下妻市の防災ハザードマップ｜洪水・土砂災害・地震【2026】

下妻市は、東側を小貝川、西側を鬼怒川という二つの一級河川に挟まれた低地に位置するまちです。市のシンボルである砂沼（さぬま）も含め、水と共に暮らしてきた歴史を持つ一方で、それだけに市が公開しているハザードマップの種類も多岐にわたります。この記事では、ハウスドゥ つくば研究学園都市が、下妻市公式ホームページで公開されている洪水・土砂災害・地震・砂沼という4種類のハザードマップの内容を一次情報に基づいて整理し、不動産の購入・売却を検討する際にどう確認・活用すればよいかをまとめました。

下妻市のハザードマップは「洪水だけで2河川分」ある

下妻市公式ホームページの「防災ガイドブック・ハザードマップ」ページには、次の6つのコンテンツが用意されています。

• 下妻市防災ガイドブック
• 下妻市洪水ハザードマップ（鬼怒川流域・小貝川流域）
• 下妻市土砂災害ハザードマップ
• 下妻市地震防災マップ
• 砂沼ハザードマップ
• 重ねるハザードマップ・耳で聴くハザードマップ（外部ツールへの案内）

公式ページで公開されている6つのコンテンツ

特に洪水ハザードマップは、東側の小貝川と西側の鬼怒川という二つの一級河川それぞれについて、独立した「浸水区域」版と「浸水継続時間」版のマップが作成されている点が下妻市の特徴です。一つの市内に二系統の洪水ハザードマップが存在するため、対象の物件がどちらの河川の想定区域に該当するのか（あるいは両方に該当するのか）を、購入・売却いずれの場面でも個別に確認する必要があります。

鬼怒川流域ハザードマップ｜想定最大規模の降雨を基準に作成

下妻市洪水ハザードマップは、国土交通省下館河川事務所が指定した利根川水系鬼怒川・小貝川の洪水浸水想定区域図、および茨城県が作成した県管理河川（八間堀川・糸繰川等）の洪水浸水想定区域図を基に作成されています。想定される最大規模の降雨によって鬼怒川・小貝川および流域河川がはん濫した場合に、浸水が想定される区域（洪水浸水想定区域）、浸水深、浸水継続時間などが表示されており、鬼怒川流域版・小貝川流域版とも「浸水区域」「浸水継続時間」の2種類ずつ、あわせて4種類のPDFが公開されています。台風や大雨の前後などアクセスが集中する時期に備え、データ容量を抑えた軽量版も別途用意されている点も実務的です。

区域外でも油断は禁物｜内水はん濫のリスク

公式ページでは、洪水浸水想定区域や家屋倒壊等はん濫想定区域に入っていない区域であっても、想定される最大規模を上回る豪雨によるはん濫や、内水はん濫（下水道や水路の排水が追いつかず市街地が浸水する現象）により浸水が発生する場合があると明記されています。「区域外だから安心」と単純に判断せず、あくまで想定に基づく目安として捉えることが大切です。

小貝川流域ハザードマップ｜県管理河川の想定区域図も基礎資料に

小貝川流域についても、鬼怒川流域と同様に「浸水区域」版・「浸水継続時間」版のハザードマップが公開されています。これらは国土交通省下館河川事務所が指定した洪水浸水想定区域図に加えて、茨城県が作成した県管理河川の洪水浸水想定区域図も参照して作られている点が特徴です。県管理河川（八間堀川・糸繰川等）の洪水浸水想定区域図そのものは、茨城県ホームページでも確認できます。市が公開するハザードマップと県の一次データをあわせて確認することで、より詳細な浸水リスクの把握につながります。

土砂災害ハザードマップ｜平地のまちでも警戒区域の確認を

下妻市は鬼怒川・小貝川に挟まれた平坦な低地が中心のまちというイメージが強いかもしれませんが、公式の土砂災害ハザードマップでは、茨城県が指定した土砂災害警戒区域（がけ崩れが発生した場合に住民の生命または身体に危害が生じるおそれのある区域）が示されています。公式ページには「土砂災害警戒区域以外の斜面においてもがけ崩れが発生することがある」「がけ崩れは地震により発生することもある」という注意書きが明記されており、区域指定の有無にかかわらず、台風などの大雨時や地震発生時には周辺の斜面に注意する必要があります。

地震防災マップ｜茨城県南部地震クラスの震度・被害想定

下妻市地震防災マップは、市内において震度6程度の茨城県南部地震が発生した場合を想定し、市内全域の地震の揺れの強さや、それに伴う建物倒壊等の被害を受ける割合を示したマップです。「地震防災・揺れやすさマップ」と「地震防災・地域の危険度マップ」の2種類のPDFが公開されており、地域ごとの地盤の揺れやすさと、それに伴う建物被害の危険度をあわせて確認できる構成になっています。公式ページでは「地震などの自然災害に対しては、日頃からの備えが重要」としたうえで、自宅周辺の状況・避難所の位置・避難所までの経路を確認しておくことがすすめられています。

砂沼ハザードマップ｜市のシンボル「砂沼」ならではの一次情報

砂沼を管理する江連八間土地改良区による堤体耐震診断

下妻市のシンボルである砂沼は、江連八間土地改良区が管理する農業用のため池です。同土地改良区は平成27年度より国の補助を受け、砂沼南岸の堤体耐震診断とハザードマップの作成を実施しました。診断の結果、平成23年3月に発生した東北地方太平洋沖地震クラスの地震が発生した場合でも「堤体は決壊しない」という結果が出ています。ただし、それを上回る規模の地震が発生し万一決壊した場合を想定して、氾濫水による浸水範囲・浸水の深さ・氾濫水到達時間を示す「砂沼ハザードマップ」が別途作成・公開されています。砂沼周辺での住まい選びを検討する場合、この砂沼特有のハザードマップも一次資料として確認しておく価値があります（マップの閲覧・問い合わせは江連八間土地改良区事務所）。

重ねるハザードマップ・耳で聴くハザードマップも活用できる

下妻市公式ページからは、国土交通省が提供する「重ねるハザードマップ」（住所を入力するだけで洪水・土砂災害・高潮など複数の災害リスクを地図上に重ねて確認できる全国共通ツール）や、「耳で聴くハザードマップ」（音声でハザード情報を確認できるツール）にもアクセスできます。市独自のPDF形式のハザードマップと、国が提供する重ねるハザードマップを併用することで、より多角的に対象地のリスクを確認できます。

下妻市の基本データ｜人口・世帯・立地

人口・世帯数（令和8年8月1日現在）

下妻市公式ホームページによると、令和8年8月1日現在の人口は40,987人（男性20,933人・女性20,054人）、世帯数は18,203世帯です。東西を鬼怒川・小貝川という二つの一級河川に挟まれた立地は、水利に恵まれた農業地帯である一方、住まい選びにおいては両河川の洪水ハザードマップを確認する必要があるという特徴につながっています。市内には常総線（関東鉄道常総線）が通り、市街地には市のシンボルである砂沼とその周辺の砂沼広域公園が広がっています。

不動産売買でハザードマップの説明が義務化されている理由

2020年（令和2年）8月28日に施行された宅地建物取引業法施行規則の改正により、不動産取引の重要事項説明において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を、ハザードマップを示しながら説明することが宅建業者に義務付けられました。下妻市のように洪水（鬼怒川流域・小貝川流域）・土砂災害・地震・砂沼という複数種類のハザードマップが存在する自治体では、どのマップのどの区域に該当するかを一つずつ確認したうえで説明する必要があり、売主・買主双方にとって物件所在地のリスクを正しく把握する機会にもなります。

査定額の根拠明示義務（宅建業法第34条の2第2項）

また、宅地建物取引業法第34条の2第2項では、不動産会社が媒介契約時に 査定額の根拠を明示する義務が定められています。浸水想定区域や土砂災害警戒区域への該当有無は、成約価格や住宅ローン審査にも関わりうる要素であり、査定の根拠説明に含まれることがあります。

住まい選び・売却で気をつけたいポイント

下妻市で住まいを購入・売却する際は、次のような確認をしておくと安心です。

• 対象地が鬼怒川流域・小貝川流域のどちらの（あるいは両方の）洪水浸水想定区域に該当するかを確認する
• 浸水深だけでなく、浸水継続時間（水が引くまでの目安時間）もあわせて確認する
• 市街地に近い場合は、砂沼ハザードマップの想定範囲に該当するかも確認する
• 土砂災害警戒区域の指定有無を、区域外であっても油断せず確認する
• 地震防災マップで対象地域の揺れやすさ・建物被害の危険度を確認する
• 国の「重ねるハザードマップ」で複数のリスクを地図上で横断的に確認する

ハザードマップ上でリスクが示されている区域だからといって、必ずしも売却が不利になるとは限りません。実際の被害履歴や対策工事の有無、避難場所までの距離などとあわせて、専門家に相談しながら総合的に判断することが大切です。

あわせて読みたい記事

下妻市の暮らし全体については下妻市の住みやすさ｜アクセス・子育て・地価【2026年】もあわせてご覧ください。近隣市の防災・ハザードマップ情報はつくば市の防災ハザードマップ徹底解説【2026】や桜川市の防災ハザードマップ｜洪水・土砂災害・地震【2026】でも解説しています。下妻市エリアの不動産売却・買取・査定については下妻市の不動産売却・買取・査定ページをご覧ください。過去の売却査定実績とお客様の声は実績・お客様の声一覧からご確認いただけます。

まとめ

下妻市は鬼怒川・小貝川という二つの一級河川に挟まれた立地のため、洪水ハザードマップだけでも鬼怒川流域版・小貝川流域版の2系統、さらに土砂災害・地震・砂沼という合計4種類のハザードマップが公式に公開されています。不動産の購入・売却いずれの場面でも、対象地がどのマップのどの区域に該当するかを一つずつ確認することが、住まい選びとリスク把握の第一歩です。ハウスドゥ つくば研究学園都市では、こうした一次情報を踏まえたうえでの査定・売却相談も承っております。

よくある質問

下妻市の洪水ハザードマップはどこで見られますか？

下妻市公式ホームページの「防災ガイドブック・ハザードマップ」ページから、鬼怒川流域版・小貝川流域版それぞれの浸水区域図と浸水継続時間図をPDFでダウンロードできます。台風接近時などアクセスが集中する場合に備えた軽量版も用意されています。窓口では下妻市消防防災課（0296-43-2119）へ問い合わせできます。

下妻市はなぜ洪水ハザードマップが2つの河川分あるのですか？

下妻市は東側を小貝川、西側を鬼怒川という2つの一級河川に挟まれた低地に位置しているためです。国土交通省下館河川事務所が指定した利根川水系鬼怒川・小貝川の洪水浸水想定区域図と、茨城県が作成した県管理河川（八間堀川・糸繰川等）の洪水浸水想定区域図を基に、市がそれぞれ独立したハザードマップを作成・公開しています。

砂沼ハザードマップとは何ですか？

下妻市のシンボルである砂沼（かつての農業用ため池）を管理する江連八間土地改良区が作成したハザードマップです。堤体の耐震診断の結果、東北地方太平洋沖地震クラスの地震でも決壊しないと判定されていますが、それを上回る規模の地震で万一決壊した場合を想定し、浸水範囲・浸水深・氾濫水到達時間を示しています。市街地に近い砂沼特有の一次情報です。

下妻市に土砂災害警戒区域はありますか？

下妻市公式の土砂災害ハザードマップで、茨城県が指定した土砂災害警戒区域（がけ崩れの危険がある区域）が示されています。市内は鬼怒川・小貝川沿いの平坦地が中心のまちですが、区域外の斜面でもがけ崩れは発生しうるため、対象地がハザードマップ上でどう表示されるか個別に確認することが重要です。

不動産売買でハザードマップの説明は義務ですか？

はい。2020年8月28日施行の宅地建物取引業法施行規則の改正により、不動産の重要事項説明で水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を示すことが宅建業者に義務付けられています。下妻市のように複数のハザードマップ（洪水・土砂災害・地震・砂沼）が存在する自治体では、どのマップのどの区域に該当するかを一つずつ確認したうえで説明する必要があります。

査定額の根拠にハザードマップの情報は影響しますか？

影響する場合があります。宅建業法第34条の2第2項では、不動産会社が査定額を提示する際に根拠を明示する義務が定められています。浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当するかどうかは、成約価格や買主の住宅ローン審査にも関わる要素であり、査定の根拠説明に含まれることがあります。気になる場合は査定担当者に確認してみましょう。