は高く、再建築不可・接道狭小などは低くなります。
査定額が高い会社に頼めば高く売れますか？
いいえ。査定額はあくまで目安で、高い査定＝高く売れるではありません。根拠が確かで、売り切る力のある会社を選ぶことが大切です。
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