実家を解体して更地にした。ところがいざ土地を売ろうとしたら「登記簿にまだ建物が残っています」と言われて取引が止まった——これは実際に起きるトラブルです。
建物を取り壊しても、登記簿の記録は自動では消えません。所有者が自分で「滅失登記」を申請する必要があります。しかも法律で期限と罰則が定められた義務です。
この記事では、いつまでに・誰が・何を用意して申請するのか、そしてやらないと売却がどう止まるのかを、宅地建物取引士が解説します。
建物滅失登記とは
建物を取り壊したり、火災で焼失したりして建物が無くなったときに、登記簿からその建物の記録を閉じる手続きです。法務局へ申請します。
1か月以内という期限がある
不動産登記法第57条は、こう定めています。
建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
「申請しなければならない」——義務です。そして起算点は解体が完了した日です。契約日でも支払日でもありません。
怠ると10万円以下の過料
同法第164条により、正当な理由なく申請を怠った者は10万円以下の過料に処するとされています。第57条はこの過料の対象条文に含まれています。
実務上、実際に過料が科される例は多くないと言われますが、法律上の義務であることに変わりはありません。そして本当に困るのは、過料よりも次に説明する売却への影響です。
出典：不動産登記法（平成16年法律第123号）第57条・第164条
★滅失登記をしないと起きる4つのこと
①土地が売れない
これが最大の問題です。登記簿上に建物が残っていると、実際は更地でも「建物付きの土地」として扱われます。
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関は登記簿の状態を確認します。存在しない建物が登記されたままでは、抵当権の設定に支障が出て融資が下りません。決済直前に発覚して引き渡しが延期になる——実務でよくある事故です。
②固定資産税を払い続けることがある
建物を壊しても、市の課税台帳に情報が届かなければ存在しない建物に固定資産税がかかり続けることがあります。
逆に、更地になったことが把握されると土地の住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税は上がります。「建物の税金は残り、土地の軽減は消える」という最悪の組み合わせになりかねません。
③新しい建物が建てられない
同じ場所に新築する場合、古い建物の登記が残っていると新築の表題登記ができません。建て替えを予定している方は、必ず先に滅失登記を済ませてください。
④時間が経つほど手続きが難しくなる
放置している間に所有者が亡くなると、相続人全員が関わる手続きになります。さらに解体業者が廃業・移転すると、取壊し証明書が取れなくなります。
この場合、上申書や現地の写真、固定資産税の課税明細などで滅失を証明することになり、本来なら数千円で済む手続きが、専門家への依頼を含めて何倍にも膨らみます。
誰が申請するのか
申請するのは建物の所有者（表題部所有者または所有権の登記名義人）です。解体業者ではありません。
所有者が亡くなっている場合
相続人が申請できます。この場合、相続登記を先に済ませていなくても滅失登記は可能です。相続人であることを証明する戸籍等を添えます。
相続人が複数いる場合、そのうちの1人からでも申請できるとされています。全員の同意を取り付けるまで待つ必要はありません。
共有の建物の場合
共有者の1人から申請できます。滅失という事実を登記に反映させる手続きなので、持分の処分にはあたらないためです。
必要な書類と費用
用意するもの
- 建物滅失登記申請書……法務局の様式。法務局のサイトから入手できます
- 取壊し証明書（滅失証明書）……解体業者が発行します
- 解体業者の印鑑証明書
- 解体業者の資格証明書……法人の登記事項証明書など
- 建物の登記事項証明書……家屋番号を確認するために必要
- 案内図……住宅地図の写しなど、場所がわかるもの
★解体業者から書類を受け取ることが最重要です。工事完了時に必ず一式を請求してください。後回しにして業者と連絡が取れなくなると、手続きが一気に難しくなります。
書類一式は、解体工事が完了してから1ヶ月以内の申請期限に間に合うよう、早めに準備を進めておくと安心です。法務局への提出前に書類の不足に気づくと再取得に時間がかかる可能性があるため、解体業者に依頼する段階で必要書類のリストを共有しておくとスムーズです。
費用
滅失登記に登録免許税はかかりません（非課税）。自分で申請すれば、登記事項証明書の取得費など実費の数千円で済みます。
土地家屋調査士に依頼する場合は4〜5万円程度が目安です（案件により変動します）。
申請先
建物の所在地を管轄する法務局です。つくば市の物件なら水戸地方法務局の管轄となります。窓口・郵送・オンラインのいずれでも申請できます。
建物の家屋番号や所在の表記は住所とは異なります。登記事項証明書で正確に確認してください。地番については地番と住所の違いとは？調べ方6つ【つくば市】もご覧ください。
売却の流れの中でいつやるべきか
解体したらすぐ、が正解
「売れてから登記すればいい」と考える方がいますが、順序が逆です。買主との契約が進んでから登記の不備が見つかると、決済日に間に合わせるため慌てることになります。
解体完了 → 取壊し証明書を受領 → 1か月以内に滅失登記 → 売却活動の順で進めてください。
そもそも解体すべきかは別問題
ここで一度立ち止まっていただきたいのですが、更地にしてから売ることが常に有利とは限りません。
- 解体費用を売主が先に負担する
- 更地になると住宅用地特例が外れ、翌年の固定資産税が上がる
- 売却まで時間がかかると、その税負担が積み上がる
- 古い建物にはアスベスト調査が必要な場合があり、費用が増える
解体前に一度、「建物を残したまま売る場合」と「更地にして売る場合」の手取りを比べることをおすすめします。あわせてアスベスト調査は売却前に必要？解体費用への影響もご確認ください。
つくば市でよくあるケース
納屋・倉庫・車庫が登記されている
谷田部・茎崎・筑波地区の農家住宅では、母屋のほかに納屋や倉庫が別の建物として登記されていることがあります。母屋だけ滅失登記をして附属建物を忘れる——これが実務で最も多い見落としです。
登記事項証明書ですべての建物を確認してから申請してください。
未登記の建物が混ざっている
古い増築部分や物置がそもそも登記されていないことがあります。未登記の建物は滅失登記の対象外です（登記がないので閉じる記録がない）。
ただし市の課税台帳には載っていることがあるため、税務担当課への「家屋取壊し届」は別途必要になる場合があります。
何十年も前に壊した建物が残っている
相続した土地の登記を確認したら、祖父母の代に取り壊した建物が登記されたままだった——つくば市でも見かけます。
この場合、取壊し証明書は当然ありません。滅失を証明する上申書、現地写真、固定資産税の課税明細、閉鎖された建物図面などを組み合わせて申請することになります。土地家屋調査士への依頼が現実的です。
よくある質問
Q. 1か月を過ぎてしまいました。どうすればよいですか？
気づいた時点ですぐ申請してください。期限を過ぎても申請自体は受け付けられます。放置するほど書類が集めにくくなるため、早いほど有利です。
Q. 解体業者が取壊し証明書を出してくれません
まず正式に依頼してください。それでも入手できない場合、解体工事の請負契約書・領収書・工事前後の写真などで代替できることがあります。管轄の法務局に事前相談することをおすすめします。
Q. 自分で申請できますか？
できます。登録免許税もかからず、書類が揃っていれば難しい手続きではありません。ただし前述の「古い建物」「未登記が混在」といったケースでは、土地家屋調査士に依頼したほうが確実です。
Q. 火災で焼失した場合も同じですか？
同じです。建物が滅失した日から1か月以内に申請します。この場合は消防署が発行する罹災証明書などが証明書類になります。
Q. 建物を解体したことを市役所にも伝える必要がありますか？
固定資産税の課税を止めるため、市の税務担当課への届出が必要になる場合があります。法務局の登記と市役所の課税は別の手続きです。つくば市の場合は市役所へご確認ください。
Q. 売却を不動産会社に任せれば、登記もやってもらえますか？
登記申請そのものは土地家屋調査士や司法書士の業務です。当社では専門家をご紹介し、売却スケジュールに間に合うよう調整します。
まとめ
- 建物を取り壊したら、滅失の日から1か月以内に滅失登記の申請が義務（不動産登記法57条）
- 怠ると10万円以下の過料（同法164条）
- 本当に困るのは土地が売れないこと。登記簿に建物が残っていると買主の住宅ローンが通らない
- 登録免許税は非課税。自分で申請すれば実費数千円、土地家屋調査士なら4〜5万円程度
- 解体業者から取壊し証明書を必ず受け取る。後から連絡が取れなくなると難易度が跳ね上がる
- 納屋・倉庫などの附属建物を忘れない。登記事項証明書で全件確認する
- そもそも解体すべきかは別問題。更地は住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる
つくば市の解体後の土地売却はハウスドゥ つくば研究学園都市へ
「解体したけれど登記を何もしていない」「古い建物の登記が残っている」——その状態からご相談いただけます。土地家屋調査士・司法書士をご紹介し、売却のスケジュールに間に合うよう手続きを進めます。
また解体する前のご相談を強くおすすめします。建物を残したまま売る場合と、更地にして売る場合の手取りを比較してお出しできます。当社の買取なら、古い建物が残った現況のままお引き取りすることも可能です。
査定・ご相談は無料です。登記が古いまま、相続人が決まっていない、といった状態でも構いません。
お電話：0120-565-072（通話無料）
フォーム：無料相談・査定のお申し込みはこちら
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※本記事は2026年8月時点の法令にもとづく一般的な解説です。当社は登記の代理申請を行うことはできません。具体的な手続きは管轄の法務局、土地家屋調査士または司法書士へご確認ください。費用は案件により異なります。
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