不動産の親族間売買とは？適正価格・税金・住宅ローン・登記の流れと注意点【つくば市】

「親に家を売ってもらいたい」「兄弟から土地を買い取りたい」「夫の名義の家を売買で妻名義にしたい」——身内同士で不動産を売り買いする親族間売買は、第三者との取引と違って気軽に進められそうに見える一方、価格の決め方を誤るとみなし贈与として贈与税がかかったり、住宅ローンが使えなかったりする落とし穴があります。この記事では、つくば市で不動産売却のご相談を受ける買取専門店の立場から、親族間売買の意味・メリットとデメリット・適正価格の決め方・税金・住宅ローン・契約書と登記・流れまでを整理します（2026年10月時点の一般的な内容です。税額や個別の判断は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください）。

不動産の親族間売買とは？結論｜身内でも「時価」で売買するのが基本

親族間売買とは、親子・兄弟姉妹・夫婦・祖父母と孫など、親族同士で不動産を売買することです。結論から言うと、親族間でも売買は売買。時価（実際に市場で取引される水準）に近い価格で、契約書を交わし、代金を支払い、売買を原因とする所有権移転登記を行うのが基本です。時価より著しく安く譲ると、差額が贈与とみなされて贈与税の対象になることがあります。

親族の範囲｜どこまでが「親族」？

民法では、親族は「6親等内の血族」「配偶者」「3親等内の姻族」と定められています。不動産の売買で実際に多いのは、親から子へ、子から親へ、兄弟姉妹の間、夫から妻へ（またはその逆）といったケースです。なお、税金の特例などでは「親族」の範囲とは別に、配偶者や直系血族、生計を一にする親族といった独自の線引きがあるため、後述の税金の項目も確認してください。

親族間売買が選ばれる主なケース

代表的なのは、実家を親から子へ名義変更したい、共有になっている不動産を兄弟のひとりが買い取って単独名義にしたい、離婚や住み替えに伴って夫婦の一方に名義を移したい、といった場面です。「贈与」「相続」「売買」のどれで名義を移すかによって、税金も手続きも変わります。贈与や相続との比較は、生前贈与の持ち戻し期間の解説や夫から妻への名義変更の記事も参考になります。

親族間売買のメリットとデメリット

メリット｜名義と資金の整理がしやすい

第一のメリットは、買主・売主の双方が事情を理解しているため、話がまとまりやすく、不動産会社の買取や市場への売り出しと違って、家を手放さずに名義だけを整理できる点です。贈与のように「もらう」のではなく売買の形にすることで、売主側は現金を受け取れ、買主側は代金を支払った実績が残ります。また、相続が起きる前に名義を決めておくことで、将来の遺産分割の争いを減らせる場合もあります。

デメリット｜税務・ローン・他の親族との関係に注意

一方で、価格が時価より安いと贈与税がかかる、近い親族への売却では3,000万円特別控除が使えない、住宅ローンが組みにくい、他の相続人から不公平だと指摘されて将来の相続でトラブルになる、といったデメリットがあります。特に、親から子への売却を他の兄弟が知らないまま進めると、後から揉める原因になりがちです。

親族間売買の適正価格の決め方｜みなし贈与を避けるために

「時価」とは？まず根拠となる数字を集める

適正価格の基準は、不動産の時価です。時価には法律上ひとつの決まった計算式があるわけではないため、複数の根拠を並べて、説明できる価格にすることが大切です。主な根拠は次のとおりです。

根拠	特徴	入手先の例
不動産会社の査定書	実際の取引相場を反映。価格の根拠として使いやすい	地元の不動産会社
公示価格・基準地価	土地の標準的な価格。実際の取引価格に近い水準	国土交通省の地価公示など
路線価	相続税・贈与税の土地評価の基準。公示価格の8割程度が目安とされる	国税庁の路線価図
固定資産税評価額	固定資産税の計算基準。公示価格の7割程度が目安とされる	つくば市役所（固定資産評価証明書・納税通知書）
不動産鑑定評価書	最も客観性が高いが、費用がかかる	不動産鑑定士

路線価や固定資産税評価額は、あくまで税務上の評価の基準で、実際に売れる価格（時価）より低めに出る傾向があります。これだけを根拠にして安い価格で契約すると、時価との差額を指摘されるおそれがあります。不動産会社の査定書など、実勢価格に近い資料を必ず併用しましょう。つくば市の相場感は、つくば市の不動産買取の解説や査定の記事もご覧ください。

時価より安く売るとどうなる？みなし贈与とは

相続税法では、著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合、時価と実際に支払った対価との差額を贈与で取得したものとみなして課税することが定められています（みなし贈与）。たとえば、時価3,000万円の家を親から子へ1,000万円で売ると、差額の2,000万円が贈与とみなされ、基礎控除110万円を超える部分に贈与税がかかる可能性があります。「著しく低い」かどうかは、金額の差や取引の事情から個別に判断されます。

親子間の適正価格の考え方を詳しく知りたい方は、親子で家を売買する適正価格｜みなし贈与の境界線の記事で掘り下げています。

適正価格を決めるときの実務のコツ

実務では、①不動産会社に査定書を依頼して市場価格のレンジを把握する、②公示価格・路線価・固定資産税評価額も確認する、③その根拠を書面で残し、売買契約書に価格を明記する、という順番で進めます。価格を決めたら、算出の根拠をメモや資料として保管しておくと、税務署から確認があったときにも説明しやすくなります。

親族間売買でかかる税金｜売主と買主で違う

売主にかかる税金｜譲渡所得税・住民税

売主には、売却で得た利益（譲渡所得）に対して所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、所有期間が5年を超える長期譲渡なら税率は合計20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の短期譲渡なら合計39.63%です。利益が出なければ課税されません。計算の詳細は不動産売却でかかる税金の解説をご覧ください。

3,000万円特別控除は親族間では使えないことが多い

自宅を売却したときの「居住用財産の3,000万円特別控除」は、配偶者や直系血族（親子・祖父母と孫など）、生計を一にする親族などへの売却には適用されません。つまり、親から子へ自宅を売る場合などは、この特例が使えず、譲渡所得にそのまま課税される可能性があります。一方、生計が別の兄弟姉妹への売却などは扱いが異なる場合があるため、事前に税理士や税務署へ確認しましょう。

買主にかかる税金・費用｜登録免許税・不動産取得税・贈与税

買主には、登記の際の登録免許税、不動産を取得したときに一度だけかかる不動産取得税（売買でも課税され、土地・住宅には軽減措置があります）、司法書士への報酬、売買契約書の印紙税などの負担があります。登録免許税の税率は、所有権移転登記で原則2%ですが、土地や一定の住宅には軽減措置があり、適用期限もあるため、最新の内容は法務局や司法書士で確認してください。さらに、代金が時価より著しく低い場合は、前述のとおり贈与税が加わります。

確定申告の時期｜忘れると延滞税に

売主の譲渡所得の申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までが目安です。贈与とみなされる部分がある場合の贈与税の申告は、翌年2月1日から3月15日までです。売却で利益が出る可能性があるときは、不動産売却の確定申告の記事で必要書類や不要なケースを確認しておきましょう。

親族間売買と住宅ローン｜借りられる？分割払いはできる？

親族間売買で住宅ローンは使いにくい

「親族間売買 住宅ローン」は検索の多いテーマです。実際には、多くの金融機関が、親子や夫婦など近い関係者間の売買を住宅ローンの対象外としているか、慎重に審査しています。理由は、売買代金が実際に支払われたか、価格が妥当かを確認しにくいからです。利用できるかどうかは金融機関ごとに異なるため、契約の前に必ず金融機関へ「親族間売買であること」を伝えて相談してください。借入が難しい場合は、自己資金、家族からの贈与、他の資金調達方法などを組み合わせて資金計画を立てます。

売主の住宅ローンが残っている場合

売主の家に住宅ローンが残っている場合は、売買代金や自己資金で残債を完済し、抵当権を抹消してから所有権を移すのが基本です。ローンを残したまま名義だけを変えることは、金融機関の承諾がないとできません。詳しくはローン中の家を売却する方法をご覧ください。

代金の分割払いはできる？注意点

親から子への売買などで「代金を分割で払いたい」という相談もあります。分割払い自体は可能ですが、契約書に支払回数・金額・期限・利息の有無を明記し、実際に銀行振込で支払った記録を残すことが重要です。「出世払い」「払えるときに払う」といった曖昧な約束で、実際には支払われていないと、代金の支払いがなかったものとして贈与と判断されるおそれがあります。

契約書・登記の手続きと費用

売買契約書は必ず作成する

身内同士でも、売買契約書は必ず作成します。記載する主な項目は、売主・買主、物件の表示（所在・地番・面積など）、売買代金と支払方法、引渡し日、所有権移転の時期、手付金、契約不適合責任の範囲、公租公課（固定資産税など）の精算などです。契約書は、売買の事実と価格の根拠を示す大切な資料にもなります。不動産会社を介さない場合でも、司法書士や弁護士に内容を確認してもらうと安心です。

所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的

売買による所有権移転登記は、売主と買主が共同で申請します。売主側は登記識別情報（権利証）・印鑑証明書など、買主側は住民票などが必要になります。つくば市の不動産の登記は、水戸地方法務局つくば支局が管轄です。登記費用は、登録免許税と司法書士報酬を合わせて、物件の評価額や手続きの内容によって変わります。見積もりは複数の司法書士で比較するとよいでしょう。

不動産会社に仲介を頼む意味は？仲介手数料の目安

親族間売買でも、不動産会社に仲介を依頼できます。メリットは、査定書による適正価格の根拠づくり、売買契約書や重要事項説明書の作成、手続きの段取りを任せられることです。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円（税別）」が速算式です。詳しい早見表は仲介手数料の計算方法をご覧ください。

親族間売買の流れ｜相談から税の申告まで7ステップ

ステップ1〜3｜目的整理・適正価格・資金計画

まず「なぜ売買にするのか」を整理します。贈与・相続・売買のどれが向くかを税理士などに相談し、売買に決めたら適正価格を確認し、買主の資金計画（自己資金・ローンの可否・分割払い）を固めます。

ステップ4〜5｜売買契約書の作成・契約

価格・支払方法・引渡し日などを書面にまとめ、署名・押印して契約します。手付金を授受する場合は、金額と性質（解約手付など）を明記します。共有名義の不動産の場合は、共有者全員の同意が必要です。共有の整理は共有名義の不動産売却の記事も参考にしてください。

ステップ6〜7｜決済・登記・税の申告

決済日に代金を支払い、同日に司法書士が所有権移転登記を申請します。その後、翌年の確定申告で譲渡所得（売主）や必要に応じた贈与税の申告を行います。申告に必要な売買契約書・領収書・登記の資料は、きちんと保管しておきましょう。

親族間売買の注意点｜トラブルを防ぐポイント

他の相続人への配慮｜特別受益・遺留分

親から子の一人へ時価より安く売ると、その差額分が相続時に特別受益として扱われたり、他の相続人の遺留分を侵害したりする可能性があります。兄弟姉妹がいる場合は、事前に家族で話し合い、必要に応じて遺産分割や遺言とあわせて整理しておくと安心です。兄弟間の分け方は兄弟で実家を相続する流れも参考になります。

代金の動きは必ず記録に残す

現金の手渡しは避け、売買代金は銀行振込で支払い、通帳に履歴を残しましょう。家族間のお金は貸し借りとの区別があいまいになりやすく、後から税務署に説明を求められたときに、振込の記録が最も強い証拠になります。

固定資産税・火災保険・残置物の整理

引渡し日を境に、固定資産税や火災保険の名義・負担を整理します。建物の中に荷物や家財が残っている場合は、誰がいつまでに片付けるのかも決めておくとトラブルを防げます。

親族間売買のリスクと対策一覧｜よくある問題の発生パターンと解決・解消の方法

親族間売買で起こりやすい問題は、価格・資金・家族間の認識のずれに集約されます。一般的に想定されるパターンと、その対策を一覧にまとめます。

問題	発生しやすい状況	対策・対応
みなし贈与	時価より大幅に安い価格で、個人同士で売買した	査定書など複数の根拠で価格を設定し、専門家に確認する
融資が通らない	購入資金の融資で、親族間売買が条件に合わないとされた	契約前に金融機関へ相談し、自己資金や他の資金を活用する
代金の未払い・遅れ	分割払いや支払時期があいまいなまま引き渡した	契約書に支払条件を明記し、振込記録を残す。担保として抵当権を設定する方法もある
他の親族との対立	一部の相続人だけに有利な価格で売買した	事前に家族で話し合い、遺産分割や遺言と合わせて整理する
共有持分の扱い	共有者の一部の持分だけを売買した	当事者全員の合意を得て、売買後の共有関係を整理する

融資を受ける場合の条件・金利・担保の考え方

購入のために融資を受ける場合、金融機関は、購入する不動産に担保として抵当権を設定し、収入・返済額・金利・返済期間などの条件を審査するのが通常です。親族間売買では、売買価格の妥当性や代金の支払いの確認がより厳しくなる傾向があるため、必要書類や条件を事前に確認しておくと、手続きが円滑に進みます。

個人と法人の違い｜自分の法人との売買は別の注意が必要

親族ではなく、自分が経営する法人との間で不動産を売買する場合は、個人間の売買と税務上の扱いが異なります。法人への売却は、時価より低い価格だと税務上の問題が生じるおそれがあるため、事前に税理士などの専門家に相談し、評価や資産の扱いについて確認しましょう。

親族間売買が難しいときの選択肢｜買取という方法も

価格の折り合いがつかない、買主の資金が足りない、家族の間で意見がまとまらないなど、親族間での売買が難しい場合は、第三者への売却も選択肢です。不動産会社に買い取ってもらう「買取」なら、仲介と違って買主を探す必要がなく、現金化が早いのが特長です。仲介と買取の違いはつくば市の不動産買取とは？仲介との違いで解説しています。

つくば市の不動産売却・買取のご相談はハウスドゥ つくば研究学園都市へ

ハウスドゥ つくば研究学園都市は、家・不動産買取専門店として、つくば市とその周辺の不動産売却をお手伝いしています。親族間売買の価格の根拠となる査定のご相談から、「親族間では難しいので買取で売却したい」というご相談まで、お気軽にお問い合わせください。税務の最終判断は税理士、登記は司法書士など専門家と連携しながら、売却の段取りをご案内します。

よくある質問（FAQ）｜不動産の親族間売買

Q. 不動産の親族間売買とは何ですか？

親子・兄弟姉妹・夫婦など親族同士で不動産を売買することです。身内でも売買であることに変わりはなく、時価に近い価格で売買契約書を交わし、代金を支払い、売買を原因とする所有権移転登記を行うのが基本です。

Q. 親族間売買で適正価格はどう決めればよいですか？

不動産会社の査定書、公示価格、路線価、固定資産税評価額、不動産鑑定評価書などを組み合わせて、時価に近い価格を決めます。路線価や固定資産税評価額は実勢価格より低めに出る傾向があるため、査定書など実勢に近い資料を必ず併用し、決めた根拠は書面で残しておくことが大切です。

Q. 親子間で安く売ると贈与税がかかりますか？

時価より著しく低い価額で譲渡した場合、時価と対価の差額が贈与とみなされ、基礎控除110万円を超える部分に贈与税がかかる可能性があります。「著しく低い」かどうかは金額や事情から個別に判断されるため、税理士や税務署への確認をおすすめします。

Q. 親族間売買でも住宅ローンは使えますか？

多くの金融機関は、親子や夫婦など近い関係者間の売買を住宅ローンの対象外としているか、慎重に審査しています。利用できるかは金融機関ごとに異なるため、契約前に必ず「親族間売買」であることを伝えて相談してください。

Q. 親族間売買で3,000万円特別控除は使えますか？

配偶者や直系血族（親子など）、生計を一にする親族などへの売却には、居住用財産の3,000万円特別控除は適用されません。生計が別の兄弟姉妹への売却などは扱いが異なる場合があるため、事前に税理士や税務署で確認してください。

Q. 親族間売買で代金を分割払いにできますか？

可能ですが、契約書に支払回数・金額・期限・利息の有無を明記し、銀行振込で実際に支払った記録を残してください。実際には支払われていない場合や、返済の約束が曖昧な場合は、贈与と判断されるおそれがあります。

Q. 親族間売買で登記は誰が行いますか？

売買による所有権移転登記は売主と買主の共同申請で、司法書士に依頼するのが一般的です。つくば市の不動産の登記は、水戸地方法務局つくば支局が管轄です。費用は登録免許税と司法書士報酬がかかります。

Q. 親族間売買に不動産会社の仲介は必要ですか？

法律上は必須ではありませんが、査定書による適正価格の根拠づくり、契約書や重要事項説明書の作成、手続きの調整を任せられるメリットがあります。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円（税別）」です。

Q. 親族間で売買が難しいときはどうすればよいですか？

価格や資金の折り合いがつかない場合は、第三者への売却も選択肢です。不動産会社による買取なら、買主を探す手間がなく、早く現金化できます。つくば市周辺の不動産は、ハウスドゥ つくば研究学園都市にご相談いただけます。

まとめ｜親族間売買は「適正価格・契約書・振込記録」の3点セットで

不動産の親族間売買は、身内だからこそ、時価に近い適正価格を根拠付きで決め、売買契約書を作成し、代金を銀行振込で記録に残すことが大切です。安く売ればみなし贈与、近い親族への売却は3,000万円特別控除の対象外、住宅ローンは使いにくい、といった落とし穴があるため、契約前に税理士・司法書士・不動産会社へ相談しましょう。つくば市で不動産の売却や買取をご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。