【つくば市の不動産売却】税金はいくら？損しないポイント

✅【急いで知りたい人向け】不動産売却と税金のまとめ

「とりあえずポイントだけ知りたい！」という方向けに要点をまとめました！

▶ あわせて読みたい：つくば市の不動産 無料査定・売却相談はこちら

内容	詳細
税金の種類	譲渡所得税（所得税・住民税）、復興特別所得税
税率	所有期間で変動（5年以下＝39.63%、5年超＝20.315%）
控除制度	3,000万円特別控除、小規模宅地の特例など
申告方法	翌年2月16日〜3月15日に確定申告
サポート窓口	ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市

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不動産売却でかかる税金とは？

つくば市で不動産を売却した場合、利益（譲渡所得）が発生すると税金がかかります。
主に次の税金を支払うことになります。

譲渡所得税とは？

不動産を売った利益（譲渡所得）にかかる税金で、以下が含まれます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

譲渡所得は「売却価格 －（購入価格＋諸経費）」で計算され、利益が出た場合のみ課税されます。

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【つくば市版】不動産売却時の税率をチェック！

つくば市内の土地や建物を売却した場合でも、課税ルールは全国共通ですが、売却時の状況によって異なります。

所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興税）
短期譲渡（5年以下）	約39.63%
長期譲渡（5年超）	約20.315%

※所有期間は「取得した年の1月1日時点」で判断されます。

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節税できる！3,000万円特別控除とは？

つくば市でマイホームを売却した場合、多くの方が対象となるのが「3,000万円特別控除」です。

条件

• 自分が住んでいた家であること
• 売却後、他の特例を使っていないこと
• 親族などへの売却ではないこと

この控除があれば、譲渡所得から最大3,000万円が差し引かれるため、税額がゼロになるケースもあります。

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不動産売却後の税金の流れ

1. 売却完了
   　↓
2. 譲渡所得の計算
   　↓
3. 控除・特例の適用を検討
   　↓
4. 確定申告（翌年2月16日～3月15日）
   　↓
5. 納税 or 還付

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不動産売却でかかる税金の全体像

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に「譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）」がかかります。利益は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算します。売却価格そのものではなく、買ったときの値段や経費を差し引いた“もうけ”に課税される点がポイントです。このほか、売買契約書に貼る印紙税や、抵当権抹消などの登記費用もかかります。

所有期間で税率が大きく変わる（短期・長期）

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間で2段階に分かれます。
・短期譲渡（所有5年以下）：約39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）
・長期譲渡（所有5年超）：約20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されるため、売り急ぐと短期扱いで税負担が倍近くになることもあります。タイミングは慎重に検討しましょう。

マイホームなら3,000万円特別控除が使える

自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。多くのケースでこの控除内に収まり、税金がかからないことも少なくありません。さらに、所有期間が10年を超えるマイホームには、控除後の税率がより低くなる「軽減税率の特例」も用意されています。

取得費がわからないときの「概算取得費」

古い家などで購入時の金額がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす（概算取得費）ことができます。ただし実際の取得費より低くなり税金が増えがちなので、当時の売買契約書や領収書はできるだけ探しておきましょう。リフォーム費用なども取得費に含められる場合があります。

売却益が出たら確定申告が必要

不動産を売って利益が出た場合や、特別控除・特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。控除で税額がゼロになる場合でも、特例の適用には申告が必須です。必要書類（売買契約書、取得時の資料、登記事項証明書など）は早めに準備しましょう。

つくば市の不動産売却・税金のご相談はハウスドゥへ

「いくらで売れて、税金はいくら残るのか」を知ることが、損しない売却の第一歩です。ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、つくば市・土浦市・つくばみらい市の相場をふまえた無料査定とあわせて、使える特例や手取りの目安までわかりやすくご説明します。具体的な税額は税理士・税務署にご確認のうえ、まずはつくば市の不動産売却・買取のトップページからお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産を売ったら絶対に税金がかかるの？

A. 譲渡所得がプラスになった場合のみ課税されます。特別控除などの制度を使えば、税金がゼロになることもあります。

Q2. つくば市で売却した場合でも税制は全国共通？

A. 基本的に全国共通ですが、つくば市は土地価格が上昇しているため、税金額が増えやすい傾向があります。

Q3. ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市では税務サポートもしてくれる？

A. はい！不動産売却時の税金に関するアドバイスや税理士の紹介など、トータルサポートを行っています。

確定申告や税務署とのやり取りに不安がある方は、まず市外局番029のお電話でご相談ください。営業時間は年中無休8:00〜21:00で、必要書類の準備や具体的な手続きの進め方まで一緒に確認できます。当サイトの無料査定フォームを活用すれば、税額シミュレーションと合わせて相談の予約も可能です。

Q4. どこに申告するの？

A. つくば市の場合は「土浦税務署」が管轄です。e-Taxも利用可能なので、自宅からの申告もできます。

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税金以外にかかる売却の費用

不動産売却では税金のほかにも費用がかかります。代表的なものは、仲介手数料（売買価格×3%＋6万円（売買価格400万円超の場合）＋消費税が上限の目安）、契約書に貼る印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用、土地の境界を確定する測量費などです。買取の場合は仲介手数料がかからないため、手取りで比較すると買取が有利になるケースもあります。どちらが得かは、査定額と費用を合わせて総額で判断しましょう。

売却で損が出たときの特例

購入時より安く売れて損失（譲渡損失）が出た場合でも、マイホームなら一定の要件でその損失を他の所得と相殺（損益通算）し、引ききれない分を翌年以降に繰り越せる特例があります。税金を取り戻せる可能性があるため、損が出た場合でも確定申告を検討しましょう。

相続した不動産を売るときの税金

相続した不動産を売る場合、相続税を納めた人は一定期間内の売却で「取得費加算の特例」により税負担を軽くできることがあります。また、相続した空き家を売るときは、要件を満たせば空き家の3,000万円特別控除が使える場合もあります。マイホーム特例とどちらが有利かは状況によるため、売却前に確認しておくと安心です。

税金で損しないための3つのコツ

(1) 所有期間を確認して、5年・10年の節目を意識する。(2) 取得費の資料を集める（契約書・領収書・リフォーム費用）。(3) 使える特例を漏らさない（3,000万円控除・軽減税率・取得費加算など）。この3つを押さえるだけで、手元に残る金額が大きく変わります。

つくば市の不動産売却・税金 よくある質問

Q. 売却したら必ず税金がかかりますか？

利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。マイホームなら3,000万円特別控除で税金ゼロになることも多いです。

Q. 確定申告は自分でできますか？

シンプルなケースは自分でも可能ですが、特例を使う場合は税理士や税務署に相談すると安心です。必要書類は早めに準備しましょう。

Q. 税金の相談だけでも対応してもらえますか？

はい。査定とあわせて、手取りの目安や使える特例の概要をわかりやすくご説明します（具体的な税額は税理士・税務署にご確認ください）。

譲渡所得の計算式をやさしく解説｜取得費・譲渡費用・特別控除

つくば市で家や土地、マンションを売ったときの税金（譲渡所得税）は、売却価格そのものにかかるのではなく、売却で得た「利益」にかかります。計算の基本は次のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

取得費とは？建物は「減価償却」で差し引く

取得費は、売る不動産を買ったときの代金や購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などです。ただし建物部分は年数とともに価値が下がるとみなし、購入代金から減価償却相当額を差し引いて計算します。土地は減価償却されません。購入時の契約書や領収書がない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使えますが、実際の取得費が5％を超えていれば、書類を探したほうが税金は少なくなります。

譲渡費用とは？売却のためにかかった費用

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、建物を取り壊して更地で売る場合の解体費用、借家人への立退料などが含まれます。売却後に支払う引っ越し費用や、通常の修繕費は含まれないのが一般的です。領収書は確定申告まで必ず保管しておきましょう。

税額シミュレーション｜長期と短期でどれだけ違う？（計算例）

次の表は、仮に「売却価格3,500万円、取得費1,800万円、譲渡費用150万円」の場合の計算例です。数値は説明用の仮定であり、実際の税額は個別の事情で変わります。

項目	金額・税率の目安
譲渡所得（特別控除前）	3,500万円－（1,800万円＋150万円）＝1,550万円
長期譲渡（所有5年超）で控除なし	1,550万円×20.315％＝約314万8,800円
短期譲渡（所有5年以下）で控除なし	1,550万円×39.63％＝約614万2,600円
3,000万円特別控除が使える場合	1,550万円－3,000万円＜0 → 課税譲渡所得はゼロ（申告は必要）

同じ利益でも、所有期間が5年を超えるかどうかで税額が約2倍違います。この「5年」は売却した年の1月1日時点で判定されるため、売却のタイミングを数か月ずらすだけで税負担が大きく変わることがあります。

税率の内訳｜所得税・復興特別所得税・住民税

不動産の譲渡所得は、給与など他の所得とは分けて計算する「分離課税」です。長期譲渡は所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％で合計20.315％。短期譲渡は所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％で合計39.63％です。住民税は翌年6月ごろに届く納付書で支払うのが一般的で、売却した年の「所得税」と、翌年の「住民税」の2回に分けて納めることになります。

10年超所有の軽減税率とマイホームの特例の使い分け

自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、3,000万円特別控除に加えて、所有期間が10年を超えていれば6,000万円以下の部分に軽減税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計で14.21％）が適用されます。ほかに、住み替えのための「買換え特例」（課税の繰り延べ）もありますが、これらの特例は組み合わせに制限があり、同時に使えないものもあります。詳しい使い分けは、マイホーム特例の解説ページで整理しています。

3,000万円特別控除が使えないケースと注意点

• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎて売却した場合
• 親子・夫婦など特別な関係にある人へ売却した場合
• 前年・前々年に、同じ特例や買換え特例などを受けている場合
• 投資用や貸し出していた物件、別荘など、居住用ではない不動産の場合

売却価格が取得費を下回って利益が出ない場合でも、特例を使うかどうかで申告の要否が変わります。迷ったときは確定申告が必要かどうかの判断ポイントも確認してください。

売却時に必要になる税金・諸費用の目安（印紙税・登録免許税ほか）

費用	内容の目安
仲介手数料	売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税（速算式）
印紙税	売買契約書に貼る収入印紙。契約金額に応じた額で、軽減措置が適用されることがあります
抵当権抹消の登録免許税	住宅ローンが残っている場合、不動産1個につき1,000円が目安（司法書士報酬は別）
測量費・解体費	土地の境界確認や、更地渡しの場合に必要になることがあります

仲介手数料の詳しい計算は仲介手数料の計算方法と早見表、ローンが残る家の売却は住宅ローン返済中に家を売る方法をご覧ください。

確定申告のスケジュールと必要書類チェックリスト

不動産を売って利益が出た場合や、特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日ごろまでに税務署へ確定申告を行います。次の書類を早めに集めておくと、申告がスムーズです。

• 売買契約書（売却時・購入時の両方）の写し
• 仲介手数料などの領収書（譲渡費用がわかるもの）
• 登記事項証明書（不動産の情報がわかるもの）
• 本人確認書類・マイナンバーがわかるもの
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 3,000万円控除を使う場合は、住民票の除票など居住の事実がわかる書類

個別の税額の判断は、税理士または管轄の税務署にご確認ください。当店でも売却の流れの中で必要書類の目安をご案内します。

空き家を相続して売る場合の特例と取得費加算

相続した不動産を売るときは、状況によって2つの制度が関係します。1つは、被相続人が住んでいた昭和56年5月31日以前の建物などを売る場合の「空き家の3,000万円特別控除」です。もう1つは、相続税を払った人が、相続開始から3年10か月以内に売却したときに、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」です。両者は原則として併用できないため、有利なほうを選びます。期限や要件の確認は早めに行うのが鉄則です。詳しくは空き家売却の3,000万円特別控除の解説とつくば市の相続空き家の売却ガイドをご覧ください。

仲介と買取で税金は変わる？手取りで比べるポイント

税金の計算ルールは、仲介で売っても不動産会社に買い取ってもらっても同じです。違いが出るのは「譲渡費用」と「手取り額」です。買取の場合は一般的に仲介手数料がかからず、売却までの期間も短くなります。一方、仲介は市場価格に近い価格で売れる可能性があります。税金だけで比べず、売却価格から諸費用と税金を引いた「手取り額」と、売却までのスピードで比較しましょう。仲介手数料と手取りの比較も参考になります。

つくば研究学園都市エリアで売却するときの税金スケジュールの考え方

つくば駅周辺や研究学園・みどりの、万博記念公園駅周辺などTX沿線の物件は、購入時期によって取得費も大きく異なります。購入から5年を超えているか、10年を超えているかによって適用できる税率や特例が変わるため、まず「いつ買ったか」「自分が住んでいたか」「いつ引き渡す予定か」の3点を整理しておくのが近道です。引き渡し日と所有期間の判定日（1月1日）の関係は見落としやすいポイントですので、売却前にご相談ください。

税金の種類ごとの詳細は、譲渡所得の住民税、短期譲渡所得の5年ルール、マンション売却の税金の各ページで掘り下げています。

不動産会社へ査定を依頼する前に知っておきたい税金の知識（一戸建て・マンション・土地）

売却の税金を正しく見積もるには、まず不動産会社へ査定を依頼して売却価格の目安を知ることが重要です。同じ一戸建てでも、築年数や土地の広さ、物件の状態によって売れる価格は変わり、その結果、譲渡所得や税額も変わります。マンションの場合は、築年数や管理状況、駅からの距離なども査定額に影響します。

査定の際は、購入時の契約書・登記に関する書類・固定資産税の納税通知書などの情報を一覧にして用意しておくと、取得費の把握がスムーズです。物件の情報が整理できているほど、不動産会社も根拠のある価格を提示しやすく、税金を踏まえた手取り額の相談にも対応しやすくなります。高く売ることだけを目的にせず、税金や諸費用を差し引いた手取りで判断することが大切です。

当社ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市では、買取と仲介の両方の視点から、売却の方法や必要な手続き、費用の目安をご案内しています。税額の最終判断は税理士・税務署の専門的な確認が必要ですが、売却のスケジュールを一緒に整理することで、特例の期限を逃すリスクを減らせます。

不動産売却の税金でよくある質問（追加）

Q. 売却価格が買ったときより安いのに、税金がかかることはありますか？

A. 取得費は建物の減価償却で下がるため、売却価格が購入価格より低くても、計算上は利益が出て課税されることがあります。取得費の計算方法を必ず確認してください。

Q. 住民税はいつ・どのように払いますか？

A. 売却した翌年に、お住まいの市町村から届く納付書（または通知）で納めるのが一般的です。所得税の確定申告とは別に支払うため、手元資金を確保しておくと安心です。

Q. 売却のあとで住み替える場合も、特例は使えますか？

A. 要件を満たせば、3,000万円特別控除や買換え特例などが使える場合があります。ただし組み合わせに制限があるため、契約前に税理士や税務署へ確認しましょう。

まとめ｜税金対策をしっかり行えば、手取り額が変わる！

不動産売却後の税金対策は、手元に残るお金に大きく影響します。
つくば市での不動産売却を検討している方は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 つくば研究学園都市に気軽に相談してみてください！

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つくば市周辺での不動産売却・査定を検討されている方は、当店の売却査定実績とお客様の声もぜひご参考にしてください。