「相続で古いアパートを受け継いだが、空室ばかりで持て余している」「築30年を超えて、そろそろ売却を考えたい」——つくば市・土浦市・牛久市エリアでこうしたご相談が増えています。古いアパートは新築時と同じ発想では売れません。この記事では、法定耐用年数と融資の関係、3つの出口（オーナーチェンジ売却・解体して更地売却・現況のまま買取）の選び方、税金、そしてつくば市・県南エリア特有の賃貸需給の実情まで、不動産会社の視点で解説します。
なぜ「古いアパート」は普通のマンション・戸建てと売り方が違うのか
古いアパートの売却が難しくなる理由は、主に3つに整理できます。
1. 買主が「収益物件」として評価するため
戸建てやマンションと違い、賃貸アパートは「住むための不動産」ではなく「家賃収入を生む投資商品」として売買されます。買主（多くは個人投資家や不動産会社）は、価格を「利回り」で判断します。周辺の家賃相場から想定できる年間家賃収入を、売却価格で割った表面利回りが、買主にとっての最初の判断材料です。空室が多い、家賃が周辺相場より下がっているといった状態は、そのまま利回りの低下＝価格の下落に直結します。
2. 法定耐用年数を超えると、買主の融資が組みにくくなる
アパートを購入する個人投資家の多くは、金融機関からの融資（アパートローン・不動産投資ローン）を利用します。金融機関は、建物の構造ごとに定められた「法定耐用年数」を融資期間の目安にすることが一般的です。法定耐用年数を超えている、あるいは残存年数が短い物件は、融資期間が短くなる、あるいは希望額の融資が組みにくくなる傾向があります。買主の選択肢が狭まるということは、そのまま「売れにくさ」につながります。
3. 1981年6月以前の「旧耐震基準」だと敬遠されやすい
建築基準法の耐震基準は1981年6月1日に大きく改正されました。それ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」と呼ばれ、大地震での倒壊リスクが新耐震基準の建物より高いとされています。旧耐震のアパートは、入居者からも買主からも敬遠されやすく、住宅ローン控除の要件（新耐震基準への適合、または耐震基準適合証明書の取得）を満たせないケースもあります。ご自身のアパートがどちらに該当するかは、建築確認済証の日付、または建物の「建築年」から確認できます。
古いアパートの3つの出口｜どれを選ぶべきか
古いアパートの売却方法は、大きく分けて3つあります。どれが向いているかは、現在の稼働率・築年数・構造・立地によって変わります。
方法1：入居者がいる状態で売る「オーナーチェンジ」
入居者との賃貸借契約ごと、アパート経営を次のオーナーに引き継ぐ売却方法です。満室に近い稼働率で、家賃収入が安定している場合に選ばれます。買主は「今の家賃収入」を根拠に価格を判断するため、空室が多い、家賃を下げて何とか入居させているといった状態では、価格が伸びません。入居者への告知（オーナー変更の通知）は必要ですが、退去させる必要はなく、比較的静かに進めやすい方法です。
方法2：解体して更地にしてから売る
空室が多く賃貸経営としての再生が見込みにくい場合や、立地が良く「土地」としての需要が高いエリアでは、解体して更地で売る選択肢があります。ただし2つの注意点があります。1つ目は、解体費用を先に負担する必要があること（木造アパートで概ね坪3万〜5万円が目安。あくまで目安で、構造・残置物の量・搬出経路により変動します）。2つ目は、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年度から固定資産税が最大で従来の約4.2倍になりうることです。解体してから買主が見つかるまでの期間が長引くと、更地の固定資産税を負担し続けることになります。解体前に「本当に更地の方が高く売れるか」を査定で確認することをおすすめします。
方法3：入居者がいる状態・空室だらけの状態のまま直接買取
当社のような買取専門店が、現況のまま直接買い取る方法です。入居者への立ち退き交渉が不要で、相続や解体費用の負担を避けたい場合、あるいは早期に現金化したい場合に選ばれます。価格は仲介（オーナーチェンジ）より下がる傾向にありますが、仲介手数料が不要で、買主を探す期間そのものが発生しないため、「いつ売れるか分からない」という不確実性を避けられます。
空室が多いアパートは、なぜ売りにくくなるのか
空室率が高いアパートは、次の理由で売却が難しくなります。
- 買主の評価額が下がる——収益物件は「満室想定の家賃収入」ではなく「現況の家賃収入」で評価されることが一般的なため、空室分がそのまま価格の下落要因になります。
- 修繕費がかさみやすい——空室のまま放置された部屋は、設備の劣化・カビ・害虫の発生が進みやすく、次の入居者募集にも売却にも不利に働きます。
- 立地・間取りのミスマッチが疑われる——空室が続く背景に「単身向けの需要が細っている」「駐車場が不足している」といったエリア特性がある場合、買主もそれを織り込んで慎重になります。
空室が増え始めた段階で、「このまま賃貸経営を続ける」「売却する」の判断を先延ばしにするほど、修繕費と機会損失が積み重なります。
古いアパート売却にかかる費用と税金
譲渡所得税（売却益にかかる税金）
売却価格から取得費（購入時の価格から減価償却分を差し引いた額）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた「譲渡所得」がプラスになった場合、税金がかかります。税率は所有期間によって異なります。
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率 約39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率 約20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
アパートなど事業用不動産の場合、マイホームを売ったときのような「3,000万円特別控除」は原則として使えません。ただし、相続で取得したアパートを一定期間内に売却した場合の「取得費加算の特例」など、事業用資産に使える特例もあるため、該当するかどうかは税理士へのご確認をおすすめします。
仲介手数料・登記費用など
仲介で売却する場合の仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められた速算式（売買価格400万円超の部分：売買価格×3%＋6万円＋消費税）で計算します。抵当権が残っている場合は抹消登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、売買契約書には印紙税がかかります。買取（当社への直接売却）の場合、仲介手数料は発生しません。
解体する場合の固定資産税の変化
建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税評価額が200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1に軽減されています。解体して更地にすると、この特例が外れ、翌年度から固定資産税・都市計画税が上昇します。解体のタイミングと売却完了の見込み時期は、あわせて検討する必要があります。
つくば市・県南エリアの賃貸アパート市場の実情
つくば市はつくばエクスプレス（TX）開業以降、人口増加が続く数少ないエリアです（2026年時点で人口約25.5万人、住宅地の公示地価は前年比＋5.80%）。ただし、この人口増加はTX沿線の研究学園・つくば駅・みどりの駅周辺に集中しており、市内でも賃貸需要には大きな地域差があります。
TX沿線・筑波大学周辺（天久保・平砂など学生需要のあるエリア）では単身向けアパートの需要が比較的安定している一方、谷田部・茎崎・北部の旧市街地など車移動が前提のエリアでは、新しい賃貸住宅（デザイナーズアパート・宅配ボックス付きなど設備が充実した物件）との競合により、旧耐震・和室中心・駐車場が少ないといった古いアパートから空室が生まれやすい傾向があります。「県南は人口が増えているから、アパートも自然に埋まる」とは限らない、というのが実情です。
相続でアパートを引き継いだものの、「エリアによって賃貸需要が大きく違う」という実感がないまま経営を続けてしまうケースも少なくありません。まずは現在の稼働率・家賃水準が、周辺エリアの相場から見て妥当かどうかを確認することが、売却するにしても経営を続けるにしても最初の一歩になります。
売却理由別に見る、古いアパートの進め方
相続したアパートを売る場合
まず名義の確認が必要です。亡くなった方の名義のままでは売却できないため、相続登記が必要です（2024年4月から義務化され、原則として相続を知った日から3年以内の申請が求められます）。相続人が複数いる場合は、賃貸経営を続けるか売却するかの方針を全員で合意する必要があり、意見が割れやすい場面でもあります。「経営を引き継ぐ人がいない」「管理の負担だけが残る」という場合は、早い段階での売却検討が選択肢を広げます。
入居者がいる状態で立ち退きをお願いしたい場合
建物を解体して更地で売りたい、あるいは自己使用したいといった理由で入居者に退去してもらう場合、借地借家法により、オーナー側からの契約解除・更新拒絶には「正当事由」が必要とされ、一般的に立退料の支払いを伴います。入居者との交渉は時間もかかり、こじれると解決までに1年以上を要することもあります。立ち退き交渉そのものを避けたい場合は、入居者がいる状態のまま買取業者へ売却する方法が現実的な選択肢になります。
賃貸経営を続けるか、売却するか迷っている場合
「今はまだ何とか回っているが、この先の大規模修繕費用を考えると不安」というご相談も多くいただきます。屋根・外壁・給排水管など、築30年前後で必要になる大規模修繕は、数百万円単位の費用がかかることがあります。この先数年で見込まれる修繕費と、売却した場合の手取り額を比較したうえで判断されることをおすすめします。
なぜハウスドゥ つくば研究学園都市店なのか
「ハウスドゥ」は全国に店舗網を持つ不動産売買のフランチャイズブランドで、テレビCMでは元プロ野球選手の古田敦也さんがイメージキャラクターを務めています。全国ブランドの認知度と買主ネットワークを使いながら、実際にお客さまと向き合うのはつくば市に店舗を構える当店のスタッフです。
当店は「ハウスドゥ 家・不動産買取専門店」として、自社で直接買取に対応しています。入居者がいる状態のアパート、空室だらけのアパート、旧耐震のアパートも、現況のまま査定・買取が可能です。立ち退き交渉や解体の要否についても、査定の段階からあわせてご相談いただけます。
不動産会社を選ぶ際は、宅地建物取引業の免許番号もあわせてご確認ください。当店の免許番号は「茨城県知事（1）第7579号」（株式会社トーマン）です。
つくば市の古いアパート売却・買取はハウスドゥ つくば研究学園都市店へ
古いアパートの売却は、査定額だけでなく「オーナーチェンジ・解体更地・買取のどれが手取り額として有利か」を比較することが重要です。当店では3案を並べてご提案し、査定は無料・秘密厳守で対応しています。相続したばかりで名義変更が済んでいない、入居者との関係を整理できていないという段階でも、まずはお気軽にご相談ください。
つくば市の古いアパート売却でよくある質問（FAQ）
Q. 築40年を超えたアパートでも売却できますか？
A. はい、売却は可能です。ただし買主の融資が組みにくくなる傾向があるため、価格は築浅の物件より低くなりやすく、買主も個人投資家より不動産会社（買取業者）が中心になりやすい傾向があります。現況のままでも査定は可能ですので、まずは価格の目安をご確認ください。
Q. 入居者がいる状態でも売却できますか？
A. はい、可能です。入居者との賃貸借契約ごと引き継ぐ「オーナーチェンジ」という方法で、退去してもらう必要はありません。当店では入居者がいる状態のままの直接買取にも対応しています。
Q. 解体してから売った方が高く売れますか？
A. 立地や空室状況によります。土地としての需要が高いエリアでは更地の方が高く売れる場合がありますが、解体費用を先に負担する必要があり、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増えます。解体前に、更地と現況のままそれぞれで査定額を比較することをおすすめします。
Q. 空室だらけのアパートでも買い取ってもらえますか？
A. はい、空室が多い状態でも査定・買取のご相談が可能です。修繕費をかけずに現況のまま買取をご希望の場合は、その旨をお伝えいただければ、現況のままでの査定額をご提示します。
Q. 相続したアパートですが、名義変更がまだ済んでいません。相談できますか？
A. はい、名義変更（相続登記）が済んでいない段階でもご相談いただけます。相続登記は2024年4月から義務化されており、原則として相続を知った日から3年以内の申請が必要です。手続きの進め方も含めてご案内します。
Q. 査定を依頼したら、必ず売却しないといけませんか？
A. いいえ、査定のみのご依頼でも問題ありません。査定額を確認したうえで、賃貸経営を継続するか売却するかをご検討いただけます。
つくば市・土浦市・牛久市エリアの古いアパートの売却・買取は、ハウスドゥ つくば研究学園都市店へお気軽にご相談ください。
