「施設に入った母の家を売って費用に充てたい。でも母は認知症で、話ができる状態ではない」——つくば市でも非常に多いご相談です。
結論から申し上げると、本人の判断能力が失われている場合、家族が代わりに売ることはできません。成年後見人を選任し、さらに家庭裁判所の許可を得る必要があります。
この記事では、なぜ売れないのか、どうすれば売れるのか、どれくらい時間がかかるのかを、宅地建物取引士が解説します。「まだ元気なうちにできること」にも触れます。
なぜ家族が代わりに売れないのか
意思能力がないと契約は無効になる
民法第3条の2は、こう定めています。
法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
売買契約も法律行為です。契約の内容を理解できない状態で結んだ契約は、無効になります。
後から「あのとき母は判断できる状態ではなかった」と争われれば、買主は家を失い、売主は代金を返すことになります。だから不動産会社も司法書士も、この点を厳格に確認します。
「子だから代われる」は通用しない
親子であっても、当然に代理権があるわけではありません。親の不動産を売るには、正式な代理権が必要です。
実印と権利証を預かっていても同じです。本人が理解して委任していなければ、その委任状自体が無効になります。
診断名があれば即アウト、ではない
ここは誤解が多い点です。「認知症」と診断されていても、程度によっては本人が売却できます。
判断能力の有無は医師が判断します。契約内容を理解し、自分の意思で決められる状態であれば、本人が売主になれます。まずは主治医にご相談ください。
成年後見制度を使って売る
判断能力を欠く状態であれば、成年後見人を選任し、後見人が本人に代わって売却します。
誰が後見人になるのか
家庭裁判所が決めます。申立てのときに候補者を挙げることはできますが、希望どおりに親族が選ばれるとは限りません。
財産が多い、親族間に意見の相違がある、といった場合は司法書士や弁護士などの専門職が選任されることがあります。この場合、報酬が継続的に発生します。
★居住用不動産には家庭裁判所の許可が必要
これが最も重要で、見落とされやすい点です。民法第859条の3はこう定めています。
成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
後見人に選ばれただけでは、自宅を売れません。別途、処分許可の申立てが必要です。
なぜ許可が要るのか
住み慣れた家を失うことは、本人の心身に大きな影響を与えます。だから裁判所が「本当に売る必要があるのか」を審査します。
判断されるのは、処分の必要性・現在の生活状況・将来の居住環境の見通しなどです。「施設費用を賄うため」「空き家の維持費が負担」といった具体的な理由と、売却代金の使途を示せることが重要になります。
「居住用」の範囲は広い
現に住んでいる家だけではありません。施設に入居していても、住民票がある、将来戻る可能性がある、といった場合は居住用と判断されることがあります。迷ったら許可を得る前提で進めるのが安全です。
なお売却だけでなく、賃貸に出すこと、賃貸借を解除すること、抵当権を設定することにも許可が必要です。
出典：民法第3条の2、第859条の3
どれくらい時間がかかるのか
ここを甘く見ると間に合いません。
- 後見開始の申立て〜選任……1〜2か月程度
- 審判の確定……告知から2週間
- 買主を探す……1〜3か月
- 処分許可の申立て〜許可……1か月程度
全体で半年から1年かかることも珍しくありません。「来月までに現金が必要」という場面では、この制度は間に合いません。
買主にも待ってもらう必要がある
実務では、売買契約を「家庭裁判所の許可が得られること」を条件として結び、許可が出てから決済します。買主にはこの事情を説明し、待っていただくことになります。
この段取りを理解している不動産会社でないと、話が進みません。
知っておくべきデメリット
成年後見は本人を守る制度ですが、使い始めると簡単には終わりません。ここを理解せずに申し立てる方が少なくありません。
①途中でやめられない
「家を売るためだけに使って、売れたら終わり」にはできません。後見は原則として本人が亡くなるまで続きます。
②専門職が就くと報酬が続く
司法書士や弁護士が後見人になった場合、本人の財産から報酬が継続的に支払われます。金額は家庭裁判所が決定します。
③財産を自由に使えなくなる
後見人は本人の利益のためにしか財産を使えません。「孫の学費に」「家族の生活費に」といった支出は認められません。
④家庭裁判所への報告義務がある
後見人は定期的に財産状況を報告します。親族が後見人になった場合、この事務負担が続きます。
それでも、判断能力を失った方の財産を守り、適法に売却するには、この制度によるしかありません。デメリットを理解したうえで判断してください。
★元気なうちにできる対策
ここが最も伝えたい部分です。認知症になってからでは選択肢が限られます。判断能力があるうちなら、次の方法が使えます。
任意後見契約
元気なうちに「判断能力が落ちたら、この人に任せる」と決めておく契約です。公正証書で結びます。誰に任せるかを自分で選べる点が、法定後見との大きな違いです。
家族信託（民事信託）
財産の管理・処分権限を、あらかじめ家族に託しておく仕組みです。信託契約の内容によっては、家庭裁判所の許可なしに売却できる設計も可能です。
柔軟性が高い反面、契約設計に専門知識が必要で、初期費用もかかります。司法書士・弁護士にご相談ください。
家族信託を活用する場合、不動産の名義自体は所有者本人のままにしつつ、登記簿の権利部に信託の内容を記録し、管理・処分の権限だけを受託者に移す形が一般的です。制度の仕組みが複雑なため、まずは司法書士に相談し、任意後見契約と家族信託のどちらが自分の家庭に合うかを比較検討することをおすすめします。
先に売っておく
身も蓋もない話ですが、使わない実家であれば、判断能力があるうちに売却しておくのが最も簡単です。
「まだ元気だから」と先延ばしにした結果、売れない状態になってから慌てる——これが実務で最も多いパターンです。親御さんと話ができるうちに、家をどうするか決めておくことをおすすめします。
あわせて実家じまいの費用と手順｜3000万円控除の落とし穴もご覧ください。
つくば市でのご相談の実情
施設入居と同時に相談が来る
つくば市内・近隣の施設に入居されたタイミングで、「空き家になった実家をどうするか」というご相談をいただきます。この時点で判断能力が残っていれば、選択肢は広くあります。
親が県外の施設に入っている
お子様が県外にお住まいで、親御さんも転居先の施設にいる——この場合、つくば市の実家だけが残ります。遠方からの手続きになるため、早めの着手が特に重要です。
相続人の1人が認知症の場合
見落とされがちですが、親ではなく相続人側が認知症というケースもあります。遺産分割協議には相続人全員の意思能力が必要なため、この場合も成年後見人の選任が必要になります。
よくある質問
Q. 母は要介護3ですが、話はできます。売れますか？
要介護度と判断能力は別物です。身体の状態が悪くても、契約を理解できれば本人が売却できます。主治医にご確認ください。
Q. 申立ては誰ができますか？
本人、配偶者、四親等内の親族などです。身寄りがない場合は市町村長が申し立てることもあります。申立先は本人の住所地を管轄する家庭裁判所です。
Q. 費用はいくらかかりますか？
申立ての実費のほか、医師の診断書、場合によっては鑑定費用がかかります。専門職が後見人になれば報酬も継続します。金額は事案により異なるため、家庭裁判所または専門家にご確認ください。
Q. 許可が下りないことはありますか？
あります。売る必要性が説明できない場合や、本人の生活に悪影響が大きいと判断された場合です。だからこそ、売却代金の使途を明確にすることが重要になります。
Q. 空き家のままにしておけばよいのでは？
維持費と固定資産税がかかり続けます。管理が行き届かないと管理不全空家等として市から指導を受け、住宅用地特例が外れて固定資産税が最大6倍になり得ます。放置も選択肢にはなりません。
Q. 不動産会社は何をしてくれますか？
当社は司法書士のご紹介、家庭裁判所へ提出する資料としての査定書の作成、許可を条件とした契約の組み立てを行います。後見の申立てそのものは専門家の業務です。
まとめ
- 判断能力がない状態での売買契約は無効（民法3条の2）。子でも代わりに売れない
- ただし診断名があっても、程度によっては本人が売却できる。まず主治医に確認
- 判断能力を欠く場合は成年後見人の選任が必要。後見人は家庭裁判所が決め、親族が選ばれるとは限らない
- ★居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要（民法859条の3）。後見人になっただけでは売れない
- 賃貸・賃貸借の解除・抵当権設定にも許可が必要
- 全体で半年〜1年かかることがある。急ぎの資金需要には間に合わない
- 成年後見は途中でやめられず、専門職なら報酬が続く
- 元気なうちなら、任意後見契約・家族信託・先に売却という選択肢がある
つくば市の実家の売却はハウスドゥ つくば研究学園都市へ
「親が認知症で家が売れない」——その段階からご相談ください。まず判断能力の状況をうかがい、本人が売れるのか、後見が必要なのかを整理します。必要に応じて司法書士をご紹介します。
家庭裁判所へ提出する査定書の作成、許可を条件とした売買契約の組み立てまで対応します。時間がかかる手続きですので、まだ元気なうちのご相談を特におすすめします。
査定・ご相談は無料です。売却を決めていない段階、ご家族だけでのご相談でも構いません。
お電話：0120-565-072（通話無料）
フォーム：無料相談・査定のお申し込みはこちら
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※本記事は2026年8月時点の民法にもとづく一般的な解説です。当社は成年後見の申立て代理や法律相談を行うことはできません。個別の手続きは家庭裁判所、司法書士または弁護士へご相談ください。判断能力の有無は医師の判断によります。
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