土浦市・牛久市の底地・借地売却｜相場と5つの方法【2026】

「親から相続した土地に、他人の家が建っている」——土浦市や牛久市の旧市街地では、こうした底地(そこち)を抱えるご家庭が珍しくありません。特に土浦市の中心市街地や牛久市の旧集落エリアには、昭和の時代から続く借地契約がそのまま残っているケースが多く見られます。地主が高齢化し、代替わりのタイミングで「このままでいいのか」と悩む方が増えています。本稿では、土浦市・牛久市の底地・借地の売却について、価格の目安・5つの売却方法・税金の考え方を、県南エリアの実情に即して整理します。

目次

• 土浦市・牛久市で底地が生まれた背景
• 底地・借地権・完全所有権の関係
• 底地を売る5つの方法と価格の目安
• 土浦市・牛久市の地価と底地評価の関係
• 借地権付き建物を「借りている側」が売りたい場合
• 底地売却でよくあるトラブルと回避策
• 底地・借地の売却にかかる税金
• 底地売却の相談先の選び方
• よくある質問

土浦市・牛久市で底地が生まれた背景

県南エリアで底地が多く残る理由は、地域ごとの土地利用の歴史に関係しています。

土浦市：中心市街地の古くからの借地慣行

土浦市は江戸時代から水運と城下町として発展し、中心市街地（旧市街）には古くから続く借地契約が数多く残っています。商店や住宅が「地主の土地を借りて建物を所有する」形で維持されてきたため、代替わりを重ねるうちに地主・借地人双方の関係が希薄になり、地代の見直しがされないまま数十年が経過している土地も少なくありません。

牛久市：宅地開発の波と旧集落の底地

牛久市はひたち野うしく駅周辺の区画整理で新しい住宅地が広がった一方、旧市街や奥野・岡見など昔からの集落エリアには、開発の波に乗らなかった借地の宅地が今も点在します。新旧の地価差が大きいため、「同じ牛久市内でも底地の評価が場所によって大きく異なる」のが特徴です。

共通する課題：地代の安さと関係の希薄化

県南エリアの底地に共通するのは、地代が固定資産税の数倍程度にとどまっているケースが多いことです。収益性が低いため、相続をきっかけに「持っていてもメリットが少ない」と売却を検討する地主が増えています。

底地・借地権・完全所有権の関係

底地とは、第三者（借地人）に貸している土地の所有権のことです。土地の上に建つ建物は借地人の所有物で、地主は毎月の地代を受け取る立場にとどまります。土地を「使う権利」は借地権として借地人にあるため、地主（底地権者）は自分の土地でありながら自由に使えないという制約があります。

ひとつの土地の権利は「底地（地主の権利）」と「借地権（借地人の権利）」に分かれており、両方が同じ人に揃うことで初めて完全所有権になります。借地人が底地を買い取れば完全所有権となり、地主にとっても最も高く売れる相手になり得るのはこのためです。

底地を売る5つの方法と価格の目安

底地の売り方は大きく5つあります。「誰に売るか」で手取り額が数倍変わるのが底地売却の最大の特徴です。まずは図で全体像を確認しましょう。

①借地人に売る（更地価格の50%前後）

最も高く売れやすいのが、今その土地を借りている借地人への売却です。借地人にとっては底地を買うことで土地・建物の完全所有権を得られるため、両者にメリットがある取引になりやすい方法です。ただし借地人に資金的な余裕がない場合や、そもそも底地を買う意思がない場合は成立しません。

②借地人と同時売却（更地価格のほぼ100%）

底地権者と借地権者が歩調を合わせ、第三者へ同時に土地・建物を売る方法です。買主は完全所有権の物件として購入できるため、通常の不動産と同じ水準の価格が期待できます。ただし借地人との調整に時間がかかることが難点です。

③投資家（底地専門の買主）に売る（更地価格の10〜15%）

地代収入を目的とする投資家に売る方法です。買主が現れれば比較的早く現金化できますが、価格は更地価格の1〜2割程度にとどまることが一般的です。

④買取業者に売る（更地価格の10〜20%）

不動産買取業者に直接売却する方法です。借地人との交渉や測量などの手間を業者に任せられるため、相続で急いで整理したい場合に選ばれます。価格は投資家向け売却と近い水準になることが多いです。

⑤借地権と等価交換する（土地の一部を取得）

底地権者と借地権者が権利を持ち寄り、土地を分筆して互いに完全所有権の土地を得る方法です。将来的に自分で活用したい・売りたいという地主に向いていますが、分筆や測量、双方の合意形成に時間とコストがかかります。

土浦市・牛久市の地価と底地評価の関係

底地の価格は、その土地がある地域の更地価格（相場）を基準に算出されます。国交省地価公示に基づく集計サイトtochidai.infoによると、2026年（令和8年）の公示地価平均は次のとおりです（自社調べ・目安）。

• 土浦市：33,797円/㎡（坪単価約111,725円）・前年比+0.78%
• 牛久市：49,122円/㎡（坪単価約162,389円）・前年比+1.77%

牛久市はひたち野うしく駅周辺の宅地開発により地価上昇率が土浦市より高くなっていますが、これはあくまで市内平均の傾向です。旧集落エリアの底地は、駅周辺の新興住宅地とは別の価格帯で評価されるため、「市の平均地価」をそのまま底地の評価額に当てはめないよう注意が必要です。実際の底地評価は、個別の土地の立地・接道状況・地代・残存借地期間を踏まえて算出します。

借地権付き建物を「借りている側」が売りたい場合

ここまでは地主（底地権者）側の視点で解説しましたが、逆に借地人が建物を売りたいケースもあります。土浦市・牛久市の借地エリアでは、親から相続した借地の家を「住む予定がないので手放したい」という相談も増えています。

地主の承諾が必要

借地権付き建物を第三者に売却する場合、原則として地主の承諾が必要です（民法612条）。無断で譲渡すると契約解除の対象になり得るため、必ず事前に地主へ相談します。

承諾料の相場

承諾を得る際、地主に対して名義書換料（承諾料）を支払うのが一般的です。目安は借地権価格の10%程度とされますが、地域や契約内容によって幅があります。

地主が承諾しない場合の裁判所の許可制度

地主が正当な理由なく承諾しない場合、借地人は裁判所に「借地非訟」の申立てを行い、地主の承諾に代わる許可を得られる制度があります（借地借家法19条）。ただし手続きには時間と費用がかかるため、まずは話し合いでの解決を目指すのが現実的です。

底地売却でよくあるトラブルと回避策

トラブル①：借地人との地代交渉が難航する

長年地代の見直しがされていない土地では、値上げ交渉が借地人との関係悪化につながることがあります。売却を検討する段階では、地代交渉よりも先に「売却の意向」を丁寧に伝えることが望ましいケースが多いです。

トラブル②：境界が確定していない

特に土浦市の旧市街地では、隣地との境界が明確でない土地が少なくありません。売却前に確定測量を行い、境界を明らかにしておくとスムーズです。

トラブル③：共有名義になっている

相続を重ねた底地は、複数の相続人による共有名義になっていることがあります。売却には共有者全員の同意が必要になるため、早めに相続人間で方針を確認しておく必要があります。

トラブル④：地代の未収・滞納がある

地代の支払いが滞っている借地人がいる場合、売却前に滞納状況を整理し、買主にも正確に告知する必要があります。告知を怠ると契約不適合責任を問われるリスクがあります。

底地・借地の売却にかかる税金

底地を売却した場合、譲渡所得に応じて税金がかかります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
• 取得費が不明な場合：概算取得費（譲渡価格の5%）を使えます。相続で取得した底地は取得費の記録が残っていないことが多く、この概算取得費を使うケースが目立ちます
• 取得費加算の特例：相続開始から3年10か月以内の売却であれば、相続税の一部を取得費に加算できる場合があります
• 3,000万円特別控除：居住用財産の売却が対象のため、人に貸している底地は原則として対象外です

底地の税務は個別事情によって扱いが変わるため、具体的な税額は税理士へ確認することをおすすめします。

底地売却の相談先の選び方

底地の売却額を提示する際、不動産会社には宅地建物取引業法34条の2第2項に基づき、査定の根拠を明示する義務があります。「なぜその金額なのか」を説明できない業者には注意が必要です。特に底地は借地条件・地代・残存期間によって評価が大きく変わるため、地域の借地慣行に詳しい会社に相談することが重要です。

ハウスドゥ つくば研究学園都市店は、つくば市を拠点に土浦市・牛久市を含む県南エリアの底地・借地の相談実績があります。テレビCMでは元プロ野球選手・古田敦也さんがイメージキャラクターを務めており、全国展開のフランチャイズならではの情報網と、地元店舗としての土地勘の両方を活かしたご提案が可能です。

よくある質問

Q1. 底地は測量をしなくても売れますか？

A. 境界が明確であれば測量なしで売却できる場合もありますが、境界が不明確だとトラブルの原因になりやすいため、事前の確定測量をおすすめします。

Q2. 地代を長年据え置いていますが、売却時に不利になりますか？

A. 地代の水準は底地の収益性評価に影響しますが、それだけで売却できないわけではありません。買取業者や投資家向け売却であれば、地代の低さを織り込んだ価格提示が可能です。

Q3. 借地人が行方不明の場合はどうすればいいですか？

A. 借地人本人と連絡が取れない場合でも、底地権者としての売却自体は可能なケースがあります。まずは専門家にご相談ください。

Q4. 底地と借地権、同時に売れば税金は増えますか？

A. 底地権者・借地権者それぞれが自分の持分の譲渡所得について個別に課税されます。合算して税額が増えるわけではありません。

Q5. 牛久市の新興住宅地にも底地はありますか？

A. ひたち野うしく駅周辺など区画整理された新興住宅地では底地はほとんど見られません。底地が残るのは主に旧集落エリアです。

Q6. 相談だけでも無料ですか？

A. はい、ハウスドゥ つくば研究学園都市店では底地・借地に関するご相談を無料で承っています。

まとめ

土浦市・牛久市の底地は、地域ごとの土地利用の歴史を背景に、今も一定数残っています。地主の高齢化や相続をきっかけに売却を検討する方が増えていますが、価格は「誰に売るか」で大きく変わります。まずは自分の底地がどの売却方法に向いているか、専門家に相談することから始めてみてください。

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