土地に消費税はかかる？売却・購入・貸付の非課税と課税をわかりやすく解説【つくば市】

「土地を売ると消費税はかかるの？」「土地を買うときの消費税は？」——不動産の取引では、土地そのものに消費税はかからない（非課税）のに対し、建物や仲介手数料には消費税がかかるという少しわかりにくいルールがあります。この記事では、国税庁の考え方に沿って、土地の売却・購入・貸付それぞれの消費税の扱い、土地建物を一括で売買するときの按分、法人・個人事業主が注意したい仕入税額控除までを、つくば市で不動産売却のご相談を受ける買取専門店の立場から整理します（2026年10月時点の一般的な内容です）。

土地に消費税はかかる？結論｜土地の売買は非課税、建物と手数料は課税

結論から言うと、土地の売買（譲渡）には消費税がかかりません。土地は使っても減らない（消費されない）という考え方から、消費税法で非課税取引とされているためです。一方で、同じ取引の中でも次のものには消費税がかかります。

消費税がかかるもの・かからないものの早見表

項目	消費税	補足
土地の売却・購入	非課税	売主が個人でも法人でも同じ
建物の売却・購入（事業者が売主）	課税（10%）	売買代金に消費税が含まれる
建物の売却（個人の自宅）	課税対象外	事業として行う取引ではないため
不動産会社への仲介手数料	課税（10%）	売主・買主どちらも対象
司法書士・土地家屋調査士の報酬	課税（10%）	測量費・解体費用なども課税
登録免許税・印紙税	対象外	税金そのものは消費税がかからない

土地売買の消費税が非課税になる理由

消費税は「物の消費やサービスの提供」に課される税金です。土地は時間が経っても価値が減る（消費される）ものではないため、国税庁の「非課税となる取引」でも、土地の譲渡および貸付けは消費税を課さない取引として扱われています。借地権など土地の上に存する権利の譲渡・貸付けも同様です。この非課税の扱いは、売主が不動産会社であっても、個人であっても変わりません。

土地の売却で消費税がかかるもの

「土地は非課税」でも、土地の売却に付随して発生する費用には消費税がかかるものがあります。売却の手取りを試算するときは、次の項目を見落とさないようにしましょう。

建物の消費税（建物付きで売る場合）

古家付き土地や戸建てを売る場合、建物部分の代金は課税対象になることがあります。ただし、後述するとおり個人が自宅を売るケースでは、事業として行う取引ではないため建物にも消費税はかかりません。課税されるのは、不動産会社や法人、個人事業主が事業として建物を売るケースが中心です。

仲介手数料の消費税

仲介手数料は不動産会社に支払うサービスの対価のため、消費税（10%）がかかります。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、たとえば3,000万円の売却なら、96万円に消費税9.6万円を加えた105.6万円が上限の目安です。なお、2024年7月以降は、売買価格が800万円以下の宅地・建物について、一定の条件のもとで上限が引き上げられる特例もあります。仕組みと手取りへの影響は、仲介手数料が無料の不動産会社の仕組みの記事でも解説しています。

司法書士報酬・測量費・解体費用

抵当権の抹消や名義変更を依頼する司法書士の報酬、境界確認のための測量費、古家を解体する費用などは課税取引です。登録免許税や印紙税は税金のため消費税の対象外ですが、報酬部分には10%がかかります。

造成費用・整地費用

土地の売却前に行う造成・整地・伐採などの工事費用は、工事の対価として消費税がかかります。造成して土地の価値が上がっても、土地の売買代金そのものが課税になるわけではありません。

個人の自宅（マイホーム）を売る場合の消費税

会社員の方などが住んでいた自宅（戸建て・中古マンション）を売る場合、土地は非課税、建物は課税対象外（不課税）となり、売却代金に消費税は上乗せされません。「中古マンションは消費税がかかる？」というご質問も多いですが、個人が自宅として売却するなら、建物部分にも消費税はかかりません。

一方、アパートやテナントを所有して賃貸事業を営む個人事業主が、事業用の建物を売却する場合は課税対象になることがあります。なお、不動産会社に直接売る「買取」でも、売主が個人の自宅であれば、買取価格に消費税が別途上乗せされることはありません。売却で利益が出たときに関係するのは消費税ではなく、譲渡所得税・住民税です（マイホームの3,000万円特別控除などの特例を参照）。

土地と建物を一括で売買するときの消費税の按分

法人や個人事業主が土地付き建物を売るときは、売買代金を土地部分と建物部分に分け、建物部分にだけ消費税を計算します。これを按分といいます。

按分の方法

契約書で土地と建物の代金が区分して書かれていれば、原則としてその金額を使います。区分がない場合は、固定資産税評価額の比や、不動産鑑定評価額などの時価の比で按分するのが一般的です。契約後に按分で揉めないよう、契約書に土地代金・建物代金・消費税額を分けて記載しておくことが重要です。

建物の消費税の計算例

総額6,000万円（税込）、固定資産税評価額が土地2,400万円・建物600万円の場合、建物の比率は20%です。建物部分は1,200万円（税込）となり、本体価格は約1,090.9万円、消費税は約109.1万円です。残る4,800万円の土地部分は非課税です。これは計算の仕組みを示すための仮の数字で、実際の相場や価格ではありません。

土地購入の消費税｜買う側はどうなる？

土地の購入には消費税がかからない

土地を買う場合も、土地代金に消費税はかかりません。建売住宅や新築戸建てを買うときは、土地部分は非課税、建物部分に10%の消費税がかかります。建物が付く場合は、価格表示が税込か税抜かも確認しましょう。

不動産売買と消費税｜売主によるちがい

不動産会社が売主の物件は建物に消費税がかかる一方、個人が売主の中古住宅は建物にも消費税がかからないのが一般的です。同じ中古戸建てでも、売主が誰かで総額の内訳が変わる点を覚えておきましょう。

土地購入でかかる消費税の費用

土地そのものは非課税でも、購入時には仲介手数料、司法書士報酬、測量費、造成・地盤改良の工事費、解体費用などに消費税がかかります。資金計画には、これらの諸費用を含めて組み立てておくと安心です。つくば市で土地を売買する際の流れ全体は、つくば市の不動産売却ガイドで確認できます。

土地の貸付の消費税｜地代・賃借料・礼金

土地を貸して受け取る地代（賃借料）は非課税です。契約時に受け取る礼金や権利金も、土地の貸付に伴うものであれば非課税として扱われます。ただし、次のような場合は課税になります。

• 貸付期間が1か月未満の一時的な使用（イベント用の短期貸しなど）
• 駐車場として、舗装・フェンス・管理人の配置などの施設を設けて貸す場合

青空駐車場として土地だけを貸す場合は非課税ですが、設備を整えた駐車場経営は課税になるため、契約内容ごとに判断が必要です。

法人・個人事業主が注意したい仕入税額控除と課税売上割合

課税事業者が土地を購入しても、土地代金には消費税がかからないため、仕入税額控除の対象にはなりません。さらに、土地の売却による非課税売上は課税売上割合を押し下げる要因になることがあります。課税売上割合が95%未満の場合や課税売上高が5億円を超える場合は、控除できる税額が制限され、個別対応方式または一括比例配分方式で計算します。土地を売却した年は控除額に影響が出る場合があるため、税理士に事前に確認しておきましょう。なお、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の免税事業者は、原則として消費税の納税義務がありません。

固定資産税の精算金と消費税

売買で行う固定資産税・都市計画税の精算金は、実務上、売買代金の一部として扱われるのが一般的です。建物に対応する部分は課税、土地に対応する部分は非課税の考え方になるため、精算書の内訳を確認しましょう。日割りの考え方は固定資産税の日割り計算の記事で詳しくまとめています。

消費税と譲渡所得税・住民税は別の税金

土地を売って利益が出たときにかかるのは、消費税ではなく譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）です。所有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は、合計で20.315%（所得税15.315%・住民税5%）、5年以下の短期は39.63%が目安です。自宅を売る場合は3,000万円特別控除が使えることがあります。税額の計算は譲渡所得の住民税の記事、申告の要否は不動産売却の確定申告の記事をご覧ください。

つくば市で土地・不動産を売るときのポイント

つくば市は、つくば駅・研究学園駅などのつくばエクスプレス沿線で土地・建物の取引が活発なエリアです。売却では、土地は非課税でも建物の扱いと諸費用の消費税で手取りが変わります。まずは売却価格の目安としてつくば市の不動産売却相場を確認し、必要書類はつくば市で家を売るときの流れで準備しておくとスムーズです。ハウスドゥ つくば研究学園都市は家・不動産買取専門店として、売却と買取の両方をご案内できます。

相続した土地・更地を売るときの消費税と申告・納付

相続した土地や更地を売却する場合も、土地の譲渡は非課税なので消費税はかかりません。建物がなく更地として売るなら、仲介手数料や測量費などの諸費用を除き、消費税は関係しない取引になります。相続した不動産では、相続登記や取得費の確認など、消費税以外の手続きが中心です。売却後に必要になるのは、消費税の納付ではなく、利益が出た場合の所得税・住民税の申告です。

土地の利用状況ごとの消費税の概要

消費税の扱いは、土地の利用状況や契約内容で変わります。自宅の土地・更地・貸している土地の違いを、参考として整理します。

• 自宅の土地を売る：非課税（建物も、個人の自宅なら課税対象外）
• 更地を売る・買う：非課税（諸費用には課税）
• 家賃・地代を受け取る貸付：原則として非課税（用途や契約の状況によっては課税に該当する場合あり）
• 事業用の建物付き土地：建物部分に課税（制度上の適用や区分は税理士に確認）

課税の可能性がある取引では、国税庁の情報や税務署の相談窓口で最新の取り扱いを確認し、必要に応じて申請や届出の要否も専門家に相談してください。

よくある質問（FAQ）｜土地と消費税

Q. 土地を売ると消費税はかかりますか？

土地の譲渡は非課税のため、土地代金に消費税はかかりません。ただし、建物が付く場合の建物代金（事業者が売主のとき）や、仲介手数料・司法書士報酬・解体費用などには消費税がかかります。

Q. 土地を買うときに消費税はかかりますか？

土地代金そのものには消費税はかかりません。購入時の仲介手数料、登記の報酬、測量費、造成費、建物の代金などには消費税がかかります。

Q. 個人が自宅を売るとき、建物に消費税はかかりますか？

かかりません。個人が自宅を売る取引は事業として行うものではないため、建物は課税対象外です。土地も非課税なので、売却代金に消費税は上乗せされません。

Q. 土地と建物の一括売買で内訳が書かれていない場合は？

固定資産税評価額の比や時価の比などで合理的に按分するのが一般的です。契約書に土地代金・建物代金・消費税額を区分して書いておくと、後の按分トラブルを防げます。

Q. 仲介手数料の消費税はいくらですか？

仲介手数料に10%の消費税がかかります。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、3,000万円なら税込105.6万円が上限の目安です。

Q. 駐車場として土地を貸す場合も非課税ですか？

土地だけを貸す場合は非課税ですが、舗装・フェンス・管理人の配置など施設を設けて貸す場合は課税になります。貸付期間が1か月未満の場合も課税です。

Q. 固定資産税の精算金に消費税はかかりますか？

実務上は売買代金の一部として扱われるのが一般的で、建物に対応する部分は課税、土地に対応する部分は非課税の考え方になります。精算書の内訳で確認してください。

Q. 中古マンションの売却に消費税はかかりますか？

個人が自宅として売る場合は、建物部分も課税対象外なので消費税はかかりません。売主が不動産会社などの事業者の場合は、建物部分に消費税がかかります。

Q. 土地を売ったときの消費税と譲渡所得税は同じものですか？

別の税金です。消費税は取引にかかる税、譲渡所得税は売却して出た利益にかかる税です。土地は消費税が非課税でも、利益が出れば譲渡所得税・住民税がかかります。

まとめ｜土地は非課税、建物・仲介手数料・工事費は課税。迷ったら税理士・専門店へ

土地の売却・購入・貸付は原則として消費税がかかりません。一方、建物（事業者が売主の場合）、仲介手数料、司法書士報酬、測量・解体・造成の費用には10%の消費税がかかり、土地建物の一括売買では按分が必要です。個人の自宅売却では建物も課税対象外ですが、事業用の場合や法人・個人事業主の場合は取り扱いが変わります。個別の判断は税理士や税務署へのご確認をおすすめします。つくば市で土地・不動産の売却をご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。