「元気なうちに実家を子どもに渡しておきたい」——そう考える方は多く、つくば市でもよくご相談をいただきます。
ところが最近、「生前贈与は7年さかのぼって相続財産に加算されるようになった」という情報が広まり、混乱が起きています。
結論から申し上げると、2026年8月現在はまだ「3年」です。7年になるのは令和13年（2031年）からで、それまでは段階的に延びていきます。この記事では、国税庁の資料にもとづいて正確な期間をお伝えし、そのうえで実家を渡す方法の選び方を宅地建物取引士が解説します。
★「7年」は今の話ではありません
まず、誤解が最も多い点から整理します。
国税庁が示している表
相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人から加算対象期間に暦年課税の贈与で財産をもらっていた場合、その財産の贈与時の価額が相続税の課税価格に加算されます。
その加算対象期間は、被相続人の相続開始日によって変わります。
- 〜令和8年（2026年）12月31日……相続開始前3年以内
- 令和9年1月1日〜令和12年12月31日……令和6年1月1日から死亡の日まで
- 令和13年（2031年）1月1日〜……相続開始前7年以内
つまりいま相続が発生した場合、さかのぼるのは3年です。「もう7年になった」という説明は正確ではありません。
100万円の控除がある
もう一つ知られていない点があります。相続開始の日が令和9年1月2日以後の場合、加算対象期間内の財産のうち相続開始前3年以内に取得した財産以外については、その合計額から総額100万円まで加算されません。
延長された4年分については、100万円の枠が用意されているということです。
110万円以下でも加算される
ここは注意が必要です。加算対象期間内の贈与であれば、贈与税がかかったかどうかに関係なく加算されます。
つまり「毎年110万円ずつ贈与して基礎控除内に収めていた」場合でも、その分は相続財産に足し戻されます。「無税だったから関係ない」ということにはなりません。
出典：国税庁 タックスアンサー No.4161「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」（令和7年4月1日現在法令等）
加算されない贈与もある
すべての贈与が足し戻されるわけではありません。国税庁は加算しない財産を示しています。
- 贈与税の配偶者控除の適用を受けた（受けようとする）財産のうち、配偶者控除額に相当する金額
- 直系尊属から贈与を受けた住宅取得等資金のうち、非課税の適用を受けた金額
- 教育資金の一括贈与のうち、非課税の適用を受けた金額
- 結婚・子育て資金の一括贈与のうち、非課税の適用を受けた金額
ご夫婦の間で自宅を贈与する「おしどり贈与」は、加算の対象外になり得るということです。婚姻期間などの要件があるため、適用可否は税理士にご確認ください。
相続時精算課税に110万円の基礎控除ができた
もう一つの大きな改正です。相続時精算課税制度に、年110万円の基礎控除が新設されました。
暦年課税との決定的な違い
この基礎控除の枠内（年110万円まで）の贈与は、相続のときに足し戻されません。暦年課税では110万円以下でも加算対象期間内なら足し戻されるのと、正反対です。
つまり「毎年110万円ずつ渡していく」という目的なら、相続時精算課税のほうが有利になる場面があるということです。
ただし一度選ぶと戻れない
相続時精算課税を選択すると、その贈与者からの贈与について暦年課税には戻せません。「今年だけ試す」ということができない制度です。
不動産のような大きな財産を一度に渡す場合は有利になり得ますが、選択の判断は必ず税理士にご相談ください。
★不動産を生前に渡すと税金が高くなる
ここが不動産会社としてお伝えしたい点です。現金と違い、不動産の名義を動かすには税金がかかります。
登録免許税の差
所有権移転登記の登録免許税は、相続なら固定資産税評価額の0.4％ですが、贈与では2.0％です。同じ不動産でも5倍の差があります。
不動産取得税
相続では課税されませんが、贈与では課税されます。軽減措置はありますが、負担が発生する点が大きな違いです。
小規模宅地等の特例が使えなくなる
これが最も影響が大きい場合があります。相続で自宅の土地を取得した場合、要件を満たせば土地の評価額を最大80％減額できる特例があります。
生前に贈与してしまうと、その土地は相続財産ではなくなるため、この特例の対象になりません。「贈与税を抑えたつもりが、相続税の軽減を失っていた」ということが起こり得ます。
親子間で売買する場合の注意点は親子で家を売買する適正価格｜みなし贈与の境界線で解説しています。
実家を渡す4つの方法
①生前に贈与する
確実に渡したい相手に渡せます。ただし贈与税・登録免許税2.0％・不動産取得税がかかり、加算対象期間内なら相続財産に足し戻されます。
②相続で受け取る
税負担は最も軽くなることが多い方法です。相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、小規模宅地等の特例も使えます。
ただし遺言がなければ相続人全員での遺産分割協議が必要で、揉める可能性が残ります。
③相続時精算課税を使う
年110万円の基礎控除分は足し戻されません。大きな財産を早く渡したい場合に検討しますが、暦年課税に戻れない点にご注意ください。
④生前に売却して現金にする
不動産のまま渡すと分けにくく、揉めやすいという問題があります。現金にしておけば、分割は容易です。
加えて維持費と管理の負担が消えます。使う予定がない実家なら、この選択がもっとも単純です。譲渡所得税がかかる場合がありますが、マイホームを売る場合の3,000万円特別控除が使える可能性があります。
つくば市での実情
土地の評価額が高いエリアがある
研究学園・つくば駅周辺・みどりのなどは地価が高く、土地の評価額も大きくなります。小規模宅地等の特例を使えるかどうかで、相続税額が大きく変わるエリアです。生前贈与でこの特例を失う影響も、それだけ大きくなります。
調整区域は評価額が低い
谷田部・茎崎・筑波地区の調整区域は評価額が低く、そもそも基礎控除の範囲内で相続税がかからないケースもあります。この場合、無理に生前贈与をする必要はありません。
まず「相続税がかかるのか」を確認する
相続税がかからない家庭で生前贈与を急ぐと、贈与税と登記費用を余分に払うだけになります。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。相続人が3人なら4,800万円まで課税されません。
贈与を否認されないために
「毎年贈与していたつもりが、税務調査で認められなかった」というケースがあります。形式を整えておくことが重要です。
①贈与契約書を作る
誰が誰に、いつ、何を渡したかを書面に残します。毎年作成し、双方が署名・押印してください。
②受け取る側の口座に振り込む
現金手渡しは記録が残りません。振込にして通帳に履歴を残してください。
③受け取る側が管理する
最も否認されやすいのが「名義預金」です。子の名義の口座に入れていても、通帳と印鑑を親が管理し、子が存在を知らなければ、実質は親の財産と判断されます。
不動産の場合も同じで、名義だけ変えて実際は親が使い続けている状態は、贈与の実態を疑われます。
基礎控除の110万円以内であっても、贈与税の申告自体は義務ではありませんが、贈与契約書と振込記録をあわせて保管しておくと、将来の税務調査で贈与の実態を説明しやすくなります。相続時精算課税や基礎控除の仕組みは税制改正のたびに見直される可能性があるため、実家という大きな資産を動かす前には、最新の制度を踏まえたうえで判断することが欠かせません。
先延ばしのリスク
判断能力が失われると何もできなくなる
贈与も売却も、本人の意思能力が前提です。認知症が進むと、成年後見人の選任と家庭裁判所の許可が必要になり、半年から1年かかります。
相続人が増えていく
何も決めないまま世代が下ると、関係者が増えて合意が難しくなります。兄弟2人が、その子の代で4人、孫の代で8人と膨らみます。
建物の価値は下がり続ける
空き家のまま置いておけば、建物は傷み、売却価格も下がります。その間も維持費はかかり続けます。
よくある質問
Q. 毎年110万円ずつ贈与していれば安全ですか？
加算対象期間内の贈与は、110万円以下でも相続財産に加算されます。「無税だから関係ない」ではありません。ただし期間より前の贈与は加算されません。
Q. 2026年のいま、何年さかのぼりますか？
3年です。令和8年12月31日までに相続が開始する場合は相続開始前3年以内が対象です。
Q. 名義を変えたことは税務署にわかりますか？
不動産の名義変更は登記されるため、法務局から税務署へ情報が渡ります。「お尋ね」の文書が届くこともあります。
Q. 相続税がかかるか、どう調べればよいですか？
ご家族の財産の合計が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるかで概算できます。不動産の評価額は固定資産税の課税明細書と路線価が目安になります。正確な判定は税理士へご相談ください。
Q. 実家を子に貸すのはどうですか？
賃料が適正でないと贈与とみなされることがあります。無償で貸す「使用貸借」は贈与にはあたらないとされますが、相続時の評価に影響する場合があります。
Q. 結局どうするのが一番よいですか？
ケースによります。相続税がかからない家庭なら、生前贈与のメリットは小さくなります。使う予定のない実家なら、売却して現金にするのが最も分けやすく、維持費もなくなります。
まとめ
- ★2026年8月現在、生前贈与の加算はまだ「3年」。7年になるのは令和13年（2031年）から
- 令和9年〜令和12年は「令和6年1月1日から死亡の日まで」と段階的に延びる
- 110万円以下の贈与でも、加算対象期間内なら足し戻される
- 令和9年1月2日以後の相続では、3年より前の分から総額100万円まで加算されない
- おしどり贈与・住宅取得等資金・教育資金などの非課税枠は加算されない
- 相続時精算課税の年110万円の基礎控除分は足し戻されない。ただし暦年課税に戻れない
- ★不動産の生前贈与は登録免許税が2.0％（相続は0.4％）、不動産取得税もかかる
- 小規模宅地等の特例（最大80％減額）を失うおそれがある
- まず「そもそも相続税がかかるのか」を確認する
つくば市の実家のことはハウスドゥ つくば研究学園都市へ
「生前に渡すべきか、相続まで待つべきか」——判断には、まず実家の価格を知ることが必要です。当社が査定額をお出しします。その金額があれば、税理士との相談も具体的に進みます。
使う予定がない実家なら、売却して現金にするのが最も分けやすい選択です。維持費も管理の手間もなくなります。売却を決めていない段階でのご相談で構いません。
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※本記事は2026年8月時点の税制にもとづく一般的な解説です。当社は税務相談に応じることはできません。適用の可否、税額の計算、制度の選択については、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。税制は改正される場合があります。
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