つくば市の空き家、「賃貸」と「売却」どちらが得か迷っていませんか
実家や相続した家がつくば市内で空き家のまま残っていると、「このまま貸して家賃収入を得るべきか」「思い切って売却して現金化すべきか」で悩む方が多くいらっしゃいます。研究学園・つくば駅周辺は賃貸需要がある一方で、旧市街地や郊外エリアでは入居者が見つからないまま空室期間だけが延びてしまうケースも実際にあります。
この記事では、つくば市の空き家を「賃貸」に出す場合と「売却」する場合それぞれのメリット・デメリット、収支の目安、判断基準、そして実際の手続きの流れまでを、ハウスドゥ つくば研究学園都市店の実務目線でまとめました。
結論：判断の分かれ道は「今後住む予定」「立地」「管理の余力」の3点
先に結論からお伝えすると、空き家を賃貸に向けるべきか売却すべきかは、次の3つの質問で概ね判断がつきます。
- 今後その家に自分や家族が住む可能性は残っているか
- 駅からの距離やエリアの人口動態から見て、賃貸需要が見込める立地か
- 入居者対応や修繕など、継続的な管理の手間と費用をかけられるか
この3つのうち2つ以上が「NO」に近いなら、売却を軸に検討するのが現実的です。以下、詳しく見ていきます。
空き家を賃貸に出すメリット
資産を手放さずに家賃収入を得られる
賃貸最大の利点は、所有権を維持したまま毎月の家賃収入という形で収益を得られることです。将来的にその家に戻る可能性が少しでもある方には有力な選択肢になります。
人が住むことで建物の劣化を抑えられる
空き家は人の出入りがなくなると換気不足による湿気・カビ、害虫の発生、雨漏りの発見遅れなどで劣化が早まる傾向があります。入居者が住み続けることで、結果的に建物の状態維持につながる面があります。
特定空家等の指定リスクを避けやすくなる
人が居住している賃貸物件は、空家対策特別措置法上の「特定空家等」（放置により保安上危険、衛生上有害等となるおそれのある空家）に該当しにくくなります。特定空家等に指定され、市区町村から勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減措置（最大6分の1）が解除され税額が跳ね上がる場合があるため、賃貸稼働はこのリスクの回避にもつながります。
空き家を賃貸に出すデメリット
空室リスクと収入の不安定さ
入居者が決まらなければ家賃収入はゼロのまま、管理費や固定資産税の負担だけが続きます。特につくば市内でも旧市街地・郊外の集落部などファミリー向け賃貸需要が薄いエリアでは、空室が長期化する可能性を織り込む必要があります。
初期費用と継続的な管理コストがかかる
賃貸に出す前提でのリフォーム・クリーニング費用、入居後の設備故障対応、退去時の原状回復など、想定より費用がかさむケースが少なくありません。管理会社に委託する場合は家賃の5%前後の管理手数料も継続的に発生します。
住宅ローンが残っている場合は契約違反になり得る
居住用として住宅ローンを組んでいる場合、無許可でその家を賃貸に出すと金融機関との契約（居住用途の誓約）に抵触するおそれがあります。賃貸を検討する前に、必ず借入先の金融機関へ事前相談してください。
入居者トラブル・法的な明け渡しの難しさ
家賃滞納、近隣トラブル、退去交渉など、賃貸経営には入居者との関係に起因する負担が伴います。借地借家法により、正当事由のない一方的な契約解除・明け渡し請求は認められておらず、貸主都合で自由に契約を終了できない点も理解しておく必要があります。
空き家を売却するメリット
まとまった現金が一括で手に入る
売却の最大の利点は、資産をすぐに現金化できることです。相続税の納税資金、住み替え資金、老後資金など、まとまった資金が必要な場面では売却の優位性が高くなります。
管理の手間・維持費から解放される
引き渡し後は固定資産税、修繕費、空き家の見回りといった継続的な負担が一切なくなります。遠方に住んでいて管理が難しい所有者にとっては特に大きなメリットです。
3,000万円特別控除など税の優遇を受けられる場合がある
居住用財産を売却した場合や、一定要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（詳細は後述）。賃貸で得られる家賃収入には、この特例は適用されません。
空き家を売却するデメリット・注意点
資産を手放すことになり将来の値上がり益は得られない
研究学園駅周辺など、つくば市内でも地価が上昇傾向にあるエリアでは「売らずに持っていれば良かった」と感じる可能性もゼロではありません。将来の土地活用の選択肢も同時に失うことになります。
売却には仲介手数料などの諸費用がかかる
仲介での売却の場合、法律で上限が定められた仲介手数料（速算式：売買価格400万円超の部分×3%+6万円+消費税）に加え、印紙税、抵当権抹消登記費用などが発生します。買取の場合は仲介手数料がかからない点が異なります。
古家付きのままだと売却期間が長引くことがある
老朽化が進んだ空き家は、仲介での売却だと「古家付き土地」として買主候補が限られ、売却までに時間がかかる場合があります。早期の現金化を優先するなら、不動産会社による買取という選択肢もあります。
収支シミュレーション（目安）
つくば市内の戸建て空き家（築25年・80㎡想定）を例に、賃貸と売却の収支目安を比較します。数値は一般的な傾向を示す目安であり、実際の金額は立地・建物状態・市況により変動します。個別の正確な金額は無料査定でご確認ください。
賃貸の場合の目安
家賃収入は立地により月5万〜8万円程度が目安。年間家賃収入60万〜96万円程度に対し、管理委託費（家賃の5%前後）、固定資産税、経年の修繕費、空室期間の逸失分を差し引くと、手残りは表面上の家賃額より大きく目減りします。さらに入居前のリフォーム費用として数十万〜100万円超の初期投資が必要になることもあります。
売却の場合の目安
つくば市内の同条件の中古戸建てであれば、立地・状態次第で数百万円〜2,000万円台の売却価格が想定されます（研究学園・つくば駅周辺は相対的に高値、旧市街地・郊外は相対的に控えめな傾向)。一括で現金化でき、以後の維持費負担がなくなる点が賃貸との大きな違いです。
「今の相場でいくらになるのか」「賃貸に出した場合の想定家賃はいくらか」は、無料査定で同時にご確認いただけます。
査定の種類と依頼方法
売却を検討する際は、まず自分の家がいくらで売れるのかを把握することから始まります。査定には主に4つの方法があります。
机上査定（簡易査定）
周辺の取引事例や公示地価などのデータをもとに、物件を見ずに概算価格を算出する方法です。「まずはおおよその金額を知りたい」という段階に向いています。
訪問査定
不動産会社の担当者が実際に物件を確認し、劣化状況・接道状況・周辺環境まで踏まえて精度の高い価格を算出します。売却を具体的に進める段階では訪問査定が必須です。
AI査定
統計データをもとにAIが自動算出する査定方法です。手軽ですが、個別の物件状態までは反映されにくい点に注意が必要です。
一括査定サイト
複数の不動産会社に一度に査定依頼できる便利さがある一方、営業電話が集中しやすいというデメリットもあります。当社では1名の担当者が窓口となり、査定から売却・賃貸のご相談まで一貫して対応します。
売却の流れ（必要書類・期間・費用）
売却を決めてから引き渡しまでは、一般的に3〜6ヶ月程度が目安です。
ステップ1：査定依頼・不動産会社への相談（1〜2週間）
机上査定または訪問査定を依頼し、複数社の説明を比較します。
ステップ2：媒介契約の締結（当日〜1週間）
専任媒介・専属専任媒介・一般媒介のいずれかを選び契約します。
ステップ3：売却活動（1〜3ヶ月）
ポータルサイトへの掲載、内覧対応などを行います。買取であればこの期間は不要です。
ステップ4：売買契約・引き渡し（1〜2ヶ月）
買主が決まれば売買契約を締結し、決済・引き渡しとなります。
必要書類としては、登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、建築確認済証、印鑑証明書、本人確認書類などが挙げられます。相続物件の場合は別途、遺産分割協議書や相続登記の完了が必要です。
仲介 vs 買取の比較
売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
仲介のメリット・デメリット
市場価格に近い高値での売却が期待できる一方、買主が見つかるまでの期間が読めず、内覧対応の負担も発生します。
買取のメリット・デメリット
不動産会社が直接買主となるため、価格は仲介の相場よりやや控えめになる傾向がありますが、売却期間が短く、仲介手数料が不要、契約不適合責任（契約内容と異なる欠陥があった場合の売主の責任）が免除されるケースが多いという利点があります。「早く現金化したい」「賃貸に出す前にまず現状のまま手放したい」という方には、当社の買取専門としての強みが活きる場面です。
売却理由別の考え方
相続した空き家の場合
相続発生から3年10ヶ月以内に売却すると、被相続人の居住用家屋を相続した場合の譲渡所得3,000万円特別控除（いわゆる空き家の3,000万円特例）の対象になる可能性があります。要件には、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたことなど複数の条件があるため、事前確認が重要です。
空き家をそのまま放置している場合
誰も住んでいない期間が長いほど、賃貸に出す場合のリフォーム費用も、売却する場合の値下がりリスクも大きくなります。放置期間が長引くほど選択肢が狭まる点は、賃貸・売却どちらを選ぶにしても共通するデメリットです。
訳あり・事故物件の場合
心理的瑕疵がある物件は、賃貸では家賃を下げても入居が決まりにくく、仲介での売却も買主から敬遠されがちです。こうした物件こそ、専門の買取業者による現状のままでの買取が現実的な出口になります。当社は買取専門店として、訳あり物件・事故物件の買取実績があります。
離婚に伴う売却の場合
財産分与のため早期の現金化・清算が必要になるケースが多く、賃貸で長期保有するより売却で決着をつけたいというご相談が中心です。
住み替えに伴う売却の場合
新居の購入資金に充てるため、売却のタイミングと新居の引き渡し時期の調整（売り先行・買い先行）が重要になります。
任意売却が必要な場合
住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関の同意を得て市場価格に近い価格で売却する任意売却という方法があります。競売より高値での売却が期待でき、生活再建の選択肢が広がります。
賃貸に出す場合に活用できる制度
つくば市では、空家等の活用を後押しする補助制度が用意されています（つくば市公式サイトで確認、2026年時点の一次情報）。
つくば市空家活用補助金（改修工事費補助金・上限50万円）
空き家を賃貸や売買のために改修する際の工事費の一部を補助する制度です。賃貸に出す前提でのリフォームにも活用できる可能性があります。
つくば市空家活用補助金（家財処分費補助金・上限10万円）
空き家の中に残された家財の処分費用を補助する制度です。賃貸・売却どちらの場合でも家財の処分は必要になるため、活用を検討する価値があります。
つくば市空家等を活用した地域交流拠点づくり支援補助金（上限50万円）
空き家を地域の交流拠点として活用する場合の補助金です。個人向けの賃貸経営とは目的が異なりますが、地域貢献型の活用を検討する場合の選択肢になります。
※各補助金は予算枠・申請要件があり、年度により内容が変更される場合があります。詳細・最新の要件は必ずつくば市の担当窓口でご確認ください。
エリア別に見るつくば市の賃貸・売却事情
研究学園・つくば駅周辺
TX（つくばエクスプレス）沿線で単身者・ファミリー層双方の賃貸需要があり、賃貸に出す選択肢も現実的なエリアです。売却面でも地価上昇傾向が続いており、双方の選択肢が成り立ちやすい地域です。
みどりの駅周辺
子育て世帯の転入が続くエリアで、ファミリー向け戸建て賃貸の需要が見込めます。
谷田部・旧市街地エリア
賃貸需要はTX沿線ほど強くなく、空室が長期化しやすい傾向があります。管理の手間を考えると売却を軸に検討する方が現実的なケースが多いエリアです。
筑波・旧筑波町エリア（山間部・集落部）
賃貸需要はさらに限定的で、空き家バンクへの登録や売却による現金化の方が選択肢として現実的です。
店舗の強み
ハウスドゥ つくば研究学園都市店は、全国700店舗以上のネットワークを持つハウスドゥのフランチャイズ店舗として、つくば市に密着した営業を行っています。イメージキャラクターの古田敦也氏で知られるハウスドゥブランドの認知度と、買取専門店としての機動力を両立し、賃貸に出すか売却するか迷う段階からのご相談にも対応しています。宅地建物取引業者として、査定価格の根拠を明示する義務(宅地建物取引業法第34条の2第2項)を遵守し、お客様が納得したうえで判断できる情報提供を心がけています。
よくある質問（FAQ）
Q. 空き家を賃貸に出すメリットは何ですか？
A. 資産を手放さずに家賃収入を得られること、人が住むことで建物の劣化を抑えられること、特定空家等に指定されるリスクを避けやすくなることが主なメリットです。
Q. 空き家を賃貸に出すときの注意点は何ですか？
A. 住宅ローンが残っている場合は金融機関への事前相談が必須です。また空室リスク、管理コスト、入居者トラブルへの対応も継続的に発生します。
Q. 空き家を賃貸に出すデメリットは何ですか？
A. 空室リスクによる収入の不安定さ、初期のリフォーム費用、管理会社への手数料、借地借家法により貸主都合で自由に契約解除できない点などが挙げられます。
Q. 賃貸と売却、どちらが得ですか？
A. 一概にどちらが得とは言えず、今後住む予定の有無、立地の賃貸需要、管理にかけられる手間と費用の3点で判断するのが基本です。まとまった資金が必要、管理の手間をかけたくない場合は売却が、資産を保有し続けたい場合は賃貸が向いています。
Q. 空き家をそのまま放置するとどうなりますか？
A. 特定空家等に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1軽減）が解除され税額が大きく上がる場合があります。建物の劣化も進み、賃貸・売却どちらの選択肢も不利になっていきます。
Q. 相続した空き家を売却すると税金の控除はありますか？
A. 一定要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる相続空き家の特例が使える場合があります。要件は建築時期や居住状況など複数あるため、事前の確認をおすすめします。
まとめ
つくば市の空き家を「賃貸」に出すか「売却」するかは、今後その家に住む予定があるか、立地の賃貸需要、管理にかけられる手間と費用の3点で判断するのが基本です。まとまった資金が必要な方、管理の負担を減らしたい方には売却が、資産を保有し続けながら収入を得たい方には賃貸が向いています。迷ったときは、現在の売却相場と賃貸に出した場合の想定収支を同時に把握することで、判断がしやすくなります。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、無料査定を通じて売却・賃貸どちらの選択肢もあわせてご相談いただけます。
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