「つくば市で家や土地を不動産会社に買取してもらうと、なぜ市場価格より安くなるの？」——このページでは、買取価格が安くなる本当の理由（再販コストの内訳）を、ハウスドゥ つくば研究学園都市店が包み隠さず公開します。安くなる仕組みを知れば、「買取か仲介か」を自分で正しく判断でき、少しでも高く売るコツも分かります。数字は公示地価2026などの一次情報に基づく目安で、捏造はありません。
そもそも不動産の「買取」とは？つくば市での仲介との違い
不動産の売り方は大きく「買取」と「仲介」の2つです。買取は不動産会社が直接あなたの物件を買い取る方法で、買主を探す必要がないため最短2日で現金化できます。一方仲介は不動産会社が買主を探してくれる方法で、時間はかかりますが市場価格に近い金額で売れる可能性があります。
買取と仲介の比較表（つくば市の目安）
| 比較項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却価格の目安 | 市場価格の約7〜8割 | 市場価格に近い |
| 現金化までの期間 | 最短2日〜1か月 | 3か月〜半年 |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要（後述の速算式） |
| 内覧対応 | 不要 | 必要 |
| 契約不適合責任 | 免責にできる場合が多い | 売主が負う |
| 近所に知られにくさ | 知られにくい | 広告で知られやすい |
つくば市の買取価格は市場価格の何割？（目安7〜8割）
買取価格は一般的に市場価格（仲介で売れる価格）の7〜8割が目安といわれます。つくば市の場合、2026年の公示地価はTX（つくばエクスプレス）沿線を中心に上昇が続いており、特に研究学園エリアは前年から+7%前後と県内でも高い伸びを示しています（国土交通省 公示地価2026・つくば市内標準地／目安）。地価が上がっているエリアほど仲介との差も金額として大きく感じられるため、「なぜ安いのか」を理解しておくことが大切です。
たとえば仲介なら3,000万円で売れる戸建てでも、買取だと2,100万〜2,400万円程度になるイメージです。この差額こそ、次に説明する再販コストの正体です。
買取が安くなる理由＝再販コストの内訳を公開
不動産会社は買い取った物件をリフォームして再び販売し、その差益で経営しています。つまり買取価格は「再販売価格」から、かかるコストと利益を差し引いた金額です。内訳を図で示します。
①不動産会社の利益・諸経費（約10%）
再販するには広告費・人件費・登記費用・不動産取得税などがかかり、そのうえで利益を確保する必要があります。健全な会社ほど利益は適正な範囲に収まり、極端に安い提示をする業者は「再販益を大きく取りたい」だけの可能性もあります。
②リフォーム・修繕費（約8%）
残置物の撤去、ハウスクリーニング、水回りや壁紙・設備の更新など、次の買主が安心して住める状態にする費用です。築年数が古い物件や状態の悪い物件ほどここが膨らむため、買取価格は下がりやすくなります。
③再販までの保有コスト・契約不適合リスク（約7%）
再販が完了するまでの固定資産税・管理費・借入金利は会社が負担します。さらに、売主が本来負う契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を会社が引き受けるケースが多く、その分のリスクも価格に反映されます。売主にとっては「後から欠陥が見つかっても責任を問われない」という安心を買っていることになります。
④売主にとっての「差し引かれない」メリット
逆に買取では仲介手数料が不要で、内覧のための片付けや広告も要りません。表面上の価格は安くても、手数料・修繕・時間のコストを差し引くと「思ったほど差がない」ケースもあります。
それでも「買取」を選んだほうがよいケース（つくば市の実情）
価格の安さを上回るメリットがあるのが買取です。つくば市で特に多いのは次のケースです。
- とにかく早く現金化したい（離婚・住み替え・ローン返済で最短2日の資金化が必要）
- 仲介で売れ残ってしまった（広告を出しても内覧が入らない築古・郊外の物件）
- 相続した空き家（谷田部・茎崎・旧筑波町エリアの実家で、遠方の相続人が管理に困っている）
- 訳あり・事故物件（心理的瑕疵があり仲介では買主が付きにくい）
- 契約不適合責任を避けたい（雨漏り・シロアリなど不安があり、後のトラブルを避けたい）
- 近所に知られず売りたい（広告を出さずに売却できる）
特に空き家・訳あり物件は、放置すると固定資産税が上がる「特定空家」の対象になったり、管理不全で近隣トラブルになることもあります。売れずに持ち続けるコストと、買取で今すぐ手放す安心を比べて判断しましょう。
つくば市エリア・駅別で市場が違う（研究学園／つくば駅／みどりの／谷田部）
つくば市は「市内一律の相場」で語れないほどエリア差が大きい街です。買取査定でも、以下の地域特性が価格に反映されます。
- 研究学園駅周辺：商業施設が充実し人気が高く、公示地価も上昇。マンション・新しい戸建ての需要が強い。
- つくば駅・竹園エリア：研究機関・大学が近く、賃貸・分譲とも安定需要。
- みどりの・万博記念公園駅周辺：新規開発が進み子育て世帯に人気。
- 谷田部・茎崎・旧筑波町エリア：戸建て・土地中心で、築古や空き家の相談が多い。買取が選ばれやすい。
研究機関が多いつくば市は3月・9月の異動シーズンに住み替え需要が高まるため、売却のタイミングも価格に影響します。
買取価格を少しでも高くする3つのコツ
①複数社に査定を依頼して比較する（1社だけだと相場観が持てません）。②事前に売却相場を把握する（国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格や公示地価で自分でも調べられます）。③その地域で買取実績が豊富な会社を選ぶ（つくば市の再販に強い会社ほど高く提示できます）。
査定の種類と「根拠を聞ける」権利（宅建業法34条の2）
査定には机上査定（現地を見ず資料で概算）、訪問査定（現地を確認して精度を上げる）、AI査定（相場データから自動算出）、一括査定（複数社へ同時依頼）があります。遠方の相続人はまず机上査定、正式な金額は訪問査定という使い分けが便利です。
なお、宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社は査定額を提示するときその根拠を明示する義務があります。「なぜこの金額なのか」を遠慮なく質問してください。根拠をきちんと説明できる会社が信頼できる会社です。
売却にかかる費用と税金（正確な数字で）
仲介手数料（買取では不要）は売買価格400万円超の場合、売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限です。ほかに印紙税（契約書に貼付）、抵当権抹消などの登記費用がかかります。
売って利益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税等20.315%（所有5年超の長期・所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）が目安です。マイホームなら3,000万円特別控除、相続した空き家は要件を満たせば空き家の3,000万円特別控除、相続後の売却では取得費加算の特例が使える場合があります。適用可否は要件次第のため、必ず税理士や税務署に確認してください（当社でも専門家をご紹介できます）。
ハウスドゥ つくば研究学園都市店の強み
当店は全国約700店舗超のハウスドゥネットワーク（イメージキャラクターは元プロ野球選手・古田敦也氏）の一員で、つくば市を地元とする家・不動産買取専門店です。自社buyだからこそ最短2日の現金化に対応し、仲介・買取の両方を扱うため「まず高く売れないか試して、ダメなら買取」という柔軟な提案ができます。査定額の根拠も一つひとつご説明します。
運営：株式会社トーマン／宅地建物取引業 茨城県知事(1)第7579号／お問い合わせ 0120-565-072（査定のご回答は最短1営業日）。
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よくある質問（FAQ）
不動産の買取価格は売値の何割くらいですか？
一般的な目安は市場価格（仲介で売れる価格）の7〜8割です。物件の状態・立地・再販のしやすさで変動し、リフォームが多く必要なほど下がります。
買取が安いのはなぜですか？
不動産会社が買い取った物件をリフォームして再販するため、①会社の利益・諸経費、②リフォーム・修繕費、③保有コストと契約不適合責任のリスク分が差し引かれるからです。
つくば市で買取にかかる日数はどれくらいですか？
買主を探す必要がないため、条件が整えば最短2日での現金化も可能です。書類の準備状況により前後します。
買取でクーリング・オフはできますか？
宅建業法のクーリング・オフ（37条の2）は「宅建業者が売主」の取引で買主を保護する制度です。売主が個人で不動産会社に売る買取では基本的に対象外のため、契約内容は事前によく確認しましょう。
査定額の根拠を聞いてもいいですか？
もちろんです。宅建業法34条の2第2項で会社には根拠を明示する義務があります。納得できる説明ができる会社を選んでください。
空き家や訳あり物件でも買い取ってもらえますか？
はい。契約不適合責任を免責にできる買取は、空き家・事故物件・再建築不可などの「訳あり」物件と相性が良い売り方です。まずはご相談ください。
※本記事の相場・割合は一般的な目安であり、実際の査定額は物件により異なります（自社調べ・公示地価2026等を参照）。最新の税制・特例は国税庁や専門家にご確認ください。
