「つくば市は台地の上にあるから地盤が強い」——そう聞いたことがある方は多いかもしれない。だが茨城県が公表する地震被害想定調査でも示されている通り、つくば市の中には洪積台地だけでなく、桜川・小貝川沿いの沖積低地も存在する。地盤の強さは市全体で一律ではなく、番地単位で個別に確認する必要がある。本記事では、つくば市の地盤の傾向、自分で調べる方法、地盤改良が必要になった場合の費用相場、そして売却・購入時に地盤とどう向き合えばよいかを整理する。
つくば市の地盤｜台地と低地でどう変わるか
茨城県中央部から南西部にかけては洪積台地が広がり、つくば・稲敷台地と呼ばれる標高20〜35メートル程度の台地がつくば市の中心部を占めている。一方で、市内を流れる桜川・小貝川などの沿岸には、河川が運んだ土砂が堆積してできた沖積低地が存在する。この「台地」と「低地」という地形の違いが、地盤の傾向を考えるうえでの出発点になる。
洪積台地エリア（研究学園・みどりの・竹園など）の地盤傾向
研究学園駅・みどりの駅の周辺や、竹園・吾妻・二の宮といった中心市街地の多くは、区画整理によって計画的に開発された台地上に立地している。一般に台地は低地に比べて地盤が安定していると言われる傾向があるが、これは地区全体の傾向であって、個々の宅地の地盤の強さを保証するものではない。特に造成年代が古い区画や、谷を埋め立てて造成された盛土部分では、台地上であっても地盤の強さにばらつきが出ることがある。
桜川・小貝川など沖積低地エリアの地盤傾向
つくば市の南部・西部を中心に広がる河川沿いの低地は、軟弱な粘土層やシルト層が堆積していることがあり、一般的には台地に比べて地盤改良や杭基礎が必要になる可能性が相対的に高い立地とされる。ただし低地だから必ず弱いというわけではなく、実際の強さは地盤調査をしてはじめてわかる。
自分で地盤の強さを調べる方法
売却や購入を検討する前に、まずは無料でできる範囲で地盤の傾向を確認しておくと、その後の判断がしやすくなる。
地盤サポートマップで住所から確認する
ジオテック株式会社が提供する「地盤サポートマップ」など、住所を入力するだけで周辺の地盤の傾向（推定される支持層の深さや地形分類など）を無料で確認できるWebサービスがある。あくまで周辺エリアの統計的な傾向を示すものであり、その土地固有の正確な数値を保証するものではないが、最初の目安としては有用だ。
旧版地形図や治水地形分類図を参考にする
国土地理院が公開している治水地形分類図や、地域の古い地形図を確認すると、その土地がもともと谷だったのか、水田だったのか、台地の縁だったのかといった来歴がわかることがある。埋め立てられた谷や旧河道は、周囲より地盤が弱い傾向があるとされ、購入・売却双方にとって参考になる情報だ。
地盤調査（業者依頼）の内容と流れ
スウェーデン式サウンディング試験とは
戸建て住宅の地盤調査で広く使われているのが、スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）だ。先端におもりの付いたロッドを地面にねじ込み、貫入する際の抵抗から地盤の強さを推定する方法で、新築時の地盤調査でよく採用される。費用の目安は数万円程度とされ、着工前に実施するのが一般的だ。
調査結果でわかること・わからないこと
調査結果からは、支持層（建物を支えられる硬い地盤）までの深さや、地盤改良の要否についての判定が得られる。ただし調査は限られた地点（数か所）のボーリングやサウンディングに基づく推定であり、敷地全体を完全に保証するものではない点は理解しておきたい。
地盤が弱いと診断された場合の対応
地盤改良工事の3つの工法と費用相場
地盤調査の結果、改良が必要と判定された場合、主に以下の3つの工法から選ばれることが多い（30坪程度の一般的な戸建てを想定した目安。実際の費用は土地の状況や施工面積で変動する）。
表層改良工法：地表付近の弱い層をセメント系固化材で固める工法で、比較的浅い層に効果があり、費用の目安は30万〜60万円程度とされる。柱状改良工法：地中に柱状の改良体をつくる工法で、費用の目安は50万〜100万円程度とされる。鋼管杭工法：鋼管の杭を支持層まで打ち込む工法で、より深い層まで対応でき、費用の目安は100万〜200万円程度とされる。どの工法が必要かは地盤調査の結果次第であり、事前に金額だけを鵜呑みにせず、調査結果に基づいた見積もりを確認することが大切だ。
地盤保証（地盤保証制度）の仕組み
地盤改良を行った場合、多くの地盤会社や住宅会社が独自の「地盤保証」を付帯している。これは地盤に起因する不同沈下が発生した場合に、一定期間・一定の上限額まで補修費用を保証する制度で、住宅瑕疵担保責任保険とは別の任意の保証であることが多い。保証の内容・期間・上限額は会社によって異なるため、契約前に保証書の内容を確認しておきたい。
地盤の状態は売却にどう影響するか
告知義務・重要事項説明との関係
過去に地盤改良を行った事実や、地盤に関するトラブル（不同沈下など）があった場合は、売却時に告知すべき重要な事実にあたる可能性が高い。宅地建物取引業法上、売主・仲介業者には知っている事実を買主に告げる義務があり、これを怠ると後になって契約不適合責任を問われるリスクがある。地盤調査報告書や改良工事の記録が手元にあれば、売却前に整理しておくとスムーズだ。
地盤調査報告書がある場合とない場合の違い
新築時の地盤調査報告書が残っている場合は、買主に地盤の状態を客観的に示せるため、安心材料として提示できる。一方、古い戸建てや相続した実家などでは報告書が残っていないケースも多く、その場合は無理に新たな調査を行わず、現況のまま「地盤調査未実施」であることを正直に伝えたうえで進める方法もある。
買取なら地盤の心配を抱えたまま相談できる
「地盤が弱いかもしれない」「過去に不同沈下があった」といった不安を抱えたまま仲介で売り出すと、買主が見つかりにくくなったり、価格交渉で不利になったりすることがある。ハウスドゥ つくば研究学園都市店のような買取専門店であれば、地盤リスクを含めた現況のまま相談し、そのうえで買取価格を提示してもらうことができる。地盤調査をしていない実家や、地盤改良歴が不明な古い戸建てでも、まずは現状を伝えて相談してみる価値はある。
地震時の液状化リスクとの関係
茨城県が公表している資料によれば、東日本大震災では県内の複数の市区町村で液状化が確認されたとされる。つくば市の具体的な被害範囲や、市内のどのエリアが該当したかについては、本記事執筆時点で一次情報から個別に確認することができなかった。断定はできないため、地震時の液状化リスクが気になる場合は、つくば市や茨城県が公表しているハザードマップ・液状化しやすさマップを個別に確認することをおすすめする。
つくば市の地盤に関するよくある質問
Q1. つくば市は地盤が弱いのですか？
市内全体が弱い・強いと一律には言えない。研究学園やみどりのなど台地上の中心市街地は比較的安定した傾向があるとされる一方、桜川・小貝川沿いの低地では改良が必要になるケースもある。同じ町名の中でも番地によって造成の履歴が異なることがあるため、周辺の評判だけで判断せず、地盤サポートマップや地盤調査で個別に確認することが大切だ。
Q2. 地盤調査の費用はどれくらいですか？
戸建て住宅で一般的なスウェーデン式サウンディング試験であれば、数万円程度が目安とされる。調査会社や敷地条件によって金額は変動するため、複数社に確認するとよい。
Q3. 地盤改良が必要かどうかはいつわかりますか？
新築の場合は着工前の地盤調査の結果で判定される。既存の中古住宅を売買する場合は、過去の調査報告書があればそれを参照し、無ければ現況のまま取引されることも多い。
Q4. 地盤に不安がある家でも売却できますか？
売却は可能だ。ただし過去の地盤トラブルや改良歴がある場合は告知義務があるため、正直に伝えたうえで進める必要がある。仲介での売却が難しい場合は、買取専門店に現況のまま相談する方法もある。
Q5. 地盤保証と住宅瑕疵担保責任保険は同じものですか？
別の制度であることが多い。地盤保証は地盤会社や住宅会社が独自に付帯する任意の保証であり、住宅瑕疵担保責任保険は法律に基づく保険制度である。保証の範囲や期間は契約書・保証書ごとに異なるため、個別に確認が必要だ。
Q6. 液状化と地盤の弱さは同じことですか？
厳密には異なる概念だ。液状化は地震の揺れによって水を多く含んだ砂質地盤が一時的に液体状になる現象で、平常時の地盤の支持力（建物を支える強さ）とは評価の視点が異なる。液状化のリスクは自治体が公表する液状化しやすさマップなどでも確認できるため、あわせて確認しておきたい。
あわせて確認したい災害リスクとして、つくば市の竜巻｜2012年の記録と住宅の風災対策・保険【2026年】では2012年に発生した藤田スケールF3の竜巻の記録と住宅の備え、火災保険の風災補償について解説しています。
まとめ｜地盤の不安は「調べてから」動くのが近道
つくば市は台地と低地が同居する街であり、地盤の傾向はエリアによって異なる。まずは地盤サポートマップなどで大まかな傾向をつかみ、必要に応じて地盤調査で個別に確認する。すでに地盤改良歴や不安要素がある場合も、それを理由に売却をあきらめる必要はない。現況を正直に伝えたうえで、仲介・買取それぞれの選択肢を比較しながら、自分に合った進め方を選んでいこう。
なお、つくば市の洪水・土砂災害・地震のハザードマップ全般については、つくば市のハザードマップ徹底解説｜洪水・土砂災害・地震【2026】で詳しく解説している。あわせて確認しておきたい。
大雨のときの道路冠水など、内水氾濫のリスクについてはつくば市の内水氾濫｜道路冠水と売却時の注意点【2026】もあわせて参考にしてほしい。
運営：株式会社トーマン（宅地建物取引業免許番号：茨城県知事(1)第7579号）
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