「親が施設に入ったので、つくば市の実家をどうするか決めなければならない」「相続した実家を売りたいが、何から手をつければいいか分からない」——そんなご相談を、ハウスドゥ つくば研究学園都市では日々お受けしています。実家の売却は空き家の売却と違い、まだ家財が残っている・親御さんがご存命というケースが多く、査定の受け方や進め方に独自の注意点があります。この記事では、つくば市の実家（親の家）を売却する際の査定の受け方、相場の目安、売却の流れ、税金の特例、そして「売るのが心苦しい」という気持ちへの向き合い方まで、地域密着の買取専門店の立場から解説します。
つくば市で「実家の売却」を検討する主なタイミング
実家の売却を考えるきっかけは家庭によってさまざまですが、つくば市のお客様からよくうかがうのは次の4つのタイミングです。
1. 親が老人ホーム・施設に入居するタイミング
つくば市内や近隣の介護施設・老人ホームへの入居が決まったタイミングで、「今後戻る予定がないなら実家を売却しよう」という相談が増えています。この場合、まだ親御さんがご存命のため、名義変更や相続の手続きは不要で、比較的スムーズに進められるのが特徴です。ただし、認知判断能力の状態によっては家族信託や成年後見制度の検討が必要になることがあります。
2. 相続をきっかけに実家を引き継いだタイミング
親御さんが亡くなり実家を相続した場合は、まず相続登記（法務局での名義変更）を済ませてから売却活動に入ります。2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく怠ると過料の対象になる点にも注意が必要です。
3. 実家が空き家になり維持が負担になったタイミング
誰も住まなくなった実家は、固定資産税・都市計画税に加え、庭木の手入れや建物の点検といった維持管理の手間がかかり続けます。つくば市は研究学園エリアを中心に人口が増えている一方、周辺部では空き家化が進むエリアもあり、放置期間が長くなるほど資産価値の低下や特定空家等への指定リスクが高まります。
4. 兄弟姉妹で実家の処分方針を話し合うタイミング
相続人が複数いる場合、「売却して現金化し分配する（換価分割）」のか「誰かが住み続ける」のかで方針が分かれます。方針が固まらないまま放置すると、共有名義のまま塩漬けになり、将来さらに売りにくくなるケースも少なくありません。
実家の査定の種類と依頼方法
実家の売却でまず行うのが「査定」です。査定には主に4つの方法があります。
机上査定（簡易査定）
登記情報や周辺の取引事例・公示地価などのデータをもとに、訪問せずに概算価格を算出する方法です。「まだ売るかどうか決めていないが、目安の価格だけ知りたい」という段階に向いています。当店では電話・メール・LINEから机上査定のお申し込みが可能で、早ければ即日〜翌営業日にご回答します。
訪問査定
実際に建物・土地の状態を見て査定士が確認する方法です。建物の傷み具合、リフォーム履歴、日照や眺望、接道状況、境界の明確さなどを直接確認するため、机上査定より精度の高い金額が出ます。実家が空き家で家財が残っている場合も、訪問査定の際に処分の相談を合わせて行うことができます。
AI査定・一括査定サイト
複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができる一括査定サイトは、相場感をつかむ手段として便利です。ただし依頼した瞬間に複数社から営業電話が集中しやすく、対応に追われて疲弊してしまう方も多いのが実情です。すでに買取専門店を1社決めて相談したい場合は、直接問い合わせるほうが結果的にスムーズなことも多くあります。
査定額には法律上の根拠明示義務がある
宅地建物取引業法34条の2第2項により、媒介契約を結んだ不動産会社は査定額の根拠を依頼者に明示する義務があります。「なんとなく高め・安めに出した」査定は本来認められません。査定額の内訳（取引事例比較法での比較物件、原価法での積算根拠など）を説明してもらい、納得したうえで媒介契約や買取契約に進むことをおすすめします。
つくば市の実家（戸建て）の売却相場の目安
実家の相場は、エリア・築年数・土地面積によって大きく変わります。以下は公示地価2026等の公開データをもとにした目安であり、実際の成約価格は建物の状態や接道条件で変動します。正確な金額は個別の査定でご確認ください。
研究学園・葛城エリア（築浅〜築20年程度）
区画整理された住宅地が多く、土地の資産性が比較的高いエリアです。戸建てで土地120〜150㎡程度の場合、目安として1,800万円〜3,200万円程度のレンジで取引される例が見られます。駅からの距離や小学校区も価格に影響します。
つくば駅周辺・吾妻・竹園エリア（築20〜40年程度）
研究学園都市として開発された歴史があるエリアで、築年数が経過した戸建ても一定数存在します。建物の価値は築20年前後でほぼ土地値に近づくため、目安として1,200万円〜2,500万円程度が中心となる例が多く見られます。
谷田部・桜・小田エリア（築30年超・郊外部）
土地面積が広めの物件が多い一方、駅からの距離がある分、目安として800万円〜1,800万円程度のレンジになる例が中心です。旧耐震基準（1981年5月以前）の建物は、買主が住宅ローン控除や耐震基準の関係で敬遠しやすく、買取や更地化を含めた検討が必要になることもあります。
実家を売却する流れと必要書類
実家の売却は、おおむね次の6ステップで進みます。
ステップ1：相続登記・名義確認（相続の場合）
相続した実家は、まず法務局で相続登記を行い、名義を売主本人に移す必要があります。必要書類は被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書、遺産分割協議書など。期間の目安は1〜2ヶ月です。
ステップ2：査定依頼
机上査定または訪問査定を依頼します。期間の目安は即日〜1週間程度です。
ステップ3：媒介契約または買取契約の締結
仲介の場合は媒介契約（専属専任・専任・一般の3種類）を、買取の場合は買取価格に合意のうえ売買契約を締結します。
ステップ4：売却活動（仲介の場合）
ポータルサイト掲載、現地案内、価格交渉などを行います。期間の目安は3〜6ヶ月程度です。買取の場合はこのステップが不要で、最短数日で現金化まで進められます。
ステップ5：売買契約・決済・引き渡し
買主と条件が整えば売買契約を締結し、決済日に代金の受領と鍵の引き渡しを行います。
ステップ6：確定申告（譲渡益が出た場合）
売却の翌年2〜3月に、譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。特別控除を使う場合も申告が必須になります。
仲介 vs 買取——実家の売却ではどちらが向いているか
実家の売却では、仲介と買取のどちらを選ぶかで進め方が大きく変わります。
仲介が向いているケース
時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は仲介が向いています。ただし買主が見つかるまでの期間、実家の管理（庭の手入れ・郵便物の確認・防犯対策）を売主側で続ける必要があります。遠方にお住まいの場合はこの管理の手間が大きな負担になりがちです。
買取が向いているケース
「早く現金化したい」「家財が残ったままでいい」「内覧対応をしたくない」「再建築不可・老朽化が進んでいて仲介では売れにくい」——こうしたケースでは、当店のような買取専門店への直接買取が向いています。ハウスドゥ つくば研究学園都市では、家財が残ったままの状態でも査定・買取のご相談が可能で、仲介のように広告・内覧期間を待つ必要がなく、最短2日での現金化に対応しています（査定回答は最短1営業日、契約内容により異なります）。仲介手数料もかからないため、諸費用を含めた手取り額で比較検討されることをおすすめします。
実家の売却でかかる費用と税金
仲介手数料（買取の場合は不要）
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で速算できます。例えば2,000万円で売却した場合、上限は2,000万円×3%＋6万円＝66万円に消費税を加えた額が目安です。
印紙税・登記費用
売買契約書には印紙税がかかり、売買金額に応じて金額が決まります（軽減措置あり）。抵当権抹消登記が必要な場合は登録免許税と司法書士報酬も発生します。
譲渡所得税・住民税
売却益（譲渡所得）が出た場合、所有期間5年超で長期譲渡所得（税率20.315%＝所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下で短期譲渡所得（税率39.63%）が課税されます。
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
親が居住していた実家を相続し、一定の要件（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却、昭和56年5月31日以前建築、耐震基準への適合または更地化など）を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」の対象になる場合があります。2027年末が期限とされている点にも注意が必要です。
取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続開始から3年10ヶ月以内に実家を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。上記の3,000万円特別控除とは選択適用となるため、どちらが有利かは個別に試算が必要です。
理由別に見る実家売却の注意点
相続による実家売却
相続人が複数いる場合はまず遺産分割協議で「誰の名義にするか」「売却代金をどう分けるか（換価分割）」を明確にする必要があります。協議が整わないと売却活動自体が始められません。
空き家になった実家
誰も住まなくなった実家は、放置期間が長引くほど傷みが進み査定額が下がりやすくなります。固定資産税の住宅用地特例（更地にすると税額が上がる場合がある点）も踏まえ、売却か解体かの判断は早めに行うことをおすすめします。
訳あり・事故物件としての実家
実家で自然死・孤独死があった場合や、建物の老朽化が著しい場合、再建築不可の場合など、いわゆる「訳あり物件」に該当するケースもあります。仲介では買主が見つかりにくい物件でも、買取専門店であれば訳ありの内容を踏まえたうえで買取価格を提示できるのが強みです。事故物件の告知義務については、宅建業法上、賃貸ではおおむね3年、売買では期間の定めがなく告知が必要とされている点も押さえておきましょう。
離婚にともなう実家（元の持ち家）の売却
財産分与のために自宅を売却するケースでは、住宅ローンの残債と売却価格の関係（オーバーローンかどうか）が最初の分岐点になります。
住み替えにともなう実家の売却
新居の購入資金に充てるために実家を売却する場合は、売却と購入のタイミング調整（売り先行・買い先行）が重要になります。
任意売却が必要なケース
住宅ローンの返済が難しくなった場合は、競売にかかる前に任意売却を検討することで、市場価格に近い金額での売却や引っ越し費用の捻出が可能になることがあります。
つくば市のエリア別・実家の立地特性
つくば市はTX（つくばエクスプレス）沿線を中心に、エリアごとに実家の需要層が異なります。
研究学園駅周辺
子育て世帯からの需要が根強く、駅から徒歩圏の戸建てであれば実家であっても比較的売却しやすいエリアです。
みどりの駅周辺
比較的新しい区画整理エリアで、築浅の実家であれば土地の資産性を評価されやすい傾向があります。
つくば駅・研究学園都市中心部
研究機関への通勤需要があり、賃貸・売却の両面で一定の需要がありますが、築古の実家は建物評価が下がりやすい点に注意が必要です。
谷田部・茎崎エリア
土地面積の広い実家が多く、更地にして土地として売却する選択肢も検討しやすいエリアです。
ハウスドゥ つくば研究学園都市が選ばれる理由
当店は「ハウスドゥ」ブランドの一員として、つくば市に根ざした買取専門店を運営しています。ハウスドゥは元プロ野球選手・古田敦也氏をイメージキャラクターに起用しており、全国的な認知度と安心感を強みとしています。一方で当店はつくば市に実店舗を構える地域密着の専門店として、市内・県南エリアの相場動向や地元の不動産事情に精通しています。実家の売却は、家財の処分や相続手続き、税金の特例適用など、専門的な判断が求められる場面が多くあります。大手ブランドの看板と、地域に根ざした買取専門店としての実務対応力の両方を備えている点が、当店にご相談いただく理由の一つです。
つくば市での実家売却のご相談は、ハウスドゥ つくば研究学園都市のトップページからもお気軽にどうぞ。あわせて読みたい：つくば市で空き家を売りたい｜4つの売り方と税金、つくば市の空き家査定｜減額7要因と実額の目安。
よくある質問（FAQ）
Q1. 実家を相続する前と後、どちらのタイミングで売却するのがよいですか？
A. 親御さんがご存命のうちに売却する場合は名義変更が不要なためスムーズですが、売却代金の使い道や贈与税の扱いに注意が必要です。相続後に売却する場合は、まず相続登記を済ませたうえで、3,000万円特別控除などの期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）を意識した売却タイミングの検討が重要になります。どちらが有利かはご家族の状況により異なるため、早めのご相談をおすすめします。
Q2. 実家を売却したら確定申告は必要ですか？
A. 譲渡益（売却価格から取得費・譲渡費用を引いた利益）が出た場合は確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、控除後の税額がゼロになる場合であっても申告手続きは必須です。
Q3. 実家が空き家で家財が残っていますが、そのままでも査定は受けられますか？
A. 可能です。当店では家財が残った状態での訪問査定に対応しており、買取の場合は家財の処分方法もあわせてご相談いただけます。
Q4. 実家を売るのが寂しい・心苦しいのですが、どうすればいいですか？
A. 多くの方が同じ気持ちを抱えてご相談にいらっしゃいます。「売却せずに賃貸に出す」「一部を残して土地活用する」といった選択肢もあるため、売却ありきでなく複数の選択肢を比較検討されることをおすすめします。当店では売却以外の選択肢についてもご相談に応じています。
Q5. 実家が遠方にあり、なかなか現地に行けません。どうすればよいですか？
A. 机上査定はオンラインでの依頼が可能です。訪問査定や契約手続きについても、郵送でのやり取りや代理人による対応など、遠方の方向けの進め方をご案内できます。
Q6. 実家の査定額に納得できない場合はどうすればよいですか？
A. 宅地建物取引業法上、査定額には根拠を明示する義務があります。取引事例比較法や原価法など、どのような根拠で算出されたかを確認し、複数社の査定を比較したうえでご判断いただくことをおすすめします。
